RFE-2022-288

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat André Standberg

Mazars Legal Advokater AS

 

Innklaget:                      Bygdøy Allé Eiendomsmegling AS (EIE Vinderen)

v/advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt ved budgivning og krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I september 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes enebolig. Oppdraget ble fornyet en gang, og boligen ble solgt ved budaksept 10. august 2022. Kjøperen hadde tidligere inngitt tre bud med forbehold om finansiering. Det siste budet på 10 150 000 kroner var inngitt uten et slikt forbehold. Budet ble akseptert. Klagerne hevder at de aksepterte budet etter at megleren hadde bekreftet å ha sjekket at budgiverens finansering var i orden. Før kontraktsignering ble det bestemt at ett av kjøperens selskaper skulle stå som formell kjøper. I tidsrommet mellom kontraktsmøte og overtakelse ble det åpnet konkurs hos kjøperselskapet, og det er liten sannsynlighet for at kjøperen vil kunne gjøre opp for seg. Klagerne blir derfor nødt til å gjennomføre et dekningssalg.

 

Spørsmålet er om megleren har brutt sin omsorgsplikt og opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke gjøre mer for å avklare og kontrollere kjøperens finansiering da budet uten finansieringsforbehold ble mottatt. Partene er uenige om hvilke opplysninger megleren skal ha gitt til klagerne underveis i budgivningen og før budaksept.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

Avvisning

Sakens bevissituasjon kan ikke begrunne avvisning. Meglerforetaket er selv skyld i den situasjon som har oppstått, derfor bærer også megleren bevisbyrden i saken for situasjonen som har oppstått, jf. Rt-2012-335.

 

Ansvarsgrunnlag

Partene inngikk oppdragsavtale 28. september 2022, og megleren påbegynte salgsarbeidet. Det ble etter hvert mottatt flere bud fra én budgiver. Det var i de innledende budene tatt forbehold om finansiering, og at budet skulle være lukket.

 

Da budgiveren innga sitt første bud 26. juli 2022, ble klagerne informert om at budgiverens saksbehandler i banken ikke var tilgjengelig på jobb, og at dette var bakgrunnen for forbeholdet om finansiering. Klagerne valgte å avslå budet grunnet finansieringsforbeholdet. Neste dag innga budgiveren et nytt bud med finansieringsforbehold. Megleren opplyste at saksbehandleren i banken var sykemeldt, og at finansieringsbevis derfor ikke var mulig å fremskaffe. Klagerne avviste budene og foreslo for megleren at de kunne gi budgiveren et motbud og tilstrekkelig med tid til at saksbehandleren i banken kunne komme til hektene og bekrefte finansieringen. Klagerne endte med å fremsette et motbud med en hel ukes frist, fra 27. juli til 3. august 2022. Budgiveren innga imidlertid et nytt bud med finansieringsforbehold 29. juli 2022.

 

Siden boligen var noe «tungsolgt», ble klagerne anbefalt av megleren om å akseptere budene med finansieringsforbehold. Megleren var selv «sikker på at finanseringen gikk i orden», og klagerne «kunne stole på henne om at ting gikk i orden». Flere ganger i løpet av budprosessen følte klagerne seg nærmest presset til å akseptere bud fra den aktuelle budgiveren. De fastholdt likevel at de ikke var villige til å akseptere bud med forbehold. Det vises til meglerens e-post av 27. juli 2022, hvor hun ber klagerne vurdere å akseptere budet på 10 000 000 kroner med forbehold, da budets størrelse tilsvarte det klagerne tidligere hadde fremsatt som motbud til en annen budgiver.

 

Den 9. august 2022 ble det inngitt nytt bud fra budgiveren, denne gangen uten finansieringsforbehold. Budgiveren uttrykte overfor megleren at finansiering ikke ville være noe problem, ettersom han hadde flere prosjekter og selskaper, samt investorer som kunne stille opp dersom banken ikke kunne oversende finansieringsplan. Klagerne spurte megleren om hun hadde kontrollert budgiverens finansering. Svaret fra megleren var et uforbeholdent ja, og en bekreftelse på at finanseringen var i orden.

 

Etter forhandlinger om overtakelsestidspunkt, aksepterte klagerne budet på 10 150 000 kroner uten forbehold den 10. august 2022. Kjøpekontrakt ble signert 24. august 2022, etter at megleren opplyste at formell kjøper av eiendommen skulle være [et aksjeselskap]. Dette var et nystiftet selskap med 30 000 i aksjekapital, og ingen regnskaper var tilgjengelig.

 

Den 29. september 2022, over én måned etter kontraktsignering, ble det åpnet konkurs hos kjøperen. I den fremlagte revisorvurderingen er det anslått at kjøper var insolvent høsten 2021, altså lenge før handel kom i stand. Kjøperen hadde dermed ikke finansiering for noen av budene som han hadde lagt inn. Man har vært i kontakt med bostyrer for konkursboet, som kan opplyse at det ikke er noen utsikter for dekning til kreditorene i boet. Kjøperen har med overveiende sannsynlighet ikke mulighet til å oppfylle sine forpliktelser etter kjøpekontrakten. Som en konsekvens av dette må klagerne gjennomføre et dekningssalg. Siden eiendomsmarkedet har vært fallende den siste tiden, og boligen er tungsolgt, vil klagerne bli påført tap som følge av kjøperen ikke overtar.

 

Megleren har ikke gjort tilstrekkelige undersøkelser for å sjekke budgiverens finansiering, og har gitt klagerne feil og villedende informasjon om faktiske forhold rundt budprosessen i ettertid. Megleren har ikke innhentet dokumentasjon eller kontrollert at finansieringen var i orden, slik det ble kommunisert til klagerne. Det er ikke tilstrekkelig at megleren baserte sine vurderinger og anbefalinger på utsagn fra kjøperen.

 

Megleren har heller ikke informert klagerne om betydningen av at det ikke var fremlagt noe finansieringsbevis. Megleren hadde en klar foranledning til å avklare og kontrollere budgiverens finansiering, både ved bud med og uten forbehold, og da det det ble kjent at ett av selskapene hans skulle stå som formell kjøper. Megleren visste at kjøperen ikke hadde finansieringsbevis, likevel forespeilet hun klagerne at finansieringen var i orden. Noe som igjen var årsaken til at budet ble akseptert.

 

En selger må kunne forvente at megleren avklarer om budgiver er i stand til å finansiere et kjøp, og gjøre selger kjent med bud som er usikre. Når dette ikke gjøres, må selger gjøres oppmerksom på risikoen ved å akseptere et bud hvor finansieringen ikke er avklart og kontrollert på tilfredsstillende måte. Det vises til NOU 2006:1 side 126, hvor det redegjøres for meglerens plikt til å undersøke kjøperens finansiering. Det vises her til at arbeidsbyrden knyttet til å sjekke finansiering vanligvis er liten, samtidig som konsekvensene av manglende undersøkelser kan være alvorlige. Megleren har i denne saken brutt meglerforetakets interne retningslinjer når det gjelder kontroll av budgiveres finansiering.

 

Meglerforetaket argumenterer med at megleren ikke hadde noen forutsetning for å tro eller vite det ville foreligge et mislighold fra kjøpers side, før misligholdet faktisk forelå. Dette er ikke korrekt. Klagerne bestrider også påstanden om at de skal ha blitt informert om at det ikke var mulig for megler å undersøke/bekrefte finansiering. Tvert imot ble de anbefalt å godta bud både med og uten forbehold, under henvisning til at kjøperens finansiering ikke var noe problem. Det vises til LG-2017-98764 og at megleren i herværende sak har unnlatt å opplyse klagerne om risikoen ved kjøpers finansiering, og at den ikke var kontrollert.

 

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å ikke sikre annen dokumentasjon eller garanti vedrørende finansieringen enn kjøperens egne uttalelser.

 

Økonomisk tap og årsakssammenheng

Klagerne vil påføres et økonomisk tap i form av forsinkelsesrenter på kjøpesum i henhold til kjøpekontrakt, evt. andel av kjøpesum som ikke blir inndekket ved dekningssalg, utlegg til strøm og kommunale avgifter, renter på mellomfinansiering og leieutgifter. I tillegg kommer tap som følge av utlegg til advokat i saken, samt utlegg for domstol og andre instanser som måtte bli involvert i saken etter at nemnda har behandlet denne.

 

Videre er det en påregnelig årsakssammenheng mellom meglerens erstatningsbetingende uaktsomhet og det økonomiske tapet.

På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:

 

1. Innklaget har opptrådt i strid med god eiendomsmeglerskikk, herunder regler og retningslinjer for budgivning.
2. Innklaget er erstatningspliktig for tap Klager har lidt og lider som følge av opptreden i strid med god eiendomsmeglerskikk, herunder regler og retningslinjer for budgivning.
3. Innklaget har ikke rett til fullt oppgjør for sine meglertjenester.
4. Innklaget dekker Klagers kostnader i saken.

