RFE-2022-289

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Aure & Valskaar AS (Proaktiv Eiendomsmegling Lillestrøm)

v/advokat Margit Himle

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Nybygg. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 I februar 2021 kjøpte klagerne en halvpart av en nybygd tomannsbolig som innklagede meglerforetak formidlet for 5 990 000 kroner. Overtakelsen ble avtalt til 3. mai 2021. Den 29. april 2021 ble imidlertid klagerne informert om at boligen manglet brukstillatelse, og at overtakelsen følgelig måtte utsettes. Klagerne hadde ikke tidligere blitt informert om problemene med å skaffe de nødvendige tillatelser. Prosessen med å skaffe midlertidig brukstillatelse tok over ett år, og først 6. juli 2022 fikk klagerne overta boligen. Klagerne har fått utbetalt dagmulkt fra selgeren på 429 250 kroner for forsinkelsen. Eiendommen mangler fremdeles ferdigattest.

 

Som følge av den forsinkede overtakelsen måtte klagerne leie en alternativ bolig i elleve måneder utover dagmulktsperioden. Disse kostnadene kreves erstattet. I tillegg mener klagerne å ha gått glipp av verdistigning på sin forrige eiendom ved å selge denne tidligere enn nødvendig. Totalt krever klagerne 478 608 kroner i erstatning for tapt verdistigning og leieutgifter. I tillegg kreves kostnader til advokat og sakkyndige erstattet.

 

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

I salgsoppgaven fremgikk det at eiendommen skulle «ferdigstilles ultimo 2020». Da klagerne deltok på privatvisning i februar 2021 ble de imidlertid ikke informert om hvorfor det hadde skjedd en utsettelse av ferdigstillelsen. Megleren fortalte derimot at boligen var innflytningsklar, og at en familie allerede hadde flyttet inn i den andre halvparten. Klagerne spurte om det var noe viktig de måtte vite om boligen. Megleren svarte nei, beskrev boligen som et «godt kjøp» og oppmuntret klagerne til å kjøpe den.

 

Klagerne endte med å kjøpe eiendommen den 24. februar 2021, og overtakelsen ble avtalt til 3. mai 2021. Den 29. april 2021 informerte imidlertid selgeren om at boligen manglet brukstillatelse, og at det følgelig var umulig å overta huset som planlagt. Klagerne ble sjokkerte over de nye opplysningene og bekymret over hvor de skulle bo med sine to små barn. Klagerne hadde på dette tidspunktet allerede solgt sin tidligere leilighet.

 

Klagerne ringte megleren flere ganger for å få råd om hva de burde gjøre, samt stilte spørsmål om hvorfor de ikke hadde blitt opplyst om problemene med brukstillatelse. Megleren svarte imidlertid aldri, og klagerne fikk ingen råd eller informasjon. Klagerne dro derfor til meglerforetakets kontor der de fikk vite at megleren var på ferie i utlandet. Ettersom megleren hadde forsvunnet etter salget, måtte den videre kommunikasjonen gå direkte mellom klagerne og selgerne. Megleren hadde imidlertid visst om den avtalte overtakelsesdatoen i flere måneder, og burde derfor sikret en stedfortreder som kunne ivareta klagernes interesser i hans fravær. Megleren kontaktet aldri klagerne for å gi de bistand eller informasjon om veien videre.

 

Ettersom klagerne ikke hadde noe sted å bo, samlet de opp foreldrepermisjon og dro til hjemlandet i tre måneder. Klagerne forventet at problemet skulle løse seg i mellomtiden. Saken ble imidlertid ikke løst, og klagerne så seg nødt til å leie en annen bolig. Midlertidig brukstillatelse ble først gitt 23. juni 2022, og klagerne fikk overtatt boligen 6. juli 2022. Dette var over ett år for sent i forhold til opprinnelig avtalt overtakelse. Eiendommen har p.t. ikke fått ferdigattest.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke orientere klagerne om manglende brukstillatelse, risiko i prosjektet og potensiale for utsettelser.

 

Selgeren visste allerede i slutten av 2020 at det var problemer med prosjekteringen av eiendommen i forbindelse med bebygd areal, og at det kunne bli vanskelig å få brukstillatelse og ferdigattest. Også megleren var kjent med dette, da han visste at de som hadde kjøpt naboseksjonen tre måneder tidligere, ikke fikk ferdigattest. Likevel informerte ikke megleren om at det forelå en mulig prosjekteringsfeil som gjorde det vanskelig å få ferdigattest. I stedet oppfordret megleren klagerne til å inngå en kontrakt med store risikomomenter uten å synliggjøre disse på noe vis. Dette førte til at klagerne ble utsatt for en uakseptabel risiko. Megleren burde informert om at ferdigattest ikke var på plass når at han omtalte eiendommen som et «godt kjøp», samt orientert klagerne om risikoen det innebar å kjøpe en eiendom uten nødvendige tillatelser.

