RFE 2022-237

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Klager:                          v/advokat Johan G. Bernander

Advokatfirma Wigemyr & Co. DA

 

Innklaget:                      P33 Eiendomsmegling AS (Nordvik Frogner)

v/advokat Paul Henning Fjeldheim

Advokatfirmaet Fjeldheim AS

 

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klagerne kjøpte høsten 2020 bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Boligen ble markedsført som en «enebolig» med to soverom. Boligen ble kjøpt for 9 810 000 kroner. Etter overtakelsen viste det seg at boligen er en andelsleilighet i et boligaksjeselskap, hvor det kun er ett godkjent soverom. Det andre soverommet er ulovlig ombygget og var ikke godkjent hos kommunen.

Spørsmålet er om meglerne har forsømt sine forpliktelser etter eiendomsmeglingsloven §§ 6-7 og 6-3 ved uriktig markedsføring av boligen, samt om dette var noe megleren skulle ha avdekket før salg.

Nemnda kom til at klagen førte frem.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

Boligen var en tidligere «sjåførbolig» etablert over en garasje. Boligen som var en aksjeleilighet var markedsført som «enebolig» med to soverom. For klagerne var det viktig med to soverom da de hadde en datter som skulle bo der delvis.

 

Klagerne gjorde seg kjent med salgsoppgaven og var på visning. Selger hadde benyttet det ene soverommet som omkledningsrom. Etter kjøpet ble klagerne av en nabo gjort kjent med at boligen ikke var godkjent hos kommunen. Det viste seg at soverommet var registrert som et uinnredet loftsrom hos kommunen. Tegninger som lå enkelt tilgjengelig hos kommunen, viste godkjent tilstand.

 

Klagerne har reklamert ovenfor selger og selgers boligselgerforsikringsselskap, men partene har ikke kommet til enighet. I tillegg er det varslet om krav mot meglerforetaket. Det er i anledning saken innhentet flere sakkyndige rapporter som alle konkluderer med at soverommet ikke er godkjent, og dermed ikke tillatt å bruke.

 

Megler skulle ha avdekket at rommet ikke var godkjent som soverom. Det er brudd på eiendomsmeglingsloven og markedsføringsloven å markedsføre boligen som en «enebolig med «to soverom».

 

Meglerforetaket hefter for meglerens feil, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Det foreligger brudd på eiendomsmeglingslovens §§ 6-7 og 6-3. Videre er markedsføringen i strid med markedsføringsloven § 7, da soverommet ikke er godkjent.

 

Verditapet av at rommet ikke er godkjent, er anslått til 500 000 kroner. I tillegg kommer utgifter til advokat og søknadsprosessen. Klagerne påføres store utgifter til søknad, ansvarlig søker og risikerer likevel å bli sittende igjen med et soverom som ikke er godkjent. Videre medfører det mye unødvendig tidsbruk for klageren å håndtere en slik prosess.

 

Det er særlig skjerpende at det er tale om en leilighet hvor det opprinnelig var en garasje. Megleren var således godt kjent med at det har vært en byggesak på et tidspunkt. En enkel telefon ville avklart at rommet ikke er et godkjent soverom. Samtidig er det klart å lese av tegningene at det ikke er et godkjent soverom i det aktuelle rommet. Dette var også en høyst uvanlig bolig, da det er en frittliggende garasjedel i en bakgård, i et etablert boligaksjeselskap. Det er således ikke en del av et leilighetsbygg. Dette skjerper undersøkelsesplikten med tanke på hva boligen er godkjent som.

 

Det vises til tidligere praksis fra nemnda hvor det ble konkludert med ansvarsgrunnlag for meglerforetaket som følge av uriktig markedsføring som godkjent soverom, jf. RFE 2009-112, RFE 2021-114 og RFE 2020-112.

 

I de tidligere avgjørelsene fra nemnda utmåles det ikke erstatning, men fastslås at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerne lider et økonomisk tap som inkluderer verditap, utgifter til advokat og eventuelle utgifter knyttet til søknadsprosessen. Hadde megleren markedsført boligen korrekt, ville ikke saken oppstått og ingen av disse utgiftene ville vært påført. Klagerne ville ikke ha kjøpt boligen da to soverom var av avgjørende betydning for dem.

 

Det er fremsatt følgende påstand:

 

«Megleren til Nordvik og Partners AS avd. Frogner har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med markedsføringen og ved beskrivelsen av antall soverom i andelsleiligheten i [adresse], og innklagede er erstatningsansvarlig.»

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Leiligheten utgjør et eget bygg. Det er ingen motsetning mellom eierformen leilighet i boligaksjeselskap, og at denne leiligheten ligger i et eget bygg. Megler har ved omtale av leiligheten benyttet betegnelsen «enebolig» – markert med anførselstegn. Betegnelsen enebolig er i samsvar med hvordan denne leiligheten er registrert i matrikkelen.

 

Eiendomsmeglingsforetaket har ønsket å få en grundig faglig vurdering av rommet og dets bruk, samt en vurdering av mulig verdiminus dersom rommet ikke lovlig kan benyttes til soverom. I den anledning ble BER Bygg og Eiendomsrevisjon AS engasjert. De befarte boligen den 16. november 2022, og utarbeidet reklamasjonsrapport datert 25. november 2022. Loftsetasjen i boligen er omsøkt innredet i 1994, og Byggeforskriften av 1987 ligger til grunn for de krav som ble stilt til tiltaket.

 

Rommet er iht. tilleggsapprobasjon av 3. november1995 innredet som en del av leiligheten. Det er etter forutgående ferdigbesiktigelse utstedt ferdigattest den 23. november 1995. Vinduet i rommet er identisk med vindu i det godkjente gjesterommet på motsatt side i samme etasje. Begge vinduene er innenfor kravene til rømningsvindu. Døren inn til det aktuelle rommet er identisk med døren inn til det godkjente gjesterommet på motsatt side i samme etasje. Det omtvistede rommets gulvareal er 6,9 m² og rommets volum er 12,6 m³. Det presiseres at det omhandlede rommet er godkjent som en del av leiligheten, men som nå viser seg å være et rom som ikke oppfyller de byggetekniske kravene i Byggeforskriften av 1987 for å kunne betegnes som soverom.

 

Matrikkelen og tilstandsrapporten

Eiendomsmeglingsforetaket har i salgsoppgaven benevnt det aktuelle rommet som hhv. soverom, omkledningsrom/soverom og kommentert at «Soverom 2 er i dag innredet som walk-in garderobe. Godt med plass til både seng og garderobeløsning».

 

På den vedlagte plantegningen er rommet benevnt som «omkl. rom». Eiendomsmeglingsforetaket har i salgsoppgaven opplyst at «Det kan være avvik fra dagens rombruk/rombenevnelse sammenlignet med det som er byggemeldt/godkjent». Takstmannen har benevnt rommet som omkledningsrom, og oppgitt areal i 3. etasje på 34 m² BTA og 27 m² P-rom. Takstmannen hadde under «kommentar areal» bemerket at «rom er definert etter dagens faktiske bruk» – noe som gjenspeiler betegnelsen «omkledningsrom».

 

Matrikkelen omtaler 3. etasje som bestående av «3 rom» og «BRA bolig» på 103 m², hvorav 31 m² i loftsetasjen. Opplysningen om «3 rom» samsvarer med at det er 2 soverom, arealet fra taksten samsvarer med matrikkelen. Hverken matrikkelens informasjon eller takstmannens opplysninger ga noen indikasjoner på avvik eller noen oppfordring til megler om å undersøke rommets lovlighet.

 

Tidligere salg – opplysninger fra selger

Begge de to tidligere meglerforetakene som har solgt boligen herunder det som selger kjøpte boligen fra i 2018, har iflg. Finn/Eiendomsverdi solgt den med det angjeldende rommet som soverom. Det bemerkes at det av Finn-annonsen fra det første meglerforetaket fremkommer at det var tre soverom i boligen, men ett av disse er senere ombygd/innlemmet i baderommet, slik at det ikke lenger eksisterte som soverom.

 

Heller ikke oppslag på Eiendomsverdi, hvor tidligere salg fremkommer, ga indikasjoner om avvik eller oppfordring til megler om å undersøke rommets lovlighet som soverom.

 

Selgers profesjon og personlige profilering innebar at det ikke var påfallende for innklagede at det de tidligere meglerforetakene hadde omtalt som soverom, nettopp av denne selgeren nå var tatt i bruk som omkledningsrom. Det bemerkes at det heller ikke er uvanlig at opprinnelig soverom nettopp benyttes på denne måten.

 

Tidligere avgjørelser fra RFE

Klagerne har påberopt tre tidligere avgjørelser fra nemnda. Disse tre sakene er ikke sammenlignbare ettersom det i alle de tre sakene forelå faktiske opplysninger om manglende godkjenning. Det er i nærværende sak ikke påberopt at megler hadde faktisk kjennskap til at det aktuelle rommet ikke skulle være omsøkt eller godkjent, og megler hadde heller ikke slik faktisk kjennskap. Derimot er sak RFE 2021-087 relevant.  Her konkluderte nemnda med, slik saken var opplyst, at megleren ikke skulle foretatt nærmere undersøkelser av soverommenes lovlighet. Det ble blant annet vist til at meglerens viktigste kilde til opplysninger om eiendommen var selgeren, jf. NOU 1987: 14 side 75. Der megler ikke har grunn til å tvile på selgerens opplysninger, og det ikke er andre forhold, for eksempel fra kommunen, som tilsa nærmere undersøkelser, kan ikke megler være ansvarlig for at opplysningene ikke fremkommer. Det forventes ikke at megler skal være bygningskyndig.

 

Forarbeider og dommer

Meglerens «viktigstes kilde til opplysninger om eiendommen er selgeren», jf. NOU 1987: 14 side 75, NOU 2006: 1 side 119. Der megler ikke har grunn til å tvile på selgerens opplysninger, og det ikke er andre forhold som tilsier nærmere undersøkelser, kan megler heller ikke holdes ansvarlig for at opplysninger ikke fremkommer, jf. RG-1981-324 (Eidsivating), RFE 2005-004, RFE 2012-098.

 

I NOU 1987: 14 side 75 presiseres meglers plikter når det gjelder å undersøke og opplyse om relevante forhold;

 

«Meglers undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. Dette kan også gjelde andre forhold enn nevnt i utk. § 3-6. Er det etter meglerens oppfatning sannsynlig at eiendommen er beheftet med faktiske feil (f.eks. råte, lekkasjer, angrep av skadedyr), kan han ha plikt til å sørge for ytterligere undersøkelse av eiendommen, eventuelt sørge for at kjøperen gjøres oppmerksom på forholdet. Det samme kan gjelde dersom megleren har mistanke om forhold som strider mot offentligrettslige regler (som ulovlig tilbygg eller manglende bruksendringstillatelse). Megleren bør ikke pålegges noen generell plikt til å undersøke eiendommens faktiske tilstand eller forhold til offentlige myndigheter, men kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen. Hvor langt meglerens plikter her strekker seg, må avgjøres ut fra kravene til god meglerskikk.»

 

Departementet sluttet seg til disse uttalelsene, se Ot.prp. nr. 59 (1988-1989) side 24 og 44.

 

Det var ikke faktiske forhold ved det aktuelle rommet eller foreliggende dokumentasjon som tilsa at megler skulle iverksette undersøkelser om rommets lovlighet. Byggeforskriften av 1987 41:21 hadde minstekrav til volum på minst 15 m³ for soverom. Det angjeldende rommet har skråtak og det var innredet med garderobeskap, noe som kompliserte vurderingen av rommets volum – som viste seg å være 16% mindre enn volumkravet i byggeforskriften. Det forventes ikke at megler skal være bygningskyndig eller kjenne detaljene i Byggeforskriften av 1987.

 

Det fremkommer i eiendomsmeglingsloven § 6-7 (2) nr. 8 at megleren skal innhente ferdigattest. Som begrunnelse for dette heter det i NOU 2006: 1 på side 122:

 

«Det forhold at kommunen ikke fysisk kontrollerer alle bygg før ferdigattest utstedes og at kommunen ikke kan forsikre seg mot at det blir foretatt endringer etter utferdigelse av ferdigattesten, medfører at det kan være avvik mellom bygget og foreliggende ferdigattest. Etter utvalgets oppfatning bør eiendomsmegler likevel bringe på det rene hvorvidt det foreligger ferdigattest. […] Begrunnelsen er at det i en del tilfeller kommer som en overraskelse på kjøperen i ettertid at det ikke er ustedt ferdigattest på eiendommen.»

 

Det foreligger ferdigattest på innlemmelsen av loftet i leiligheten. Det fremkommer av ferdigattesten at denne er utstedt etter befaring av leiligheten, og ferdigattesten gir ingen holdepunkter for at megler skulle undersøke lovligheten av det omstridte rommet.

 

Iht. NOU 2006: 1 på side 120 bør megleren «si fra ved åpenbare misforhold» mellom bygningen og den foreliggende ferdigattest/brukstillatelse. Når lovforarbeidene fremhever at opplysningsplikten er knyttet til «åpenbare misforhold», viser det at det skal en del til, jf. Rosén og Torsteinsen: Eiendomsmegling – rettslige spørsmål (2008) på side 286.

 

Meglerforetaket har opptrådt i tråd med god meglerskikk. Et evt. brudd på kravene til god meglerskikk er uansett ikke av en slik art at det innebærer erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Erstatningskravet

Subsidiært anføres at det fremsatte erstatningskravet er vesentlig for høyt. Det vises i den anledning til den fremlagte rapporten fra BER Bygg og eiendomsrevisjon AS hvor det redegjøres grundig for at ombyggingen ikke er søknadspliktig, og et tap er begrenset til for nødvendige kostnader knyttet til dette.

 

Forlikstilbud

Innklagede fremsatte den 12. desember 2022 et tilbud om minnelig løsning overfor klagerne. Dette som et konstruktivt bidrag for å hjelpe klageren videre i prosessen. Tilbudet innebar at meglerforetaket besørget og bekostet avklaring i forhold til kommunen om utvidelsen av garderoberommet for bruk som soverom er søknadspliktig. Dersom tiltaket var søknadspliktig, påtok meglerforetaket seg å besørge og bekoste søknadsprosessen.

 

Påstand

På vegne av meglerforetaket er det fremsatt følgende påstand:

 

«Innklagede har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk eller erstatningsbetingende uaktsomt i forbindelse med markedsføring av leiligheten i [adresse].»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten herunder god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Meglers undersøkelsesplikt

Det sentrale spørsmålet er om megleren har overholdt undersøkelsesplikten sin, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Konkret gjelder det om megler skulle ha avdekket at det ikke var to godkjente soverom. Det er på det rene at bare ett soverom var godkjent.

 

Denne boligen fremstår som noe spesiell, blant annet var boligen tidligere en «sjåførbolig» over en garasje. Den bærer tydelig preg av at det her er gjort endringer, noe som skjerper meglers undersøkelsesplikt. I en slik situasjon skulle megler forvisset seg om at begge soverom var godkjent. Da megler ikke gjorde det, har han ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Alternativt skulle megler opplyst i salgsoppgaven at det var uvisst eller noe tilsvarende om begge soverom var godkjent. Det som er gitt av generelle risikoopplysninger om dette i salgsoppgaven er ikke tilstrekkelig.

 

Erstatningskravet

Ut fra det nemnda har kommet til over, har megler opptrådt uaktsomt, og dette vilkåret for erstatning er oppfylt. I utgangspunktet er da meglerforetaket erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1.

 

Klageren har ut fra påstanden bare bedt nemnda om å ta stilling til om meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Nemnda skal følgelig ikke ta stilling til utmålingen av et eventuelt økonomisk tap og spørsmålet om årssakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet.

 

Konklusjonen blir at megler har vært uaktsom, og at dette vilkåret for arbeidsgiveransvaret er oppfylt.

 

Avgjørelsen er enstemmig

 

Konklusjon

Megleren til P33 Eiendomsmegling AS (Nordvik Frogner) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten vedrørende om soverommene var godkjent. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig, men nemnda har ikke tatt stilling om klagerne har lidt et økonomisk tap, og spørsmålet om årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og eventuelt tap.