 

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Saken må avvises fordi den ikke er egnet for skriftlig behandling i nemnda. Det står påstand mot påstand når det gjelder hvilke opplysninger som ble gitt underveis i budgivningen, og før budaksept.

 

Ansvarsgrunnlag

Kjøperen meldte sin interesse 24. juli 2022, og var på visning med megleren dagen etter. Klagerne var da på ferie og hadde varslet megleren om at de kunne være vanskelig å få kontakt med på grunn av deres reise til Egypt. Kjøperen viste stor interesse for boligen, og opplyste på visning at han drev innen bygg og anlegg og hadde god erfaring med kjøp og rehabilitering av oppussingsobjekter for videresalg. Han opplyste å ha selskaper og prosjekter, og at han ved et eventuelt kjøp av boligen ville la ett av sine selskaper stå som kjøper i kjøpekontrakten. Etter visningen hadde megleren en oppfølgingssamtale med klagerne, hvor hun informerte dem om kjøperen og hvordan visningen hadde gått, herunder at kjøperen hadde opplyst at han ved et eventuelt kjøp ville la et selskap stå som kjøper.

 

Neste dag la kjøperen inn sitt første bud på 9 500 000 kroner med forbehold om finansiering. I en telefonsamtale med megleren opplyste han at forbeholdet var inntatt fordi hans saksbehandler i banken var på ferie og var først tilbake i august. Dagen etter økte kjøperen budet til 10 000 000 kroner, med forbehold om finansiering og at budet skulle være lukket. Klagerne avslo budet og fremsatte etter samtale med megleren et motbud på 10 300 000 kroner med forbehold om bekreftelse på finansiering. Akseptfristen ble satt til 3. august 2022, slik at man hadde tid til å innhente finansieringsbekreftelse.

 

Kjøperen opplyste i en påfølgende samtale med megleren at han skulle tenke over motbudet, men fremsatte i stedet et nytt bud på 10 150 000 kroner den 29. juli 2022. Også dette budet inneholdt forbehold om finansiering, og ble ikke akseptert av klagerne.

 

Megleren bestrider at hun på noe tidspunkt rådet klagerne til å godta bud med finansieringsforbehold. Tvert imot frarådet hun å akseptere et slikt bud. Klagerne var også i kontakt med ansvarlig megler, som også frarådet dette. Når det gjelder meglerens e-post av 27. juli 2022, ble denne sendt fordi kjøperen da hadde inngitt bud på 10 000 000 kroner, en tilsvarende sum som klagerne hadde fremsatt som motbud overfor en tidligere budgiver 27. april 2022. Meglerens tanke var at man kanskje var kommet opp på et prisnivå som klagerne kunne tenke seg å akseptere, men da selvsagt under forutsetning av at man fikk bekreftelse på finansieringen av budet.

 

I samtalene med kjøperen forklarte megleren at bud med finansieringsforbehold var uten sikkerhet for klagerne, og at slike bud ikke ville bli akseptert. Megleren ba flere ganger om kontaktinformasjonen til kjøperens saksbehandler i banken, uten å motta annet enn et skjermbilde av SMS-korrespondanse mellom ham og saksbehandleren. Dette for å dokumentere at hun enda ikke var tilbake på kontoret.

 

Den 9. august 2022 kl. 12:49 innga kjøperen et nytt bud på 10 150 000 kroner, uten noe finansieringsforbehold. Akseptfristen var satt til kl. 16:00 den 10. august 2022. Megleren ringte kjøperen for å be om finansieringsbekreftelse. Budgiveren svarte da at hans saksbehandler i banken var sykemeldt, men at finansiering ikke ville være noe problem, da han hadde investorer som kunne stille dersom banken ikke kunne komme med en finansieringsplan. På dette tidspunkt var det heller ikke avklart om han skulle kjøpe som privatperson eller gjennom firmaet, noe han ba om å få komme tilbake til så snart han hadde avklart om det ble finansiering gjennom banken og/eller investorer.

 

I samtalen med klagerne før akseptfristen gikk ut, opplyste megleren om samtalen hun hadde hatt med kjøperen. Megleren forklarte at det ikke var mulig å undersøke finansieringen hans ettersom saksbehandleren i banken var sykemeldt, og at hun derfor ikke hadde fått bekreftet finansieringen av budet. Etter noe diskusjon rundt mulig overtakelsestidspunkt, valgte klagerne likevel å akseptere budet. Det bestrides således at megleren i denne samtalen bekreftet at finansieringen var i orden. Det har all formodning mot seg at hun skal ha gjort dette.

 

Fem dager før kontraktsignering informerte ble klagerne informert av megleren om at det var [aksjeselskap] som skulle stå som kjøper. Megleren oppfattet ikke at klagerne hadde noen innsigelser til dette. Videre er det ikke korrekt at megleren ikke arbeidet for at få kjøperen til å dokumentere sin kommende finansiering. Kontraktsmøte ble avholdt 24. august 2022, og noen dager senere tok kjøperen kontakt med megleren med ønske om få en direkte dialog med selgerne. I den forbindelse blir kjøperen minnet om oppgjørsskjema og avklaring på finansiering, noe han bekreftet ville bli oversendt. Megleren ga han i tiden etter flere påminnelser om utfylling av oppgjørsskjema pr. telefon og SMS. Kjøperen bekreftet at han ville få det gjort, og unnskyldte seg med at det hadde vært hektisk i forbindelse med jobb. I tidsrommet mellom 3. oktober til 10. oktober 2022 var det ikke mulig å få tak i kjøperen, til tross for at megleren sendte ham SMS og gjorde flere forsøk på å ringe. Da kjøper til slutt tok kontakt 10. oktober 2022, bekreftet han pr. SMS at det ikke var noe til hinder for gjennomføringen av salget, og at pengene ville bli overført i henhold til avtalen.

 

Den 14. oktober 2022 var kjøpesummen ikke innbetalt til klientkonto, og megleren varslet klagerne om at man kunne se bort fra den avtalte overtakelsen om to dager. Kjøperen ba samme dag om å få utsette overtakelsen med én uke, noe som ble avvist. Det ble samtidig klart at kjøperselskapet var konkurs. Det ble sendt varsel om heving av kjøpsavtalen 18. oktober 2022.

 

Innklagede bestrider klagernes påstand om at megleren må ha hatt en «mistanke» om kjøperselskapets konkurs over lengre tid. Hvordan en megler skal kunne ha «mistanke» om en konkurs, eller hvor man skal innhente slike opplysninger, fremstår som uklart for meglerforetaket. Klagerne aksepterte et bud uten finansieringsforbehold, og megleren hadde ingen opplysninger eller tilgang til opplysninger som tydet på at kjøperen var i ferd med å gå konkurs. Tvert imot var kjøperen så sent som den 10. oktober 2022 i kontakt med megleren og bekreftet at kjøpesummen ville bli innbetalt som avtalt. Selskapets økonomiske situasjon, og ikke minst konkursåpning, var ukjent for megleren.

 

Megleren beklager at hun ikke sørget for mer skriftlighet rundt budaksepten, herunder at hun ikke umiddelbart etter klagernes budaksept bekreftet skriftlig hvilken informasjon som var gitt før de valgte å akseptere budet. Dette er noe hun ser kan gi grunnlag for kritikk. Slik manglende bevissikring betyr imidlertid ikke at det foreligger ansvarsgrunnlag for megleren, slik klagerne anfører.

 

Innklagede bestrider at det foreligger erstatningsgrunnlag.

 

Årsakssammenheng og tap

Klagerne har anført at megleren, ved et eventuelt ansvar, skal svare erstatning tilsvarende oppfyllelse av kjøpekontrakten. Dette bestrides av innklagede. Kravet baserer seg på feil rettslig utgangspunkt, da en megler ikke er ansvarlig for kjøpers oppfyllelse av kjøpekontrakten.

 

På vegne av meglerforetaket er det fremsatt følgende påstand:

 

«Prinsipalt påstås at klagen avvises.

 

Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemndas bemerkninger

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens omsorgs- og rådgivningsplikt, samt å få fastslått om det foreligger ansvarsgrunnlag for meglerforetaket. Det er også spørsmål om det er grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at saken avvises.

 

Det i saken mye påstand mot påstand når det gjelder hva som ble sagt før budaksept hva gjelder kontroll av kjøpers finansiering. Saken reiser bevisspørsmål som ikke forsvarlig kan avgjøres ved nemndas skriftlige behandling av klagesaken (uten fremmøte av partene og muntlig forhandling).

 

Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.