RFE-2022-281

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2022.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                      v/advokat Elling Andrè Lillefuhr

Legal Consult AS

 

Innklaget:                  Eiendomsmegler 1 Nord-Norge AS

v/advokat Arne Johansen

Advokatfirma Kvasstind AS

 

Saken gjelder: Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten. Brudd på god meglerskikk herunder omsorgsplikten. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Innklagede fikk i 2021 i oppdrag å formidle salget av klagerens landbrukseiendom, beliggende i LNF-området. Klageren hadde bodd på eiendommen siden 2016. Eiendommen ble lagt ut for salg i samsvar med bruk som egenbolig. Prisantydningen var satt til 1 200 000 kroner. Eiendommen ble solgt to ganger. Første kjøper fikk hevet kjøpet grunnet mangler ved og risiko for fukt og råte i boligens kjeller. Meglerforetaket ble deretter bedt om å selge eiendommen på nytt. Eiendommen ble kort etter lagt ut og solgt til prisantydning og tilsvarende salgssum som ved det første salget. Kjøper ved dette salget var et selskap som drev med boligutvikling. Etter salget kom det frem at selskapet planla omregulering av tomten for utbygging av 200 boliger.

 

Spørsmålet i saken er om megler ved ikke å ha markedsført eiendommens omreguleringspotensiale har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk og omsorgsplikten. Videre om dette medfører at klageren har krav på erstatning og/eller vederlagsnedsettelse.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Ved salget av klagerens eiendom i november 2021 unnlot megleren å opplyse om eiendommens utbyggingspotensiale til boligformål. Megleren visste at det skulle foretas boligutbygging i området i regi av kommunen, og at kjøper og kommunen i 2019 hadde kjøpt en jordbrukseiendom like ved til næringsformål for 10 millioner kroner.

 

Eiendommen ble først solgt til prisantydning for 1 200 000 kroner. Kjøperen mente det forelå informasjonssvikt og risiko knyttet til boligens kjeller og hevet kjøpet. Klageren aksepterte heving etter råd fra sin advokat. Hun anså at eiendommen ville ha en noe høyere verdi ved ny markedsføring og påvist utbyggingspotensial.

 

Før eiendommen skulle legges ut for salg igjen, ble det fra klagerens advokat presisert at det burde opplyses om eiendommens potensiale for boligutbygging i markedsføringen. I salgsoppgaven ble det uriktig opplyst at salget gjaldt bolig med stor tomt. Megleren unnlot også å opplyse om skogsfondskonto for drift av skogen.

 

Det ble ikke utarbeidet noen ny salgsoppgave ved oppdrag nr. 2. I stedet ble det gjennomført visning «off marked» med et større utleieboligselskap. Megleren opplyste heller ikke klageren om den andre kjøperens intensjoner om omregulering av eiendommen til boligformål. Det ble kun opplyst at kjøperen planla noe næringsutvikling. Klageren ble frarådet å kreve høyere pris enn prisantydningen satt ved det første salget sommeren 2021. Eiendomsmegler ga feil informasjon om interessentens hensikter og underkommuniserte hvem det var og deres forretningskonsept. I budsjemaet ble identiteten til kjøperen forsøkt skjult ved at firmaets e-post adresse ikke ble brukt, men daglig leders private domene.

 

Meglerens opptreden gjennom å nekte å legge ut eiendommen ut med en høyere prisantydning samt påvise potensialet ved eiendommen, gjorde at interessenten og senere kjøperen ikke hadde noen konkurrenter i forbindelse med salget.

 

Manglende undersøkelser og markedsføring av eiendommens potensiale, innebærer brudd på omsorgsplikten. Klageren fikk ikke tilstrekkelig informasjon og veiledning knyttet til den kunnskapen megleren satt med før hun tok stilling til budet. Hun så for seg at kjøperen skulle leie ut boligen og bruke området til plassering av maskiner eller lignende og fikk først like før hun skulle akseptere budet kjennskap til at firmaet drev med boligutvikling. På grunn av presset hun ble utsatt for ettersom hun hadde kjøpt ny bolig, samt meglerens rådgivning i den anledning, valgte hun å akseptere budet på 1 200 00 kroner.

 

Megleren håndterte salget som et ordinært boligsalg selv om det var avholdt verditakst som jordbrukseiendom, samt at kjøpet var konsesjonspliktig. Salgsoppdraget gjaldt en næringseiendom, og megleren skulle anbefalt klageren å lage en mulighetsstudie for utvikling av eiendommen til boligformål. To-tre uker etter salget kom kjøperen med en pressemelding om at de hadde sikret seg en svært lukrativ eiendom, og startet en reguleringsprosess for en omfattende boligbygging med ca. 200 boliger på eiendommen. I etterfølgende telefonsamtale med klagerens advokat bekreftet kjøperen at han anså dette som et røverkjøp.

 

Kommunen hadde allerede våren 2021 informert på sine hjemmesider at de ønsket økt boligbygging på grunn av forsvarsutbyggingen i området som ville gi behov for over 1000 nye arbeidsplasser. Kommunen hadde også inngått egen avtale med sparebankstiftelsen og var selv en av utbyggerne i et boligfelt ikke langt unna klagerens eiendom. I desember 2021 mens klageren fortsatt var hjemmelshaver til eiendommen, fikk hun nabovarsel knyttet til reguleringsendring av dette boligfeltet. Varselet gjaldt et prosjekt både kommunen og kjøperen allerede hadde et tett samarbeid rundt.

 

På kommunens hjemmeside ble området beskrevet som landsdelens mest attraktive næringsarealer noe eiendoms- og samfunnsutviklere har oppdaget. På kommunens Facebook side ble det i mars 2022 opplyst om byggestart og et nært samarbeid mellom kommunen og kjøperen om prosjektet på naboeiendommen.

 

Det kan ikke være tvil om at meglerforetaket, som er en stor megleraktør i området var godt kjent med at kommunen våren 2021 var svært interessert i bygging av boliger i området, og var velvillig innstilt til reguleringsendringer. I mai 2021 hadde kommunen hadde gått ut i media og informert om behovet for utleieboliger med ønske om samarbeid med boligbyggere/ utleier.

 

Budjournalen ble ikke riktig ført. Motbudet og forbeholdet om kjeller ble aldri formidlet til kjøperen. Dette medførte at klageren måtte bruke advokat for å få bekreftelse på at kjøperen var kjent med og aksepterte hennes forbehold om at risiko for fukt og råte i kjeller ikke kunne påberopes som mangel ved eiendommen. På dette tidspunktet var klageren ikke kjent med kjøperens utbyggingsplaner, men kun at selskapet skulle drive næring.

 

Det foreligger grunnlag for uaktsomhetsansvar som følge av unnlatt rådgivning og brudd på omsorgsplikten. Det gjelder et strengt profesjonsansvar for meglere. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiver ansvaret.

 

Økonomisk tap

Meglerens viktigste oppgave er å sørge for at selger får høyest mulig pris for eiendommen.

 

Megleren ville ved ny markedsføring og nye undersøkelser hos kommunen fått vite at det kunne søkes om omregulering for boligformål.

 

Klageren er påført et tap tilsvarende en rekke millioner kroner basert på tomteverdi for 200 boliger i ulik størrelse som ville blitt realisert i løpet av kort tid. Med tomteverdi som råtomt med et snitt på 250 000 kroner pr. bolig, utgjør markedsverdien etter omreguleringen nærmere 50 000 000 kroner. Megleren gikk slavisk ut fra markedsverdien som landbrukseiendom på 1 200 000 kroner. Dette reflekterer ikke verdien ut fra eiendommens potensiale.

 

Klageren ønsker kun at nemnda tar stilling til ansvarsgrunnlaget, uten å utmåle en konkret erstatningssum.

 

Eierskifteforsikring

Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt ved å anbefale boligselgerforsikring. Klageren hadde frist til 14. desember 2021 med å bestemme seg om hun ville ha slik forsikring. Forsikringspremien var på 9 000 kroner, noe som var en unødvendig kostnad, all den tid det var avklart ved klagers motbud at klageren ikke hadde noen risiko for eventuelle fukt- og råteskader ved salget. Megleren skulle på denne bakgrunn frarådet klageren å tegne slik forsikring.

 

Erstatning for advokatutgifter

Klageren har hatt advokatutgifter tilsvarende 17,5 timer à 3000 kroner i perioden 25. november 2021 til 31. august 2022. Dette utgjorde til sammen 61 250 kroner som kreves erstattet. En god del av tiden har gått med til å avdekke faktiske forhold rundt den planlagte utbyggingen og avdekke eiendomsmeglerens opptreden.

 

Vederlagsnedsettelse

Megleren har gjort en rekke feil ved gjennomføringen av oppdraget. Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt gjennom slett ivaretagelse av klagerens rettigheter. Det kreves at vederlaget faller bort i sin helhet.

 

Megleren tok ordinært honorar uten å tilby timebasert vederlag. Det ble ikke gitt råd og veiledning om adgangen til dette. Avtale om visning for interessenten som endte opp som kjøper ble gjort dagen før det nye oppdraget ble inngått. Megleroppdraget har maksimalt tatt 5-7 timer og en pris på 50 000 kroner er uansett satt for høyt.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerforetaket bisto med to salg av eiendommen. Det første salget ble hevet av kjøper. Eiendommen ble første gang annonsert 30. juli 2021. Fellesvisning ble avholdt 9. august 2021. Det var fem interessenter på visning hvorav alle var forbrukere. Eiendommen ble solgt påfølgende dag. Kjøper var eneste budgiver og valgte å akseptere et motbud fra klageren på prisantydning 1 200 000 kroner. Den 12. november 2021, ble innklagede bedt om å iverksette dekningssalg av eiendommen. Det ble informert om at det ville bli vurdert å rette krav mot kjøper i ettertid. Deretter ble det avtalt at eiendommen skulle selges på nytt på tilsvarende vilkår.

 

Kort etter meldt en interessent seg. Han hadde vært i kontakt med takstmannen og fått informasjon om at eiendommen skulle selges på nytt. Salgsoppgave ble oversendt og visning avholdt 17. november 2021. På spørsmål fra megleren om hva interessenten skulle bruke eiendommen til, fikk han til svar at huset skulle leies ut og at tomten brukes til opplagring av anleggsmaskiner i forbindelse med bygging i området. Det ble ikke nevnt noe om eventuelle planer for omregulering og bygging av boliger.

 

Interessenten innga bud 22. november 2021 på 1 200 000 kroner. Budet tilsvarte avtalt opprinnelig kjøpesum og markedspris ved første salg. Interessenten ble både forut for, og under selve visningen, informert om at takstmannen skulle gjennomføre ny befaring på eiendommen. Dette for å inspisere krypkjeller som ikke ble inspisert ved første befaring grunnet manglende adkomst. Likevel valgte interessenten, på vegne av selskapet, å legge inn bud på eiendommen, uten at ny befaring eller revidering av takst var gjennomført.

 

Interessenten var også gjort kjent med bakgrunnen til resalget pr. e- post. Klageren vurderte å gi budgiver et motbud på 1 300 000 kroner. Etter avtale med klager ble dette ikke formelt registrert som et motbud, men tatt opp med budgiver som ga klart uttrykk for at en slik sum ikke var aktuelt. Han valgte i stedet å stå ved sitt bud på 1 200 000 kroner. Et bud klageren aksepterte.

 

Megler fikk tydelige signaler om at interessenten visste om eiendommens historikk og den tidligere oppnådde kjøpesum for eiendommen. Videre var megleren informert og innforstått med at klageren hadde havnet i en vanskelig situasjon på grunn av hevingskravet, samt at hun hadde kjøpt ny eiendom. Klageren var tydelig på at det hastet å få på plass et resalg. Ettersom eiendommen allerede kort tid i forveien var markedsført, samt at det var avholdt fellesvisning med fem unike interessenter, følte megler seg trygg på at et salg til tilsvarende pris kunne anbefales.

 

Megleren hadde hverken informasjon eller noe inntrykk av at kjøperen hadde planer om å omregulere eiendommen til boligformål. Påstanden om at kommunen skal ha gitt «forhåndsgodkjenning» til interessenten har ingen rot i virkeligheten og er noe megler aldri har hørt noe om. Påstanden om at megler skal ha forsøkt å holde eierne av selskapet hemmelig for klageren er heller ikke riktig.

 

Salget ble utført samvittighetsfullt med utgangspunkt i eiendommens faktiske regulering og beskaffenhet. Herunder at det var et bolighus stående på en konsesjonspliktig landbrukseiendom i et LNF-område.

 

Megleren hadde dialog med klageren og klagerens advokat om hva som måtte være med i en eventuell ny salgsoppgave, men dette omhandlet utelukkende negative forhold ved eiendommen holdt opp mot hevingsoppgjøret og manglene som ble avdekket under det første salget. Det var imidlertid aldri snakk om å utarbeide en ny salgsoppgave, hvor eiendommen skulle markedsføres som mulig boligareal, forutsatt positivt utfall av en omreguleringsprosess. Dette er en usannhet megler ikke kjenner seg igjen i.

 

Megleren hadde ikke kjennskap eller relasjon til noen av de involverte i selskapet som endte opp med å kjøpe eiendommen. Megleren hadde heller ingen kunnskap om selskapets eller deres aksjonærer på tidspunktet det ble inngitt bud. Den eneste megler hadde kontakt med inntil dette tidspunkt var denne aktuelle interessenten. Megleren er heller ikke forpliktet til å sjekke rettighetshavere før etter at bud er inngitt.

 

Megleren kjenner seg heller ikke igjen i klagens påstand om at han skal ha «avfeid selger». Markedet hadde allerede ved salg nr. 1 satt prisen til 1 200 000 kroner. I samsvar med klagerens ønske ble det også forsøkt å få prisen opp i form av et motbud, men dette var uaktuelt for kjøperen. Klageren utviste heller aldri noen form for interesse for hvem som var kjøper.

 

Kommunen hadde på markedsføringstidspunktet verken i media eller på annen måte uttrykt noen form for velvilje til å omregulere fra gjeldende reguleringsplan. Megleren var heller ikke kjent med at det på markedsføringstidspunktet skal ha vært andre områder i nærheten hvor kommunen hadde uttrykt slik velvilje. For megleren fremsto dermed oppdraget som et regulært salg av en ikke drivverdig landbrukseiendom hvor eneboligen utgjorde den dominerende verdi.

 

Det følger av plan- og bygningsloven § 21-4 at kommunen må gi tillatelse dersom tiltaket ikke er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven herunder reguleringsplan. Motstykket er at kommunen i utgangspunktet skal avslå søknader om tiltak som strider mot reguleringsplan, riktignok slik at det likevel kan gis tillatelse dersom det søkes om og gis dispensasjon. Dispensasjon er forutsatt ikke å skulle være kurant å få, hvilket betyr at innholdet i reguleringsplanen normalt er avgjørende for eiendommens utnytting og verdi.

 

Det rettslige utgangspunktet for meglers ansvar for opplysninger om reguleringsplan følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, som fastsetter at kjøper skal orienteres om alle forhold som kan få betydning for avtalen. Innholdet i denne undersøkelses- og opplysningsplikten er spesifisert i bestemmelsens andre ledd nr. 10, som innebærer at megler i forbindelse med salgsoppgaven skal innhente, undersøke og formidle opplysninger om «forholdet til endelige offentlige planer». Det nærmere innholdet i denne forpliktelsen er blant annet omtalt som følger av Finanstilsynet i brev av 6. oktober 2011:

 

«Det er ikke tilstrekkelig å innta reguleringskart- og bestemmelser som vedlegg til salgsoppgaven og kun opplyse i salgsoppgaveteksten om reguleringen i området. Det skal gis konkrete opplysninger om reguleringsforholdene til eiendommen eller rettigheten som formidles. For eksempel vil opplysninger om hva som er lovlig utnyttelse og eventuell utnyttelsesgrad av ubebygde arealer være sentralt. Likeså vil det være påkrevet å gi opplysninger om særlige forhold som vil kunne begrense den normale utnyttelsen av eiendommen.»

 

Kommunens areal- og reguleringsplan ble oppdatert så sent som 2019. Eiendommen ligger i et «Landbruks-, natur- og friluftsområde» (Pbl § 20-4 nr. 2).

 

I LNF-områder (uten bestemmelser om spredt bebyggelse) er det ikke tillatt med annen bygge- og anleggsvirksomhet og fradeling enn den som har direkte tilknytning til landbruk/stedbunden næring. Selger har selv bodd i boligen siden 2016, og har i egenerklæringsskjema krysset av for at salgsobjektet er en enebolig. Oppdragsavtalen har dermed også gått ut på å selge eiendommen som en enebolig stående på en ikke drivverdig landbrukseiendom, i samsvar med faktisk bruk og i samsvar med eksisterende regulering som LNF-område.

 

Eiendommens status på markedsføringstidspunktet er avgjørende for hvordan den kan og skal presenteres i markedet. Det skal utvises stor forsiktighet med å fremholde eiendommens utviklingspotensial, når dette forutsetter omregulering til næringsformål i strid med reguleringsplanen i et LNF-område. Det vil være erstatningsbetingende uaktsomt å fronte en eiendom i strid med tydelige forutsetninger i eksisterende areal og reguleringsplaner.

 

Meglerens opplysningsplikt kan etter omstendighetene også omfatte såkalte «ikke-endelige offentlige planer», men slike forelå ikke for området i denne saken. I klagen presenteres en konspirasjonsteori, hvor klageren anfører at megleren sammen med kommunen og kjøper av eiendommen har forsøkt å føre klageren bak lyset. Det er så langt unna sannheten man kan komme. Det var megler totalt ukjent at kjøper hadde intensjon om å utvikle eiendommen til boligformål. Megler har heller aldri vært i besittelse av noen som helst informasjon fra kommunen om ønsker eller velvillighet til å omregulere eiendommen.

 

Megler er underlagt markedsføringslovens bestemmelser om forbudet mot urimelig og villedende handelspraksis, jf §§ 6, 7 og 8. I den forbindelse utgjør Forbrukertilsynets veiledning for markedsføring av bolig, publisert 17. oktober, oppdatert 6. desember 2022, en rettesnor for hva som er gjeldende rett. Av særlig interesse er presiseringen om at fakta på markedsføringstidspunktet skal legges til grunn, jf punkt 3.

 

Det er slett ikke uvanlig at et selskap ender opp som kjøper av en boligeiendom eller landbrukseiendom. Markedsføringen skal likevel skje i samsvar med eiendommens faktiske regulering og beskaffenhet. Av oppdragsavtalen mellom klageren og meglerforetaket er det ytterligere klargjort at oppdraget omhandlet salg av en «Selveier enebolig».

 

Det foreligger ingen holdepunkter for å hevde at megler har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Det fremstår snarere som om at megler har opptrådt aktsomt og i samsvar med bakgrunnsretten i håndteringen av oppdraget.

 

Dersom klageren gis medhold, innebærer det at enhver megler ved ethvert salg plikter å markedsføre mulighet for omregulering, selv om det på markedsføringstidspunktet vil være i strid med foreliggende reguleringsplan. Det vil opplagt være en uriktig regel, som videre vil føre med seg betydelig risiko for forbrukere ved omsetning av eiendom. Tilnærmingen ved salg av bolig gjennom megler må være at eiendommen markedsføres ut fra det den faktisk er regulert til, og ikke ut fra hva en usikker fremtidig dispensasjon kanskje kan lede til.

 

Klageren var representert av sin prosessfullmektig, som hun rådførte seg med både gjennom første salgs hevingsoppgjør, samt ved gjennomføringen og budprosessen i salg nr. 2. Prosessfullmektigen anbefalte klageren å fremsette et motbud, vel vitende om at budgiver var et selskap. Dette gir ingen mening at prosessfullmektigen samtidig skal ha instruert megler om å endre salgsoppgaven og tydelig fremheve eiendommens omreguleringspotensiale mot næringsmarkedet.

 

Det står på flere steder påstand mot påstand rundt udokumenterte sentrale omstendigheter. Ut fra bevisbilde er saken ikke egnet til behandling i nemnda og kreves avvist.

 

På vegne av innklagede fremsettes følgende påstand:

 

Klagen avvises grunnet at den reiser bevisspørsmål som ikke kan behandles på en forsvarlig måte ved skriftlig behandling, jf. nemndas vedtekter pkt. 5.1 bokstav e).

 

Subsidiært: Klagen tas ikke til følge.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder brudd på god meglerskikk og omsorgsplikten, samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda kom til at saken avvises.

 

Det følger av nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) at en sak kan avvises fra nemndsbehandling dersom «saken ikke lar seg behandle uten at dette i særlig grad går utover klageorganets effektivitet». Nemndas vedtekter punkt 5.1 bokstav e) svarer til lov om godkjenning av klageorganer for forbrukersaker (godkjenningsloven) § 14 første ledd bokstav f). I forarbeidene til loven er det i Prop. 32 L (2015-2016) punkt 10.6.1.3 forutsatt at avvisningsregelen kan benyttes «der klageorganet ikke anser tvisten å være egnet for deres behandling, for eksempel på grunn av bevisspørsmål.» Men det fremgår også at det er en høy terskel for å anvende dette avvisningsgrunnlaget.

 

Denne saken reiser bevisspørsmål som nemnda ikke på en forsvarlig måte kan ta stilling til under sin skriftlige klagebehandling (uten partene og eventuelle vitner tilstede og muntlig forhandling).

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.