Klage nr:
26/08

Avgjort:
16.04.2008

Saken gjelder:
Meglers utlegg / vedlegg / honorar

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS, Tønsberg
Saksfremstilling:

Klageren solgte et dødsbo gjennom innklagede. Oppdragsavtale ble signert 12. juni 2007. Bud ble akseptert 15. august 2007 og overtakelse ble satt til 1. oktober 2007. Oppgjørsoppstillingen er datert 12. november 2007.

Fagansvarlig ved foretaket er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Klageren anfører innklagede har brutt sin omsorgsplikt.

Klageren og oppdragsgiveren er 80 år og søster til avdøde. Klageren ga uttrykk for at hun aldri har vært i en salgsprosess tidligere og kunne trenge rådgivning og tid underveis.

Befaring og takst skjedde henholdsvis 27. og 29. juni 2007. Klageren fikk tildelt «Til Salgs»-skilt som hun skulle sette opp alene. På det innledende møtet ble det avtalt at det skulle foretas to visninger og at disse skulle være gratis. Dette ble nedtegnet på oppdragsavtalen for hånd.

To av klagerens barn underskrev på hvilke bilder som skulle benyttes i salgsoppgaven. Da salgsoppgaven forelå, var bildene byttet ut. Det var også kun annonsert en visning, til tross for at klageren hadde opprettholdt bestillingen på to visninger. Da dette ble påpekt, svarte megler at huset hadde ligget til salgs på nettet i to uker og at det ikke var nødvendig.

På visningen ytret klageren ønske om å få flere prospekter, i tilfelle flere interessenter skulle komme senere på visningskvelden eller neste dag. Innklagede hadde delt ut alle prospektene på visning og syntes ikke det var nødvendig å skaffe flere.

Budrunden startet raskt og innklagede virket overrasket over nivået på budrunden. Klageren opplevde at innklagede ønsket å avslutte budrunden før familien var klar og at hun stresset opp klageren i forhold til dette.

Huset ble solgt og kontrakten inngått uten innklagede til stede. Skjemaet om konsesjonsfritak manglet. På dette tidspunktet hadde kjøper enda ikke møtt innklagede. Innklagede hadde ikke mulighet til å komme på kontraktsmøtet og sendte derfor skjema til klageren slik at kontrakten kunne skriftliggjøres. Overtakelsesdato ble satt til 1. oktober 2007.

Etter at overtakelse skulle ha skjedd, henvendte klageren seg til innklagede og spurte hvorfor salget ikke var endelig ordnet. Ved et tilfeldig møte i lokalbanken sa innklagede at det kun manglet et stempel fra kommunen før salget var i havn og delingen kunne starte. Det ble da poengtert at delingen skulle foretas av lokalbanken som hadde ansvaret for boets andre midler.

Den 26. oktober 2007 ringte klageren igjen innklagede. Innklagede var ikke tilgjengelig før 1. november 2007 og klageren forsøkte å få kontakt med andre saksbehandlere i firmaet. Etter å ha fått snakket med en kollega og blitt «satt over» sentralt, fikk klageren beskjed om at eiendommen ikke hadde blitt tinglyst. Vedkommende skulle sjekke forholdene, og ringte tilbake 2. november 2008 og fortalte at det manglet personnummer på noen av arvingene i kontrakten. Dokumentene hadde derfor kommet i retur fra kartverket. Dette hadde ikke innklagede gjort noe med.

Den 15. november 2007 fikk klageren opplyst at dokumentene igjen hadde kommet i retur fra kartverket fordi de var mangelfullt utfylt. Kjøper fikk dilemma med sin bank, da han ikke fikk aktivisert sitt lån. Hans bankforbindelse spurte flere ganger om salget faktisk ble gjort med megler fordi det var så mye rot og uthaling av tid.

Klageren mener innklagede har halt ut saken unødig lenge og ikke vist interesse i å kontakte klageren eller kjøperen. Dette til tross for flere lovnader per telefon. Innklagede har heller ikke fulgt opp saken ved å se til at korrekte opplysninger forelå, noe som har forsinket prosessen. Klageren anfører at innklagede ikke har oppfylt sine plikter etter emgll. § 3-9 jf. § 3-1 og at klageren er berettiget til ennedsettelse av honoraret slik at kun dokumenterte gjøremål vedrørende salget honoreres.

Innklagede anfører:

Når det gjelder visningene, knytter det seg ulike erfaringer til hvordan strategien legges opp. I dette tilfellet ønsket innklagede å ivareta selgers interesser ved å samle flest mulig interessenter på den første visningen. Innklagedes erfaring med å ha to visninger tilsier at interessentene kommer spredt slik at de ikke får inntrykk av at det er stor interesse for eiendommen. Følgen blir at responsen på eiendommen blir mindre og at interessentene ikke er villige til å by like mye som når de ser at interessen er stor.

Klageren argumenterer med at de ønsket å kjøpe seg tid ved å bestille to visninger. Etter innklagedes erfaring ville budene kommet inn en uke senere med samme korte akseptfrist. Kjøperne i dagens marked ønsker raske avgjørelser og setter sjelden lange frister. Innklagede mener klageren hadde tid fra juni da oppdragsavtalen ble inngått til august til å forberede seg på prosessen. Innklagede påpeker også klagerens adgang til å avslå tilbud og annonsere ny visning. For øvrig er det ikke spesifisert noe sted at det skulle avholdes to visninger. «Til Salgs»-plakatene ble lagt igjen i boligen slik at de kunne settes opp ved annonseringen. Det var ikke innklagedes hensikt at klageren skulle sette opp disse selv og det ble vel også nevnt flere ganger at klageren hadde flere som kunne hjelpe henne med dette.

