RFE-2022-299
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: EiendomsMegler 1 Nord-Norge AS avd. Finnsnes
v/advokat Arne Johansen
Advokatfirmaet Kvasstind AS
Saken gjelder: Misnøye med meglerens håndtering av oppdraget og krav om vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
I april 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Oppdraget gikk ut etter seks måneder uten at boligen var solgt. Klageren og hennes medeier har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som etter klagerens mening er kritikkverdige. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, og om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er jurist.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Klageren inngikk sammen med sin medeier oppdragsavtale med meglerforetaket 20. april 2021. Meglerfullmektigen gjorde slett arbeid allerede fra begynnelsen av salgsprosessen. Han har ikke møtt opp til avtalt tid, og har vært vanskelig å få kontakt med. Megleren flyttet visningsdatoen så sent som dagen før den var planlagt, og møtte ikke opp slik at klageren endte med å avholde visningen selv. Det var også flere interessenter som mottok e-post om at boligen var solgt, selv om det ikke var mottatt noen bud på dette tidspunktet.
Noen måneder senere ble klageren oppringt av ansvarlig megler, som beklaget at meglerfullmektigen hadde gjort slett arbeid, men at han ikke lenger jobbet hos meglerforetaket. Ansvarlig megler skulle håndtere salgsprosessen videre.
I september 2021 opplyste megleren at det var nødvendig med ny tilstandsrapport som følge av lovendringer. Tilstandsrapporten som allerede forelå, var blitt utarbeidet i mai. Meglerforetaket var klar over at den nye forskriften kunne tre i kraft fra januar 2022, og skulle opplyst klageren om dette allerede i mai. Hadde klageren visst at det ville komme en slik forskrift, hadde man ventet til januar 2022 med å innhente tilstandsrapport.
Fra første dag har ansvarlig megler forsøkt å presse klageren til å sette ned prisantydningen. Megleren har i ettertid forklart at han mener prisantydningen var satt for høyt. Megleren har opptrådt i strid med god forretningsskikk, og har forsøkt å overtale klageren til å sette prisantydningen lavest mulig for å få til et raskt salg. Dette til tross for at andre boliger i området, som er i dårligere stand enn klagerens bolig, har blitt solgt for mer.
Da klageren til slutt gikk med på å redusere prisantydningen fra 1 150 000 til 990 000 kroner, ble prisen stående uendret i FINN-annonsen. Klageren forsøkte å komme i kontakt med megleren, uten hell. Ifølge meglerforetaket skal megleren ha forsøkt å ringe klageren, uten å få noe svar. Klageren var på dette tidspunkt på jobb, men ringte megleren opp igjen senere samme dag, uten å få noe svar denne gangen heller.
I starten av desember oppdaget klageren at boligannonsen ikke lenger lå ute på nett. Da klageren tok det opp med megleren, fikk man til svar at annonsen var blitt slettet i og med at oppdragsavtalen var utløpt. Klageren fikk aldri noe forvarsel om at oppdragsavtalen var i ferd med å utløpe. Klageren hadde heller ikke fått en kopi av oppdragsavtalen, som ifølge megleren skulle gjøres tilgjengelig i kundeportalen i etterkant av oppdragsinngåelsen. Under et møte med megleren 9. desember 2021 etterspurte klageren oppdragsavtalen. Dokumentet ble lastet opp i kundeportalen samme dag, hele ni måneder etter at oppdragsavtalen ble inngått.
Under møtet hadde megleren en ufin og aggressiv holdning. Han ønsket ikke å forlenge oppdraget med mindre klageren og hennes medeier tok det mer seriøst, og mente salgsprisen klageren ønsket seg, var urealistisk høy. Da klageren konfronterte megleren med sitt inntrykk av salgsprosessen, ble han sint og unnlot å svare. Det tok ikke lang tid før megleren avsluttet møtet, da han hadde en visning å rekke. I den forbindelse sa megleren at han ikke ville ha noen ny avtale med klageren og medeieren. En halvtime senere møter de megleren på et spisested.
Hverken meglerfullmektigen eller ansvarlig megler har håndtert oppdraget på en tilfredsstillende måte. I begynnelsen av salgsprosessen var det mange som var interesserte i boligen, og det var gode sjanser for å få til et salg. Dårlig oppfølging fra meglers side, har imidlertid ødelagt mulighetene for dette. Megleren har vært lite tilgjengelig, og avtaler er blitt endret eller brutt fra meglerens side. Dialogen med megleren har hovedsakelig foregått muntlig, noe som gjør det vanskelig for klageren å dokumentere forholdene i ettertid.
Klageren krever at meglerforetaket frafaller sitt betalingskrav på 32 968, 50 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Meglerforetaket kjenner seg ikke igjen i klagerens beskrivelse av de faktiske omstendigheter. Det er imidlertid korrekt at det var uenighet rundt eiendommens markedspotensial, og at megleren anbefalte å annonsere boligen med en lavere prisantydning enn hva klageren og hennes medeier mente var riktig.
Boligen ble markedsført på vanlig måte, uten å oppnå den ønskede respons i markedet. Oppdraget gikk ut på tid uten at boligen ble solgt.
Oppdragsavtalen ble inngått 20. april 2021, og verditaksten er datert 18. mai 2021. Den nye forskriften til avhendingsloven (tryggere bolighandel) med minstekrav til tilstandsrapporter ble vedtatt 8. juni 2021, og trådte i kraft 1. januar 2022. Meglerforetaket hadde dermed ingen forutsetninger for å anbefale selger å stille salget i bero, ettersom forskriften ikke var vedtatt på tidspunktet da oppdraget ble inngått og verditakst innhentet.
Oppdragsavtalen punkt 7 regulerer hva som er avtalt dersom oppdraget utløper uten at handel kommer i stand. Her fremgår følgende:
«Ved avtalt provisjonsbetaling/fastpris, har oppdragstaker krav på et rimelig vederlag, kr 20.000,- for utført arbeid, i tillegg kommer vederlag grunnpakke ,- samt eksterne utlegg, dersom oppdraget avsluttes, sies opp eller utløper.»
Meglerforetaket har i utgangspunktet krav på 20 000 kroner i vederlag, i tillegg til direkte utlegg. Likevel har de valgt å ikke fakturere for vederlag, og har kun krevd dekning av utlegg for fotograf, tilstandsrapport og innhenting av lovpålagt dokumentasjon fra kommunen. Det er også fakturert for markedspakke på 2 990 kroner, men dette beløpet vil bli kreditert, slik at kravet til meglerforetaket kun utgjør direkte eksterne utlegg.
Utover oppdragsavtalen, er det eiendomsmeglingsloven § 7-7 som regulerer oppdragsgivers adgang til å kreve vederlagsnedsettelse i forbrukerforhold. Bestemmelsen gjelder kun vederlag, ikke utlegg. Det foreligger ikke en «ikke betydelig pliktforsømmelse» fra meglerforetakets side, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Likevel har meglerforetaket valgt å frafalle kravet om vederlag, dermed er det ikke grunnlag for å kreve ytterligere reduksjon av fakturaen. Både oppdragsavtalen og loven er tydelig på at oppdragsgiver under alle omstendigheter skal dekke direkte utlegg.
Klagen kan dermed ikke føre frem.
Reklamasjonsnemndas bemerkninger
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Innledning
Det er mye påstand mot påstand (ord mot ord) når det gjelder meglers håndtering av salgsoppdraget, noe nemnda ikke på en forsvarlig måte kan ta stilling til. Det er kun skriftlig behandling av klagesaken i nemnda (uten fremmøte av partene og muntlig forhandling).
Vederlagsnedsettelse
For at vederlaget skal kunne settes ned eller falle bort, må megler ha utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse», jf. eiendomsmeglingsloven. Denne bestemmelsen gjelder kun vederlag og elementer i fakturaen som inneholder et vederlagselement. Utlegg som megler har hatt på vegne av oppdragsgiver, omfattes ikke av bestemmelsen. Slik saken står for nemnda, krever meglerforetaket at kun utlegg skal betales. Dette er utlegg som er i henhold til oppdragsavtalen, og som klageren er forpliktet til å betale. Nemnda behøver derfor ikke å ta stilling til om megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, noe nemnda uansett ikke hadde hatt grunnlag for ut fra det nemnda har kommet til over (ord mot ord).
Nemnda har for øvrig merket seg at meglerforetaket har valgt ikke å fakturere for vederlag i henhold til oppdragsavtalen punkt 7, og at klageren vil bli kreditert for markedspakken på 2 990 kroner. Det er kun krevd betaling for følgende utlegg: Fotograf, tilstandsrapport og lovpålagt dokumentasjon fra kommunen.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.