RFE-2022-307

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Sebastian Fohlin Apelseth. Stiegler Advokatfirma AS

 

Innklaget:                      Fana Sparebank Eiendom AS avd. Himla Eiendomsmegling Bergen. V/advokat Margit Himle. Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Villedende markedsføring og god meglerskikk. Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 15. juli 2020 inngikk klagerne avtale om kjøp av en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Det fremkom flere steder i salgsoppgaven og Finn-annonsen at leiligheten hadde seks soverom og et primærareal på 138 kvm. I salgsoppgaven under avsnittet «byggemåte» sto det at soverommene på loftet ikke var godkjent for varig opphold, og det samme fremgikk av den vedlagte eierskifterapporten. Finn-annonsen inneholdt derimot ingen slike opplysninger.

 

Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å fremstille leiligheten, herunder soverommene på loftet, på den måten som ble gjort. Videre er spørsmålet om det foreligger grunnlag for erstatning.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

I både salgsoppgaven og Finn-annonsen var eiendommen markedsført med seks soverom og et primærareal på 138 kvm. Denne informasjonen var fremhevet flere steder, deriblant under «Nøkkelinformasjon» i salgsoppgaven. Plantegningene i salgsoppgaven viste et loft bestående av to soverom, og en underetasje bestående av spisestue og fire soverom.

 

Etter overtakelsen viste oppdaget klagerne at soverommene i loftsetasjen ikke var godkjent for varig opphold. Klagerne tok ut søksmål mot selgeren med krav om prisavslag og erstatning som følge av dette forholdet og andre mangler ved eiendommen. Det ble i den forbindelse rekvirert en sakkyndig rapport som konkluderte med at samtlige soverom, herunder de i loftsetasjen, ikke oppfylte kravene for varig opphold.

 

Tingretten kom til at opplysningene knyttet til soverommene på loftet, ikke var å anse som en mangel etter avhendingsloven § 3-9, da det var tatt inn to setninger i salgsoppgaven vedrørende den manglende godkjenningen. Klagerne ble derimot tilkjent 369 500 kroner i prisavslag på grunnlag av andre mangelskrav.

 

Det stemmer at salgsoppgaven inneholdt opplysninger om at soverommene på loftet ikke var godkjent. Disse opplysningene var gjemt bort, og sto i sterk kontrast med de uriktige opplysningene som ellers var fremhevet. I Finn-annonsen var det ingen informasjon om den manglende godkjenningen.

 

Meglerforetaket viser til at de ikke kan være erstatningsansvarlig hensett til rettens vurderinger i selgersaken. Det gjelder imidlertid andre terskler og avveininger etter avhendingsloven sammenlignet med markedsføringsloven og eiendomsmeglingsloven. Videre må det stilles strengere krav til en profesjonell aktør som megler når det gjelder hva som er akseptabel praksis. Følgelig blir det feil å overføre tingrettens vurderinger ukritisk til vår sak.

 

Megleren har fremhevet opplysninger som ga et misvisende bilde av boligen både hva gjaldt lovligheten av soverommene på loftet og primærarealet. Dette utgjør et brudd på eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7, i tillegg til å være villedende markedsføring etter markedsføringsloven § 8. Markedsføringen ga ikke et balansert og representativt bilde av boligen.

 

Meglerforetaket har fremhevet at Forbrukertilsynets veileder for markedsføring av boliger ble oppdatert 8. oktober 2022. Det er riktig at den forut for dette ikke inneholdt noen spesifikk anbefaling om at kun godkjente soverom skal markedsføres som soverom. Oppdateringen kan derimot ikke forstås som en realitetsendring, kun som en nærmere presisering ovenfor en bransje som opererer på kant med loven.

 

Det vises til punkt 3.4.1 i den tidligere versjonen av Forbrukertilsynets veileder fra 2018. Også denne må forstås slik at villedende markedsføring av ikke-godkjente rom er ulovlig, selv om korrekt opplysning gis i salgsoppgaven. Finn-annonsen inneholdt ingen informasjon som antydet at P-rom og antall godkjente soverom var mindre enn det som var markedsført. Markedsføringen var derfor i strid med Forbrukertilsynets veileder fra 2018.

 

Videre viser meglerforetaket til at det forut for Forbrukertilsynets veileder var en anbefaling fra Norges Eiendomsmeglerforbund om at man kunne markedsføre antall soverom i nøkkelinfo dersom man også var tydelig på eventuell manglende godkjenning. Det er uvisst hvilken datering anbefalingen hadde, og hva som stod her. Det avgjørende er likevel at markedsføringen ikke var tydelig på at det manglet godkjenning.

 

Klagerne viser til RFE-2022-131 og RFE-2021-231, som de mener underbygger deres anførsler og påstand. Når det gjelder nemndsavgjørelsen som meglerforetaket viser til, har denne ikke overføringsverdi til vår sak.

 

Slik det fremgår av den sakkyndige rapporten fremlagt i selgersaken, har klagerne gitt mer for boligen enn hva den egentlig er verdt. Ut fra de premisser som tingretten bygget sin avgjørelse på, er det nærliggende å fastsette verditapet til 998 902 kroner. Det totale arealet på loftet er på 34,6 kvm, hvorav det reduserte P-rom-arealet utgjør en forringelse på 1 241 102 kroner. Videre må det tas hensyn til at arealet har en verdi som S-rom til 242 200 kroner (34,6 x 7000).

 

På vegne av klagerne er det fremsatt følgende påstand:

 

«1. Himla Eiendomsmeglingstjeneste dømmes til å betale prisavslag og erstatning til [klagerne] med et beløp som fastsettes av nemnda.

2. Klagende part tilkjennes sakskostnader.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Markedsføringen av leiligheten

På markedsførings- og salgstidspunktet ble leiligheten benyttet som utleieleilighet. Siden leiligheten var innredet med seks rom inkludert loftsoverommene, ble den annonsert i overensstemmelse med faktisk bruk på salgstidspunktet. I både salgsoppgaven og eierskifterapporten var det likevel opplyst om at loftsoverommene ikke var godkjente for varig opphold.

 

I salgsoppgaven under overskriften «Byggemåte» er det tydelig beskrevet at:

 

«Det gjøres oppmerksom på at loftsetasjen er innredet annerledes enn hva godkjente bygningstegninger viser. Soverommene på loftet kan dermed ikke sies godkjent. Kjøper overtar ansvaret for dette.»

 

I eierskifterapporten under avsnitt «Merknader om areal» er forholdet beskrevet følgende:

 

«Det er gjort romendringer i boligen som ikke er byggemeldt. Rommene på loftetasjen er ikke godkjent som soverom.»

 

Siden det i salgsoppgaven og eierskifterapporten var inntatt opplysninger om at loftsoverommene ikke var godkjente, foreligger det ikke brudd på markedsføringsloven.

 

Den 8. oktober 2022 publiserte Forbrukertilsynet en oppdatert versjon av «Veileder for markedsføring av bolig». Veiledningen anbefaler at kun godkjente soverom blir markedsført som soverom. Før veiledningen ble publisert, var det ingen klare retningslinjer for hvordan ikke-godkjente rom skulle markedsføres. I dette tilfellet har imidlertid megleren fulgt Norges Eiendomsmeglerforbund anbefaling om å markedsføre antall soverom under nøkkelinfo dersom man er tydelig på eventuell manglende godkjenning.

 

Klagerne har gitt uttrykk for at Forbrukertilsynets veiledning ikke kan anses som en realitetsendring. Det antas med det at klagerne ikke er kjent med den tidligere bransjenormen som la til grunn at det avgjørende for antall markedsførte soverom, var den faktiske bruken av rommet på markedsføringstidspunktet. Det vises her til nemndas avgjørelse RFE-2017-81.

 

Veiledningen fra 2018, som klagerne viser til, hadde ingen ny anbefaling om markedsføring av rom før høsten 2022.

 

Meglerforetaket er enig i at FINN-annonsen skulle inneholdt opplysninger om at loftsoverommene ikke var godkjente. Isolert sett representerer dette brudd på både markedsføringsloven og god meglerskikk. Forholdet er imidlertid ikke erstatningsbetingende idet klagerne gjennom salgsoppgaven, samt før bud ble inngitt, var opplyst om at loftsoverommene manglet offentlig godkjenning.

 

Meglers opplysningsplikt

Klagerne ble gjennom salgsoppgaven og eierskifterapporten uttrykkelig opplyst om at loftsoverommene ikke var godkjente for varig opphold, samt at kjøper overtok ansvaret for dette.

 

I saken mot selgeren konkluderte tingretten med at salgsoppgaven inneholdt tydelige opplysninger om at soverommene på loftet ikke var godkjente, og at det dermed ikke var å anse som en mangel etter avhendingsloven. Det vises her til tingrettens vurderinger i dommen:

 

«Slik retten ser det, fikk saksøkerne tydelige opplysninger fra selger om at rommene på loftet ikke var godkjente som soverom og at «[k]jøper overtar ansvaret for dette». Opplysningene var etter rettens syn forståelige også for en ikke-profesjonell kjøper.»

 

Etter avhendingsloven § 3-8 identifiseres selger med de opplysningene megler gir på vegne av selger. Det er derfor vanskelig å se at opplysningene gitt til klagerne på en forståelig måte etter avhendingsloven, samtidig skal medføre erstatningsansvar for meglerforetaket.

 

Det må etter dette legges til grunn at megler har overholdt opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd. Meglerforetaket har hverken utvist brudd på god meglerskikk eller opptrådt uaktsomt.

 

Årsakssammenheng og økonomisk tap

I herværende sak må en eventuell erstatningsutmåling vurderes ut fra spørsmålet om klagerne har betalt mer enn eiendommens reelle markedsverdi på salgstidspunktet.

 

Da megleren utarbeidet verdivurderingen på 5 100 000 kroner, må det legges til grunn at han tok hensyn til den manglende godkjenningen. Klagerne betalte 4 950 000 kroner for leiligheten, men dersom man trekker fra tingrettens idømte prisavslag på 396 500 kroner, tilsvarer den reelle kjøpesummen 4 554 000 kroner. Klagernes erstatningsberegning er basert på en differanse mellom P-rom og S-rom. En slik beregning medfører at leilighetens reelle markedsverdi på salgstidspunktet ikke var høyere enn 3 555 098 kroner, eventuelt 3 705 098 kroner med utgangspunkt i prisvurderingen. Dette er helt usannsynlig og viser hvor misvisende en beregning kan bli i forhold til reell markedsverdi.

 

Klagerne har åpenbart ikke blitt påført noe økonomisk tap, og ingen av de øvrige erstatningsvilkårene er oppfylt.

 

Meglerforetaket har fremsatt følgende påstand:

 

«Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.»

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Markedsføringen – meglers opplysningsplikt

Nemnda finner at megler har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å markedsføre leiligheten med antall soverom slik det ble gjort. I Finn-annonsen er leiligheten markedsført med seks soverom uten noen opplysninger om at bare fire rom er godkjent. I salgsoppgaven er dette gjentatt, og det er ikke under nøkkelinformasjon noen informasjon om at to av soverommene ikke er godkjent. Det er ikke tilstrekkelig at det under byggemåte er angitt at to av rommene ikke er godkjent.

 

Erstatningen

Erstatning forutsetter at flere vilkår er oppfylt: Megler må ha opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, klageren må ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens tap.

 

Nemnda finner at kravet om årsakssammenheng her ikke er oppfylt. Nemnda kan her slutte seg til tingrettens dom, som også er dekkende for nemndas syn.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Fana Sparebank Eiendom AS avd. Himla Eiendomsmegling Bergen har opptrådt i strid med god meglerskikk vedrørende markedsføringen av soverom. Erstatningskravet fører ikke frem.