RFE-2022-313
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: L12 Eiendomsmegling AS (Nordvik Bærum)
Saken gjelder: Betaling av gebyr for forhåndsutlysning av forkjøpsrett
Sakens spørsmål og bakgrunn
I oktober 2022 kjøpte klagerne en andelsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. I markedsføringen var det opplyst at 7 599 kroner for forhåndsutlysning av forkjøpsrett var en del av kjøpsomkostningene. Ved en feil ble gebyret ikke inntatt i oversikten over omkostninger i kjøpekontrakten. Etter overtakelsen mottok klagerne en e-post fra megleren om at gebyret ikke var kommet med som en del av oppgjøret, og at klagerne måtte overføre beløpet til meglers klientkonto.
Spørsmålet i saken er om klagerne er forpliktet til å dekke gebyret for forhåndsutlysning av forkjøpsrett.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klagerne har i korte trekk anført:
Klagerne kjøpte leiligheten ved budaksept 25. oktober 2022. Etter budrunden var avsluttet fikk de beskjed om at leiligheten kunne bli tatt på forkjøpsrett innen fristen 27. oktober 2022. Da ingen hadde meldt forkjøpsrett, fikk klagerne beskjed om at leiligheten var deres.
Kontraktsmøtet som var avtalt til 26. oktober 2022, ble aldri gjennomført. Partene signerte kjøpekontrakten 2. november 2022, og kjøpesummen ble overført meglers klientkonto 29. november 2022.
Overtakelse ble gjennomført 1. desember 2022. Noen dager senere, 5. desember, sendte klagerne en e-post til megleren hvor de påpekte at fastmonterte innredninger var blitt skrudd ned og fjernet av selgeren. Megleren svarte dagen etter at selgeren hadde misforstått hva som skulle følge med leiligheten, og at han kunne komme innom med de nevnte innredninger om ønskelig. I samme e-post ble klagerne bedt om å betale gebyret for forhåndsutlysning av forkjøpsrett på 7 599 kroner til meglers klientkonto. Megleren viste til at det var opplyst om gebyret i salgsoppgaven, men at ved en feil ikke var blitt inntatt i kjøpekontrakten.
Klagerne anser seg ikke forpliktet til å betale gebyret. Selv om det var opplyst om gebyret i salgsoppgaven og i annonsen på meglerforetakets hjemmeside, var det ikke inntatt i oversikten over omkostninger i kjøpekontrakten. Det ble hverken forut for budaksept, før eller ved signering av kjøpekontrakten, eller på overtakelsen opplyst om gebyret. Første gang klagerne fikk vite om dette, var gjennom meglerens e-post av 6. desember 2022.
I brev av 17. oktober 2022 fra forretningsfører fremgår det at selger vil bli fakturert 7 599 kroner dersom forkjøpsretten ikke blir benyttet. Den samme informasjonen fremgår av boligbyggelagets hjemmeside. I klagernes tilfelle ble leiligheten ikke tatt på forkjøpsrett, følgelig fremstår kravet fullstendig ubegrunnet. Videre vises det til nemndas tidligere avgjørelse RFE-2011-071, som klagerne mener har overføringsverdi til saken.
Meglerforetaket anfører at opplysningen om gebyret ble utelatt fra kjøpekontrakten ved en inkurie, men at dette ikke er av avgjørende betydning, da det uansett fremkom av salgsoppgaven. En salgsoppgave utgjør imidlertid ingen bindende avtale mellom selger og potensiell kjøper, og gir ikke grunnlag for å påstå at partene var enige om at kjøper skulle betale gebyret. Meglerforetaket kan ikke høres med at utelatelsen skyldes en inkurie, ettersom alle parter hadde god tid til å gjennomgå kjøpekontrakten. Klagerne var de siste til å signere, da de ville forsikre seg om at de ikke hadde oversett noen detaljer. At ikke megler og selger gjorde det samme, kan ikke klagerne lastes for.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 25. oktober 2022 innga klagerne bud på 4 185 000 kroner, som ble akseptert av selger. Leiligheten er en andelsleilighet. I salgsoppgaven som lå til grunn for klagernes bud var det under punktet «kjøpesum og omkostninger» opplyst om at et beløp på 7 599 kroner for forhåndsavklaring forkjøpsrett, var en del av de totale omkostninger ved kjøpet. De samme opplysningene fremgikk av Finn-annonsen under punktet «omkostninger».
Ved en inkurie ble ikke beløpet inntatt i oppstillingen over omkostninger i kjøpekontrakten. Da megleren ble oppmerksom på det var utelatt fra kontrakten, informerte han klagerne om det i e-post av 6. desember 2022.
Meglerforetaket erkjenner at megleren har gjort en feil ved å utelate beløpet i oppstillingen over omkostninger i kjøpekontrakten, og dette er sterkt beklagelig. Dette fratar likevel ikke klagerne plikten til å betale et beløp som var kjent på budgivningstidspunktet gjennom salgsoppgaven og Finn-annonsen som lå til grunn for salget.
Borettslagsloven § 4-22 gir borettslaget rett til å kreve et gebyr av selger og av den forkjøpsberettigede. Det er avtalefrihet mellom kjøper og selger om hvem som skal betale gebyret for utlysning av forkjøpsrett.
I det foreliggende tilfellet var det gjennom opplysningene i salgsoppgaven og Finn-annonsen avtalt at kjøper skal betale gebyret.
Når det gjelder klagernes henvisning til RFE-2011-071, vil meglerforetaket bemerke at de ikke har lagt ut for gebyret i hærværende sak. Begrensningen med hensyn til eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd gjør seg derfor ikke gjeldende. Forretningsføreren har sendt fakturaen til selger.
Klagerne er ikke fritatt fra å betale gebyret for forhåndsutlysning av forkjøpsrett.
Klagen kan derfor ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder spørsmålet om klagerne er forpliktet til å betale gebyret for forhåndsutlysning av forkjøpsrett.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Gebyr for forhåndsavklaring av forkjøpsrett er innkrevd av boligbyggelaget, og ikke innklagede foretak.
Det fremgår av borettslagsloven § 4-22 første ledd at:
«Burettslaget kan krevje eit vederlag på opp til fem gonger rettsgebyret for å ta imot eit førehandsvarsel som nemnt i § 4-15 første ledd andre punktum.»
Bestemmelsen gir borettslaget rett til å kreve et slikt gebyr. Det er for øvrig avtalefrihet mellom kjøper og selger om hvem som skal betale gebyret.
Både i Finn-annonsen og i salgsoppgaven var det opplyst at gebyret på 7 599 kroner for forhåndsutlysning av forkjøpsrett var en del kjøpomkostningene. Det var dermed før avtaleinngåelsen gitt tydelige opplysninger om at dette var en kostnad som kjøperen skulle dekke.
Nemnda mener det er kritikkverdig at gebyret ikke var videreført i oversikten over kjøpers omkostninger i kjøpekontrakten. Dette fritar likevel ikke klagerne plikten til å betale gebyret. Nemnda legger til grunn at betalingen av dette gebyret ikke var noe tema på kontraktsmøtet og signeringen av kontrakten.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klagerne] gis ikke medhold.