RFE-2022-317
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 17. april 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Bonord Eiendomsmegling AS (Garanti Eiendomsmegling avd. Harstad)
Saken gjelder: God meglerskikk. Manglende opplysning om bud. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. juni 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens enebolig. Det var opprinnelig en eiendomsmeglerfullmektig som håndterte salget. Den 8. november 2021 kom det inn et bud på 1 400 000 kroner som klageren avslo. Klageren kom så med et motbud på 1 850 000 kroner som budgiveren avslo. Den 9. november 2021 klokken 08:31 innga den samme budgiveren et bud på 1 750 000 kroner med akseptfrist til klokken 09:00 samme dag.
I oppdragsavtalen hadde megleren fullmakt til å avvise bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter. Ettersom det var 29 minutter til akseptfristen løp ut, videreformidlet ikke megleren budet til klageren. Klageren mener han ville akseptert budet om han hadde blitt orientert om det. Videre mener klageren at megleren ikke fulgte opp salget på en tilfredsstillende måte. Salget ble senere overtatt av en annen eiendomsmeglerfullmektig, og eiendommen ble solgt til en annen budgiver 30. juni 2022 for 1 790 000 kroner.
Spørsmålet er om den første megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin håndtering av oppdraget, samt om klageren kan gis medhold i sitt krav på 46 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Etter salget har det kommet frem at klagernes første megler til tider var sykemeldt og ikke kunne følge opp salget på en tilfredsstillende måte. Klageren ble ikke informert om dette, og ble heller ikke bistått av en annen megler i denne perioden.
Den første megleren var ikke på saken slik man kunne forvente, til tross for at han sa at det ble arbeidet med salget. Dette ble dels bekreftet av meglerforetaket i et møte etter at en ny megler overtok salget. Dette skjedde først etter at den opprinnelige megleren sluttet i foretaket. I et møte med meglerforetaket, gav ansvarlig megler klart inntrykk av at den første megleren ikke hadde fulgt opp og utført oppdraget slik han burde. Den nye fullmektigen har ivaretatt klageren og hatt en tilfredsstillende intensitet i arbeidet. Dette forsterker påstanden om at oppdraget ikke ble håndtert som man bør forvente før ny fullmektig overtok.
Av budjournalen fremgikk det at det hadde kommet inn bud som klageren ikke ble informert om. Budet kom inn etter at klageren hadde gitt et motbud til den samme budgiveren. Klageren ville akseptert budet dersom han hadde blitt informert om det. Det at budet ikke ble videreformidlet til klageren var med på å forhindre et mulig salg, og har således også vært med på å påføre klageren ekstra kostnader i form av ekstra takstrapport, utgifter til lån, forsikring, strøm og kommunale avgifter.
Oppdragsavtalen punkt 9.2 ga megleren fullmakt til å avvise bud i visse tilfeller. Avtalen ga imidlertid ikke megleren et pålegg om å udiskutabelt avvise bud og ikke informere selger.
Klageren stiller spørsmål om hvordan 30 minutter ga noe bedre grunnlag for en forsvarlig budrunde kontra ett minutt kortere akseptfrist på 29 minutter. Klageren burde fått muligheten til å vurdere budet, som han ville akseptert. Klageren stiller spørsmål med hvorfor megleren ikke hadde mulighet til å håndtere budet med 29 minutter akseptfrist.
Helt siden salget har klageren forsøkt å komme til en minnelig løsning med meglerforetaket. Klageren har foreslått å få refundert sitt utlegg til ekstra takstrapport som følge av nye retningslinjer fra 1. januar 2022. Dette forslaget fikk han ingen respons på fra meglerforetaket, utover at de hevder at klageren ikke har lidt et økonomiske tap. Det har gjennom hele prosessen vært vanskelig å få svar på henvendelser. Meglerforetaket har enten latt være eller brukt lang tid på å besvare klagerens henvendelser. Klageren oppfatter det slik at meglerforetaket ikke har hatt noe ønske om å komme til en minnelig løsning.
Meglerforetakets aktivitetsrapport viser 31 sider med et overtall oppgaver med varighet under ett minutt, og gjenspeiler ikke den utførte arbeidsmengden. Aktivitetsrapporten viser i tillegg at megleren har tatt svært lite kontakt med klageren. Det var stort sett klageren selv som måtte ta initiativ til å bli oppdatert. Videre teller aktivitetsrapporten hele femten visninger, noe som ikke kan stemme. De tilbakemeldinger klageren mottok, var at visninger var lagt opp med krav til påmelding, og at de bare ble gjennomført der påmelding forelå. I tillegg vil en visning på 29 minutters varighet, slik oppført i rapporten, være vanskelig å gjennomføre, beliggenhet/reisetid tatt i betraktning.
Klageren mottok ingen oppdateringer etter de planlagte visningene, og måtte selv ta initiativ til kontakt med megleren. Tilbakemeldingen var da at de fleste visninger var avlyst og ikke gjennomført. Klageren stiller spørsmål ved hvorfor så mange visninger ble avlyst grunnet liten interesse. Klagerens oppfatning er at meglerforetaket ikke har gjort tilstrekkelig arbeid med oppdraget for å øke interessen.
Klageren krever erstatning for sitt økonomiske tap grunnet at salget ikke ble sluttført før seks måneder etter budet det ikke ble varslet om. Klageren er fullstendig klar over at summen boligen til slutt ble solgt for er høyere enn budet som ikke ble videreformidlet, og dette er derfor hensyntatt ved størrelsen på beregning av erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 46 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Den 8. november 2021 klokken 13:32 mottok meglerforetaket et skriftlig bud på 1 400 000 kroner. Budet hadde akseptfrist klokken 18:00 senere samme dag. Klageren valgte å avslå budet, med innga i stedet et motbud på 1 850 000 kroner klokken 18:44 med frist til 21:30 samme kveld. Utover kvelden arbeidet megleren med budgiver for å forsøke å få til en avtale. Budgiveren ville ikke akseptere motbudet, men sa seg etter hvert villig til å legge inn et bud på 1 750 000 kroner med akseptfrist klokken 09:00 neste dag. Megleren sendte da en SMS som han ba budgiveren svare «Ja» på, for at budet skulle bli gyldig og kunne formidles til klageren. Budgiveren nølte imidlertid med å returnere meldingen, da han var i tvil om han ønsket boligen og ville bruke natten på å tenke. Neste morgen klokken 08:31 valgte budgiveren likevel å svare ja. På dette tidspunktet var det kun 29 minutter til akseptfristen utløp, og det var ikke mulig for megleren å håndtere budet innen fristen. Megleren forsøkte derfor å få budgiveren til å forlenge akseptfristen, men dette ble ikke akseptert. Megleren forsøkte i tillegg å få budgiveren tilbake på banen igjen, men vedkommende var ikke lenger interessert i boligen.
Det er ikke uvanlig at budgivere setter korte frister, men av hensyn til å få avviklet budrunden på en forsvarlig måte, må det settes en grense for hvor korte frister som kan aksepteres. Det er derfor tydelig inntatt i oppdragsavtalen punkt 9.2 at megler har fullmakt til å avvise bud med kortere akseptfrist enn 30 minutter. Det fremgår også av samme punkt at megler ikke plikter å fremlegge bud for oppdragsgiveren som blir avvist etter fullmakten. Klageren har akseptert dette ved å signere oppdragsavtalen.
Det var avtalt at eiendomsmeglerfullmektigen under veiledning fra den ansvarlige megleren kunne arbeide med oppdraget. Dette gjorde han helt frem til han sluttet hos meglerforetaket. Aktivitetsrapporten viser at fullmektigen på ingen måte har tilsidesatt arbeidet, da det så å si hver eneste dag har blitt utført arbeid knyttet til oppdraget. I tillegg endte eiendommen med å bli solgt for 40 000 kroner mer enn budet klageren sier han var villig til å akseptere, men som ikke ble formidlet som følge av en for kort frist. Det avvises at det er begått feil i budprosessen.
Megleren har håndtert oppdraget i tråd med god meglerskikk og kravet kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder meglerens opplysningsplikt, og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har under noe tvil kommet til at klagen ikke fører frem.
Megleren skal legge til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden. I dette ligger en plikt til å avpasse tempoet i salgsarbeidet, for at oppdragsgiveren og aktuelle interessenter skal sikres et forsvarlig grunnlag for sine handlingsvalg. Av Finanstilsynets rundskriv 9/2013 fremgår det at et eksempel på dette er å fraråde budgivere å sette så kort frist på budet at megleren ikke får anledning til å orientere øvrige interessenter som kan tenkes å ville delta i budrunden. Dette er imidlertid ikke til hinder for at budgiveren opprettholder sin korte frist. En budgiver velger selv hvor lenge han vil være bundet av sitt bud. Som et utgangspunkt er megler forpliktet til å informere selger og de øvrige budgivere om de enkelte bud uavhengig av akseptfristens lengde så langt det er praktisk mulig.
I denne saken var megleren gjennom en klausul i oppdragsavtalen gitt fullmakt til å avvise bud med kortere frist enn 30 min. Det følger av oppdragsavtalens pkt. 9.2. at;
[……] Megler har fullmakt til å avvise bud som har kortere frist enn 30 min fra det er avgitt. Bud som blir avvist etter denne fullmakten har ikke megleren plikt til å forelegge for kunden.
Det er således ikke tvilsomt at megler i henhold til oppdragsavtalen mellom klager (selger) hadde rett til ikke å forelegge det aktuelle budet for klageren. Men det er ikke det samme som at megler måtte unnlate å gjøre det. Det kan derfor reises spørsmål om megler her utviste et godt skjønn når man tar i betraktning «forhistorien» i budprosessen vedrørende denne budgiveren, og det forhold at akseptfristen var på 29 minutter, det vil si bare ett minutt under grensen på 30 minutter.
Ut fra en konkret vurdering finner nemnda at megler her ikke har handlet i strid med god meglerskikk.
Klagen kan derfor på dette punktet ikke føre frem.
Når det gjelder meglerfullmektigens oppfølging av salgsoppdraget står det ord mot ord som nemnda ikke kan ta stilling til under sin skriftlige klagebehandling (uten fremmøte av partene og muntlig forhandling).
Ut fra det nemnda har kommet til, kan erstatningskravet ikke føre frem.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold