RFE-2022-207

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Drammen

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt samt omsorgsplikt. Krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I november 2021 kjøpte klageren en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Selgeren var bistått ved sin sønn som var eiendomsmegler ved et annet kontor i samme meglerkjede. Klageren betalte 4 900 000 kroner for eiendommen. Etter overtakelse viste det seg å være flere avvik mellom opplysningene i salgsoppgaven og de faktiske forholdene hva gjelder boligens tilstand. Klageren har trukket frem flere forhold ved meglerens håndtering av salget som etter hennes mening er kritikkverdige. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt samt omsorgsplikten. Videre er spørsmålet om det foreligger grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning med 350 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

 

Oversendelse av salgsdokumentasjon

Megleren som hadde i oppdrag å selge eiendommen, oppfylte ikke sin rolle som eiendomsmegler. Klageren fikk tilsendt tilstandsrapporten fra selgers sønn, som jobber som eiendomsmegler ved et annet kontor i samme meglerkjede, med innklagede meglerkontor på kopi. Det samme gjaldt ved oversendelse av e-taksten.

 

Avholdelse av ny visning

Klageren savnet aktivitet fra megleren da selgers sønn nektet å la henne komme på ny visning etter å ha vært på privatvisning. Etter avhendingsloven § 3-10 stilles det krav til kjøperens forundersøkelser av boligens standard. Dette var umulig for klageren da hun ikke fikk mulighet til å komme på ny visning, i tillegg til at salgsoppgaven og tilstandsrapporten inneholdt uriktige opplysninger.

 

Opplysninger i salgsoppgaven

Megleren ga ikke opplysninger som klageren hadde grunn til å regne med og få og som kan få betydning for avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Salgsoppgaven inneholdt en rekke feil opplysninger, og var som følger:

 

  • Byggeår: Oppgitt 1974, korrekt er 1973.
  • P-rom: Oppgitt 185 kvm, det korrekte er antagelig 170 kvm.
  • Antall bad: Oppgitt 1, korrekt antall er 2.
  • Moderniseringer:
    • Opplyst om nytt vinylgulv på bad i 1.etasje, men gulvet er ikke lagt ned i sluk og skal ifølge rørlegger gis TG3.
    • Oppgitt at WC er pusset opp, men den gamle vasken er ikke blitt skiftet ut.
    • Opplyst at gulv i entré er pusset opp, men leggingen av gulv er ikke gjort av fagmann. Flisene løsner på grunn av dårlig lim eller fuger med for mye vann. Klageren har måtte legge nytt gulv.
    • Opplyst om ny brenner tilpasset oljefyr, men tanken er ikke tømt og renset for fossil olje og heller ikke selve fyranlegget er blitt renset.
    • Opplyst om ny taktekking. Taktekking ble gjennomført etter vannlekkasje i huset, men skader innvendig ble ikke reparert.
  • Entré:
    • Oppgitt å være lys og tiltalende. Dette stemmer ikke. Entréen er på 2 kvm med mørke burgundervegger og 3 mørkebrune dører. Beskrivelsen gjelder heller ikke for gangen, som er nedslitt og har mørk tapet og 5 mørkebrune dører.
    • Opplyst å være god plass til å henge fra seg ytterklær. Det er ikke plass til ytterklær i entréen.
  • WC i 1. etasje:
    • Det var opplyst at WC hadde servant og veggfestet klosett med innebygget sisterne. Det er imidlertid gitt uriktige opplysninger om at baderomsinnredningen bestod av benkeskap med glatte fronter, samt speil og belysning over servant. Det viste seg å være en gammel servant med lekkasje i rørene, samt en lampe.
  • Bad i kjeller:
    • Det var opplyst at rommet hadde malt betongdekke med gulvvarme. Det var rester etter maling på gulvet, og det var gulvvarme kun enkelte steder.
  • Vaskerom/fyrrom:
    • Det var opplyst å være malt betongdekke på rommet. Betongdekket er imidlertid ikke malt.
  • Innvendige overflater:
    • Gulv: Flisene i entréen var løse. Det var også slitasjehull i vinylbelegget på soverommene, som var dekket til med tepper på visning.
  • Innhold:
    • Kjeller: Det som var omtalt som «innredet rom 2» i salgsoppgaven har bare et lite vindu. Vinduet er plassert under en stor terrasse, noe som medfører lite innslipp av daglys. Rommet må dermed regnes som bod.
    • 1. etasje: Det er opplyst at stuen har peis. Dette stemmer ikke.

