RFE-2022-276
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Best Eiendomsmegler AS
Saken gjelder: Meglerens verdivurdering. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens andelsleilighet. Megleren hadde i september 2020 gitt en verdivurdering, hvor markedsverdien ble estimert til 1 500 000 kroner eksklusiv fellesgjeld. Leiligheten ble markedsført med prisantydning på 1 590 000 kroner eksklusiv fellesgjeld. Klageren anfører at meglerens verdivurdering og prisantydning er feil og lavere enn boligens reelle markedsverdi. I juni kom det inn et bud på prisantydning med en akseptfrist på 37 minutter. Etter klageren var gjort kjent med budet, ventet hun på at en annen interessent som hadde vist interesse for å by, skulle komme på banen. Elleve minutter før akseptfristens utløp, ga megleren beskjed om at interessenten ikke ønsket å inngi bud likevel. Klageren anfører at hun fikk for lite tid til å vurdere budet på prisantydning, som hun til slutt endte med å akseptere.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Videre er spørsmålet om det er grunnlag for erstatning. Klageren har fremsatt et erstatningskrav på 300 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Verdivurdering og prisantydning
I juni 2021 ble leiligheten lagt ut for salg med en prisantydning på 1 590 000 kroner pluss fellesgjeld. Klageren betalte selv 1 200 000 kroner pluss fellesgjeld da hun kjøpte boligen i august 2011. Verdivurderingen som megleren ga i forbindelse med salget, var fra 29. september 2020, og estimerte markedsverdien til 1 500 000 pluss fellesgjeld.
Meglerens verdivurdering var feil og for lav i forhold til leilighetens reelle verdi. Klageren viser i den forbindelse til SSBs prisindeks for brukte boliger og digitale verdiestimater fra tre andre meglerkjeder. I senere tid har også klagerens leilighet blitt markedsført med en prisantydning på 1 990 000 kroner og solgt for 1 950 000 kroner uten at det er blitt gjort tiltak for å heve standarden.
Meglerforetaket viser til en leilighet i nabolaget med samme antall kvadratmeter, som 8. april 2021 ble solgt for 1 490 000 kroner. Denne leiligheten ligger tett inntil en trafikkert vei og har mindre skjermet beliggenhet og mindre parkeringsplass sammenlignet med klagerens. Klagerens leilighet har også en sjeldent stor og pent opparbeidet hage, noe den andre ikke har. Megleren har i sin verdivurdering tillagt eiendommens hage og beliggenhet for liten verdi.
I løpet av klagerens eiertid på 10 år har hun oppnådd en gevinst på 390 000 kroner, mens de som kjøpte leiligheten har fått en gevinst på 360 000 kroner på 1 år og 3 måneder. Ut ifra hva leiligheten ble solgt for, har den hatt en prisstigning på 750 000 kroner fra august 2011 til september 2022. Etter klagerens oppfatning er 360 000 kroner på 1 år og 3 måneder ikke en normal prisstigning på denne typen leiligheter, slik meglerforetaket hevder.
Megleren solgte en leilighet på 65 kvm i samme firemannsbolig i september 2020. Prisantydningen var 1 650 000 kroner, og leiligheten ble solgt for 1 720 000 kroner. Denne leiligheten ble noe pusset opp før den i juni 2022 ble lagt ut for salg til prisantydning 1 890 000 kroner, og solgt for 2 310 000 kroner. Dette eksempelet viser at megleren vurderer antatt markedsverdi til å være for lav, da prisen er betydelig høyere ved videresalg. Dette er ikke tilfellet for andre tilsvarende leiligheter i området. Ifølge SSBs prisindeks har det fra 2. kvartal 2021 til 3. kvartal 2022 vært en prisstigning på leiligheter i boligområdet på 8,13 prosent. Dette er et attraktivt og sentralt område.
Leiligheten ble lagt ut med feil prisantydning, noe som igjen førte til at den ble solgt til en lavere pris enn det den var verdt på markedsføringstidspunktet.
Budprosessen
Den 16. juni 2021 kl. 10:41 ble det mottatt bud på prisantydning, med akseptfrist kl. 11:15. Klageren fikk altfor lite tid til å vurdere budet. Klageren hadde forventet at det ville bli en budrunde. En annen interessent hadde gitt megleren beskjed om at han var interessert i å by, men ønsket ikke å være den første til å legge inn bud. Megleren fikk kl. 11:04 SMS fra interessenten om at han ikke kom til å legge inn noe bud og at det var lagt ut to lignende objekter for salg i et annet område som kunne passe bedre for ham. Da megleren like etterpå videreformidlet beskjeden til klageren, hadde hun bare elleve minutter på seg til å vurdere om budet på 1 590 000 kroner skulle aksepteres eller ikke.
Klageren fikk for lite tid til å vurdere budet og hadde dermed ikke et forsvarlig beslutningsgrunnlag. Meglerforetaket viser til at hun hadde 37 minutter på seg til å vurdere budet. Dette er ikke korrekt. Det var først etter at megleren opplyste at den andre interessenten ikke ville legge inn bud, at hun måtte vurdere om budet skulle aksepteres eller ikke.
Klagerens krav
Klageren er villig til å dekke utlegg for fotografering, arealoppmåling, eierskiftegebyr og rettsgebyr for tinglysing av pantedokument med tinglysingssperre. Meglerforetaket har imidlertid ikke krav på noe utover dette. Fakturaen skal reduseres med totalt 66 114 kroner.
Basert på innhentede verdiestimater, og hva boligen er blitt solgt for senere, har klageren blitt påført et tap på 300 000 kroner. Dette kreves erstattet av meglerforetaket.
Innklagede har i korte trekk anført:
Verdivurdering og prisantydning
Meglerens verdivurdering er skjønnsmessig, hvor den aktuelle bolig sammenlignes med boliger som er solgt i området den siste tiden. Data fra Eiendomsverdi.no brukes blant annet i dette arbeidet. Megleren gjør som oftest denne vurderingen sammen med en kollega, for å gi et best mulig anslag. Megleren fulgte denne fremgangsmåten da hun foretok en verdivurdering av klagerens leilighet 29. september 2020, hvor markedsverdien ble anslått til 1 500 000 kroner pluss fellesgjeld.
I perioden mellom megleren hadde gjort en verdivurdering og frem til oppdragsinngåelse ble det solgt en tilsvarende leilighet av samme størrelse for 1 490 000 kroner pluss fellesgjeld. Dette bekrefter at estimatet på 1 500 000 kroner pluss fellesgjeld stemmer med hva markedet var villig til å betale for tilsvarende leiligheter. En oversikt fra Eiendomsverdi.no viser at ingen tilsvarende leiligheter ble solgt for mer enn 1 500 000 kroner i løpet av det siste året før oppdragsinngåelsen. At leiligheten senere er omsatt for mer enn hva klageren fikk ved sitt salg, er helt normalt.
Prissetting av eiendommer baseres ikke bare på statistikk og utregninger. En like viktig del av vurderingen er å forsøke å gjenspeile hva markedet er villig til å gi på markedsføringstidspunktet. Prisantydning fastsettes etter en helhetsvurdering av megler, og i samarbeid med kunden, ettersom den ikke kan settes lavere enn den prisen selger er villig til å akseptere. Selger må til slutt godkjenne salgsoppgave og annonse hvor prisantydningen fremgår.
Prisantydningen ble satt 90 000 kroner høyere enn hva andre leiligheter var blitt solgt for. Dette blant annet fordi klagerens leilighet hadde en flott hage og beliggenhet. Dersom markedet mente at dette var for lav pris eller lokkepris, ville det vært flere interessenter enn de fire som meldte sin interesse. Basert på responsen var prisantydningen riktig på markedsføringstidspunktet. Det er fremlagt en oversikt fra Eiendomsverdi.no som viser større leiligheter som er blitt solgt i perioden fra verdivurderingen og frem til oppdragsinngåelsen 24. mai 2021. Også denne underbygger at det er satt riktig prisantydning på klagerens leilighet, som er ca. 15 kvm mindre.
Hva markedet er villig til å gi, hvor mange interessenter man treffer på markedsføringstidspunktet, og hvor mange konkurrerende objekter som blir markedsført samtidig, ligger utenfor meglerens kontroll. At eiendommer i etterkant kan ha høyere prisstigning uten at standarden er bedret, er heller ikke noe meglere kan stilles ansvarlig for.
Budprosessen
Meglerne hos meglerforetaket er veldig forsiktige med å fraråde selgere å akseptere et bud på prisantydning, ettersom prisantydning er den prisen som bør gjenspeile det markedet er villig til å gi på markedsføringstidspunktet, jfr. punkt 7 i oppdragsavtalen.
Hvis prisen hadde vært så lav som klageren hevder, ville leiligheten erfaringsmessig blitt tatt på forkjøpsrett, noe som ikke skjedde i denne saken. Det er budgiveren selv som setter akseptfristen, og det er fullt og helt selgers avgjørelse om budet skal aksepteres innen fristen eller ikke. Megleren er kun en mellommann som skal formidle budene til selger.
Budet ble mottatt kl. 10:38, og videreformidlet til klageren kl. 10:41, og hadde en akseptfrist på 37 minutter. En frist på over 30 minutter må regnes som en forsvarlig tidsramme. Ved en kortere frist ville megleren bedt budgiveren om å forlenge fristen. Dersom budgiveren ikke ønsker å gjøre dette, er det fortsatt opp til selger om man ønsker å ta hensyn til budet eller ikke.
Klagerens krav
Innklagede kan ikke se at megleren har opptrådt uaktsomt, og bestrider klagerens krav.
Reklamasjonsnemndas bemerkninger
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse samt erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke kan føre frem.
Prisantydning
Når det gjelder prisantydning, er det meglers vurdering av prisen på et gitt tidspunkt. Det er ingen «salgsgaranti». Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen, og den kan ligge både over og under prisantydningen. Klagen kan derfor her ikke føre frem.
Akseptfrist
Akseptfristen på budet var her 37 minutter. Etter nemndas syn er dette en forsvarlig akseptfrist, og det er ikke grunnlag for å kritisere megler for budprosessen. I forslaget til ny eiendomsmeglingslov – NOU 2021:7 side 237 – foreslo utvalget å fastsette en minste akseptfrist i forskrift, og anbefalte at fristen settes til 30 minutter. Dette tilsier også at budprosessen har væt i henhold til god meglerskikk.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.