RFE-2022-294

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Johan G. Bernander

Advokatfirma Wigemyr & Co DA

 

Innklaget:                      DNB Eiendom AS avd. Arendal

 

Saken gjelder:               Sameiets fellesområder. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

Den 3. august 2021 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Ifølge annonseringen hadde sameiet felles parkeringsplasser og hage. Etter kjøpet, ble imidlertid klagerne oppmerksomme på at parkeringsplassene og hagen lå på fremmed grunn. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å markedsføre boligen med fellesområder, samt om klagerne kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 300 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i korte trekk anført: 

I salgsoppgaven under «Parkering» fremgikk det at sameiet hadde felles parkeringsplasser. Under «Beliggenhet» fremgikk det at sameiet også hadde fellesområder. Sameiet har imidlertid ingen parkeringsplasser, og fellesområdene det vises til ligger på fremmed grunn. Opplysningene i salgsoppgaven var således uriktige.

 

Da klagerne ble oppmerksomme på de uriktige opplysningene, fremmet de reklamasjon samt erstatningskrav overfor både selgeren og meglerforetaket. I følge Rt. 2005 s. 1281 er selger og megler solidarisk ansvarlige ved erstatningskrav. Ettersom selgeren ikke har etterkommet erstatningskravet, må meglerforetaket svare for dette.

 

Klagerne har i ettertid solgt boligen, og i den forbindelse innhentet de en verdivurdering som anslo at leiligheten var verdt 300 000 kroner mindre på grunn av de uriktige opplysningene.

 

Megleren har ikke bare forsømt sin opplysningsplikt, men har også markedsført boligen med de uriktige opplysningene. Opplysninger om parkeringsmuligheter er svært viktige ved kjøp av bolig, og det er opplysninger kjøper kan regne med å få. Det vises til nemndas tidligere avgjørelse RFE-2008-100 hvor faktum er sammenlignbart med herværende sak. Siden parkeringsplassen lå innenfor usikre eiendomsgrenser, kom nemnda til at megleren burde foretatt nærmere undersøkelser. Klagerne viser også til LB-2022-91915 hvor lagmannsretten uttalte at meglers opplysningsplikt overfor kjøper ikke bare omfatter opplysninger megler er kjent med, men også opplysninger som han bør fremskaffe.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd punkt 5 at oppdragstaker før handel sluttes, minst plikter å gi kjøperen opplysninger om eiendommens grunnarealer. Bestemmelsen fastslår et minimum av hva som kreves av meglerens opplysningsplikt. Korrekte opplysninger om tomtestørrelse er ikke bare opplysninger en kjøper kan regne med å få, men de får også betydning for avtalen etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd.

 

Sameiets tomt fremgår tydelig av kartutsnitt innhentet fra Kartverket, hvor de markedsførte områdene er skravert. Siden det gjennom enkle undersøkelser kan avdekkes at parkeringsplassene og fellesområdet ligger på fremmed grunn, stiller klagerne seg undrende til hvordan megleren har klart å markedsføre det som sameiets grunn. I salgsoppgaven under «Plantegninger» har megleren inntatt to kartutsnitt. At eiendomsgrensene fremgår av det ene kartutsnittet, tilsier at megleren foretok undersøkelser hvor de faktiske grensene skulle vært oppdaget. Megleren som profesjonell aktør burde dermed oppdaget og undersøkt grensene nærmere.

 

Siden megleren ikke har foretatt nærmere undersøkelser og salgsoppgaven inneholder feilaktige opplysninger om vesentlige forhold, har megleren forsømt sin opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. Det foreligger også brudd på markedsføringsloven § 7. Ettersom megleren har forsømt sin opplysningsplikt, har hun også handlet i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Det er ikke tale om dobbel erstatning, og det er ikke grunnlag for avvisning. Meglerforetaket påstår at verdivurderingen som klagerne innhentet ikke kan legges til grunn for erstatningskravet. Den som kjenner markedet og interessen for boligen best, er megleren som utformet verdivurderingen samt solgte boligen for klagerne. I e-post sendt til klagernes representant 13. januar 2023, bekrefter megleren å ha vært på befaring i forkant av verdivurderingen. Han har også bekreftet at klagernes salg var et verditap hvor de mistet interessenter som følge av de avdekkede forholdende.

 

Klagernes påstander:

• «[Meglerforetaket] har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
• [Meglerforetaket] plikter å betale kr. 300 000 i erstatning for uriktig markedsføring, med tillegg av lovens forsinkelsesrenter.
• [Meglerforetaket] dekker kjøpers rimelige utgifter til advokat.»

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Avvisning

Sameiet har en pågående sak mot selgeren om de samme forhold som denne saken gjelder. Klagerne har hverken krav på dobbel erstatning eller erstatning for forhold som eventuelt finner sin løsning i den pågående saken. På bakgrunn av dette krever meglerforetaket prinsipalt at saken avvises. Subsidiært krever de at saken stilles i bero hos nemnda inntil saken mellom sameiet og selger er avgjort.

 

Ansvarsgrunnlag

Megleren hadde hverken ved befaring eller på et senere tidspunkt grunn til å reagere på forholdene rundt parkeringsplassene og fellesområdet. Helt siden prosjektet ble ferdigstilt i 2008, har det vært parkeringsplasser utenfor sameiets inngangsparti. Etter hvordan selgeren la opp prosjektet med arrondering, beplantning og lignende, har også hagen blitt ansett å tilhøre sameiet. Utbyggingen av sameiet forutsatte også dette, da det i reguleringsplanen blant annet var satt av 1,5 parkeringsplasser pr. enhet. Det er nærliggende å tro at alle involverte, herunder kommunen, har vært av den oppfatning at parkeringsplassene og hagen skulle tilhøre sameiet.

 

Det er uansett ingen andre enn sameiet som hadde naturlig tilhørighet til parkeringsplassene og hagen. I sammenheng med arronderingen pekte blant annet sameiets beliggenhet klart i retning av at dette måtte dreie seg om sameiets tomt.

 

Etter hva meglerforetaket kjenner til, har alle boligene i sameiet blitt markedsført med tilsvarende opplysninger som klagernes leilighet. Selgerens informasjon og prosjektering har gitt alle involverte en berettiget grunn til å forutsette at hagen og parkeringsplassene tilhører sameiet.

 

Selgeren har som utbygger eid leiligheten hele tiden, og det var de som godkjente salgsoppgaven. Meglerforetaket har ikke blitt informert om forholdene rundt parkeringsplassene og hagen.

 

I følge Rt. 1995 s. 1350 er det et visst spillerom før atferd som eventuelt kan kritiseres må anses som erstatningsbetingende uaktsomt. Megleren har utvilsomt handlet innenfor det nevnte spillerommet. Det er på det rene at megleren ikke har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det foreligger ikke grunnlag for erstatning.

 

Økonomisk tap

For det tilfellet at det foreligger grunnlag for erstatning, bestrider meglerforetaket kravets størrelse. Klagerne har dokumentert verditapet på 300 000 kroner med en verdivurdering, men verditapet er imidlertid hverken begrunnet eller på annen måte sannsynliggjort. Verdivurderingen kan følgelig ikke legges til grunn som dokumentasjon for det eventuelle tapets størrelse.

 

Meglerforetaket stiller også spørsmål om hvorvidt megleren som foretok verdivurderingen har vært på befaring samt hvilke undersøkelser han foretok for å komme frem til verditapet.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Det fremgår av eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd nr. 6 at megler skal gi opplysninger om bebyggelsens arealer. Videre følger det av § 6-7 første ledd første punktum at megleren skal sørge for at kjøperen før handel sluttes, får opplysninger denne har grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for avtalen. Spørsmålet er derfor om megler her har oppfylt undersøkelses- og opplysningsplikten.

 

Etter nemndas syn må det tas i betraktning at det her dreide seg om salg av én leilighet i et boligsameie på til sammen 26 seksjoner. Det må legges til grunn at helt siden prosjektet ble ferdigstilt i 2008, har det vært parkeringsplasser utenfor sameiets inngangsparti, og hagen har også blitt ansett å tilhøre sameiet. Videre må det legges til grunn at sameiet som sådan frem til nå har trodd at de eide de omtvistede arealene, og at dette ikke tidligere har vært noe tema. Megleren fikk følgelig ingen signaler om at hagen og p-plassene var på fremmed grunn.

 

Nemnda er ikke enig i at kartutsnittet som viser at fellesarealene lå på eget bruksnummer, isolert ga megler en oppfordring til å nærmere undersøke eierforholdet, slik klager har anført. For å få klarhet i eierforholdet til grunnen som utgjorde fellesarealene måtte megler ha sjekket grunnboken. Nemnda peker her på at det hele tiden har vært gjengs oppfatning at grunnen tilhørte sameiet, og at megler i denne situasjonen ikke hadde grunn til å tvile på dette. Selv om de oversiktskart som var vedlagt salgsoppgaven, ikke ga noe klart svar på hvor tomtegrensen gikk, ville det være å strekke meglers undersøkelsesplikt for langt ved å kreve at megler i en slik situasjon skulle ha undersøkt nærmere med Kartverket. Nemnda finner derfor at megler har overholdt undersøkelse- og opplysningsplikten vedrørende sameiets tomteareal når det gjelder salget av denne enkeltstående leiligheten i boligsameiet.

 

Konklusjonen blir at megler overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, herunder omsorgsplikten for klagerne. Erstatningskravet fører ikke frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.