 

Når det gjelder tilstandsrapporten, har boligens bygningsdeler fått TG1 og TG2. Klageren stiller seg spørrende til hvorfor takstmann ikke har vurdert noen av bygningsdelene til TG3. Etter klagerens oppfatning skulle det vært angitt TG3 hva gjelder følgende forhold:

 

  •   Ytterdør som går opp av seg selv.
  • Vinylgulv med store hull.
  • Baderom med vinylbelegg som ikke går ned i sluket.
  • Maling på betongdekket i bad i kjeller.
  • Reguleringshåndtak på radiatorer som enten er falt av eller har gått i stykker.
  • Gulvfliser i entré hvor fugingen er utført med for mye vann i fugemassen og hvor flere av flisene ikke er limt.
  • Dør inn til vaskerom/fyrrom er ikke godkjent som dør til fyrrom.

 

I tillegg inneholder tilstandsrapporten uriktige opplysninger på følgende punkter:

 

  •  Tilstand: Under beskrivelsen av boligens tilstand står det at den er godt vedlikeholdt. Boligen er ikke vedlikeholdt andre steder enn der behovet for vedlikeholdstiltak har vært absolutt nødvendig.
  • Romfordeling: Innredet rom 2 står oppgitt under primærrom. På grunn av manglende dagslys, burde rommet regnes som bod, og angivelsen av primærrom er dermed feil.
  • Byggeår: Oppgitt til 1974, mens det riktige er 1973.
  • Utebod: Den ble bygget i 2019, og ikke i 2021 slik som opplyst.
  • Sydøstvendt veranda: Det er opplyst å være trekonstruksjon, når det egentlig er stålkonstruksjon.
  • Vaskerom/fyrrom: Rommet har ikke malt betongdekke, bare pusset betongdekke. Videre er døren til rommet ikke godkjent til bruk i fyrrom.
  • WC i 1. etasje: WC har ingen baderomsinnredning. Det er installert et nytt toalett, men utover dette er det kun en gammel servant som det lekker fra.

 

Boligen fremstår ikke slik som beskrevet i salgsoppgaven. Da klageren spurte megleren om han hadde vært i boligen, fikk hun et ja til svar. Følgelig må megleren ha visst at salgsoppgaven ga en beskrivelse av eiendommen som var feil og ikke stemte med hvordan den faktisk var.

 

Oppfølging under salgsprosessen

Klageren opplever å ha fått lite eller ingen oppfølging fra megleren underveis i salgsprosessen. Han har ikke gjort noe utover å sørge for at salgspapirene ble undertegnet.

 

Meglers opptreden ved klagerens reklamasjon til selger

Da klageren første gang sendte skriftlig klage til selger vedrørende mangelfulle forhold ved boligen, fikk hun beskjed av megleren om ikke å kontakte selgeren. Klageren føler at megleren kun ivaretok selgerens interesser.

 

Krav om erstatning

Klageren krever at meglerforetaket betaler henne erstatning med 350 000 kroner som følge av feil og mangler ved boligen.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

 

Avholdelse av ny visning

Da megleren tok på seg oppdraget, startet det som et ordinært salgsoppdrag. Etter oppdragsavtale var inngått døde en av hjemmelshaverne, og den gjenlevende ektefellen ønsket en enkel salgsprosess og tok derfor initiativ til å gjennomføre et off market-salg. Klageren har hatt en del kontakt med selgersiden, herunder på privatvisning.

 

Megleren har ikke mottatt noen forespørsel fra klager om at hun ønsket ny visning etter å ha vært på privatvisning. Han var heller ikke kjent med at klageren hadde et slikt ønske. Selgersiden opplyser at de ikke har fått henvendelser fra klager om dette, utover en forespørsel i e-post av 18. oktober 2021, hvor hun spurte om det kunne være mulig med en ekstra visning en gang i november. Dette ble ikke fulgt opp av klageren før hun valgte å legge inn bud på eiendommen og bindende avtale ble inngått 11. november 2021.

 

Opplysninger i salgsoppgaven

Megleren oversendte salgsoppgaven til klageren 5. november 2021. Megleren innhentet opplysninger om boligen og videreformidlet disse i salgsoppgaven i tråd med god meglerskikk. Informasjonen om boligens tilstand baserer seg på tilstandsrapporten fra bygningskyndig.

