Klage nr:
28/08

Avgjort:
16.04.2008

Saken gjelder:
Kompensasjon for brukte bilder

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling, Gabrielsen ogamp; Partners AS
Saksfremstilling:

Klageren solgte sin leilighet gjennom innklagede som megler. Kjøpekontrakten i mai 2007 med avtalt overtakelse 8. juni 2007. Kjøperen solgte leiligheten videre. Samme bildemateriell ble benyttet ved det nye salget.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Innklagede har brukt klagerens bilder uten klagerens vitende og vilje i forbindelse med videresalg av leiligheten. Klageren betalte kr 15 000 for styling og deretter kr 1 406 for fotografering av leiligheten med møbler og diverse plassert der for en periode på maksimum fire uker mens leiligheten sto for salg. Da klagerens kjøper solgte leiligheten videre, ble de samme bildene brukt både i internettannonseringen og i salgsoppgaven.

Dette ble oppdaget da klageren undret seg over at kjøperen ikke flyttet inn i leiligheten til tross for han sa han skulle gjøre det i slutten av juli. Klageren sjekket på finn.no den 4. november 2007 og fant salgsannonsen for leiligheten med bildene og møblene hun hadde betalt for. Klageren tok umiddelbart kontakt med innklagede ved den saksbehandleren hun hadde brukt. Han skulle ta saken opp med daglig leder og be ham ta kontakt neste dag. Det gjorde han ikke.

Klageren fikk se salgsoppgaven på leiligheten via en bekjent. Den inneholdt tilnærmet identiske bilder og tekst, til og med de samme trykkfeil var der. Taksten var dog økt fra kr 1 800 000 til kr 1 920 000 på de maks fem månedene, da prisen i markedet egentlig var fallende.

Da daglig leder ikke tok kontakt, overlot klageren all kommunikasjon til sin sønn, som i første omgang ringte, deretter hadde skriftlig kontakt. Det ble stilt krav om betaling for uberettiget bruk/videresalg av klagernes bilder.

Bildene ble fjernet fra finn.no og etter hvert også fra innklagedes egne nettsider. Dette viser etter klagerens mening at daglig leder forsto at bildene ikke burde vært brukt. Han tilbød seg også å betale klageren tilbake utgiftene til selve fotograferingen. Klageren mener imidlertid at verdien av salgsoppgaven og salgsannonsene er økt betydelig ved bruk av hennes bilder. Innklagede kunne ellers brukt bilder av leiligheten tom. Det er denne merverdien klageren krever betaling for, hun har betalt for noe som ny selger har hatt nytte av.

Innklagede anfører:

Klagerne har opprinnelig sendt en faktura til innklagede, uten å ha et gyldig rettslig grunnlag for sitt påståtte krav. Denne saken er undersøkt med innklagedes advokat. Innklagede anfører at han dermed ikke har hatt noen grunn for å etterkomme klagerens krav, og viser i den forbindelse til e-post korrespondansen vedlagt klagerens brev. Innklagede stiller seg uforstående til at klageren skal ha erstatning fra innklagede utelukkende fordi innklagede ikke har bedt om tillatelse fra tidligere eier til bruk av bilder. Den generelle eiendomsretten tilhører fotobyrået. Klagerens rettigheter knytter seg kun til selve tjeneste hun selv fikk levert ved sitt salg. Klagen knytter seg ikke til salget som ble gjennomført for henne, men til omstendigheter knyttet til en ny selger av akkurat samme bolig. Klageren har ingen juridiske økonomiske rettigheter knyttet til videresalget, dette er et forhold mellom innklagede og ny kunde.

Innklagede har innrømmet at saksbehandleren for ordens skyld burde ha innhentet aksept fra tidligere eier. Det betyr ikke at klagerne uten videre kan sende innklagede en faktura skjønnsmessig fastsatt etter eget forgodtbefinnende. Innklagede beklaget førstnevnte overfor klageren, og den videre forfølgelse av saken anser innklagede som et forsøk fra klageren ved sin sønn, som er advokat, til å oppnå en uberettiget gevinst ved at disse bildene er brukt på nytt. Klageren har dessuten varslet inkasso på et krav som allerede på det tidspunktet var bestridt og dermedikke handlet i samsvar med inkassoloven.

At innklagede på oppfordring fra klageren fjernet bildene i markedsføringen, skyldes både at leiligheten uansett skulle tas av markedet og at innklagede ikke anser det som formålstjenlig å gå imot sine tidligere kunders vilje. Når det gjelder tilbudet om å få tilbake utgiftene til fotograf, kr 1 406, var dette et tidsbegrenset tilbud til klageren for å få saken ut av verden, ikke fordi innklagede mente klageren hadde krav på dette.

Klageren solgte sin bolig gjennom innklagede og fikk nytte av de tjenester innklagede har formidlet, herunder møblering, styling og profesjonell fotografering.

De samme bildene ble benyttet i videresalget, og ettersom det var nøyaktig den samme boligen anså innklagede dette som praktisk formålstjenlig. Det ville være uten betydning for klageren om de samme bildene ble benyttet eller om det ble tatt nye bilder. Boligen var jo solgt, slik innklagede vurderte det. Leiligheten var møblert og stylet av et byrå og hadde ikke noe personlig preg. Ny selger kunne møblert på nytt kostnadsfritt da han besitter egne tilgjengelig møbler. Eneste nytten ny selger hadde er at boligen kom raskere ut på markedet. At salgsoppgaven, taksten m.m. er temmelig likt sier seg selv, det er den samme leiligheten som ble lagt ut for salg på nytt med relativt kort tids mellomrom.

Innklagede kontaktet ikke klageren ved det nye salget, fordi den generelle eiendomsretten tilhører fotobyrået, og at boligen uansett ikke hadde noe personlig preg. Dermed vurderte innklagede det som ikke avgjørende at klageren ble kontaktet ved det nye salgsoppdraget. Boligen har ikke blitt solgt på nytt.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren betalte for styling. Fotograf, nabolagsprofil, reguleringsplan/kart, salgsoppgave, takst, totalt kr 22746 og spør om ny selger har betalt tilsvarende beløp til innklagede. Innklagede sier at leiligheten ikke er solgt videre, men i annonsen på innklagedes nettside står det «Status: Solgt.»

I tillegg fikk klageren i august 2007 purring på husleie for juli måned, leiligheten var overtatt av kjøperen 8. juni 2007. Forretningsføreren ble informert av klageren. Senere i august fikk klageren tilsendt husleieblanketter for perioden september 2007 til februar 2008 i sin avdøde fars navn. Ved kontakt med forretningsføreren fikk hun opplyst at overtakelsen fortsatt ikke var i orden fordi innklagede ikke hadde overført endelig oppgjør til forretningsføreren, og at dette var årsaken til at hun fikk husleieblanketter for leiligheten. Forretningsføreren kontaktet innklagede 5. februar 2008 og fikk opplyst at firmaet som hadde hatt oppgjør for innklagede hadde gått konkurs sist høst, derav forsinkelsen. Hun ble lovet at det skulle ordnes.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Boligen er ikke solgt. Innklagede har salgsoppdraget og har derfor ikke fakturert selgeren for utgifter i tilknytning til salget enda, og anser dette for lite relevant i forhold til klageren. Det endrer ikke det faktum at klageren har fått levert det som hun har betalt for og hatt nytte av.

De siste kommentarene har ikke noe med den opprinnelige klagen å gjøre og ingen tilknytning til kravet, men det følges opp av innklagedes oppgjørsavdeling.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om kompensasjon for bruk bilder ved videresalg.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Fotografen har rettighetene til bildene. Klageren har ingen rettigheter til bildene og heller ikke krav på noen kompensasjon for bruken av disse. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning tilsier god meglerskikk likevel at megler bør utvise varsomhet med å bruke de samme bildene dersom dette kan oppfattes negativt av den førsteselgeren. Reklamasjonsnemnda ser det ikke urimelig om megleren opprettholder tilbudet om å dekke kostnadene til fotograf på 1.406 kroner.

Overdragelsen var ikke registrert hos forretningsføreren på i hvert fall omtrent åtte måneder grunnet manglende oppfølging fra innklagedes side. Dette medførte problemer for klageren, bl.a. purring på husleie etter overtakelsen og feilsendte husleieblanketter så sent som 1. februar 2008. Selv om oppgjørsforetaket var gått konkurs, kreves det raskere oppfølging enn det som har skjedd fra innklagedes side i denne saken.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved ikke å besørge registrering hos forretningsføreren pr. 1. februar 2008.

Oslo, den 16. april 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant