RFE-2022-306

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Kristin Skårset. Forbrukeradvokaten AS

 

Innklaget:                      Bygdøy Allé Eiendom AS (Nordvik Bygdøy Allé)

 

Saken gjelder:               Budgivning. God meglerskikk. Krav om vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 9. september 2022 inngikk klageren oppdragsavtale om salg av sin enebolig med innklagede meglerforetak. Budrunden ble gjennomført 27. september 2022, hvor klageren aksepterte et bud på 9 500 000 kroner med akseptfrist klokken 14:25. Budet ble registrert to ganger som følge av at megleren først registrerte budet med akseptfrist klokken 15:25.  Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å først registrere budet med feil akseptfrist. Videre om dette utgjør en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse. Klageren krever at meglerforetaket tilbakebetaler ham hele vederlagskravet.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Budrunden ble gjennomført 27. september 2022. Klokken 13:58 inngav kjøperne et bud med akseptfrist klokken 15:25. Klageren mottok SMS med budet klokken 13:59, men det ble ikke sendt ut budvarsel til øvrige budgivere/interessenter.

 

Klokken 14:15 inngav kjøperne et likt bud hvor akseptfristen var endret til klokken 14:25. Budet ble registrert klokken 14:16, og ett minutt senere ble det sendt ut budvarsel. Etter megleren hadde ringt de øvrige budgiverne, som bekreftet at de ikke ville forhøye budene sine, aksepterte klageren budet klokken 14:21. Klageren sitter imidlertid igjen med inntrykket av at budrunden ikke ble håndtert på en tilfredsstillende måte. Megleren har forsømt sine plikter ved å gi kjøperne tillatelse til å endre akseptfristen uten å forhøre seg med klageren.

 

Etter klageren snakket med megleren på telefon 3. oktober, sendte han en e-post med spørsmål om akseptfristen kunne endres uten videre. Megleren svarte at det er budgiver som bestemmer akseptfristen.

 

Den 7. oktober sendte klageren en ny e-post til megleren hvor han forespurte hva meglerforetaket kunne tilby for å rette opp situasjonen som hadde oppstått. Megleren svarte at hun vanskelig kunne se at situasjonen medførte noe økonomisk tap for klageren.

 

Ifølge forarbeidene til eiendomsmeglingsloven § 7-7 er det ikke et vilkår for vederlagsnedsettelse at oppdragsgiver må dokumentere at det er lidt økonomisk tap som følge av pliktforsømmelse. Bestemmelsens ordlyd «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» avgrenser imidlertid mot rene bagatellmessige forsømmelser. Forsømmelsen her kan ikke anses å være bagatellmessig.

 

Det er et klart avtalerettslig utgangspunkt at bud som er formidlet til selger hverken kan tilbakekalles eller endres. Et bud er bindende frem til mottakeren enten aksepterer eller avslår det. Etter avtaleloven § 7 er en tilbakekallelse av et tilbud gyldig hvis tilbakekallelsen kommer frem til den annen part før eller samtidig med, at tilbudet eller svaret kommer til hans kunnskap.

 

I denne saken inngav kjøperne et bud med gitt akseptfrist. Selv om megleren registrerte budet med feil akseptfrist, bekreftet kjøperne budet, og det ble formidlet til klageren. Budet kom til klagerens kunnskap omtrent 15 minutter før akseptfristen ble endret, og kjøperne hadde således ikke anledning til å endre det.

 

Alle vilkår i et bud er bindende når det har blitt formidlet til selger. Akseptfrist er et slikt vilkår, og er bindende på lik linje med beløpet man byr samt overtakelsesdato. Når akseptfristen i dette tilfellet ble ensidig endret fra å være 90 minutter til å bli 9 minutter, er dette i strid med avtaleloven og alminnelige avtalerettslige vilkår.

 

Meglerforetaket har vist til forskrift om eiendomsmegling § 6-3. Da klageren mottok informasjon om kjøperens bud, sendte han en SMS til megleren og spurte om det var riktig at akseptfristen var klokken 15:25. Megleren svarte at hun videresendte de meldingene hun selv mottok. Da akseptfristen ble endret til klokken 14:25, sendte klageren en ny SMS til megleren hvor han spurte om det ikke ble for kort frist for de øvrige budgiverne. Megleren svarte ikke på SMS-en, og da det kun var ni minutter igjen til akseptfristen, følte klageren at han var nødt til å akseptere budet. Siden fristen ensidig ble fremskyndet en time, fikk ikke klageren et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg.

 

Megleren informerte klageren i forkant av budrunden om at budaksept måtte gis i god tid før akseptfristen. At klageren aksepterte budet fire minutter før fristen, kan således ikke tas til inntekt for at budrunden ble gjennomført på en god og forsvarlig måte.

