Klage nr:
29/08

Avgjort:
11.06.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen, herunder forkjøpsrett

Foretakets navn:
Aktiv Eiendomsmegling Trondheim, Pacta Eiendom AS
Saksfremstilling:

Klagerne solgte en hytte gjennom innklagede. Oppdragsavtalen ble signert 10. april 2006. Det forelå en forkjøpsrett på hytta, som sorenskriveren den 24. mai 2006 slettet etter tinglysingslovens § 31, 1. ledd jf. 2. ledd. Kjøpekontrakt ble inngått 16. juni 2006 med kjøpere uten forkjøpsrett. Overtakelse skjedde 1. juli 2006. Den 6. juli avsa lagmannsretten dom om å omgjøre sorenskriverens sletting og forkjøpsretten ble gjeninnført.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne tok kontakt med innklagede, i første omgang for å spørre om han kunne hjelpe dem med å finne en takstmann. Klagerne følte seg «overkjørt» av en ivrig selger og skrev under på oppdragsskjema. I oppdragsskjemaet ble klagerne lovet skikkelig styling og profesjonell fotograf, noe de aldri fikk. Også salgsoppgaven var fullt av feil, selv om dette ble påpekt av klagerne og sendt inn for å bli rettet. Ifølge klagerne ble det også utelatt opplysninger som klagerne mente var viktige. Dette gjelder blant annet at hytta ligger bare noen minutters kjøring fra de flotte alpinanleggene i [AA] på svensk side av grensen og at det står Xsjøen i stedet for Xsunden. Klagerne fikk heller ikke annonsere eiendommen i innklagedes foretak der klagerne bodde, noe de ønsket.

Ifølge klagerne var avtalen 60 450 kroner inkludert eierskifteforsikring. Sluttregningen kom på 72 070 kroner. Klagerne ser at utgiftene er oppført, men spør om ikke disse skulle være inkludert i prisen.

Det forelå en forkjøpsrett på hytta til fordel for gården som hytta i sin tid var utskilt fra. Det oppsto mange komplikasjoner omkring denne forkjøpsretten. Innklagede tok kontakt med tinglysingsregisteret for å få avklart om det var noen realitet i heftelsen. Ettersom heftelsen ble ansett for å være bortfalt, slettet tinglysningsdommeren forkjøpsretten. I mellomtiden (etter tingrettens vedtak) ble salget gjennomført og kjøperne trodde i en ukes tid de hadde kjøpt hytta. Den forkjøpsberettigede anket og lagmannsretten gjeninnførte forkjøpsretten.

Klagerne mener innklagede burde visst om at et tingrettsvedtak har en ankefrist før det er rettskraftig. Derfor burde ikke den forkjøpsberettigedes anke kommet overraskende på innklagede.

Dette har ført til store problemer for de involverte partene. Alle har hatt store advokatutgifter i tiden før de fant en løsning. Klagerne hadde dessuten planlagt en lengre reise (inkludert bryllup) i slutten av 2007 som skulle finansieres av hyttepengene. Denne turen ble bestilt før hyttesalget, og måtte finansieres ved lån.

Overtakelsesdatoen var 1. juli 2006. Den 10. juli fikk klagerne beskjed om lagmannsrettens avgjørelse og salget ble stoppet. Klagerne fikk oppgjøret i begynnelsen av november 2007. Det hadde da gått 16 måneder, og klagerne er ikke imponert over innklagedes innsats for å få løst saken. På denne bakgrunn krevde klagerne kompensasjon fra innklagede på 30 000 kroner i desember 2007. Innklagede ga uttrykk for at de hadde gjort alt de kunne, men at de ikke ønsket å forhaste seg og skulle gi et gjennomarbeidet svar over nyåret. I februar 2008 hadde klagerne ennå ikke hørt fra innklagede.

Innklagede anfører:

Klagen synes være todelt:

1. Utfordringer knyttet til at en forkjøpsrett ble slettet ex offico av [XX] tingrett og deretter gjeninnført etter kjæremål fra pretendert forkjøpsberettiget
2. Selgers klage på utførelse for øvrig og honorar

I anledning salget ble innklagede klar over forkjøpsretten. Innklagede gikk gjennom ordlyden i forkjøpsretten og var i tvil om klausulen hadde gyldighet. Han tok en uformell telefon til tingretten om dette og fikk tilbakemelding fra tingrettsdommeren om at forkjøpsretten var bortfaltog at den med umiddelbar virkning ble slettet. På denne bakgrunn ble passusen om forkjøpsretten i salgsoppgaven slettet. Innklagede håndterte saken i tråd med tingrettens avgjørelse.

Selgerne aksepterer bud og avtale ble inngått med overtakelse satt til 1. juli 2006.

Den 6. juli 2006 fikk innklagede brev fra tingretten der det fremgår at forkjøpsretten er gjeninnført. Alle partene ble orienter om dette forholdet. Innklagede presiserer at han aldri ble orientert om at slettingen ble påkjært, verken av forkjøpsberettigede eller domstolen.

Innklagede arrangerte diverse møter med partene. Partene sto i utgangspunktet steilt mot hverandre og kjøperne påberopte seg blant annet ekstinksjon mens forkjøpsberettigede sa han ville benytte retten sin, men da til en lavere pris. Det tok lang tid før partene ble enige om en løsning som alle kunne godta. Innklagede engasjerte en tidligere ansatt i Kredittilsynet for å rådgi, gjennomgå og ytterligere kvalitetssikre trepartsavtalen.

På denne bakgrunn mener innklagede at de har forholdt seg til en ex officio avgjørelse om at det ikke forelå forkjøpsrett og kan ikke klandres for dette. Feilen ligger etter innklagedes oppfatning hos tingretten. Innklagede ble ikke varslet verken av domstolen eller den forkjøpsberettigede. Innklagede finner det beklagelig at selger har lidt et rentetap, men at kravet må rettes mot den som gjorde feilen. Innklagede mener også at han har gjort mer enn det som kan forventes i forbindelse med å finne en løsning på situasjonen. Partenes advokater bidro i liten grad til løsning.

Når det gjelder klagen på innklagedes forhold for øvrig og honoraret, påpeker innklagede at det ikke forelå misnøye med ham før problemet med forkjøpsretten dukket opp.

Innklagede kjenner seg ikke igjen i beskrivelsen om at klagerne følte seg overkjørt av innklagede. Han har handlet i tråd med interne rutiner og gjennomført korrektur. Dessverre ble en områdehenvisning utelatt og et stedsnavn stavet feil. Dette beklager han, men kan ikke se at det fikk betydning i saken.

Innklagede kan ikke se at det er trukket annet enn det som følger oppdragskjemaet. Boligtest, som er det samme som tilstandsrapport, ble i forståelse med klagerne og i tråd med vanlig praksis innhentet i forbindelse med salget.

Når klagerne ikke har fått boligstyling og profesjonell fotograf, kommer dette av at den undertegnede kontrakten er en standard avtale som primært benyttes i Yby. I samråd med klagerne ble boligstyling og profesjonell fotograf ikke benyttet all den tid det ville medføre en tilleggskostnad for klagerne grunnet avstanden til byen. Dette aksepterte klagerne muntlig uten å kreve prisavslag. Innklagede mener det er trukket honorar i tråd med avtalen. Likevel ser han at det var uheldig at disse elementene ikke ble trukket ut av den formelle avtalen. På denne bakgrunn tilbyr innklagede klagerne 3 000 kroner i prisavslag. Dette tilsvarer kostprisen for disse tjenestene og gjelder uavhengig av Reklamasjonsnemndas utfall i saken.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne presiserer at de i utgangspunktet kun ønsket en takst da de tok kontakt med innklagede, for så å vurdere om de ville selge eiendommen på markedet, gå til den forkjøpsberettigede eller ikke selge i det hele tatt.

Innklagede ble valgt slik at hytta også kunne markedsføres på klagernes bosted, da innklagede foretak også har avdeling der. Dette viste seg å ikke være riktig, da det eneste de har felles er navnet, og klagerne fikk ikke markedsført hytta på sitt bosted likevel.

Ifølge klagerne var takstmannen vurdering «mellom 650 000 og 800 000». Klagerne prisantydningen burde ligget i midten, omtrent 720 000 kroner. Innklagede sa at 690 000 var bedre av psykologiske grunner. Klagerne spør om dette kan ha påvirketprisen.

Klagerne deler ikke innklagedes fremstilling når det gjelder forkjøpsretten. En sorenskriver er i en slik situasjon i prinsippet det samme som en tingrett og en tingrettsdom er ikke rettskraftig før ankefristen er utløpt. Etter klagernes mening er det for lettvint å ta sorenskriverens dom «til etterretning» og at alle parter visste at den forkjøpsberettigede ikke var enige i sorenskriverens vurdering.

Klagerne mener innklagede har brukt for lang tid på utbetalingen. Pengene skulle vært overført 10. juli 2006 og først 5. november 2007 – nesten 16 måneder senere – ble pengene utbetalt. Den 12. juli 2006 ga den forkjøpsberettigede skriftlig melding om at han ville benytte forkjøpsretten og etter klagernes oppfatning burde det ikke ta 16 måneder å få til utbetalingen. Noe av tiden måtte gå til å løse tvisten, men hadde innklagede håndtert ankefristen riktig, ville ikke situasjonen oppstått.

Klagerne mener de fortsatt er berettiget til et prisavslag av innklagedes honorar.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning og vederlagsreduksjon.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det er dokumentert utilbørlig press i forbindelse med at oppdraget ble inngått. Klagerne har under enhver omstendighet godtatt avtalen om oppdrag ved å akseptere salgsavtalen og har innrettet seg etter denne, jf. opplysningene om at klagerne hadde planlagt en lengre reise (inkludert bryllup) i slutten av 2007 som skulle finansieres av hyttepengene og at reisen isteden måtte finansieres ved lån.

Problemet som oppsto i forbindelse med forkjøpsretten, har sitt utspring i tingrettens sletting av heftelse etter tinglysingsloven § 31 første jf. annet ledd. Sletting kan skje når virkningen av tinglysingen er falt bort og når heftelsen «åpenbart er opphørt». Bakgrunnen for bestemmelsen er at grunnboken skal være så oversiktlig som mulig og ikke inneholde stoff uten betydning. Det var tinglysingsdommeren som la til grunn at kontrakten måtte leses etter sin ordlyd og at forkjøpsretten derfor måtte anses for bortfalt. Sorenskriveren i [XX] tingrett meddelte dette til den forkjøpsberettigede med kopi til innklagede. Innklagede kan ikke lastes for at lagmannsretten ved kjennelse har omgjort slettingen. Det var ingen grunn for innklagede til å stille spørsmålstegn ved slettingen av forkjøpsretten, jf. brev fra [XX] tingrett av 1. juni 2006. En eiendomsmegler må da kunne legge til grunn at en forkjøpsrett er slettet når dette er besluttet av tinglysingsmyndighetene. Dette gjelder spesielt når selger har interesse i at salget gjennomføres raskt, slik som i dette tilfellet hvor klagerne tydeligvis har hatt et spesielt formål for bruken av salgssummen.

Reklamasjonsnemnda kan heller ikke se at innklagede kan lastes for at det gikk cirka 16 måneder fra den forkjøpsberettigede fremmet sitt krav om å overta hytta til oppgjør ble foretatt. Spørsmålet om hvem som skulle overta hytta, ble ikke endelig avtalt før 21. september 2007 i den såkalte trepartsavtalen. Reklamasjonsnemnda har ikke grunnlag for å vurdere hvorfor oppgjøret ikke skjedde før 5. november 2007, men legger til grunn at klageren har fått renter på klientkonto for forsinkelsen.

Klagerne anfører at salgsoppgaven inneholder feil til tross for at de ba innklagede om å rette disse. Dette er dokumentert. Reklamasjonsnemnda finner at innklagede burde rettet feilene, som ble påpekt av klagerne før salgsoppgaven ble trykket. I tillegg har klagerne ikke mottatt profesjonell fotograf eller styling, slik som er avtalt i oppdragsavtalen. Innklagede har skrevet at han på bakgrunn av det sistnevnte forhold vil tilbakebetale 3000 kroner. Reklamasjonsnemnda finner at dette må være en passende kompensasjonfor de feil som er begått.

Oppgjørsoppstillingen er i tråd med oppdragsavtalen. Det som er fakturert som «Boligtest», er en tilstandsrapport. I punkt 5 i oppdragsavtalen kommer utgifter til eventuell tilstandsrapport i tillegg.

Konklusjon:

Klagerne gis ikke medhold.

Oslo, den 11. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant