RFE-2022-290

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Nordic Eiendomsmegling AS avd. Bergen

 

Saken gjelder:               God meglerskikk. Meglerens opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I april 2022 kjøpte klageren en andelsleilighet gjennom innklagede meglerforetak. Prisantydningen var på 2 400 000 kroner. Leiligheten var del av et dødsbo og ble solgt av avdødes to søstre. Den ene selgeren hadde forut for visningen fortalt at den store skjenken i stuen kunne medfølge boligen. Megleren informerte klageren om dette på visningen. Klageren innga deretter et bud med forbehold om at diverse møbler skulle følge med, men uten å nevne skjenken. Etter inngivelse av bud, men før budaksept, fortalte selgerne at skjenken likevel ikke skulle følge med, men at klageren kunne kjøpe den for 10 000 kroner. Klageren avslo dette tilbudet. Selgerne aksepterte klagerens bud, uten å la skjenken følge med. Senere fikk klageren tilbud om å kjøpe skjenken til 5 000 kroner, noe hun igjen avslo.

 

Klageren mener at megleren ikke opplyste henne om muligheten for å inngi et nytt bud med forbehold om at også skjenken skulle følge med. Klageren har i tillegg trukket frem en rekke andre forhold ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 50 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

På visningen 10. april 2022 informerte megleren om at skjenken i stuen ville medfølge ved salget. Klageren la derfor inn et bud på 2 400 000 kroner med forbehold om at diverse møblement skulle medfølge. Klageren nevnte imidlertid ikke skjenken, all den tid hun allerede trodde den fulgte med.

 

 

Selgerne aksepterte budet forutsatt at skjenken ikke fulgte med. Megleren skulle informert klageren om at dette var å anse som et motbud, og at klageren enten kunne velge å akseptere budet eller inngi et nytt bud med forbehold om at også skjenken skulle være inkludert. Megleren opplyste imidlertid aldri om at klageren hadde mulighet til å inngi et nytt bud uten å «miste kjøpet». Megleren ga snarere inntrykk for at klageren ikke kunne gjøre noe mer, og at hun eventuelt måtte kjøpe til en annen pris. Dersom klageren hadde blitt informert om sine muligheter, ville hun inngitt et nytt bud med forbehold om at skjenken skulle følge med. Et slikt bud ville med stor sannsynlighet blitt akseptert.

 

Megleren har gitt klageren svært dårlig oppfølging etter salget, og «løper fort» uten å ta sin rolle seriøst. Klageren trekker blant annet frem:

 

• «elektriker som skulle gjort utbedringer siden budaksept var fremdeles ikke utført på tross av 11 purringer siden april 22 inntil august 22, til slutt måtte selger kontaktes av kjøper
• megler svarer ikke på sms
• megler ringer ikke tilbake
• El bil lader var ikke klargjort selv om det var informert at dette var essensielt – ble
• først i orden 1.8 – altså 6 uker etter overtagelse
• Nøkler til postkasse manglet
• Nøkler til vaktmester rom manglet
• Ting fra overtagelsen ble ikke ordnet og kjøper opplevde at megler skulle ordne disse tingene, utrolig dårlig oppfølging
• Megler er tatt av Finanstilsynet i juni 2022»

Klageren har nettopp flyttet til Norge etter et lenger utenlandsopphold og er ikke kjent med norske lover og regler på området. Dette ble megleren informert om. Megleren er en mellommann og skal både gi kjøper og selger råd på samme måte. Dette har ikke blitt gjort.

 

Klageren krever 50 000 kroner i erstatning. Kravet tilsvarer prisen på skjenken.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Opplysninger om skjenk – budgivning
Leiligheten ble solgt som et dødsbo av avdødes to søstre. Megleren hadde mest dialog med søsteren som bodde i nærheten, og fikk av henne opplyst at de ikke så for seg å flytte ut skjenken da den var så stor og tung. På visningen spurte klageren om skjenken fulgte med, og på bakgrunn av opplysningene fra den ene søsteren, svarte megleren at han regnet med at det ville være mulig.

