RFE-2022-292

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Meglerhuset Nylander AS Trondheim Sentrum

 

Saken gjelder:               Manglende opplysninger om skjeggkre

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

I januar 2021 kjøpte klagerne en leilighet som innklagede meglerforetak formidlet for 6 000 000 kroner. Dagen før den annonserte visningen oppdaget en annen interessent et skjeggkre i leiligheten. Megleren oppdaterte salgsoppgaven dagen etter og opplyste visningsdeltakerne om funnet. Klagerne hadde imidlertid kun deltatt på en privatvisning et par dager tidligere og visste derfor ikke om skjeggkreet når de innga bud. Kort tid etter budaksept oppdaget megleren at klagerne ikke var informert om skjeggkrefunnet, og varslet de umiddelbart. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Klagen er begrenset til ansvarsspørsmålet.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Klagerne kontaktet megleren for privatvisning før den annonserte fellesvisningen. Over telefon opplyste megleren om stor interesse og flere privatvisninger, slik at nøkkel kunne lånes og leiligheten besiktiges på egenhånd før den planlagte fellesvisningen 18. januar 2021. Før besiktigelsen lastet klagerne ned salgsoppgaven og leste igjennom denne.

 

Klagerne lånte nøkkel og besiktiget leiligheten 16. januar 2021, og leiligheten sto til de forventninger som fremgikk av salgsoppgaven. Klagerne lastet ned salgsoppgaven og gjennomgikk denne på nytt dagen etter, uten at det fremkom nye opplysninger.

 

Klagerne stod på interesselisten etter tidligere kontakt med megler, og på kvelden 18. januar 2021 satte også klagernes representant seg på interesselisten for å bli oppdatert på budgivningen. Hverken klagerne eller deres representant fikk på noe tidspunkt opplysninger om revideringer av salgsoppgaven eller nyoppdagede mangler. Det var også telefonkontakt mellom klagerne og megleren i perioden før budaksept.

 

På morgenen den 19. januar 2021 ble det ikke sendt ut noen skriftlige fellesmeldinger fra megleren. Megleren ringte til klagerne og opplyste om mange interessenter etter 15 privatvisninger og fellesvisningen. Det ble ikke nevnt noe om skjeggkre eller endringer av salgsoppgaven. Etter en budrunde med én annen budgiver fikk klagerne aksept for sitt bud på 6 000 000 kroner.

 

Den 21. januar 2021 sendte klagerne en SMS til megleren for å høre om det var mulig å låne en nøkkel for å vise frem leiligheten. Megleren svarte ved å ringe klageren og fortalte da at han hadde glemt å opplyse om at det i forbindelse med de avholdte visningene var blitt oppdaget skjeggkre i leiligheten. Etter det klagerne forsto, var det en annen interessent som hadde oppdaget skjeggkre på en privatvisning 17. januar og tatt et bilde. Megleren opplyste samtidig at salgsoppgaven hadde blitt endret og interessenter varslet, men at han i korrespondanse med klagerne hadde glemt å gi beskjed om dette.

 

Klagerne lastet senere ned dokumentene på boligmappa.no, derunder en salgsoppgave og budjournal. Etter en gjennomgang ble det oppdaget at salgsoppgaven ble endret 18. januar 2021, og at det på side 28 under punktet «Diverse» var inntatt følgende tekst:

 

«Det er nylig observert ett enkelttilfelle av skjeggkre i boligen. Selger vil sette i verk forebyggende tiltak dersom det blir gjort flere observasjoner.»

 

Videre ble budjournalen gjennomgått. Klagernes representant ringte den andre budgiveren for å høre hva som hadde blitt kommunisert til ham. Vedkommende opplyste da at også han hadde besiktiget leiligheten helgen 15. – 17. januar, men at heller ikke han hadde blitt varslet om endringer. Vedkommende fortalte at megleren først hadde ringt ham etter inngivelsen av hans siste bud på 5 900 000 kroner og opplyst om funnet, samt at eventuelle tiltak for å fikse dette ville dekkes av selger. Det er uforståelig at megleren har klart å glemme om en så vidt vesentlig opplysning til klagerne og deres representant, gitt den jevnlige kontakten.

 

Kjøpekontrakten ble underskrevet 15. februar 2021 og det ble inntatt følgende informasjon:

 

«I forbindelse med visning ble det gjort en enkelt observasjon av et insekt av typen sølvkre eller skjeggkre. Selger vil sette opp limfeller for å avdekke om det er det finnes flere. Ved ytterligere observasjoner vil selger engasjere og dekke oppfølging fra skadedyrsfirma frem til overtakelse. Selger har under sin botid ikke gjort tilsvarende observasjon tidligere.

…

Kjøper ble ikke informert om observasjon av sølv-/skjeggkre før budaksept. Kjøper mener dette utgjør mangler etter avhl. §§ 3-7, 3-8 og 3-9 2. pkt., som gir grunnlag for beføyelser etter avhl. §§ 4-12 og 4-14. Kjøper vil komme tilbake til et krav om prisavslag og erstatning.»

 

Overtakelsen ble gjennomført 1. juli 2021, og i forkant utførte selgeren saneringstiltak. Etter overtakelsen byttet klagerne blant annet gulv i leiligheten og utførte tettetiltak etter anbefaling fra et skadedyrfirma.

 

Meglerforetaket har avvist ansvar i saken. Påstandene fra meglerforetaket om at den andre budgiveren var villig til å tre inn i høyeste bud som en løsning i saken stemmer ikke, og er heller ikke dokumentert. Dette hadde uansett ikke vært aktuelt for klagernes del. Det er heller ikke dokumentert fra meglerforetakets side at den andre budgiveren ble informert om skjeggkre før budgivningen.

 

Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det foreligger ansvarsgrunnlag.

 

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Eiendommen var annonsert med visning 18. januar 2021, mens klagerne var på privatvisning på egenhånd 16. januar 2021. På kvelden 17. januar 2021 var det også en annen privatvisning av eiendommen. Interessenten på denne privatvisningen tok et uklart bilde av ett eksemplar av et insekt i leiligheten. Interessenten sendte bildet til megleren, men det var på dette tidspunktet ikke klarlagt hva slags insekt det var eller hvor bildet var tatt. Grunnet manglende kunnskap om insekter og et uklart bilde, tok det noe tid å finne ut om det dreide seg om et skjeggkre eller sølvkre. Siden det ikke var observert noe slikt tidligere, var det også uklart hvor stort omfang det var tale om.

 

Selgeren opplyste at han aldri hadde observert noe slikt i leiligheten. Det ble imidlertid fryktet at insektet kunne være skjeggkre grunnet den store oppmerksomheten rundt disse på tidspunktet. Observasjonen ble anført i salgsoppgaven samme dag som annonsert visning. På annonsert fellesvisning ble alle oppmøtte informert om observasjonen og endringen i salgsoppgaven.

 

Den 19. januar 2021 ble budrunden gjennomført med klagerne og en øvrig budgiver. Den andre budgiverens første bud var på 5 800 000 kroner, og vedkommende ble informert om skjeggkreobservasjonen før sitt neste bud på 5 900 000 kroner. Klagerne fikk tilslaget på 6 000 000 kroner.

 

Kort tid etter budaksept oppdaget megleren at klagerne som hadde vært på en tidlig privatvisning sannsynligvis ikke var informert om skjeggkreet. Klagerne ble derfor informert pr. telefon umiddelbart.

 

Klagerne hadde en del e-postkorrespondanse med megleren og fremmet klage på at de først ble informert om observasjonen etter budaksept. Den andre budgiveren skrev i e-post av 9. februar 2021 at dersom klagerne var i ferd med å trekke seg, var de fortsatt interessert i leiligheten. Klagerne var imidlertid ikke interessert i å trekke seg fra handelen så forhandlinger med den andre budgiveren ble aldri igangsatt.

 

Det ble inntatt to avsnitt i kjøpekontrakten om skjeggkre som følge av forutgående e-postkorrespondanse.

 

Selgeren kontaktet sameiet i slutten av januar 2021 for å undersøke om det ville settes i gang noen tiltak for bekjempelse av skjeggkre. Det ble samtidig satt ut ni limfeller i leiligheten, uten funn av skjeggkre. Selgeren engasjerte et skadedyrfirma og i rapport av 5. mai 2021 ble det konkludert med at:

 

«Etter oppstart av detektering og behandling av skjeggkre ble det detektert 1 stk skjeggkre på bad ved vask. Ellers er det ikke detektert kre i leiligheten. Ikke observert levende kre under behandlingen.»

 

Leiligheten ble overtatt uten anmerkninger eller tilbakehold.

 

Informasjonen om insektet var uklar og kom fra en tredjeperson (interessent). Klagerne burde uansett blitt informert om dette før inngivelse av bud, noe som ikke ble gjort. Det er alltid en avveining om uklare og udokumenterte opplysninger skal videreformidles til interessene, samt når og på hvilket tidspunkt dette skal gjøres. I dette tilfellet skjedd det en ubevist glipp i informasjonen til klagerne, uten at meglerforetaket kan se at dette utgjør et brudd på meglerens profesjonsansvar som er erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemndas bemerkninger

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Opplysningsplikt

Meglerforetaket har erkjent at klagerne burde blitt informert – før inngivelse av bud – om at det angivelig skulle vært funnet skjeggkre i leiligheten. Nemnda er enig i dette, og at megler ikke har overholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Erstatning – ansvarsgrunnlag

Nemnda bemerker at megler ved ikke å overholde opplysningsplikten, har opptrådt uaktsomt. Dette grunnvilkåret for erstatning er følgelig oppfylt.

 

Klagerne har begrenset klagen til å gjelde «ansvarsspørsmålet». Det fremstår som noe uklart om klagerne her kun sikter til om megler har vært uaktsom, noe nemnda har besvart. For at meglerforetaket skal bli erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1, må i tillegg klagerne ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Ut fra sakens begrensning tar nemnda ikke standpunkt til om disse øvrige vilkårene for erstatning er oppfylt, og det er følgelig uavklart om et eventuelt erstatningskrav kan føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis medhold.