 

Selv om meglere ikke kan bestemme akseptfrister, kan de fraråde budgivere å stille for korte akseptfrister. I foreliggende tilfellet, burde megleren forklart situasjonen overfor kjøperne. Da kjøperne bekreftet det første budet, oppdaget de ikke skrivefeilen, og de har sammen med megleren begått en feil som utelukkende har gått utover klageren.

 

Som nevnt svarte aldri megleren på spørsmålet om akseptfristen var for kort. Klageren ble heller ikke i ettertid orientert om hva som skjedde under budrunden eller om endringer av akseptfrist kunne foretas når budet var formidlet. At megleren var opptatt med å følge opp øvrige budgivere som følge av den korte akseptfristen, kan ikke begrunne hvorfor klageren ikke ble orientert om situasjonen i ettertid. Etterfølgende korrespondanse viser at klageren selv måtte følge opp megleren for å få informasjon om hva som hadde skjedd.

 

Klageren kan hverken vite eller dokumentere om endringen har virket inn på salgsprisen. Selv om de øvrige budgiverne bekreftet at de ikke ville forhøye budene sine, vil man aldri kunne vite om en ny budgiver hadde inngitt bud. Dersom den første akseptfristen hadde blitt stående, ville andre potensielle kjøpere fått tid til å områ seg.

 

En selger må kunne forvente at megler gjennomfører budrunden i henhold til gjeldende regler, herunder grunnleggende avtalerettslige regler som gjør seg gjeldene. Meglers ansvar innebærer å forvalte noe av det mest verdifulle en person eier, og man må kunne stille krav til at slike grunnleggende rettigheter ivaretas på korrekt måte.

 

I en budrunde er det grunnleggende at megler registrerer bud slik at de fremstår korrekte for selger og øvrige interessenter. Dersom dette ikke blir gjort på korrekt måte, kan det vanskelig anses for å være en ubetydelig pliktforsømmelse.

 

Klageren har fremsatt følgende påstand:

 

«Prinsipalt:

1. [Meglerforetaket] dømmes in solidum til å tilbakebetale eiendomsmeglers vederlag i sin helhet.

 

Subsidiært:

1. [Meglerforetaket] dømmes in solidum til å tilbakebetale vederlag etter nemndas skjønn»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 27. september 2022 klokken 09:00 sendte megleren ut en SMS til alle interessentene om at det var mulig å inngi bud. Samtidig oppfordret megleren til å sette akseptfrister på minst 30 minutter. Etter utsendingen, ringte megleren til alle interessentene for å kartlegge interessen for boligen.

 

I løpet av budrunden ble det inngitt totalt ti bud fra fire forskjellige budgivere. Det første budet ble inngitt klokken 10:05 av budgiver 1. Budgiver 1 inngav kun ett bud på 8 600 000 kroner. Da budgiver 2 (kjøperne) inngav sitt første bud på 8 830 000 kroner, gav budgiver 1 beskjed om at han ikke ønsket å delta videre.

 

Kjøperne inngav totalt seks bud, hvoretter det siste budet på 9 500 000 kroner ble akseptert. Budet på 9 500 000 kroner ble imidlertid registrert to ganger fordi megleren først ved en ren tastefeil registrerte budet med feil akseptfrist. Det var først da megleren skulle sende ut budvarsel til øvrige budgivere, at hun oppdaget feilen og ringte kjøperne. Kjøperne ønsket ikke at budet skulle stå til klokken 15:25, og megleren sendte derfor ikke ut budvarsel. Meglere må forholde seg til akseptfrister som den enkelte budgiver setter, og kan ikke avvise eller pålegge konkrete frister. Det vises i den forbindelse til forskrift om eiendomsmegling § 6-3.

 

Etter megleren rettet opp feilen, sendte hun ut budvarsel med riktig akseptfrist til både klageren og øvrige budgivere.

 

Klokken 14:21 endte klageren med å akseptere kjøpernes siste bud på 9 500 000 kroner. Det stemmer at akseptfristen var ni minutter etter budet ble formidlet til klageren. Likevel valgte han å akseptere budet allerede fire minutter før fristen. Bakgrunnen for dette var at det forelå en løpende og god dialog med interessentene. Budgiver 1 og 3 hadde gitt seg på et tidligere tidspunkt, og budgiver 4 gav umiddelbart beskjed om at de ikke ville forhøye budet sitt.

