RFE 2022-291

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

 

Klager:                          v/Advokat Carl Christian Nordengen. Advokatfirmaet Nova DA

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Krogsveen AS avd. Nordstrand. V/Advokat Margit Himle. Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Manglende kontroll av kjøpers finansiering. Brudd på omsorgsplikten, herunder god meglerskikk og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren solgte sin bolig «off-market» gjennom innklagede meglerforetak i mars 2022 for 17 500 000 kroner. Etter at avtalen var inngått trådte det i kraft endringer i småhusplanen i området og det ble innført midlertidig byggestopp. Kjøper trakk seg fra avtalen, angivelig som følge av manglende finansiering. Det ble iverksatt dekningssalg, og eiendommen ble solgt på nytt til opprinnelig kjøper for 17 422 000 kroner med overtakelse 23. mars 2023. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin omsorgsplikt, herunder opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke i tilstrekkelig grad kontrollere kjøpers finansiering, samt opplyse klageren om risikoen ved dette. Videre om dette gir klageren rett på erstatning og vederlagsnedsettelse. Klageren har krevet 1 529 492 kroner i erstatning. Det er videre krevet at vederlaget på 158 149 kroner bortfaller i sin helhet.

 

Nemnda kom til at klagen avvises.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren ønsket å kjøpe eiendom innklagede meglerforetak bistod med salg av. I den anledning engasjerte han meglerforetaket til å formidle salget av sin egen bolig. Målet var der igjennom å realisere en gevinst i størrelsesorden 4-5 millioner kroner, som del av en fremtidig pensjon.

 

Megleren tok kontakt med en utbygger han hadde jobbet for flere ganger tidligere. Vedkommende ga inn bud på 17 500 000 kroner «off-market». Etter at avtalen var inngått ble det varslet om endringer i småhusplanen som medførte midlertidig byggestopp i området. Dette var angivelig utslagsgivende for kjøper som ikke lengre så det regningssvarende å stå ved sin del av avtalen. Det ble hevdet fra kjøpers side at banken hadde trukket tilbake finansieringen. Klageren har hverken fått bekreftet eller avkreftet hvorvidt banken i etterkant av salget skal ha trukket tilbake kjøpers finansiering på tidspunktet for avtaleinngåelsen. Dette er ikke dokumentert.

 

I budskjema var det opplyst om kontaktperson i banken, det var videre opplyst at kjøpet skulle finansieres med 13 840 000 kroner i lån, samt en egenkapital på 3 460 000 kroner.

 

Klageren ble ikke på noe tidspunkt orientert av megleren om at kjøpers finansiering ikke var undersøkt. Han ble heller ikke gjort oppmerksom på risikoen knyttet til dette.

 

Overtakelsen ble satt til 24. juni 2022. Ettersom kjøperen ikke innbetalte noen kjøpesum, ble det korrekt varslet om dekningssalg fra meglerens side og det ble satt en ny dato for overtakelse 15. juli 2022. Det lyktes ikke parten å komme til noen løsning ettersom kjøperen ikke hadde fått på plass finansiering.

 

På salgstidspunktet var klageren i kontakt med en annen utbygger som muntlig hadde tilkjennegitt at de var interessert i å kjøpe eiendommen usett for 16 000 000 kroner. Klageren har i ettertid vært i kontakt med vedkommende, men på grunn av byggeforbudet var de ikke lengre interessert.

 

Eiendommen ble lagt ut for dekningssalg første gang 17. oktober 2022 med prisantydning på 14 950 000 kroner. Det ble avholdt to visninger uten at det kom inn bud. Deretter ytterligere to visninger uten respons, deretter 20.november 2022 ble prisantydningen satt ned til 14 650 000. Fremdeles kom det ingen bud. Prisantydningen ble deretter satt ytterligere ned til 13 650 000 kroner heller ikke da kom det noen bud.

 

Eiendommen ble til slutt solgt på nytt til opprinnelig kjøper for 17 422 000 kroner med overtakelse 23. mars 2023. Bakgrunnen for at salget nå lot seg gjennomføre, var myndighetenes amnesti fra byggeforbudet som trådet i kraft i 2022.

 

Differansen mellom kjøpesummen som ble oppnådd ved det opprinnelige salget og kjøpesummen nå endte på 78 000 kroner.

 

Det er korrekt at klagerens søsken ønsket en avklaring i løpet av fem dager fra 5. mars 2022, et utgangspunkt som også klageren forholdt seg til. Det er riktig at klageren av den grunn ønsket en snarlig avtale. Likevel var det ikke slik at det på tidspunktet for budaksept knapt nok var tid til å tenke seg om. Megleren var klar over at det ikke var tvingende nødvendig å få budaksept kvelden 9. mars 2022. Dersom klageren var klar over at megleren ikke hadde fått bekreftet finansiering eller at denne var usikker og forbundet med risiko, var det tid til å innhente bekreftelse på dette. Klageren kunne i tilfelle fortsatt dialogen med den andre interessenten som var villige til å kjøpe for 16 000 000 kroner. Uansett var det tilstrekkelig med tid og anledning for megleren til å informere om at han ikke hadde fått kontrollert finansieringen.

 

Det er ikke riktig som meglerforetaket hevder at det ble informert om risikoen tilknyttet dette. Det ble tvert imot meddelt at det ikke var tvil rundt kjøpers finansiering. Klageren hadde på dette tidspunktet ingen formening om hvorvidt han solgte til en privatperson eller et AS. Det eneste han visste var at vedkommende var en såkalt «eplehageutbygger» og han la til grunn at finansieringen var i orden. Megleren har sviktet i sin omsorgsplikt ovenfor klageren. Det skulle i større grad vært tatt grep for å sikre klagerens økonomiske stilling. Det skulle vært gitt nødvendig informasjon om risikoen slik at han kunne tatt et informert valg. I tillegg skulle det vært informert om hva det innebar å selge til et AS.

 

Bankens representant bekrefter å ha vært i kontakt med megleren dagen etter i forbindelse med finansiering, men at finansiering ikke å noe tidspunkt var bekreftet av banken. Dette bekrefter at det ikke forelå finansiering på det tidspunktet budet ble inngitt. Meglerforetaket har heller ikke sikret notoritet rundt opplysningene som ble gitt klageren knyttet til at finansieringen ikke var bekreftet og risikoen ved dette.

 

Når det gjelder øvrige forhold klageren mener er feil ved håndteringen av budrunden pekes det på at både bud og budforhøyelsen skulle vært innhentet skriftlig. Dette ble ikke gjort. Budjournalen ble først mottatt 5. august 2022. Der fremkom det kun bud som ble avvist. Det skriftlige budet på 17 500 000 har klageren ikke sett. En eventuell dokumentasjon på finansiering har aldri blitt forelagt klageren. Det ble heller ikke lagt til rette for en forsvarlig avvikling av budrunden.

 

Det foreligger brudd på kravet til god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3. Eiendomsmegleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. De øvrige alminnelige vilkårene for erstatning er også oppfylt. Meglerforetaket kan holdes ansvarlig etter arbeidsgiveransvaret, jf. skadeerstatningslovens § 2-1.

 

Det er ingen krav etter loven til at eiendomsmegler skal undersøke kjøpers finansiering før avtaleinngåelsen. Imidlertid ansees det som sikker rett at omsorgsplikten også innebærer at megleren må undersøke kjøpers finansiering så langt det lar seg gjøre, jf. RFE 2018-200, NOU 2021:7, side 222-223. Noen alminnelig plikt til å foreta nærmere undersøkelser av en opplyst bankfinansiering utover å kontakte oppgitte kontaktperson i vedkommende bank, kan imidlertid normalt ikke kreves, heller ikke forta kredittundersøkelser eller gjennomgang av kjøpers regnskaper, men i slike tilfeller vil megler måtte opplyse selger om forholdet.

 

I tiden fra budaksept og frem til avtalt overtakelse fikk klageren beroligende tilbakemeldinger på at handelen ville gå i orden. Megleren var også kjent med at klageren hadde kjøpt ny bolig og i en slik situasjon ville bli sittende med to eiendommer dersom salget skulle havarere, dette er skjerpende.

 

Klageren krever 1 529 492 kroner i erstatning hvorav 302 244 kroner er advokatkostnader i saken mot kjøper og saken mot meglerforetaket. Samtlige poster står i direkte årsakssammenheng med meglerens uaktsomhet. Samtlige vilkår for erstatning er oppfylt.

 

Videre krever klageren vederlagsnedsettelse i medhold av eiendomsmeglingslovens § 7-7. Det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra meglers side som gir grunnlag for nedsettelse av vederlaget. Meglerens pliktforsømmelse er grov og det kreves at vederlaget på 158 149 kroner settes ned i sin helhet.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Klager inngikk oppdragsavtale med innklagede meglerforetak om bistand til salg av eiendom han hadde arvet sammen med sine søsken. Underveis i salgsklargjøringen kom det frem at han ønsket å kjøpe ut sine søsken. For å få til dette var han avhengig av å selge sin egen eiendom. Meglerforetaket fikk dermed også i oppdrag å formidle dette salget. Klagen gjelder denne eiendommen. Klagerens søsken satte frist på fem dager fra 5. mars 2022 for å komme med en avklaring på hvorvidt han ønsket å kjøpe de ut.

 

Megleren hos innklagede startet med en gang å kontakte kunder gjennom sitt system. Det ble i alt tatt kontakt med fem kunder, hvorav to umiddelbart svarte at de ikke var interessert. Den 9. mars 2022, kom det inn bud på 17,3 millioner kroner. Budet ble avslått av klageren på grunn av forbehold om adkomst og pris. Samme budgiver la da inn nytt bud på 17,5 millioner kroner uten forbehold om adkomst. Meglerforetaket tok kontakt med de to andre firmaene som de hadde gitt tipset om eiendommen til. Den ene interessenten gav tilbakemelding om at de ikke hadde nok informasjon til å inngi bud på dette tidspunktet. Videre mente de at prisen var for høy, samt at det var usikkerhet rundt servitutter.

 

Ettersom budet kom inn sent på kvelden med en relativt kort frist, var det ikke mulig for megleren å sjekke finansiering. I tillegg er meglers muligheter for å sjekke finansiering når boligen blir solgt til utbygger normalt begrenset. Utbygger får som regel ikke finansiering til hver enkelt eiendom de byr på, og må ofte i etterkant bekrefte selve det planlagte prosjektet før banken kan bekrefte finansiering. Dessverre ble det ikke sikret skriftlighet rundt de opplysningene som ble gitt om muligheten for å sjekke finansiering, samt hvilken risiko det kunne innebære at megleren ikke hadde fått bekreftet finansiering. Dette innebærer likevel ikke at klagerens fremstilling av faktum kan legges uprøvd til grunn, kun at en eventuell bevistvil kan komme til å gå utover den profesjonelle part som var nærmest til å sikre skriftlighet. Dette gir likevel ikke grunnlag for å statuere noe ansvarsgrunnlag.

 

Megleren hadde flere samtaler med klageren den kvelden og mener bestemt at han informerte om at han ikke ville få sjekket finansiering. Det ble snakket om risikoen rundt dette. Det ble sendt ut informasjon til både klageren og kjøperen med informasjon om «Off-market» salg samme kveld kl. 22:11.

 

Dagen etter tok megleren kontakt med banken og fikk til svar at kjøperen måtte bekrefte egenkapitalen direkte ovenfor banken. Det var ingen negative tilbakemeldinger fra banken som tilsa at kjøperen ikke ville få finansiering. Overtakelsen var avtalt til 24. juni 2022. Den 13. mars 2022, sendte kjøperen en e-post til megleren og opplyste at prosjektet ikke ville bli noe av pga. kommunens småhusplan som medførte byggestopp. Samme dag snakket megleren med banken og fikk beskjed om at de holdt på med saken og håpte og trodde at det skulle gå i orden før overtakelsen. Megleren informerte deretter klageren om det samme.

 

I dagene før overtakelsen fortsatte megleren å forsøke å kontakte banken, men fikk ikke noe svar. Megleren fikk heller ikke svar på om banken hadde avslått finansieringen. Det er ikke lagt frem dokumentasjon på at kjøperen ble nektet finansiering.

 

Krav om avvisning

Saken må avvises da den ikke er egnet for skriftlig behandling. Partene forklarer seg forskjellig når det gjelder budgivningen, og det vil derfor være nødvendig å høre dem forklare seg. I tillegg vil det være nødvendig å høre kjøpers forklaring på hvorfor de ikke ville stå ved budet.

 

Ansvarsgrunnlag

Det er ingen uenighet om at megleren skal undersøke finansieringen til kjøperen så langt det er mulig, før bud blir akseptert. Her var det ikke mulig å få sjekket finansieringen. Klageren ble tilstrekkelig informert om dette. Kjøperen har kjøpt flere ganger tidligere gjennom samme megler, uten at det har vært noen problemer.

 

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag og megleren har ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Økonomisk tap/Årsakssammenheng

For det tilfelle at nemnda kommer til at megleren har vært erstatningsbetinget uaktsom og ikke informert klageren, bestrides det å foreligge årsakssammenheng. Det er ikke sannsynliggjort at det var manglende finansiering som var årsaken til at kjøperen trakk seg. Meglerforetaket mener det er de endrede forutsetningene fra kommunen for utbygging av eiendommen som var årsaken. Det foreligger ingen dokumentasjon på at finansieringen ville være avslått på budgivningstidspunktet. Dersom finansieringen ble trukket på grunn av byggestoppen vil det ikke være årsakssammenheng mellom megleren uaktsomhet og det økonomiske tapet. Det er klageren som har bevisbyrden her.

 

Klageren baserer sitt krav på et udokumentert tap. Det fantes ingen andre budgivere den 9. mars 2022. Det er heller ikke sannsynliggjort at det ville kommet andre bud innen fristen som klageren hadde på seg til å kjøpe den andre eiendommen. Et eventuelt tap kan uansett ikke beregnes med utgangspunkt i kjøperens bud da dette ifølge klageren ville blitt avslått. Det er heller ikke sannsynliggjort at den andre interessenten ville kommet med et bud innen den korte fristen klageren hadde til å selge boligen.

 

Det opplyses at eiendommen er solgt til samme kjøper som ved den første handelen for tilnærmet samme kjøpesum. Med dette faktum kan det ikke være tvil om at årsaken til at kjøper trakk seg fra det første kjøpet skyldtes kommunens vedtak om midlertidig byggestopp, og ikke manglende finansiering. Det samme gjelder for det tilfelle at banken trakk sin finansiering da byggestoppen ble innført, slik kjøper skal ha opplyst til klageren.

 

For det tilfelle at nemnda mot formodning, skulle komme til at det er sannsynliggjort ansvarsgrunnlag og årsakssammenheng i saken, er spørsmålet hva klagers situasjon ville vært om «meglerens feil tenkes borte». Klageren har hevdet at han da hadde avvist budet. Fristen for å overta familiens eiendom var dagen etter 10. mars 2022. Klageren ville da hatt valget mellom å gå videre med den andre interessenten, eller gi avkall på å kjøpe ut sine søstre fra den arvede eiendommen. Den andre interessenten har i ettertid opplyst klageren om at de var villige til å gi 16 millioner kroner for eiendommen usett. Sannsynligheten er da stor for at klageren ville solgt til denne interessenten, og han ville med det stått i den samme økonomiske situasjonen som han gjør i dag. Klageren har med det ikke lidt noe økonomisk tap som kan tilbakeføres til «meglerens feil».

 

Meglerforetaket har krav på oppgjør for eiendomssalget. Megleren har ikke utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

På vegne av meglerforetaket ble det fremsatt slik påstand:

 

«Eiendomsmegler Krogsveen AS har ikke handlet i strid med god meglerskikk eller vært erstatningsbetinget uaktsom. Subsidiært: Det økonomiske tapet bestrides.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at saken avvises.

 

Nemnda viser til at bevissituasjonen gjør at saken ikke egner seg for skriftlig nemndsbehandling (uten fremmøte av partene og muntlig forhandling).

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.