 

I tillegg burde megleren informert om at det gjensto faktiske fysiske arbeider før midlertidig brukstillatelse kunne gis. Eiendommen var langt fra ferdigstilt, hverken ved visning, avtalt overtakelse eller faktisk overtakelse. Alt dette var fysiske forhold som megleren kunne se på visning. Megler kunne enkelt avklart forholdene, enten ved en henvendelse til kommunen eller ved å be selger om en gjennomføringsplan.

 

Det faktum at selgeren hadde en forventning om en snarlig løsning er uvesentlig. Meglerforetaket har heller ikke ført tilstrekkelige bevis for at selgeren ønsket en tidligere overtakelse. Videre har klagernes advokat vært kopimottaker av korrespondansen med kommunen, og det har aldri blitt påstått at den lange saksbehandlingstiden skyldtes Covid19. Kommunen har heller ikke oversittet noen saksbehandlingsfrister. Den faktiske utfordringen har vært at selgeren aldri ettersendte nødvendig dokumentasjon.

 

Klagerne har fått utbetalt 449 250 kroner i dagbøter fra selgeren. I saken for nemnda kreves erstatning for tap klagerne har hatt som følge av meglerens manglende opplysninger.

 

Klagerne har måtte leie en alternativ bolig i påvente av ferdigstillelse for 22 000 kroner pr. måned. Dagmulkt er begrenset til 100 dager, mens det påløp leieutgifter i ytterligere 11 måneder. Leieutgifter utover dagmulktsperioden utgjør 242 000 kroner. At den standardiserte forsinkelseserstatningen er høyere enn gjengs leiepris skyldes at dagmulkt også skal dekke flyttekostnader, sakkyndig bistand osv., samt ha en pønal effekt. Klagerne ville aldri solgt sin leilighet dersom de hadde blitt opplyst om problemene med å få brukstillatelse og ferdigattest.

 

I tillegg har klagerne lidt et tap ved at deres forrige leilighet ble solgt allerede våren 2021. På denne måten fikk ikke klagerne med seg verdistigning i perioden frem til ferdigstillelse av tomannsboligen. I henhold til OBOS prisstatistikk for det aktuelle området er det tale om en tapt verdistigning på 236 608 kroner.

 

Videre har klagerne hatt store utgifter til sakkyndig bistand for å følge opp manglende ferdigattest og forsinket overtakelse. Dette utgjør totalt 142 464 kroner inkl. mva. I tillegg har klagerne hatt behov for advokatbistand med totalt 111 937 kroner.

 

Totalt krever klagerne 478 608 kroner i erstatning for tapt verdistigning og leieutgifter, samt erstatning for sakkyndige og advokatbistand.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Avvisning

Prinsipalt kreves det at klagen avvises. Klagerne har allerede fått utbetalt dagbøter fra selgeren i forbindelse med den forsinkede overtakelsen, og snur seg her mot meglerforetaket i ettertid for ytterligere kompensasjon. Det vises til nemndas faste praksis, jf. blant annet RFE-2019-116 m.fl.

 

Påstått brudd på god meglerskikk. Krav om erstatning

Subsidiært gitt at nemnda velger å behandle saken, kan klagen likevel ikke føre frem.

 

På tidspunktet for markedsføring og salg av eiendommen, visste megleren at det var en pågående sak mellom selger og kommunen vedrørende brukstillatelse for den andre halvparten av tomannsboligen. Megleren hadde imidlertid ingen indikasjoner på at dette ikke ville være i orden i god tid før avtalt overtakelse av klagerens seksjon. Det er riktig at manglende brukstillatelse/ferdigattest ikke ble tatt opp med klagerne før kjøpet.

 

Allerede i 2020 ble byggearbeidet ferdigstilt og søknad om ferdigattest sendt inn. Meglerforetaket var kjent med at selgeren hadde dialog med kommunen i januar 2021, og at det den 11. januar ble sendt inn tilleggsdokumentasjon for å få på plass brukstillatelse. Det var uenighet om hva som var riktig beregning av bebygd areal i forhold til terrengoppfylling rundt garasjen. Selgeren hadde tilpasset seg kommunens tilbakemeldinger og bla. engasjert ekstern kontrollør for beregning av bebygd areal.

 

Selgeren var klar på at en midlertidig brukstillatelse/ferdigattest var «rett rundt hjørnet», og formidlet dette til megleren før klagerne signerte kjøpekontrakten 24. februar 2021. Megleren så ingen grunn til å opplyse klagerne om uenigheten mellom selgeren og kommunen, da selgeren hadde forventning om en snarlig løsning. Selgeren var så vidt sikker på snarlig brukstillatelse at han også ønsket en tidligere overtagelse. Det er usannsynlig at selgeren ville ønsket dette, og med det risikere dagmulkt, dersom han ikke var overbevist om en snarlig midlertidig brukstillatelse. Megler hadde ingen grunn til for å mistenke at nødvendige tillatelser ikke ville være på plass til overtakelsen.

 

Til tross for dette avslo kommunen likevel søknaden om midlertidig brukstillatelse i slutten av mars 2021. Selgeren jobbet videre med å få på plass brukstillatelse. Da dette ikke lyktes, varslet han klagerne 29. april om at det ikke var mulig å gjennomføre overtagelsen.

 

Det tok deretter uventet lang tid før den midlertidige brukstillatelsen var på plass 23. juni 2022, med påfølgende overtagelse 6. juli 2022. Både Covid19 og strenge restriksjoner i området gjorde at kommunens saksbehandling gikk saktere enn vanlig. Selgeren har tilkjent klagerne dagbøter med til sammen kr 449 250 kroner på grunn av forsinkelsen.

 

Det faktum at boligen hadde byggetekniske mangler som det ble reklamert over ved overtakelse er ikke noe det kan forventes at en megler merker seg ved befaring/visning. Det endrer heller ikke boligens status som ferdigstilt. Meglerens kommentar om at eiendommen var et «godt kjøp» var basert på en markedsmessig vurdering.

 

Klagerne anfører også at de har fått lite oppfølging av megleren. Meglerforetaket er ikke enige i det, men beklager at klagerne har opplevd det slik. Megleren har fulgt opp saken med løpende kontakt med selgeren og fikk oppdateringer om fremdrift i saken. Etter at selgeren sendte varsel om utsatt overtagelse, gikk den videre dialogen hovedsakelig direkte mellom klagerne og selger. Megleren stod på kopi i dialogen, og oppfattet at klagerne både var informert og ivaretatt av selger. Megleren er stort sett tilgjengelige for sine kunder, men var tilfeldigvis på ferie i utlandet de to gangene det har oppstått noe spesielt i denne saken, både ved den avtalte og den faktiske overtakelsen.

 

Meglerens opptren må vurderes ut fra situasjonen «der og da». Etterpåklokskap skal ikke virke inn. Megleren hadde i denne saken ingen grunn til å mistenke at en midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest ikke ville foreligge innen avtalt overtagelse. Megleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, og det foreligger følgelig ikke ansvarsgrunnlag. Uansett er ikke de øvrige vilkårene for erstatning oppfylt.

 

Klagerne har anført et økonomisk tap på 478 608 kroner. Kravet kan ikke føre frem. For det første er det ikke tvilsomt at dagbøtene på 449 250 kroner har dekket kostnader langt utover påløpte leiekostnader. Dagbøtenes formål er å gi kjøper en erstatningsmessig kompensasjon for de økte kostnader en forsinket overtagelse medfører. For det andre kompenseres den tapte verdistigningen ved at ny bolig ble kjøpt bare én måned før klagerne solgte sin tidligere bolig. Klagerne har altså både kjøpt og solgt i samme marked. Klagerne kjøpte tomannsboligen i februar 2021 for 5 990 000 kroner, og meglerforetaket vurderer at verdien ved overtagelse var økt til rundt 6 500 000 kroner.

 

Meglerforetaket kan heller ikke se at utgiftene til sakkyndige i forbindelse med en byggeteknisk gjennomgang av boligen, med påfølgende reklamasjonssak mot selgeren, har årsakssammenheng til den foreliggende sak. Dette kravet må eventuelt rettes mot selgeren. Når det gjelder utgifter til juridisk bistand har nemndas faste praksis om å ikke tilkjenne dette.

 

Påstand

På vegne av meglerforetaket er det fremsatt følgende påstand:

 

«Prinsipalt påstås klagen avvist fra behandling i nemnda.

Subsidiært påstås at klagen ikke kan føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Meglerforetaket har gjort gjeldende at saken må avvises da klagerne har fått utbetalt dagmulkt 449 250 kroner, og at klagerne da ikke kan kreve erstatning fra meglerforetaket.

 

Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for avvisning. Når det gjelder forsinkelse, er det sikker rett at en kjøper kan kreve erstatning for det tap kjøper har hatt etter utløpet av dagmulktsperioden.

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Spørsmålet om avvisning

Nemnda har kommet til at det ikke er grunnlag for å avvise saken.

 

Har megler overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten?

Nemnda finner det klart at megler ikke har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten når det gjelder overtakelse og ferdigattest/midlertidig brukstillatelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, jf. også andre ledd nr. 8. En megler kan ikke her bare stole på selgers opplysninger om at det skal ordne seg. Megler har her opptrådt uaktsomt.

 

Erstatningskravet

Arbeidsgiveransvaret er hjemlet i skadeserstatningsloven § 2-1. Bestemmelsen pålegger meglerforetaket et objektivt ansvar for skader voldt forsettlig eller uaktsomt av megler. Arbeidsgiveransvaret forutsetter at megleren har opptrådt uaktsomt, at skadelidte (klagerne) har lidt et økonomisk tap, og at det er (adekvat) årsakssammenheng mellom meglerens forsømmelse og det økonomiske tapet. Vilkåret om at megleren må ha opptrådt uaktsomt, er som nevnt oppfylt. Spørsmålet i vår sak er om klagerne har lidt et økonomisk tap. Nemnda tar her for seg de enkelte tapsposter.

 

Leieutgifter: Overtakelse var avtalt til 3. mai 2021, men klagerne fikk først overta boligen 6. juli 2022, det vil si vel 14 måneder etter avtalt overtakelse. I denne perioden har klagerne hatt leieutgifter. Det er imidlertid på det rene at klageren har mottatt 449 250 kroner i dagmulkt for 100 dager som følge av forsinkelsen. Spørsmålet er om dette beløpet må gå til fradrag i erstatningskravet klagerne har fremsatt. Etter nemndas syn må det gjøres fradrag for dagmulkten, og da kan ikke nemnda se at klagerne har lidt noe økonomisk tap som er erstatningsmessig som følge av forsinkelsen. Legger man klagernes egne opplysninger til grunn, utgjorde leieutgiftene 22 000 kroner pr. måned, det vil si 308 000 kroner for 14 måneder, noe som ligge klart under mottatt dagmulkt. Nemnda bemerker for ordens skyld at det ikke kan ha noen betydning at dagmulkt er noe man mottar uavhengig av om man har lidt et økonomisk tap.

 

Erstatning for verdistigning: Klagerne har også krevd erstatning for verdistigning knyttet til sin opprinnelige bolig med 236 608 kroner. Nemnda finner det klart at dette kravet ikke kan føre frem. Det vises til LB-2022-91915, hvor Borgarting lagmannsrett uttalte:

 

«Slik lagmannsretten ser det, har ikke [familien] en beskyttelsesverdig interesse i prisutviklingen til sin opprinnelige bolig i [X vei] etter at de solgte denne. Etter kjøpet av [Y vei] er deres interesse knyttet til prisutviklingen på denne eiendommen. Ved at de ikke kunne selge [Y vei] i markedet da de kjøpte leiligheten i [Z vei] led de et direkte økonomisk tap. Et alternativt, tenkt tap på [X vei] er etter lagmannsretten syn en så upåregnelig og avledet følge av meglers uaktsomme handlemåte at det ikke er rimelig å holde megler ansvarlig for tapet.»

 

Selv om saken i lagmannsretten gjaldt et annet faktum enn i vår sak, har det lagmannsretten sier her, overføringsverdi til vår sak. Det er ikke grunnlag for å vurdere kravet på 236 608 kroner knyttet til verdistigningen på opprinnelige bolig på annen måte.

 

Advokatutgifter og utgifter til sakkyndig bistand: Når det gjelder advokatutgifter, 111 937 kroner, og utgifter til sakkyndig bistand, 142 464 kroner, er det ikke opplyst om dette knytter seg til meglerens forsømmelse ved at det ikke ble opplyst om manglende midlertidig brukstillatelse/ferdigattest, og/eller om det har med eventuelle mangler knyttet til boligen som selger er ansvarlig for. Det er klagerne som har bevisbyrden her, og kravene kan derfor ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

Konklusjon

 

Megleren til Aure & Valskaar AS (Proaktiv Eiendomsmegling Lillestrøm) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten vedrørende manglende ferdigattest/midlertidig brukstillatelse. Erstatningskravet fører ikke frem.