Klage nr:
30/08

Avgjort:
16.04.2008

Saken gjelder:
Feil / manglende opplysninger

Foretakets navn:
EiendomsMegler 1 Egersund
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte og solgte en hytte gjennom innklagede. Avtalen om kjøp av hytta kom i stand 25. februar 2002 og kjøpekontrakten ble signert 19. mars 2002. Hytta ble solgt og kjøpekontrakten ble signert 6. juli 2006. Klageren ble gevinstbeskattet og hevder innklagede burde opplyst om kravet til 5 års brukstid for å unngå gevinstbeskatningen ved salg av fritidsbolig.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne kjøpte hytta i november 2001. På grunn av at det blant annet måtte slettes heftelser på hytta, var ikke dokumentene klare for underskrift før 25. februar 2002. Dette ble utført av innklagede.

Da innklagede var på befaring sommeren 2006, uttrykte klagerne usikkerhet om de skulle selge. Innklagede sa de kunne signere på et oppdrag, tenke seg om og deretter gi beskjed om de ville selge eller ikke.

Hytta ble kjøpt for 325 000 kroner for 4,5 år siden og klagerne mente at dersom de fikk 750 000 kroner for hytta ville det være lettere for klagerne å beslutte å selge den. Klagerne snakket også om at fortjenesten ville være skattefri siden de hadde hatt hytta i mer enn to år, som klagerne trodde var grensen for skattefritt salg.

Hytta ble solgt raskt og på spørsmål fra kjøper om det forelå heftelser på eiendommen, sa klagerne at disse var blitt slettet da de selv kjøpte hytta. Kjøperen undersøkte saken og fant likevel at det forelå heftelser ved eiendommen. Kjøper sørget for at heftelsene ble slettet.

Da klagerne kom på regnskapslaget høsten 2007 og skulle gjøre ferdig selvangivelsen, sa de at de trodde grensen for skattefritt salg var 5 år. Klagerne ringte innklagedes kontor som sa de trodde grensen var 3 år, men at de skulle sjekke det nærmere. Innklagede ringte klagerne selv og sa grensen var 5 år.

Det ble avtalt møte med innklagede og han beklaget situasjonen de var kommet opp i og innså at han nok ikke hadde oppfylt sin forpliktelse som rådgiver. Han sa at han hele tiden hadde kjent til skatteregelen og at innklagede hadde gode forsikringsordninger som dekket tapet. Innklagede skulle ta dette opp med overordnede. Etter 2 måneder og 2 purringer fikk klagerne snakke med overordnede, som har kontor ved siden av innklagede. Det kom ingenting ut av møtet annet enn at han ba klagerne søke juridisk hjelp.

Til sammenligning ønsket klagerens søster å selge en leilighet. Hun ble rådet til å vente 5 måneder dersom hun ønsket skattefri fortjeneste. Dette synes klagerne var god rådgivning.

Klageren har også vært innom et annet meglerkontor og spurt en av saksbehandlerne hva de ville gjort i en slik situasjon. Han sa han selvfølgelig ville opplyst om skatteregelen. Det var denne saksbehandleren som gjorde klagerne kjent med Reklamasjonsnemnda og klagerne spør hvorfor de ikke fikk slik informasjon av innklagede.

Skattekravet for salg av hytte er på 99 120 kroner. Klagerne mener innklagede er ansvarlige for beløpet.

Innklagede anfører:

Når det gjelder den første omsetningen, bisto innklagede grunneier med et konsulentoppdrag. Handelen og avtalen mellom partene kom i stand 25. februar 2002. Innklagedes oppgave var utferdigelse av ny kjøpekontrakt, skjøte og foreta det økonomiske oppgjøret mellom partene. Kontrakt ble signert 19. mars 2002 med overtakelse 26. mars 2002.

Når det gjelder den andre omsetningen, kan ikke innklagede erindre at innklagede har sagt noe annet enn at grensen for brukstiden er 5 år. Reglene har vært de samme i innklagedes fartstid i bransjen og innklagede stiller seg uforstående til at han skal ha opplyst noe annet. Innklagede sier det er vanlig kutyme at skattespørsmålet blir diskutert både ved omsetning av hytter og boliger.

Når det gjelder heftelsen på hytta, ble denne påført eiendommenved fradeling fra hovedbruket. Det ble opplyst om heftelsen i salgsoppgaven og var derved anmerket som en heftelse som ville bli stående i grunnboken etter handelen. Klagernes påstand om at kjøper har besørget for sletting av dette selv, er feil.

Innklagede avholdt møte på deres kontor med klagerne. Innklagede uttrykte forståelse for at skatteplikten var uheldig for dem, men erkjennelse av ansvar var ikke tema for møtet. Saken ble brakt til innklagedes overordende. På møte 14. desember 2007 fremsatte klagerne et tilbud om å forlike saken ved at partene dekket en halvdel av skattekravet hver. I brev av 21. desember 2007 ble tilbudet avslått og i samme brev gjorde innklagede klagerne oppmerksomme på Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester. Klagerne sendte tilbudet på nytt den 8. januar 2008, med samme innhold. Dette ble også avvist i brev av 17. januar 2008.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne opprettholder i all hovedsak sine påstander.

Når det gjelder slettingen av heftelsene, skulle disse vært slettet da klagerne kjøpte hytta i 2002. Kjøperne av hytta i 2006 ga inntrykk av at de selv hadde forestått slettingen.

Grunnen til at klagerne fremsatte et tilbud om deling av skattekravet var at innklagedes overordnede ringte og tilbød deling av kravet. På dette tidspunktet avslo klageren tilbudet og minnet ham på at han hadde blitt rådet til å søke juridisk hjelp dersom han ønsket hele summen dekket. Klageren kontaktet advokat, men avsluttet engasjementet da han fikk kjennskap til at det fantes en reklamasjonsnemnd.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av manglende opplysning om gevinstbeskatningsreglene i forbindelse med salg av fritidseiendom.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Etter emgll. § 3-1 skal megleroppdraget utføres i samsvar med god meglerskikk. Det er lagt til grunn i Høyesterettspraksis, jf. Rt. 1988 s. 7, at en eiendomsmegler ikke har en alminnelig plikt til uoppfordret å gi opplysninger om skatteregler. Unntaksvis kan det imidlertid tenkes at det foreligger en plikt til å opplyse om skattereglene.

I en situasjon som denne, hvor det gjensto et halvt år før fritidseiendommen kunne selges skattefritt og det ikke er opplyst om særlige omstendigheter som tilsier at salget måtte skje akkurat da det skjedde, burde innklagede etter Reklamasjonsnemndas oppfatning ha sørget for at klagerne fikk presise opplysninger om når skatteplikt ville inntreffe, jf. skatteloven § 5-20 (1) a sml. § 9-3 (4).

Partene forklarer seg ulikt med hensyn til om opplysningene om skattereglene ble ved befaringen. I et tilfelle som dette må innklagede bære risikoen for at det lar seg dokumentere at opplysningene om skattereglene ble gitt på en tilstrekkelig tydelig måte.

Reklamasjonsnemnda legger dermed til grunn at innklagde blir ansvarlig for sin forsømmelse.

Spørsmålet er hvor stor erstatning innklagede dermed skal betale. Sett i lys av at også klageren har et selvstendig ansvar for å avklare sine skatteforpliktelser, synes forslaget til forlik, som skal ha vært fremsatt under prosessen, å gi en rimelig retningslinje for løsningen. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning bør innklagede erstatte klageren halvparten av dokumentert skattekrav i forbindelse med gevinstbeskatningen på eiendommen.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk og må erstatte klageren halvparten av dokumentert skattekrav ved salget av fritidseiendommen.

Oslo, den 16. april 2008

(sign.) Vegard Syvertsen Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Cathrine Wæraas Temmerud Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant