RFE-2022-304
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 20. mars 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Eminent Eiendomsmegling Lillehammer AS (PrivatMegleren Lillehammer)
Saken gjelder: God meglerskikk. Uriktige opplysninger om bod – plassering og tilstand
Sakens spørsmål og bakgrunn
I august 2022 kjøpte klageren en andelsleilighet som innklagede meglerforetak formidlet for 2 950 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 2 990 000 kroner. I salgsoppgaven stod det at leiligheten hadde et «[r]omslig bodrom i garasjeanlegget». Bodens tilstand var ikke beskrevet i salgsdokumentene. På visningen måtte klageren besiktige fellesarealene selv, og hun klarte i den forbindelse ikke å finne boden. Da klageren fikk se boden for første gang på overtakelsen, oppdaget hun at denne var plassert lenger unna og hadde en dårligere tilstand enn hun regnet med. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Den 18. august 2022 deltok klageren på en annonsert visning av leiligheten. I denne forbindelse unnlot megleren å vise frem boden og garasjeplassen til leiligheten. Klageren og to øvrige interessenter måtte derfor gå ned i garasjeanlegget alene for å finne ut hvor boden og garasjeplassen var plassert. Hverken boden eller garasjeplassen var merket på visningen, og garasjeanlegget var uoversiktlig. Ettersom megleren ikke hadde gitt presise opplysninger om hvor boden og garasjeplassen var plassert, klarte ikke klageren å finne disse. Kort tid senere ringte hun derfor til megleren for bistand til å finne boden og parkeringsplassen. Megleren ville imidlertid ikke komme ned, til tross for at det ikke var andre på visning i leiligheten. Megleren fortalte at han ikke visste hvor boden var plassert, men at han skulle forhøre seg med selgeren. Etter dette klarte klageren å finne garasjeplassen, men ikke boden. Megleren svarte ikke da klageren forsøkte å ringe igjen, og prøvde heller ikke å ringe tilbake.
I salgsoppgaven var det opplyst at leiligheten hadde et «[r]omslig bodrom i garasjeanlegget». I tillegg var det inntatt et bilde av garasjeanlegget der man kunne se flere boder. På bakgrunn av dette, samt at klageren hadde sett at det lå flere boder i selve garasjeanlegget, trodde klageren at boden måtte ligge der. På overtakelsen oppdaget imidlertid klageren at dette ikke stemte. Boden ligger i realiteten i underetasjen til en av de andre blokkene i borettslaget, og det er lang vei fra garasjeanlegget til boden. Det er stor forskjell på tilstanden og plasseringen til boden som ble vist til i salgsoppgaven og klagerens faktiske bod. Klageren mottok ingen opplysninger om bodens korrekte plassering på visning eller i salgsdokumentene.
Videre inneholdt salgsdokumentene ingen opplysninger om bodens tilstand, og klageren hadde heller ikke fått besiktiget denne selv. Klagerens bod er i dårlig stand og har spor etter lekkasje og fuktighet på veggene. Det at boden er i dårlig stand og ligger langt unna klagerens leilighet har utvilsomt betydning for prisen. Klageren ville vurdert leiligheten annerledes om hun hadde fått korrekt informasjon.
Til tross for at megleren hadde gitt uriktige opplysninger om boden, forsøkte han ikke å rette opp disse senere i salgsprosessen. Meglerforetaket har blant annet anført at tidsaspektet mellom visningen og budet tilsier at klageren hadde anledning til å kontakte megleren å stille spørsmål. Dette er imidlertid ikke relevant. Det var kun tilfeldig at klageren var eneste budgiver, og at en potensiell budrunde ikke startet dagen etter visningen. I et slikt tilfelle ville klageren ikke hatt mulighet til å stille spørsmål. Uansett oppstod tidsrommet mellom visning og budaksept fordi klagerens tidligere bud ikke ble akseptert, og kan derfor ikke brukes til å forsvare meglerens brudd på eiendomsmeglingsloven.
Meglerforetaket har anført at det er «vanlig praksis» at interessenter må besiktige fellesarealer på egenhånd. Dette stemmer ikke. Visninger er forskjellige, og i noen tilfeller er det lett å finne boder og parkeringsplasser, mens det er vanskelig i andre. Det er særlig utbredt at boder er låst, slik at megleren må komme med nøkkel for å vise frem boden til interessenten.
På visningen var tiden avsatt til klageren begrenset til 15-30 minutter. Klageren prøvde naturligvis å forholde seg til dette, men hadde ikke plikt til å vente ute til megleren var ferdig med øvrige interessenter for å be ham om å vise henne boden. I et slikt tilfelle ville megleren allerede vært ferdig med den tiden som totalt sett var planlagt til visningen. Det er meglerens ansvar og plikt å planlegge visningen slik at alle får sett alt de må se, spesielt ettersom det var umulig å finne veien til boden på egenhånd.
Videre har megleren brutt sine lovpålagte plikter ved å ikke opptre nøytralt i salgsprosessen, og ved å stå på selgerens side under en situasjon som oppstod på overtakelsen. I tillegg var det megleren som kom med forslag om hvor mye klageren burde by for leiligheten. Det er tydelig at megleren tok selgerens side ved å ikke fremvise boden, samt ved å få klageren til å by en høy pris.
Klagerens bud var basert på informasjon hun fikk gjennom salgsoppgaven og på visningen. Selv om klageren kjøpte leiligheten for 40 000 kroner under prisantydning, ville hun bydd mindre om hun hadde fått korrekt informasjon om boden. De uriktige opplysningene om bodens plassering og tilstand vil ha en negativ effekt ved et videresalg av leiligheten. Klageren har lidt et økonomisk tap. Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.
Innklagede har i hovedsak anført:
Under den annonserte visningen hadde megleren ikke mulighet til å forlate leiligheten. Klageren fikk derfor mulighet til å se på fellesarealene på egenhånd, i henhold til vanlig praksis. Megleren har ikke vært negativ til fremvisning av boden.
Visningen var annonsert fra klokken 16-17. Ved påmelding til visning avsettes 30 minutter til hver interessent, men ingen interessenter får beskjed om å forlate leiligheten dersom de ønsker å bruke lenger tid enn oppsatt. Erfaringsmessig vil 30 minutter være tilstrekkelig tid for visning av en leilighet på 63 kvm. I tillegg har interessenter mulighet til å se på fellesarealer utover det påmeldte tidsintervall. Generelt er meglerforetaket positive til privatvisninger dersom det er behov for ytterligere visning eller annonsert fellesvisning.
I perioden fra visning til budaksept hadde klageren og megleren løpende kontakt. Det ble imidlertid aldri spurt om hverken bodens plassering, standard eller ny visning.
Hverken bodens tilstand eller plassering er verdiforringende, og klageren har ikke lidt et økonomisk tap. Klageren kjøpte leiligheten for 40 000 kroner under prisantydning. Både bodens plassering og tilstand er å anse som normal i forhold andre sameier/borettslag av samme størrelse i området. Meglerforetaket er ikke kjent med at boden var i dårligere stand enn det man måtte regne med. Det presiseres at boden har innvendig adkomst via heis fra leiligheten, ned til garasjeanlegget og boden.
Reklamasjonsnemndas bemerkninger
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Nemnda legger til grunn at boden var i et garasjeanlegg som tilhørte to bygninger, og klageren kunne gå tørrskodd fra sin leilighet til boden. I salgsoppgaven var det ikke opplyst noe om bodens plassering utover at det var i garasjeanlegget. Det stod intet om kvaliteten på boden. Selv om megler med fordel kunne vært mer presis om hvor boden lå, finner ikke nemnda at megler har handlet i strid med god meglerskikk.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.