 

Den 11. april 2022 klokken 00:16 innga klageren et bud med frist til klokken 12:00 samme dag. Budet hadde følgende forbehold:

 

«Overtagelse av terrasse hagemøbler, spisebord, peis-utstyr og skrivebord m stol.»

 

Megleren snakket med selgerne som fortalte at de var villige til å godta budet. Megleren spurte for ordens skyld begge selgerne om skjenken fulgte med, slik tidligere opplyst. Søsteren som bodde et annet sted i landet fortalte imidlertid at hun ønsket å beholde skjenken, men at den eventuelt kunne medfølge for 10 000 kroner. Til tross for at selgerne ønsket å godta budet, fortalte megleren at han først måtte snakke med klageren og fortelle at skjenken likevel ikke fulgte med.

 

Megleren ringte klageren før budet var akseptert eller akseptfristen løpt ut, og informerte om at skjenken ikke ville følge med, men at hun kunne kjøpe den for 10 000 kroner. Klageren fortalte at hun ønsket å tenke på det.

 

I tekstmelding klokken 11:49 skrev klageren at hun hadde «håpet den ble i leiligheten», men at hun ikke visste om hun var villig til å «betale extra for et møbel jeg ikke vet om jeg skal ha videre». Basert på tekstmeldingen og samtalen på telefon, oppfattet aldri megleren at skjenken var vesentlig/avgjørende for klageren.

 

Megleren ringte til klageren så snart han mottok SMSen. Klageren presiserte at budet hennes snart ville løpe ut på tid, og lurte på hva som da ville skje. Megleren fortalte at klageren ikke lenger ville være bundet av budet når det løp ut på tid, og hun da eventuelt måtte inngi et nytt bud. Klageren ønsket imidlertid ikke å gjøre dette, og sa i stedet at man kunne snakke om skjenken i ettertid. Det fremstod viktigere for klageren at hennes bud ble akseptert innen fristens utløp, enn å inngi et nytt bud der skjenken var en del av forbeholdet, men som det var en risiko for at selgerne ikke ville godta. Megleren informerte selgerne om at klageren ikke ville kjøpe skjenken, og selgerne aksepterte deretter budet slik det fremkom i budjournalen.

 

Klageren har hevdet at informasjonen om at skjenken ikke fulgte med, ikke ble gitt før budaksept, men ved budaksept. Klagerens SMS viser imidlertid at dette er feil, da budet først ble akseptert ti minutter etter mottaket av SMSen. Klagerens påstand om at aksepten fra selgerne er å anse som et motbud stemmer ikke. Feilopplysningen om skjenken ble rettet før budaksept, og klageren fikk tid til å tenke seg om hva hun ønsket å gjøre.

 

I telefonsamtalen ble klageren og megleren enige om at de kunne dra tilbake til leiligheten før overtakelsen, for å ta mål av leiligheten og skjenken. Den 2. mai informerte megleren om at forkjøpsretten var avklart, og det ble deretter avtalt å møtes i leiligheten 4. mai for å gjennomføre oppmåling.

 

I etterkant av oppmålingen besluttet klageren at hun likevel ønsket å overta skjenken. Megleren kontaktet derfor selgerne for å høre om de fremdeles var villige til å la skjenken følge med. Selgerne fortalte at klageren kunne få overta den for 5 000 kroner. Klageren var imidlertid kun villig til å betale 2 5000 kroner. Dette avslo selgerne, og tok med seg skjenken.

 

Megleren informerte klageren om muligheten til å holde tilbake et forholdsmessig beløp på overtakelsen. Klageren sa at hun også var usikker på om hun ville overta leiligheten med bakgrunn i uenigheten om skjenken. Megleren frarådet imidlertid dette, da det kunne medføre en unødvendig og ikke uvesentlig økonomisk konsekvens i hennes disfavør.

 

Videre stemmer det at klageren informerte at hun nylig hadde flyttet tilbake til Norge etter et lenger utenlandsopphold. Klageren nevnte også at hun kjente en megler på Østlandet som hun rådførte seg med. Det er også riktig at megleren er en mellommann og skal rådgi både kjøper og selger. Kontrameldingen om skjenken ble løst på en god måte ved at megleren snakket med klageren om dette før budaksept.

 

Klagerens øvrige anførsler

Når det gjelder problemer med elektriker, manglet det lokk på en lysbryter. Selgeren skulle ordne dette med elektrikeren som hadde montert bryteren. Til tross for at dette var selgerens ansvar, forsøkte meglerne å være behjelpelig og snakket med elektrikeren flere ganger. Meglerforetaket forstår klagerens frustrasjon, men kan ikke lastes for at elektrikeren ikke gjorde som lovet.

 

Når det gjelder el-billader, hadde den avdøde hjemmelshaveren parkeringsplass med ladestasjon. Megleren meldte ifra til styret om at også klageren hadde el-bil. Likevel valgte styret å tildele den parkeringsplassen til en annen, slik at klageren ved overtakelse ikke hadde tilgang til plass med ladestasjon. Megleren tok dette opp med styret som skulle ordne det. Meglerforetaket forstår klagerens frustrasjon, men kan ikke lastes for at styret valgte å gjøre endringer, eller at de brukte tid på å ordne opp.

 

Når det gjelder nøklene, hadde megleren verken kjennskap til at det var nøkler til postkassen, eller at det eksisterte et vaktmesterrom. Hverken styret eller selgerne hadde informert om dette. Uansett visste klageren at leiligheten var et dødsbo, og at selgeren følgelig hadde begrenset kunnskap og leiligheten.

 

Når det gjelder de øvrige forholdene på overtakelsen, var klageren misfornøyd med utvasken. Megleren kontaktet derfor vaskebyrået og avtalte at de skulle komme tilbake for å utbedre det klageren ikke var fornøyd med.

 

Når det gjelder Finanstilsynet, hadde meglerforetaket tilsyn i 2022, i likhet med mange andre foretak. Tilstandsrapporten kommenterer noen få punkter som meglerforetaket har rettet opp i. Ingen av punktene i tilsynsrapporten ga grunnlag for bøter eller risiko for å miste bevilling. Uansett er det feil å si at «megler er tatt av finanstilsynet».

 

Krav om erstatning

Meglerforetaket kan ikke se å ha påført klageren et tap som gir grunnlag for erstatning. Kravet avvises.

 

 

Reklamasjonsnemndas bemerkninger

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens opplysningsplikt, og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Det er uklart for nemnda hva som ble sagt på visning om at skjenken fulgte med boligen eller ikke. Her står det påstand mot påstand.

 

Dialog mellom partene under budrunden viser at megler kontaktet klagerne etter inngitt bud for å informere om at skjenken ikke fulgte med. Nemnda finner etter dette at megleren i det minste var klar over at skjenken kunne utgjøre en problemstilling som det med fordel burde bringes klarhet i før handel var kommet i stand.

 

Meglerforetaket har anført at megleren ringte klageren etter å ha mottatt klagerens SMS der hun svarte at hun ikke var sikker på om hun ønsker å overta skjenken mot 10 000 kroner. I denne samtalen skal klageren ha gitt uttrykk for at hun ikke ville stå ved kravet om at skjenken skulle følge med. Videre skal klageren ifølge megleren ha sagt at partene heller kunne diskutere skjenken i ettertid. Dette er ikke bestridt av klageren.

 

På denne bakgrunn legger nemnda til grunn at partene var bevisste på at skjenken ikke var omfattet av budet til klageren, og at klageren fremdeles ønsket at budet skulle bli stående. Denne påstanden er ikke imøtegått av klageren slik nemnda ser det. Uklarheten ved om skjenken fulgte med boligen var da avklart. Når klageren likevel ønsket at budet skulle stå uten krav om at skjenken fulgte med, ble det ved selgerens aksept inngått bindende avtale om overtakelse av boligen uten skjenk.

 

Nemnda finner heller ikke at megleren har misligholdt sin rådgivningsplikt, eller at øvrige klagepunkter kan føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.