Når det gjelder bruk av bildene, ble utkastet til salgsoppgaven og annonsen oversendt selgeren til korrektur før bildene var satt inn. Innklagede brukte bildene hun fikk oversendt fra fotografen. Dersom oppdragsgiveren inngikk en avtale med fotografen om hvilke bilder som skulle benyttes, er det beklagelig at disse bildene ikke ble oversendt fra fotografen.

På visningen kom det så mange at innklagede gikk tom for salgsoppgaver, og det var derfor ingen salgsoppgaver å legge igjen i boligen.

Under budrunden ga klageren uttrykk for at budrunden gikk for fort for dem. Innklagede fikk da budgiverne til å sette frist «ut dagen». Ingen av dem var interessert i å sette lenger akseptfrist.

Når det gjelder kontraktsmøtet, oppfattet innklagede at klageren syntes det var belastende å møte på innklagedes kontor for kontraktssigneringen. På denne bakgrunn ble det avtalt at alle papirene skulle sendes til klagerens hjem. Klageren kunne signere i sitt hjem og kjøperen, som var et familiemedlem, skulle komme innom for å signere.

Innklagede mener at meglerarbeidet forut for visningen, under visningen, under budrunden samt kontraktsskrivingen er gjennomført i tråd med god meglerskikk.

Når det gjelder oppgjøret og møtet i lokalbanken, trodde innklagede på dette tidspunktet at det kun var samtykke fra kommunen som manglet for at skjøtet kunne oversendes til tinglysing og oppgjør deretter utbetales. Den 25. oktober ble dokumentene returnert fra kartverket pga feilaktig utfylt hjemmelserklæring. Den 9. november ble dokumentene igjen returnert fra kartverket. Innklagede kan ikke se at kjøper fikk problemer i forbindelse med forsinkelsen da innklagedes oppgjørsavdeling innesto for kjøperens pantedokument til eiendommen var tinglyst og deretter sørget for riktig prioritet. Innklagede innrømmer at det ble gjort en feil i forbindelse med tinglysingen. Innklagede er den profesjonelle part og skulle ha gjort dette arbeidet bedre. Innklagede beklager på det sterkeste at klageren har blitt skadelidende på grunn av dette. På denne bakgrunn har innklagede gitt klageren et tilbud om et prisavslag på 10000 kroner som kompensasjon. Dette tilbudet ble ikke godtatt og saken ble sendt til Reklamasjonsnemnda for behandling.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om nedsettelse av meglers vederlag. Klageren mener atinnklagede har handlet i strid med eiendomsmeglingsloven både forut for budaksept og ved gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Det er avtalt i oppdragsskjemaet at to visninger skal være gratis. Dette gir imidlertid ikke klageren automatisk krav på at det skal avholdes to visninger. Hvorvidt det skal være to visninger på samme annonse, må bero på en egen avtale om dette. Den såkalte «24-timers regelen» gjør det helt upraktisk og normalt ikke i selgerens interesse å avholde to visninger på samme annonse. Om selgeren, etter å ha blitt kjent med dette, likevel ønsker to visninger, må megleren etterkomme selgerens ønske.

Innklagede oversendte forslag til salgsoppgave før bildene var inntatt. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør salgsoppgaven gi et riktig inntrykk når den oversendes til oppdragsgiveren. At bilder ikke er med, kan etter omstendighetene aksepteres. Avtalen mellom fotografen og oppdragsgiverens representant om hvilke bilder som skulle brukes, var ifølge innklagede ikke kjent for ham.

Når det gjelder økning av utlegg til fotograf og markedspakke, synes partene å ha kommet til enighet om at klageren bare skal belastes i henhold til oppdragsskjemaet.

Det er normalt at kontraktsmøtet ledes av eiendomsmegler. Innklagede oppfattet det som at klageren mente det var en belastning å møte på innklagedes kontor og at dette er bakgrunnen for at løsningen med oversending av sakens dokumenter for signering ble valgt. Klageren anfører derimot at møtet kunne funnet sted i lokalbanken, som er i samme kjede som innklagede. Dette kan imidlertid ikke forventes, og innklagede kan ikke kritiseres for at normalt kontraktsmøte ikke ble gjennomført under disse omstendighetene.

Oppgjøret ble forsinket. Innklagede har innrømmet feil i forhold til å besørge alle nødvendige dokumenter signert etter budaksept og at dette er årsaken til forsinkelsen. Innklagede har på denne bakgrunn foreslått en kompensasjon på
10 000 kroner for forsinkelsen.

Reklamasjonsnemnda finner at kompensasjonen på 10 000 kroner som er foreslått av innklagede, er passende i forhold til de feil som er begått i forbindelse med gjennomføringen av oppgjøret.

Konklusjon:

Klagen fører ikke frem da innklagede med sitt forslag har kompensert for de feil som ble begått.

Oslo, den 16. april 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant