RFE-2022-301
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Sagene Eiendomsmegling AS (Nordvik Torshov og Gamle Oslo)
Saken gjelder: Meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 12. oktober 2022 kjøpte klageren en leilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. På bakgrunn av opplysninger fra megleren under visning, var klageren av den oppfatning at veggen mellom badet og toalettet kunne rives. Før overtakelsen ble klageren oppmerksom på at rivning av veggen ikke lot seg gjøre uten store tilleggskostnader. Hun ble også oppmerksom på at soveromsgulvet hadde en høydeforskjell. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 100 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
En forutsetning for klagerens interesse i leiligheten, var at baderommet og toalettrommet kunne slås sammen uten ekstraordinære og uforutsette kostnader. Under visningen 10. oktober 2022, ga klageren uttrykk for sin forutsetning, og spurte megleren om veggen mellom badet og toalettet kunne rives. Megleren svarte uforbeholdent at rivning av veggen var mulig. Siden strømmen i leiligheten var frakoblet, hadde ikke klageren mulighet til å se om det var eventuelle synlige rørføringer i veggen.
Da megleren ringte klageren på dagen for budrunde, deltok klageren i en annen budrunde. Siden det ikke var inngitt noen bud på leiligheten, spurte megleren om klageren likevel kunne tenke seg å inngi bud under prisantydning. På grunn av opplysningene om veggen som var gitt under visning og i salgsoppgaven, valgte klageren å inngi bud på 200 000 kroner under prisantydning. Selgeren aksepterte budet.
Den 2. november hadde klageren med seg en fagkyndig for å besiktige leiligheten samt vurdere arbeidet med veggen. Det viste seg da at veggen inneholdt soilrør og vannrør, slik at den ikke kunne rives uten å medføre store kostnader. Samme dag sendte klageren en SMS til megleren hvor hun opplyste om forholdet, samt anmodet om et møte i anledning saken. Siden megleren i sitt svar omtalte en annen vegg, som i salgsoppgaven var opplyst å ha vannskade, måtte klageren presisere at forholdet gjaldt veggen mellom badet og toalettet. Etter en videre SMS-korrespondanse, avtalte partene et møte 10. november.
Det at veggen ikke kunne rives uten videre på grunn av rørstrukturer, innebærer en vesentlig mangel, og har medført bristende forutsetninger for klageren. Hun har estimert at det vil påløpe 100 000 kroner i tilleggskostnader for å få leiligheten slik som forespeilet under visning.
Da klageren var på besiktigelse i leiligheten 2. november, var innbo fjernet fra leiligheten, og det ble synlig at soveromsgulvet hadde en vesentlig høydeforskjell. Nærmere jul ble det gjennomført en laseroppmåling som fastslo at høydeforskjellen var 3 centimeter over gulvlengden på 3,5 meter. Dette utgjør en mangel som megleren enten burde opplyst om i salgsoppgaven eller på visning.
Meglerforetaket har lagt frem en SMS sendt fra klageren 19. oktober 2022, hvor hun spør om å få besiktige leiligheten med en fagkyndig. Klagerens formulering i SMS-en var kun en eksemplifisering av forskjellige forhold hun ønsket å få vurdert av en fagkyndig. Ettersom strøm og vann var frakoblet under visningen, følte klageren på en viss usikkerhet og et behov for å etterprøve meglerens opplysninger. Det at klageren under besiktigelsen avdekket høydeforskjellen, viser at meglerens opplysninger var mangelfulle samt at hun tok for lett på ansvaret i forbindelse med en vanskelig salgbar leilighet. Meglerens tolkning av SMS-en kan uansett ikke frita henne for ansvar.
I salgsoppgaven var det inntatt opplysninger om at en vegg på badet hadde råteskade som følge av vannlekkasje. Skaden var skjult bak tynne, overmalte gipsplater, men har vist seg å være langt mer omfattende enn forespeilet.
På bakgrunn av det ovennevnte har megleren brutt sin opplysningsplikt. Under visningen var leiligheten møblert samt frakoblet strøm og vann, og det var derfor umulig for klageren å oppdage manglene. Manglene burde gitt megleren en oppfordring til å gi relevant informasjon. Den førsømte opplysningsplikten vil medføre uforutsatte merkostnader for klageren. På grunnlag av dette krever klageren erstatning på til sammen 100 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
I salgsoppgavens informasjon om boligen under avsnittet «standard», fremgår følgende om leilighetens baderom:
«Flislagt bad med varmekabler i gulv og opplegg for vaskemaskin. Baderomsinnredningen består av servant i skapseksjon, speilskap og dusjkabinett. Selger har opplyst at det når de slår på vannet på badet og toalettet, er det en lekkasje i vannrørene. Det er usikkert om omfanget eller hvor langt skaden er i konstruksjonen siden vannet ble koblet av med en gang etter dette. Takstmann har konstatert råteskade i utformingen til døren og malingsavflassing på listverket. Man må påregne total renovering av bad.»
Den 12. oktober 2022 innga klageren bud på 4 750 000 kroner, altså 200 000 kroner under prisantydning. Bakgrunnen for dette var at hun, som følge av den opplyste vannlekkasjen, ønsket å holde igjen midler til utbedring av badet. Selgeren aksepterte klagerens bud.
Siden selgerens tidligere leietaker hadde avsluttet sitt strømabonnement, var det ikke lys i leiligheten under visningen. Selv om dette er beklagelig, var det fullt mulig for interessentene å befare alle rommene. Visningen ble holdt på dagtid mellom klokken 14:00 og 15:00, og megleren hadde tent stearinlys.
I spørsmålet om hvorvidt megleren har uttalt at veggen mellom baderommet og toalettrommet kunne rives, vil det stå ord mot ord. Meglerforetaket fremhever at nemndas behandling er skriftlig, og at saken ikke er egnet for behandling.
Megleren har uansett aldri bekreftet at veggen mellom baderommet og toalettrommet kunne rives, og dette var heller ikke et diskusjonstema på visning. De diskuterte derimot muligheten for å utvide baderommet mot boden. Denne muligheten ble også diskutert mellom partene pr. SMS i ettertid. Meglerforetaket har særlig fremhevet en SMS fra klageren 19. oktober 2022, hvor hun ønsket å besøke leiligheten med en fagkyndig som kunne vurdere om veggen mellom badet og toalettet kunne rives. Etter meglerforetakets syn, ønsket klageren en fagkyndigs vurdering fordi hun var innforstått med at det var uklart om veggen kunne rives. Megleren har ikke under noen omstendighet uttalt seg om muligheten for å rive veggen.
Når det kommer til vannlekkasjen på baderommet, var det inntatt opplysninger om dette i salgsoppgaven. Det foreligger dermed ikke forhold som tilsier at megler har misligholdt sin opplysningsplikt. Selv om det er forståelig at klageren er skuffet over kostandene ved renovering, kan ikke meglerforetaket lastes for dette.
Hva gjelder gulvets anførte høydeforskjell på tre centimeter, er forholdet ukjent for meglerforetaket. De kan vanskelig se å ha brutt sin opplysningsplikt, og kan ikke holdes ansvarlig for et eventuelt brudd på den bygningssakkyndiges profesjonsansvar.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Opplysninger knyttet til rivning av vegg mellom bad og toalettrom
Når det gjelder spørsmålet om megler forut for salget ga klageren muntlig informasjon om at det var mulig å rive veggen mellom badet og toalettrommet, har partene forklart seg ulikt, og det står det ord mot ord. Da det kun er skriftlig behandling av klagesaken (uten fremmøte av partene og muntlig behandling), kan ikke nemnda legge større vekt på større vekt på den ene partens forklaring enn den andres. Det er klageren som må sannsynliggjøre at megleren har forsømt seg her, noe klageren ikke har gjort i tilstrekkelig grad.
Klagen på dette punkt kan derfor ikke føre frem.
Skjevheter i gulv på soverom
I salgsoppgaven (produsert 30. september 2022) under avsnittet byggemåte hadde megleren inntatt informasjon fra tilstandsrapporten, hvor det var referert til tilstandsrapportens TG2 og TG3.
I Forbrukertilsynets veiledning om markedsføring av bolig (oppdatert 8. oktober 2022) pkt. 3.3.10, anbefales det at avvik som er avdekket i tilstandsrapporten presenteres langt fremme i salgsoppgaven og under avsnittet om boligens standard/byggemåte. Dette for at forbrukeren lett skal kunne se hvilke avvik som er av betydning. Eventuelle feil eller avvik som blir avdekket av tilstandsrapporten, særlig dersom forholdet er gitt tilstandsgrad 2 eller 3, vil være vesentlig informasjon som må fremgå tydelig i markedsføringen.
Under punktet avsnittet «Byggemåte» i salgsoppgaven fremgikk følgende:
«Bygningsdeler med TG 3, alvorlige avvik:
Etasjeskille: Ved enkel nivellering registreres det et avvik på 38 mm på stuen og 33 mm på det store soverommet. Det er ikke registrert forhold som tyder på svekkelse i konstruksjonen.»
Når man skal vurdere om megleren har overholdt sin opplysningsplikt, må det vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet. Basert på opplysningene i salgsoppgaven har nemnda kommet til at megler i dette tilfellet har overholdt sin opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det kan ikke forventes at megler er bygningskyndig, jf. NOU 2006: 1 side 122-123, og således har forutsetninger for å tydeliggjøre de bygningsmessige avvikene utover å gjengi takstmannens opplysninger i salgsoppgaven.
Erstatningskravet
Ut fra det nemnda har skrevet ovenfor, har ikke megleren opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Nemnda behøver da ikke å ta stilling til om de øvrige vilkår for erstatning er oppfylt.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.