RFE-2022-295
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Mariero
Saken gjelder: Nybygg. Ferdigattest. Opplysningsplikt
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2022 kjøpte klagerne en nyoppført eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter signering av kjøpekontrakten, ble klagerne kjent med at leiligheten manglet ferdigattest. Meglerforetaket erkjenner at leilighetens midlertidige brukstillatelse ikke var vedlagt salgsoppgaven. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt ved å ikke opplyse klagerne om at leiligheten ikke hadde ferdigattest.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Den 30. juni 2022 signerte klagerne avtale om kjøp av leilighet i et nybygg. I august ble de imidlertid kjent med at kommunen ikke hadde godkjent utbyggerens søknad om ferdigattest. Bakgrunnen for den manglende godkjenningen var at byggets royalimpregnerte kledning ikke tilfredsstilte de nødvendige brannkravene.
Da klagerne ble oppmerksomme på at leiligheten manglet ferdigattest, kontaktet de først megleren som sa at han kjente til forholdet, men at han ikke hadde brutt sin opplysningsplikt. Deretter kontaktet de foretakets fagansvarlig som i e-posten av 20. september bekreftet at meglerforetaket hadde den midlertidige brukstillatelsen, men at den ved en rutinesvikt ikke var vedlagt selve salgsoppgaven.
Selv om meglerforetaket i e-posten beklaget at de ikke hadde overholdt opplysningsplikten, erkjente de ikke ansvar i saken:
«Vi beklager igjen at denne informasjonen ikke fremkom i sin helhet i salgsprospektet. Ettersom en mangel som dette uansett vil være dekket under utbyggers/entreprenørens ansvar vil det heldigvis ikke bli noen negative økonomiske eller praktiske konsekvenser for dem som kunde. Vi er trygge på at utbygger vil få brakt dette forholdet i orden, da det er en forutsetning for utstedelse av ferdigattest.»
Meglerforetaket har brutt sin opplysningsplikt jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 andre ledd. Slik klagerne forstod e-posten, hevder meglerforetaket at bestemmelsen ikke gjelder ved salg av boliger som er nyere enn fem år. Bestemmelsen gjelder imidlertid både ved salg av boliger som er nyere og eldre enn fem år. Utbyggers ansvar for å utbedre mangler, medfører ikke at meglerforetakets plikter opphører.
Utbyggeren har på sin side fremlagt forslag om brannsikring overfor sameiets styre. Forslaget innebærer å legge en branndetektor rundt hele bygget slik at eventuell brann i kledningen oppdages tidlig og varsles til brannvesenet.
På bakgrunn av estetiske og byggetekniske grunner, herunder usikkerhet knyttet til fremtidig vedlikeholdskostnad og levetid for branndetektoren, har styret ikke godkjent forslaget. De nevnte forholdene vil kunne medføre betydelige kostnader både i verdiforringelse og fremtidige vedlikeholdskostnader for den enkelte seksjonseier.
Klagerne ville aldri kjøpt en leilighet med vesentlig mangel til markedspris. Dersom opplysningen var kjent for klagerne, ville de enten forhandlet ned kjøpesummen eller unnlatt å kjøpe leiligheten. For det andre vil en branndetektor bidra til estetisk forringelse av byggets fasade og dermed senke salgsverdien av leiligheten. For det tredje vil branndetektoren påføre klagerne fremtidige vedlikeholdskostnader ved at den øker faren for råte i kledningen, samt har begrenset levetid på grunn av byggets værutsatte plassering.
Klagerne har ikke fremsatt noe økonomisk krav overfor meglerforetaket, men ønsker en garanti for dekning av eventuelle utgifter som mangelen vil påføre klagerne.
Innklagede har i korte trekk anført:
Saken dreier seg om byggets midlertidige brukstillatelse hvor det fremgår krav om ytterligere brannsikring som følge av byggets royalimpregnerte kledning.
Meglerforetaket erkjenner at den midlertidige brukstillatelsen ikke var vedlagt salgsoppgaven og har beklaget dette overfor klagerne.
Det stemmer ikke at meglerforetaket har avvist ansvar i saken. De har imidlertid uttrykt at de ikke kan foreta seg noe på nåværende tidspunkt. Utbyggeren har på sin side tatt ansvar for brannsikringen, og prosjektert en brannteknisk løsning som de mener vil bli godkjent av kommunen. Sameiets styre har ikke godkjent forslaget, og klagerne må dermed vente til det foreligger en godkjent løsning. Kommunen har foreløpig ikke satt noen frist. I mellomtiden må alle kjøperne bo i leiligheter med midlertidig brukstillatelse.
Klagerne har kjøpt en leilighet i et leilighetsprosjekt med 21 leiligheter. Alle leilighetene som ble solgt prosjektert fikk utstedt en §12-garanti, og mange av leilighetseierne har foretatt tilbakehold inntil brannsikringen blir godkjent og ferdigattest blir utstedt. Meglerforetaket føler seg derfor trygge på at det til sammen er tilbakeholdt nok penger samt stilt store nok garantier til at brannsikringen blir utført uten kostander for den enkelte seksjonseier. Når godkjent brannsikring er på plass vil det bli utstedt ferdigattest for leilighetene.
Klagerne har hverken lidt eller kommer til å lide noe økonomisk tap. Dersom klagerne mot formodning blir påført et økonomisk tap, er meglerforetaket klar over at de som formidler av boligen kan bli ansvarlige overfor klagerne.
Reklamasjonsnemndas bemerkninger
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Nemndas kompetanse
Klagerne har bedt om at nemnda pålegger meglerforetaket (innklagede) å stille en garanti for dekning av eventuelle utgifter som mangelen ved leiligheten vil påføre klagerne. En slik garanti kan nemnda under enhver omstendighet ikke gi. Nemnda kan bare ta stilling til om megler har opptrådt i strid med god meglerskikk eller enkeltbestemmelser i eiendomsmeglingsloven, og om meglerforetaket er erstatningsansvarlig for et konkret og dokumentert tap.
Meglers opplysningsplikt
Meglerforetaket har erkjent at det var en feil av megler ikke å sørge for at innholdet i den midlertidige brukstillatelsen ikke var videreformidlet til klagerne. Det ville da fremgått hvilke arbeider som gjenstod for å få ferdigattest. Megler har her misligholdt opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Eiendomsmegler 1 SR-Eiendom AS avd. Mariero har ikke overholdt opplysningsplikten vedrørende innholdet i den midlertidige brukstillatelsen. Garantikravet fører ikke frem.