RFE-2022-258

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Bygdøy Allé Eiendom AS (Nordvik Bygdøy Allé)

 

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av oppdraget. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I februar 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Klageren har trukket frem flere sider ved meglerens håndtering av oppdraget som hun mener er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, samt om det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for nedsettelse av meglerens vederlag. Videre er det spørsmål om det er grunnlag for å tilkjenne klageren erstatning.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

 

«No cure, no pay»

Før oppdragsinngåelsen forespeilet megleren en «no cure, no pay»-ordning, som klageren var svært fornøyd med, men som hun ikke trodde ville gjøre seg gjeldende. Møtet i forbindelse med oppdragsinngåelsen gikk raskt, og klageren fikk ikke anledning til å lese gjennom betingelsene nøye. Her har bransjen et stort forbedringspotensial. Klageren fikk derfor ikke lest gjennom punkt 4.5 i oppdragsavtalen før kvelden samme dag, og stusset på at «no cure, no pay» ikke stod nevnt, men at megleren derimot hadde krav på 60 000 kroner dersom klageren sier opp oppdraget.

 

Rådgivning

Tidlig på sommeren hadde klageren et møte med to av meglerne, hvor hun ba om forslag til hva som kunne forbedres i salgsoppgaven. Den ene megleren sa til henne at hun er så godt voksen at det ikke spiller noen rolle om hun sitter igjen med gjeld etter salget. Hun kunne i så fall bare ta opp et ordinært lån og øke dette ved behov. Dette var ikke en aktuell løsning for klageren, og stiller seg kritisk til rådet hun fikk. Det megleren skisserte var ingen god løsning, selv ikke for en godt voksen person.

 

Klageren ga megleren oppdraget på betingelse av hun skulle få god oppfølging underveis i salgsprosessen. Likevel har både oppfølgingen og rådgivningen vært mangelfull.

 

Bilder i salgsoppgaven

Under møtet ble det heller ikke tatt opp at det er uheldig med tanke på salg at salgsoppgaven inneholdt vinterbilder når det var sommer. Det hjelper ikke å vise til at det ikke var snø på bildene, det å bruke vinterbilder på sommeren gjorde eiendommen langt mindre salgbar. Videre var bildene dårlige. Det vises til salgsoppgaven som senere ble utarbeidet av ny megler, og at bildene her ga en bedre presentasjon av boligen. Meglerforetaket anfører at man ikke tok nye bilder på sommeren av hensyn til klagerens økonomi, men de kunne ha lagt ut for disse bildene, slik det er gjort med øvrige utlegg.

 

Opplysninger om tomtestørrelse

Megleren har unnlatt å opplyse interessenter om at tomtearealet er betydelig større enn det ser ut som basert på de to gjerdene som går fra veien og helt frem til terrassen foran inngangspartiet. Gjerdene er utelukkende oppført av sikkerhetshensyn, og er ikke grensegjerder. Tomtegrensen går ca. fem meter lengre mot nord. Manglende opplysninger om at tomten er større, kan ha vært årsak til at eiendommen ikke var så attraktiv for interessenter. Ingen vil ønske å kjøpe boligen dersom tomtegrensen går ved gjerdene.

 

Til-salgs-skilt

Lørdag 9. juli 2022 sendte klageren SMS til megleren med forespørsel om å sette opp en til-salgs-skilt på garasjen. Megleren svarte at hun skulle ordne det, ble det aldri gjort.

 

Forhåndsbud

En mandag tidlig i juni hadde megleren en privatvisning med en interessent, uten at klageren visste om det. Dagen etter ble klageren oppringt av interessenten, som fremsatte et bud på 11 500 000 kroner på betingelse av at klageren solgte til henne før den annonserte visningen søndagen etter, og med overtakelse medio august. Klageren ga uttrykk for at tilbudet var svært interessant, men at hun ville rådføre seg med megleren, som igjen ville ta kontakt med henne. Klageren mener hun opptrådte korrekt i og med at det forelå et oppdragsforhold mellom henne og megleren. På dette tidspunkt kjente klageren på en stor lettelse over at salg endelig ville komme i stand.

 

Klageren tok kontakt med megleren som svarte at hun ikke hadde lov å anbefale klageren å akseptere budet. Klageren ønsket selvfølgelig ikke å gjøre noe som megleren frarådet eller som ikke var lov. Det stemmer ikke at megleren skal ha sagt at klageren kunne ta den endelige avgjørelsen. Megleren sa at det var korrekt håndtering å be henne ta seg av interessenten, noe megleren lovte å gjøre. Klageren tok hverken da eller senere kontakt med interessenten, megleren er derfor ansvarlig for at budet ble ignorert.

 

Megleren kontaktet interessenten fredag før visning. I den forbindelse opplyste interessenten at de vurderte å kjøpe et eldre hus i nærområdet, så lenge de fikk det til en god pris. Denne opplysningen ble ikke videreformidlet til klageren. Først 13. juni 2022 sendte megleren en SMS hvor hun informerte om at interessenten hadde endt med å kjøpe huset, og at de ikke lenger var interesserte i klagerens bolig. Megleren hadde siden privatvisningen med interessenten visst at de vurderte å kjøpe det andre huset, men at hun hadde latt vær å formidle det videre til klageren, fordi hun ikke vurderte huset som et konkurrerende objekt. Megleren gjorde her en grov feilvurdering. Dette utgjør slett meglerarbeid, særlig hensett til at klageren hadde vært tydelig på at hun ville godta budet fra interessenten.

 

Klagerens krav

Klageren krever at meglerforetaket frafaller hele eller deler av sitt betalingskrav som følge av at megleren ødela muligheten for å selge til interessenten.

 

I tillegg er meglerforetaket erstatningsansvarlig som følge av at megleren ikke opplyste om at tomtearealet var større enn det plasseringen av gjerdene skulle tilsi.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

 

«No cure, no pay»

Det følger av eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd at oppdragstakeren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Det ble ikke avtalt «no cure, no pay» under møtet på meglerkontoret 8. februar 2022. Her ble oppdragsavtalen, herunder hvilke kostnader som ville påløpe, nøye gjennomgått. I den anledning ble det avtalt at meglerforetaket skulle legge ut for alle utlegg som følge av klagerens økonomi. Dette er en tjeneste meglerforetaket normalt ikke tilbyr, men som ble gjort av velvilje for å hjelpe klageren med gjennomføring av prosessen.

 

Dersom klageren så dette punktet da hun leste oppdragsavtalen senere på kvelden, ville det også vært naturlig å ta en telefon til megleren for avklaring. Da megleren fikk beskjed om at oppdraget var sagt opp, ble det sendt en faktura for vederlag og utlegg i henhold til oppdragsavtalen. Megleren hadde jobbet lenge og mye med oppdraget, og det var rimelig å ta betalt for jobben som var utført. Etter at klageren uttrykte stor misnøye, valgte megleren likevel å kreditere misteprovisjon og tilretteleggingshonorar. Tilbudet innebar ingen erkjennelse av ansvar.

 

Den tinglyste sikringsobligasjonen sto aldri i veien for å igangsette nytt salg, og man hadde hele veien en dialog med den nye megleren. Sikringen ble slettet så fort meglerforetaket fikk dekning for sine utlegg. Klageren er godt kjent med kjøp og salg av eiendom, da hun har solgt flere boliger i løpet av de siste årene og har god kjennskap til prosessen og dokumentene.

 

Rådgivning

Klagerens påstander er tatt helt ut av sammenheng. Klageren og megleren hadde et møte for å legge en ny fremdriftsplan for salget av boligen. Klageren fikk her skissert hvilke alternativer hun hadde. I den forbindelse ble det foreslått at hun som et alternativ kunne selge en annen leilighet som hun eide. Klageren var opptatt av at angjeldende bolig ikke skulle bli et tapsprosjekt, hvilket hun mente det ville bli dersom man gikk ytterligere ned i pris. Det ble da også gjennomgått hvilke muligheter man hadde dersom man ikke klarte å oppnå ønsket pris for boligen.

 

Bilder i salgsoppgaven

Det ble ikke tatt nye bilder av boligen fordi klageren var veldig opptatt av å begrense kostnadene. Bildene som ble tatt i februar var gode, og ga en fin presentasjon av boligen. Det var ikke snø da bildene ble tatt, så de bar ikke preg av å være «vinterbilder». Da sommeren kom, var stylingen i boligen fjernet for å spare penger. For en oppdragsgiver med dårlig økonomi ville det være lite hensiktsmessig å få boligen stylet på nytt for å ta nye bilder. Å bruke bilder uten styling ble vurdert som et dårligere alternativ enn å bruke de man allerede hadde.

 

Opplysninger om tomtestørrelse

Det var i salgsoppgaven gitt korrekte opplysninger om tomteareal, og arealbekreftelse fra kommunen lå vedlagt. Interessenter har ikke fått uriktige opplysninger her, og det har heller ikke vært noe tema for noen av interessentene. Tomtestørrelsen har ikke vært avgjørende faktor for interessentenes manglende ønske om å inngi bud.

 

Til-salgs-skilt

Ønsket om å sette opp skilt kom midt i sommerferien. Det ble aldri spesifisert når dette skulle settes opp, men megleren planla å gjøre det i forbindelse med relansering etter ferien. At det ikke var satt opp skilt på garasjen har ikke vært avgjørende for salget, da de eneste som passerer huset er de som selv bor i nabolaget. På daværende tidspunkt hadde huset ligget ute for salg i omtrent ett år, og alle i nabolaget var kjent med salget.

 

Forhåndsbud

Det er ikke riktig at budet ble ignorert, klageren valgte selv å avslå forhåndsbudet på 11 500 000 kroner. Budet ble mottatt 7. juni 2022, i forkant av oppsatt visning 12. juni 2022. En eiendomsmegler er forpliktet til å følge eiendomsmeglingsloven og eiendomsmeglingsforskriften, og kan derfor ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn til kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning. Megleren informerte klageren om risikoen ved å akseptere et forhåndsbud, men var tydelig på at det er hun som må avgjøre om et bud skal aksepteres eller ikke.

 

Klageren tok selv dialogen videre med budgiver, og megleren kjenner ikke til hva som ble kommunisert dem imellom. Man vet imidlertid at de ikke klarte å bli enige om en kjøpesum som klageren var villig til å selge for før visning. Hverken megleren eller klageren var klar over at budgiveren også vurderte et annet hus i området. Megleren fikk først kjennskap til dette da hun kontaktet budgiveren etter visning for å høre om de var interessert i å legge inn et bud. Tilbakemeldingen var da at de hadde kjøpt en annen bolig.

 

Oppsummering. Klagerens krav.

Det foreligger ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Megleren har allerede frafalt kravet om misteprovisjon og tilretteleggingshonorar i et forsøk på å avslutte saken. Med unntak av direkte utlegg som foto, styling, takst mv. er det kun fakturert for markedspakker og visninger, noe som må anses som et rimelig vederlag med tanke på at salgsprosessen har pågått over lang tid. Det har vært flere runder med annonsering, og mange visninger med lang kjøreavstand for megleren.

 

For ordens skyld presiseres det at boligen er blitt solgt gjennom meglerforetaket som overtok oppdraget, til en salgssum av 11 150 000 kroner. Meglerforetaket fikk sitt krav dekket i forbindelse med salget.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Oppdragsavtalen – no cure, no pay

I dette tilfellet sa klageren opp oppdraget. I oppdragsavtalen, som klageren har undertegnet, er det regulert hvilket honorar megleren da har krav på, og fakturaen er i henhold til oppdragsavtalen. Meglerforetaket har forøvrig unnlatt å kreve visse poster som de kunne hatt krav på.

 

Klageren har gjort gjeldende at det muntlig var avtalt no cure, no pay, noe meglerforetaket har bestridt. Det er klageren som her må sannsynliggjøre at det ble inngått en slik muntlig avtale i strid med oppdragsavtalen. Nemnda finner det klart at klageren ikke har sannsynliggjort dette.

 

Rådgivning og bilder i salgsoppgaven

Slik saken er opplyst, finner ikke nemnda at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og ikke overholdt sin omsorgsplikt overfor klageren.

 

Opplysning om tomtestørrelsen

Det var i salgsoppgaven oppgitt korrekte arealer om tomtestørrelsen, men gjerdet ut fra sikkerhetshensyn stod ikke i tomtegrensen. Nemnda finner ikke at megler kan kritiseres her.

 

Til-salgs-skilt

Klageren ønsket å sette opp skilt midt i sommerferien, mens megler planla å gjøre det etter ferien ved relanseringen. Nemnda finner ikke at megler kan kritiseres her, og uansett har det neppe hatt noen betydning for salgsprosessen.

 

Forhåndsbud

Nemnda finner at megler i forbindelse med forhåndsbudet har forholdt seg til de regler som gjelder etter eiendomsmeglingsforskriften. Megler advarte også mot å selge en eiendom på denne måten, noe som nettopp er i henhold til god meglerskikk. Når det gjelder kommunikasjonen mellom interessenten og klageren, står det dels ord mot ord som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige klagebehandling (uten partene til stede og muntlig forhandling).

 

Vederlagsnedsettelse

Ut fra det nemnda har kommet til over, er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.