 

Interessentene fikk kun budvarsel om budet med akseptfrist klokken 14:25. Da megleren ringte tidligere på dagen, var det ingen andre enn de nevnte budgiverne som gav uttrykk for at de vurderte å inngi bud. Dersom det mot formodningen skulle være nye budgivere, ville nok disse ha inngitt bud innen fristen. Budrunden hadde foregått over flere timer og de hadde hatt god tid til å ta stilling til eventuelle bud. Det var uansett ingen som kontaktet megleren etter avsluttet budrunde.

 

Megleren synes det er leit at klageren opplevde budrunden som dårlig håndtert, og erkjenner at hun etter en uheldig tastefeil registrerte et bud med feil akseptfrist. Meglerforetaket kan imidlertid hverken se at feilen har virket inn på resultatet i budrunden eller medført et økonomisk tap for klageren.

 

Klageren har vist til eiendomsmeglingsloven § 7-7. Budet med feil akseptfrist skulle aldri vært formidlet til klageren, men feilen ble dessverre ikke oppdaget før SMS-en var sendt. Feilen ble imidlertid rettet med en gang den ble oppdaget samt i god nok tid til at megleren fikk avklart innholdet i budet før akseptfristen. Feilen har med det ikke virket inn på resultatet i budrunden.

 

Det er ikke rimelig at klageren skal få en fordel når megleren var uheldig og begikk en ren tastefeil. Det foreligger uansett ikke et økonomisk tap knyttet til tastefeilen.

 

Det er riktig at gjennomføring av budprosess ligger i kjerneområdet for meglers plikter under megleroppdrag. Likevel kan det forekomme menneskelig feil, slik som i dette tilfellet. Feilen ble innrømmet samt rettet så fort den ble oppdaget, og alle berørte fikk umiddelbart beskjed av megleren.

 

Etter forskrift om eiendomsmegling § 6-3 første ledd skal megler sørge for forsvarlig gjennomføring av budrunden. For at oppdragsgiver og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg, innebærer bestemmelsen en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet.

 

Selv om akseptfristen til budet på 9 500 000 kroner ble avkortet til ni minutter, har meglerforetaket opptrådt i tråd med god meglerskikk. Det var kun kjøperne og budgiver 4 som fortsatt deltok i budrunden, og det ble raskt avklart at budgiver 4 ikke ville forhøye sitt bud. Selger står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud. Når klageren valgte å akseptere kjøpernes bud fire minutter før fristen, er det tydelig at han ikke trengte lengre betekningstid.

 

Meglerforetaket har framsatt følgende påstand:

 

«Det avvises at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk jf. Eiendomsmeglingslovens § 6-3. Innklagede har ikke utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7, og det er derfor ikke grunnlag for nedsettelse av vederlaget»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Budprosessen

Det er på det rene at megler ved en tastefeil registrerte feil akseptfrist vedrørende bud nr. 7 i budjournalen ved at akseptfristen ble satt til kl. 15:25 og ikke kl. 14:25, som var akseptfristen i budet. Dette ble ikke oppdaget og umiddelbart korrigert av megleren. Denne tastefeilen innebar følgelig at selger trodde han hadde en lengre tid til å områ seg enn det som var tilfellet. Da bekreftelse på budet ble sendt til selger og budgiveren, ble tastefeilen oppdaget, men budgiveren ville ikke akseptere en budfrist kl. 15:25. Dette førte til at megler fikk budgiveren til å sende inn budet på nytt, slik at riktig akseptfrist fremkom av budjournalen. Dette førte til at selger og øvrige budgivere/interessenter i den avsluttende fasen hadde kort tid til å områ seg.

 

Nemnda nevner også at megler synes i liten grad å ha besvart klagers (selgers) henvendelser når problemet ved akseptfristen ble avdekket.

 

Nemnda finner at meglers håndtering av denne fasen i budprosessen er i strid med god meglerskikk.

 

Nemnda nevner for ordens skyld at det ikke er nødvendig for nemnda å ta stilling til om selger kunne forholdt seg til den akseptfristen som ved en feil i budjournalen ble satt til kl. 15:25.

 

Vederlagsnedsettelse

Dersom megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse» ved gjennomføringen av oppdraget, kan vederlaget falle bort eller settes ned, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelse gelder kun vederlag og ikke utlegg megler har hatt på vegne av oppdragsgiver, Vederlagsnedsettelse er i realiteten et prisavslag og forutsetter ikke at selger har lidt et økonomisk tap.

 

Nemnda har kommet til at vederlaget skjønnsmessig settes ned med 20 000 kroner inklusive mva.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Bygdøy Allé Eiendom AS (Nordvik Bygdøy Allé) har opptrådt i strid med god meglerskikk i budprosessen. Meglerforetaket må kreditere [klageren] 20 000 – tyvetusen – kroner av vederlaget.