Klage nr:
24/08

Avgjort:
30.05.2008

Saken gjelder:
Feil/manglende opplysninger om varmekabler på bad

Foretakets navn:
Privatmegleren SüdØst, SüdØst AS
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte leilighet gjennom innklagede. Kjøpekontrakten ble signert 3. august 2007.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I salgsoppgaven ble det oppgitt at badet hadde varmekabler. Ved overtakelsen i september 2007 fant klageren ut at dette ikke medførte riktighet. Det ble rettet et krav om prisavslag mot selger og hans eierforsikringsselskap, noe som ble avvist.

Det er ikke bestridt at det er gitt positivt uriktige opplysninger fra innklagedes side. Innklagede hevder dette ble rettet før kontraktsinngåelse, dels ved å nevne det på visning og dels ved å ha opplyst om det på kontraktsmøtet. Klageren mener innklagede har en formålsorientert virkelighetsoppfatning og at dette ikke medfører riktighet.

Klageren hevder det er den som hevder at en uriktig opplysning er rettet, som har bevisbyrden for dette. Innklagede kan ikke dokumentere at den uriktige opplysningen er rettet. Det er for eksempel ikke nevnt i kontrakten.

På denne bakgrunn mener klageren det foreligger ansvarsgrunnlag og at erstatningen skal utmåles til det tap som er lidt som følge av den uriktige opplysningen. Klageren har vedlagt et kostnadsoverslag og tilbud fra håndverkere for å utbedre skaden.

Innklagede anfører:

Innklagede er av den oppfatning av at det ikke er utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Selger har godkjent salgsoppgaven og annonsetekst. Innklagede kan ikke lastes for at det oppdages feil i ettertid av godkjennelsen. Det er selgeren som har førstehåndskunnskap om leiligheten, ikke innklagede.

For øvrig skal innklagede ha opplyst interessenter inkludert klageren om at det var en feil ved salgsoppgaven. Dette ble gjort på visning, ved budgivning og senere, forut for kontraktsinngåelsen. Feilopplysningen har således uansett blitt rettet i tide. Dersom klageren likevel påstår hun ikke har mottatt korrigerte opplysninger, må hun rette et krav om prisavslag mot selgeren.

I tillegg er innklagede av den oppfatning at kravet som er fremsatt, ikke tilsvarer den verdireduksjonen leiligheten har som følge av at det ikke var varmekabler på badet. Badet var på salgstidspunktet 9 år (oppusset i 1999 ifølge selgeren). På visningen var det ingen termostat på veggen, slik det er normalt når man har bad med varmekabler. Badets alder tilsier også at det erfaringsmessig vil bli behov for vedlikehold i nær fremtid.

Klagerens ytterligere anførsler:

Ifølge klageren er det noe uklart om det er selgeren som er årsaken til den uriktige opplysningen i salgsoppgaven. Hvis dette er tilfelle, står det i klar motstrid til det selgeren har forklart, nemlig at det var innklagede som inntok opplysningen i salgsoppgaven. Innklagede har heller ikke sagt noe om dette tidligere, og anførselen fremstår som konstruert i etterkant. Når man ser hen til hva slags opplysning det gjelder, er det lite sannsynlig at selgeren som har bodd i leiligheten vil gi uriktige opplysninger om dette. At selgeren i ettertid har hatt salgsoppgaven til gjennomsyn, fritar ikke innklagede for ansvar.

Når det gjelder spørsmålet om opplysningen er rettet, henviser klageren til det som er sagt tidligere. Klageren påpeker at innklagede ikke gjør forsøk på å dokumentere at feilopplysningen er rettet.

Klageren kan heller ikke se at det er godtgjort for den verdiminus mangelen på varmekabelen representerer.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning av utbedringskostnader på grunn av uriktig opplysning i salgsoppgaven om at det er varmekabler på badet.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda behandler bare krav moteiendomsmegleren. Om klageren eller innklagede kan rette noe krav mot selgeren, behandles ikke av Reklamasjonsnemnda.

Etter eiendomsmeglingsloven § 3-1, 1. og 2. ledd skal megler gjennomføre oppdraget i samsvar med god meglerskikk og gi kjøper råd og opplysninger av betydning for handelen. Salgsoppgaven inneholder en feilopplysning vedrørende varmekablene.

Innklagede anfører at feilopplysningen er rettet i tide. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør en feilopplysning vedrørende varmekabler som oppdages før visning, rettes skriftlig. På denne måten vil rettingen være etterviselig og det sikrer at alle interessenter, også de som ikke har vært på visning, legger inn bud på riktig grunnlag.

Spørsmålet blir om feilopplysningen vedrørende varmekablene på badet er erstatningsbetingende for innklagede.

Innklagede har gitt en feilaktig opplysning i salgsoppgaven. At det ikke var varmekabler burde vært avdekket bl.a. fordi det ikke var termostat på veggen. Heller ikke taksten nevner varmekabler. Innklagede blir dermed ansvarlig for det tap som er lidt som følge av innklagedes forsømmelse. På grunn av badets alder, kan ikke klageren kreve dekket alle kostnadene ved å få et nytt badegulv med varmekabler. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning kan tapet passende settes lik halvparten av gjengs kostnader ved å få installert varmekablene.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk

Oslo, den 30. mai 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant