RFE-2022-275

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Sandvika

 

Saken gjelder:               Meglerens prisantydning. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 17. februar 2022 inngikk klagerens verge oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens andelsleilighet. Leiligheten ble først annonsert med prisantydning på 4 000 000 kroner, deretter 3 600 000 kroner. Den 9. mai 2022 ble leiligheten til slutt solgt for 2 600 000 kroner. Vergemålet er senere blitt opphevet, og klageren er representert av en annen i klagesaken for nemnda. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av salget hva gjelder fastsettelse av prisantydning, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens erstatningskrav er på 1 000 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos meglerforetaket er eiendomsmegler.

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Klagerens representant er blitt oppmerksom på at megleren har annonsert klagerens leilighet med uriktig prisantydning. Den uriktige prisantydningen og dårlig profilering har medført et langsomt salg uten budrunde og kun én budgiver. Leiligheten ble til slutt solgt for underpris.

 

Etter at partene inngikk oppdragsavtale i februar 2022, ble leiligheten annonsert med prisantydning på 4 000 000 kroner eksklusiv fellesgjeld. Til tross for at markedet var meget bra, meldte det seg liten interesse, og det ble ikke inngitt bud. Med uriktig prisantydning og dårlig profilering, skremte megleren bort potensielle interessenter.

 

Meglerforetakets påstand om at noen interessenter mente leiligheten var slitt, stemmer ikke. Klageren bodde alene og var meget forsiktig med leiligheten. Leiligheten fremstår som ny, noe megleren må ha lagt merke til under visningene. I den forbindelse trekker klageren frem meglerens manglende profilering av leiligheten. For det første var ikke leiligheten stylet på annonsebildene. For det andre manglet annonsen bilder av garasjen samt informasjon om heisen ned til garasjen i kjelleren. For det tredje manglet annonsen informasjon om boden på fem kvadratmeter i kjelleren.

 

Ifølge megleren ble han først klar over den uriktige prisantydningen etter visningene 11. og 28. april. Etter dette ble derfor prisantydningen endret til 3 600 000 kroner. Til tross for endringen, var det fortsatt liten interesse for leiligheten. Den 8. mai, altså ti dager etter prisjusteringen, ble det inngitt et skambud på 2 400 000 kroner. Selv om megleren hadde innsett feilen, valgte han å gå videre med interessenten som inngav bud. Dette til tross for at budet var 1 600 000 kroner lavere enn opprinnelig prisantydning.

 

Den 9. mai klokken 10:57 inngav samme budgiver et forhøyet bud på 2 600 000 kroner med akseptfrist en time senere. Budet ble akseptert. Da klagerens representant ringte megleren klokken 12:00, uttrykte megleren at det lave budet ble akseptert fordi leiligheten hadde gjeld som ville utløse tvangssalg til en enda lavere pris. Dette stemmer imidlertid ikke. Klagerens utestående gjeld var husleie for åtte måneder som beløp seg til 64 000 kroner. Borettslagets forretningsfører visste at boligen var til salgs og hadde ikke tenkt å begjære tvangssalg.

 

Klokken 14:37 på overtakelsesdatoen 30. mai 2022 sendte meglerforetaket en e-post til faktoringselskapet hvor de forespurte klagerens utestående gjeld. Klokken 15:28 bekreftet faktoringselskapet at kravet ble sendt til inkasso. Det kan synes som om kravet ble sendt samme dag. Det at inkassokravet ble sendt rett etter forespørselen om utestående gjeld, kan ikke være vanlig praksis.

 

Meglerforetaket påstår at inkassokravet som ble sendt tre uker etter salget, var en trussel om inndrivelse og tvangssalg. Dette stemmer ikke. Kravet skulle blitt sendt til innbetaling, ikke til inkasso. E-posten fra faktoringselskapet er ikke signert, og kan ha blitt sendt fra noen som ikke ønsket å få spørsmål om dette. Faktoringselskapet har for øvrig aldri vært involvert i saken, og kravet ble aldri sendt til inndrivelse. Meglerforetaket forsøker å komplisere saken ved å involvere en tredjepart. Faktoringselskapet er en del av et forretningsførerfirma som er en medlemsorganisasjon hvor medlemmene betaler kontingent for å bli ivaretatt på best mulig måte. De tar nødig rettslige skritt mot sine medlemmer, dersom saken kan løses i minnelighet.

 

Megleren har ikke oppnådd høyest mulig pris på det åpne markedet. Ifølge vergemålsvedtakets punkt 2, var dette imidlertid en forutsetning for statsforvalterens samtykke til salget. Vergen hadde hverken forutsetninger for å fastsette prisantydning eller markedsføre salget. Siden dette er meglerens fulle og hele ansvar, skulle vergen heller ikke involvert seg i denne prosessen. At megleren hadde et tett samarbeid med vergen om salgsprosessen, er bekymringsverdig.

 

For å sammenligne og forsvare salget av klagerens leilighet, har meglerforetaket trukket frem tall fra Eiendomsverdi.no. Tallene stemmer imidlertid ikke overens med salgenes reelle salgspris og kvadratmeterpris. Megleren har heller ikke angitt søkekriteriene for tallgrunnlaget.

 

Klageren har selv trukket frem to sammenlignbare salg. Ut fra prisantydningen inkludert fellesgjeld, var kvadratmeterprisen på klagerens leilighet 88 716 kroner. Det første sammenlignbare salget hadde prisantydning på 4 900 000 kroner og ble solgt for 4 930 000 kroner. Siden leiligheten var på 63 kvadratmeter, utgjorde kvadratmeterprisen 78 253 kroner. Det andre sammenlignbare salget hadde prisantydning på 5 000 000 kroner og ble solgt for 5 100 000. Siden leiligheten var på 61 kvadratmeter, utgjorde kvadratmeterprisen 83 606 kroner.

 

Klageren krever erstatning fra meglerforetaket. Totalt utgjør kravet 1 000 000 kroner.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Avvisning

I klagens vedlegg «Redegjørelse for kontakten med innklagede» har klagerens representant skrevet følgende:

 

«Da jeg ringte den 09.05.2022 sa megler at han hadde gjort som vergen til [klageren] hadde sagt.»

 

Klagerens representant hadde imidlertid ikke fullmakt fra klageren før fire måneder etter at samtalen fant sted. Det stemmer derfor ikke at megleren gav vedkommende opplysninger samt diskuterte salget med ham. Megleren forholdt seg til vergen som statsforvalteren hadde oppnevnt.

 

Vedleggets ordlyd kan ikke tolkes slik at klagerens representant har fremsatt klagen for megleren eller forsøkt å komme til enighet med meglerforetaket. Siden klagerens representant ikke har fremsatt erstatningskravet på 1 000 000 kroner, har meglerforetaket hverken fått mulighet til å behandle eller avslå kravet.

 

På bakgrunn av ovennevnte forhold må saken avvises.

 

Saksfremstilling

Forutsatt at saken ikke avvises, kan klageren uansett ikke få medhold.

 

Siden klageren ikke var i stand til å håndtere salget selv, hadde statsforvalteren oppnevnt en verge med salgsfullmakt 12. oktober 2021. Vergen hadde dermed rett til å velge megler, inngå oppdragsavtale samt utføre øvrige oppgaver som tilligger en fullmektig.

 

Den 17. februar 2022 inngikk meglerforetaket oppdragsavtale med klagerens verge. Da salgsprosessen skulle gjennomføres, måtte megleren forholde seg til vergen, ikke klageren. Meglerforetaket presiserer at samarbeidet mellom vergen og megleren har vært normalt. Foretaket kan ikke se at vergen har gått utover sin fullmakt. De stiller seg uforstående til klagerens påstand om at samarbeidet har vært bekymringsverdig. Statsforvalteren har godkjent kjøperens bud og gjennomføringen av transaksjonen.

 

Ved inngåelsen av oppdragsavtalen, hadde ikke megleren informasjon om leilighetens fellesgjeld. Likevel ble leilighetens pris inkludert andel fellesgjeld estimert til 4 250 000 kroner.

 

Den 24. mars 2022 ble eiendommen befart av en bygningssakskyndig som senere utferdiget en tilstandsrapport. Samtidig startet megleren å innhente opplysninger fra blant annet forretningsføreren og kommunen. Det følger av forretningsførerens brev av 15. mars 2022 at leilighetens fellesgjeldandel pr. 1. mars 2022 utgjorde 1 373 000 kroner. Felleskostnadene utgjorde 8 084 kroner, og av disse utgjorde kapitalkostnadene 4 686 kroner. Etter at megleren mottok brevet fra forretningsføreren, registrerte han fellesgjeldandelen i meglersystemet. Han glemte imidlertid å redusere prisantydningen med tilsvarende beløp. Salgsoppgaven ble oversendt til klagerens verge som godkjente den 4. april 2022.

 

Etter å ha avholdt visninger 11. og 28. april 2022, ble det klart at prisantydningen var uriktig. Det ble også klart at megleren hadde glemt å gjøre fradrag for fellesgjeldandelen på nærmere 1 373 000 kroner. Megleren diskuterte deretter videre fremdrift med vergen, herunder om leiligheten skulle trekkes fra markedet og annonseres på nytt. Vergen ønsket ikke dette, og hun ba megleren fortsette salgsprosessen med de interessentene som hadde meldt seg. En verge skal oppdatere sin fullmaktsgiver i tråd med det som er mulig og naturlig. Meglerforetaket kan dermed ikke lastes for at vergen ikke gav klageren oppdatert informasjon i dette tilfellet.

 

Det var flere interessenter, men kun én budgiver. Enkelte interessenter gav uttrykk for at de syntes fellesgjelden var for høy, og andre nevnte at leiligheten var slitt. Siden boligen ble oppført i 2006, har den ikke lengre de kvalitetene som en ny bolig har.

 

Når det kommer til klagerens påstand om manglende og dårlig profilering, fremgår det av FINN-annonsens overskrift at leiligheten hadde garasjeplass og heis. I annonsen under overskriften «om boligen» fremgår også følgende:

 

«Bilen parkeres trygt på medfølgende garasjeplass og leiligheten har en god intern beliggenhet med hyggelig utsyn mot flott opparbeidet fellesareal.»

 

Til tross for at megleren forsøkte å gi kjøperen et motbud på 2 800 000 kroner, ble boligen solgt 9. mai 2022 for 2 600 000 kroner. Vergen og statsforvalteren samtykket til salget. Kjøperen overtok leiligheten 30. mai 2022, og oppgjøret ble utbetalt i tråd med vergens instruksjoner.

 

Utestående felleskostnader. Tvangssalg

Klageren skyldte mer enn seks måneders felleskostnader, totalt 73 023 kroner. Faktoringselskapet sendte derfor kravet til et inkassoselskap for inndrivelse. Det stemmer at forretningsføreren var informert om at boligen skulle selges, men meglerforetaket er ikke kjent med at faktoringselskapet eller inkassoselskapet var innforstått med dette.

 

Klageren påstår at faktoringselskapet ikke var involvert i saken og at kravet aldri ble sendt til inndrivelse. Meglerforetaket viser derimot til e-posten sendt fra faktoringselskapet 30. mai 2022, hvor det fremgår at utestående beløp var sendt til inkassoselskapet for inndrivelse. I tillegg viser de til inkassoselskapets restgjeldsoppgave som de mottok samme dag. Faktoringselskapets formål er å kjøpe opp samt inndrive forfalte krav. Borettslaget har i dette tilfellet solgt fordringen om betaling av felleskostnader til faktoringselskapet. Meglerforetaket har som vanlig henvendt seg til forretningsføreren for å få opplyst eventuell restanse i felleskostnadene, men ble henvist videre fordi prosessen med inndrivelse var igangsatt. Inkassoselskapet har oppgitt at kravet til faktoringselskapet utgjorde 73 023,72 kroner, og det er dette beløpet som er trukket fra klagerens oppgjør.

 

Etter statsforvalteren informerte vergen om forretningsførerens uttalelse om at tvangssalg var aktuelt dersom ikke utestående felleskostnader ble betalt, ønsket vergen å fortsette salgsprosessen med de foreliggende interessentene.

 

Fellesgjeldandel

Leilighetens fellesgjeldandel var på 1 373 000 kroner, og utgjorde 35 prosent av total kjøpesum. En høy fellesgjeldandel medfører ofte skepsis hos interessenter, særlig dersom det er lenge siden investeringene/vedlikeholdsarbeidene ble utført. På nåværende tidspunkt gir urolighetene i Europa, varslede renteøkninger og høye strømpriser tydelige signaler på at blant annet felleskostnader vil øke. Leiligheter med lav fellesgjeldandel vil ikke i like stor grad bli utsatt for økning av utgiftene.

 

Prisantydning

Det er ikke riktig som klageren påstår at leiligheten ble lagt ut med prisantydning på 4 000 000 kroner. Så vidt meglerforetaket kan se, var prisantydningen 3 950 000 kroner ved første annonsering. Meglerforetaket erkjenner likevel at megleren glemte å trekke fra leilighetens fellesgjeldandel ved første annonsering. Prisantydningen ble derfor redusert i samråd med vergen. Det at prisantydningen endres underveis i salgsprosessen er normalt.

 

Prisantydningen sier noe om hva selger er villig til å selge boligen for, samt hva man mener boligen er verdt. Det er imidlertid ingen prisgaranti. Prisen som boligen oppnår avhenger av markedet hvor flere faktorer gjør seg gjeldene, herunder boligens standard, beliggenhet, utsikt, naboer, nærhet til offentlig kommunikasjon, antall tilvarende boliger til slags og prisen på disse boligene.

 

Meglerforetaket forstår det slik at klageren mener oppnådd salgspris var for lav, og at han dermed er blitt påført et tap. Meglerforetaket har ikke på noe tidspunkt garantert en viss salgspris og kan ikke være økonomisk ansvarlig når det er klageren eller hans verge som avslår eller aksepterer bud.

 

Økonomisk tap

Klagerens bolig ble solgt for 2 600 000 kroner, og medberegnet fellesgjeldandel var salgsprisen 3 973 000 kroner. Siden leilighetens areal var 62 kvadratmeter, ble kvadratmeterprisen 64 081 kroner. Ifølge tall fra Eiendomsverdi.no pr. 15. mars 2022 lå gjennomsnittlig kvadratmeterpris på mellom 64 200 og 69 900 kroner, og salgsprisene på 3 850 000 til 4 190 000 kroner. Eiendomsverdi innhenter informasjon fra FINN.no og Statens Kartverk. De følger og registrerer aktiviteten i det norske boligmarkedet og har til enhver tid et sanntidsbilde av boligprisene. Tallene er dermed korrekt oppgitt og basert på historiske fakta i forhold til hva sammenlignbare eiendommer er omsatt for i området. Ut fra eiendommens beliggenhet, standard, størrelsen på fellesgjelden og felleskostnader mener meglerforetaket at salgsprisen har truffet gjennomsnittet av reell omsetningsverdi i området.

 

Klageren har trukket frem to salg han påstår er sammenlignbare. Objektene er selveide boliger som ble oppført på eiet tomt i 2017. Klagerens leilighet er imidlertid en andelsleilighet som ble oppført i 2006 på festet tomt. Den ene boligen klageren viser til har to parkeringsplasser. Klagerens leilighet har bare én. Gjennomsnittsprisene i eksemplenes sameie er uansett høyere enn i borettslaget til klagerens leilighet.

 

Klagerens erstatningskrav og økonomiske tap på 1 000 000 kroner er hverken sannsynliggjort eller dokumentert. Det er hverken fremlagt bevis for at feil prisantydning har medført en verdireduksjon eller at han har lidt et tap. På bakgrunn av dette, bestrider meglerforetaket at vilkårene for erstatning er oppfylt.

 

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

 

«Prinsipalt: Klagen avvises.

Subsidiært: Klager gis ikke medhold.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

Saken gjelder meglerens prisantydning og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Når det gjelder salgsprosessen som sådan, og meglers kommunikasjon med klagerens daværende verge, kan nemnda ikke ta stilling til dette under nemndas skriftlige klagebehandling (uten vergen og megleren til stede og muntlige forhandlinger).

 

Meglerforetaket har erkjent at det var en feil i prisantydningen ved at andel fellesgjeld ikke var medtatt, men at dette ble korrigert. Dette er en forsømmelse fra meglers side og i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Klageren har krevd 1 million kroner i erstatning. Nemnda kan ikke ta stilling om det er grunnlag for erstatning, men vurderer dette som et krav om vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Det forutsetter at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved feilen vedrørende prisantydningen.

 

Nemnda mener det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Vederlaget utgjør 88 895 kroner, og beløpet fastsettes skjønnsmessig til 15 000 kroner.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

Megleren til Eiendomsmegler 1 Oslo AS avd. Sandvika har handlet i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 15 000 – femtentusen – kroner av vederlaget.