 

Meglerforetaket kan ikke se at det var noen opplysninger i tilstandsrapporten som megleren skulle ha reagert på basert på hans befaring av eiendommen eller annen innhentet informasjon. Dersom det er feil eller mangler i tilstandsrapporten, kan det ikke forventes at megleren som ikke-bygningskyndig skulle ha oppdaget dette. Slike forhold er eventuelt selgers ansvar. Det bestrides at megleren ville markedsført boligens tilstand på en annen måte ved annonsering i det åpne markedet.

 

Når det gjelder opplysningene vedrørende peis, er det gitt feil beskrivelse ett sted i salgsoppgaven, i tillegg til noe motstridende opplysninger. I avsnittet «innhold» er det opplyst om peis i første etasje, uten at det er opplyst om peis i kjellerstuen. Det riktige er at det er peis i kjellerstuen, noe som samsvarer med øvrig informasjon i salgsoppgaven og vedlagte tilstandsrapport. På den annen side må feilen ha fremstått som opplagt da klageren var på visning, at den må anses rettet. Klageren må ha forstått at opplysningen var feil. Uansett må de motstridende opplysningene ha vært synlige for klageren, og gitt henne en oppfordring til å stille spørsmål om hun mot formodning var i tvil.

 

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Uansett dreier det seg om forhold som i alle tilfeller var så synlig på visning at opplysningene anses som rettet ved at klageren selv har observert eller måtte ha observert dem. Videre er det ikke dokumentert noe økonomisk tap.

 

Oppfølging under salgsprosessen

Megleren har ikke fått forespørsel, eller på annet vis, oppfattet at klageren har hatt behov for ytterligere bistand til å undersøke boligens tilstand. Megleren sørget for at salgsoppgave med vedlegg ble oversendt klageren, og var kjent med at klageren hadde vært på visning og rettet flere spørsmål til selger som hun fikk besvart.

 

Meglerforetaket bestrider påstanden om at megleren knapt var involvert i salget. Selv om klageren og selgeren hadde mye direkte kontakt om eiendommen, har megleren vært tilgjengelig for dem begge, både på telefon, e-post og i fysiske møter. Kontraktsigneringen fant sted hjemme hos klageren etter forespørsel fra henne. Megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk i den forbindelse.

 

Meglers opptreden ved klagerens reklamasjon til selger

Det er ikke riktig at megleren skal ha sagt at selger aldri skulle kontaktes i forbindelse med reklamasjonen. Etter at klageren rettet klage direkte til selger, tok megleren kontakt med henne for å informere om at selgeren hadde tegnet boligselgerforsikring, og at reklamasjonen kunne rettes dit.

 

Oppsummering. Klagerens krav

Det bestrides at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Uansett har megleren ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Videre er det ikke dokumentert at klageren har lidt et økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og omsorgsplikt, samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Det sentrale spørsmålet er om megleren har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten sin, herunder overholdt sin omsorgsplikt for klageren (kjøperen). Klageren har trukket frem en rekke forhold som hun mener er kritikkverdig fra meglers side.

 

Etter nemndas syn er de forhold klageren har påberopt et selger-kjøper-forhold. Megler må kunne forholde seg til takstmannens opplysninger om boligen med mindre det er særlige forhold som gjør at megler må foreta nærmere undersøkelser. Det er ikke forhold som etter nemndas syn tilsier dette. Takstmannen har forøvrig ansvaret for tilstandsrapporten, og nemnda har ikke tatt stilling til om takstmannen har gjort noen feil. Megler har derfor overholdt opplysningsplikten, og det er ikke noe som tilsier at megler ikke har hatt tilstrekkelig omsorg for klageren. Klageren var forøvrig på én visning, og det kan ikke avgjørende at hun ikke fikk en visning nr. 2, som hun hadde ønsket.

 

Klageren har anført at salgsoppgaven inneholdt feil om boligens utforming. Men nemnda finner ikke dette sannsynliggjort ut fra sakens dokumenter med unntak av peisens plassering, hvor innklagede har erkjent at det var en feil.

 

Ut fra det nemnda har kommet til over, kan erstatningskravet ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.

Kontakt oss // Klageportalen