RFE 2022-305
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/ advokat Andreas Møller. Advokatfirmaet Møller AS
Innklaget: De Presno & Partnere AS (Aktiv Eiendomsmegling Arendal) v/ advokat Bjørge Skjeldestad. Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om vederlagsnedsettelse. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juni 2017 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eiendom. Eiendommen var et dødsbo som klageren hadde begrenset kunnskap om. Til tross for at klageren trodde eiendommen var en hytte og det i alle år hadde blitt betalt kommunale avgifter som om bygget var en hytte, fortalte klageren at det også fantes dokumenter fra kommunen der bygget ble omtalt som en redskapsbod. Eiendommen ble markedsført som en fritidsbolig og lagt ut med en prisantydning på 250 000 kroner. Etter at eiendommen ble videresolgt, fikk kjøperen opplyst at bebyggelsen var en redskapsbod, og hevet kjøpet.
Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke avdekke at hytten kun var godkjent som redskapsbod og ikke fritidsbolig. I tillegg er det et spørsmål om det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, samt om klageren har krav på erstatning.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I 2017 ønsket klageren å selge eiendommen. Innledningsvis tok klageren kontakt med megleren for å få en verdivurdering. I den anledning svarte megleren:
«Som avtalt foretar jeg i første omgang en utvendig befaring i morgen og en samtale med kommunen i håp om at kommunen kan si noe om mulighetene for å utvide hytta, da dette vil ha betydning for markedsverdien».
I etterkant ønsket klageren å gå videre med salget, og spurte om megleren kunne forestå dette. Klageren orienterte om at det var tale om et dødsbo, og at hun hadde begrenset kunnskap om eiendommen. Videre gjorde klageren megleren oppmerksom på at:
«Til orientering finnes det papirer hvor hytta også omtales som en redskapsbod. Men siden det i alle år er blitt betalt kommunale avgifter for hytte, antar jeg at definisjonen ikke gjelder. Dette er trolig noe du kan finne ut av».
Megleren bekreftet at hun skulle innhente alle relevante opplysninger fra kommunen. Det ble deretter signert oppdragsavtale og avtalt godtgjørelse på 68 425 kroner inkl. mva. Megleren bekreftet at eiendommen var en fritidseiendom, og markedsførte den som dette.
I etterkant viste det seg at eiendommen aldri har vært godkjent som fritidsbolig. Bygningen på eiendommen er i kommunens arkiv søkt oppført som redskapsbod, selv om den i matrikkelen var registrert som fritidsbolig. Dette skyldes en feilmatrikulering i sin tid, og ble først oppdaget ved at ny kjøper henvendte seg til kommunen for å foreta utvidelser, og fikk tilbakemelding om at det ikke var en fritidsbolig, men en redskapsbod. Klageren mottok deretter et krav om heving fra kjøperen. Ettersom eiendommen ikke lovlig kunne brukes som fritidseiendom, måtte klageren akseptere et hevingsoppgjør.
Krav til god meglerskikk fremgår av eiendomsmeglingslovens § 6-3. I henhold til denne skal megler i sin virksomhetsutøvelse opptre i samsvar med god meglerskikk, med omsorg for begge parters interesser. Klageren viser til Rt-1995-1350, NOU 1987: 14 side 73 og RFE-2021-271.
Klageren gjorde megleren oppmerksom på at det forelå motstridende opplysninger om bebyggelsens offentligrettslige status. Megleren fikk derfor en særlig oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser av om eiendommen korrekt kunne benevnes som fritidseiendom eller ikke. Megleren skulle foretatt seg mer enn kun innhente meglerpakken for å få faktum avklart. Som et minimum burde megleren gjort kommunen kjent med problemstillingen og bedt om tilbakemelding. Megleren kan ikke fri seg fra ansvar ved å spekulere i om kommunen ville gitt et korrekt svar eller ikke, dersom de hadde blitt forelagt problemstillingen.
Dersom megleren hadde gitt korrekte opplysninger om eiendommen, måtte klageren tatt til takke med en lavere kjøpesum. Denne differansen kan ikke kreves erstattet. Men, dersom korrekte opplysninger hadde blitt gitt, ville det medført en lavere dokumentavgift, samt at klageren ville sluppet omkostninger i forbindelse med hevingen. Klageren er berettiget til å få dekket sine utgifter i forbindelse med hevingsoppgjøret og nytt salg. Dette er utgifter som ikke ville vært nødvendige om megleren hadde undersøkt eiendommen slik hun var oppfordret til. For erstatningsdelen bes det om fastsettelsesdom for ansvar.
Megleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt og i strid med god meglerskikk. Videre foreligger det en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.
Klageren har fremsatt følgende påstand:
- Aktiv Eiendomsmegling v/[megler] dømmes for brudd på god meglerskikk.
- Aktiv Eiendomsmegling v/[megler] anses erstatningsansvarlig for klagers tap.
- [Klageren] har rett på vederlagsnedsettelse etter reklamasjonsnemndas skjønn.
Innklagede har i korte trekk anført:
I forbindelse med oppdraget opplyste klageren om at hytten tidligere hadde blitt omtalt som en redskapsbod i noen papirer. Megleren svarte derfor følgende i en e-post til klageren:
«Det inngår i vår jobb å innhente alle relevante opplysninger fra [kommunen] om eiendommen og der vil også fremgå hva eiendommen formelt er regulert som (hytte eller redskapsbod etv.) samt reguleringsbestemmelser, komm. avgifter etc.»
Megleren innhentet videre megleropplysninger. På første side i skrivet fra kommunen ble det opplyst at eiendommen bestod av et fritidsbygg tatt i bruk i 2007. Videre fremgikk det at det var betalt 2 385 kroner i renovasjonsutgifter for fritidsboligen til kommunen. Hytten og utedoen var også tegnet inn på situasjonskartet i megleropplysningene. I oversendelsen fra kommunen var det også vedlagt en tegning av hytten. Videre fikk megleren oversendt matrikkelopplysninger der det fremgikk at eiendommen bestod av et fritidsbygg på 12 kvm. Etter en grundig gjennomgang av alle dokumentene megleren mottok fra kommunen, var det ingenting som indikerte at bebyggelsen ikke var godkjent som fritidsbolig.
Utgangspunktet for vurderingen av om megleren burde gjort ytterligere undersøkelser, er kravene om følger av eiendomsmeglingsloven. Når det gjelder å avdekke lovlighetsmangler, er meglerens plikter regulert i lovens § 6-7 nr. 8. Loven oppstiller ikke konkrete krav til hvilke undersøkelser megleren skal gjøre for å avklare boligens offentlige rettslige status, men i forarbeidene til eiendomsmeglingsloven er det uttalt:
«En plikt for eiendomsmegler til å gjøre grundigere undersøkelser rundt boligens offentligrettslige status, må derfor forankres i den rettslige standarden i eiendomsmeglingsloven § 6-3 om «god meglerskikk».
Det er på det rene at hytten var innredet som en fritidsbolig, at den hadde et utedo og at selger hadde benyttet den som en fritidsbolig. At hytten ikke hadde ferdigattest, er ikke uvanlig for denne type eiendommer.
Megleren fikk presist opplyst fra kommunen at det var tale om et fritidsbygg. Det var ingen omstendigheter som tydet på noe annet, og megleren måtte da kunne legge dette til grunn. Også de øvrige dokumentene underbygget dette. Videre var det fremlagt en tegning av hytten som indikerte at den var omsøkt. Meglerens plikt er å undersøke med kommunen, og megleren må kunne legge til grunn at de «megleropplysninger» hun mottar etter formell forespørsel, er utgitt av riktig og kompetent forvaltningsavdeling hos kommunen.
Klager skriver at det var en feil i matrikkelen hvor eiendommen var registrert med et fritidsbygg på 12m2. Klager kunne da samtidig også ha skrevet at det i tillegg var feil i de opplysninger som kom fra kommunen, hvor kommunen i formelt skriv opplyste at bebyggelsen var en fritidsbolig.
Megleren måtte kunne forvente at kommunen ville opplyst om at objektet kun var godkjent som redskapsbod, og ikke som fritidsbolig. Megleren kan ikke bære risikoen for at kommunen ikke hadde kontroll på eiendommens offentligrettslige status.
Dokumentasjonen viser at da kjøperen gjorde undersøkelser med kommunen rett etter budaksept i 2017, fikk ikke vedkommende noen indikasjoner på at eiendommen ikke var godkjent som fritidsbolig. Først etter to runder med søknader tok kommunen opp spørsmålet om hyttens godkjente bruk, og først i vedtak av 28. januar 2022 fremkom det at grunnlaget for avslaget var krav om bruksendring. Det kan se ut som at dette var første gang kommunen tok opp spørsmålet om eiendommen var godkjent som hytte. Ut fra dette er det høyst usikkert om resultat ville blitt et annet dersom megleren hadde stilt et oppfølgingsspørsmål til kommunen om hyttens godkjente bruk forut for salget i 2017. Det foreligger ikke årsakssammenheng.
Megleren kan ikke bære risikoen for at hytten var beskrevet feil i opplysningene fra kommunen og kartverket. Eventuelle krav om nedsettelse av vederlaget eller erstatning kan ikke føre frem.
Innklagede har fremsatt følgende påstand:
Innklagede vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, krav om vederlagsnedsettelse og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Undersøkelses- og opplysningsplikt
Det fremgikk av meglerpakken fra kommunen at eiendommen var opplyst å være fritidsbygg, og at den i matrikkelen var betegnet som fritidsbolig. Kommunale avgifter som hytte var også betalt. Det var basert på dette ingen grunn for megler til å foreta nærmere undersøkelser vedrørende eiendommens betegnelse/registrering, Men til dette kommer at megler i e-post 22. mai 2017 til klageren (oppdragsgiver) opplyste at hun ville undersøke med kommunen «mulighetene for utvidelse av hytta». Her påtok megler seg en oppgave overfor klager, men nemnda kan ikke se at megleren fulgte opp dette. Eiendommen ligger også i et LNF -område.
Hadde megler fulgt opp det hun hadde sagt til oppdragsgiver, legger nemnda til grunn at hun hadde fått riktig informasjon om «hytta», og de begrensninger som ligger i et LNF-område.
Da megler ikke har fulgt opp det hun selv påtok seg overfor selger, har megler handlet i strid med god meglerskikk, jf, eiendomsmeglingsloven § 6-3.
Vederlagsnedsettelse
Nemnda finner at megler her har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Vederlaget bortfaller i sin helhet sett hen til forholdets alvor. Nemnda bemerker at klageren må betale utlegg megler har hatt på vegne av klageren.
Erstatning
Klageren har bedt om at nemnda kun tar stilling til om meglerforetaket er erstatningsansvarlig. Nemnda finner at megler har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet, og at meglerforetaket er erstatningsansvarlig i henhold til skadeserstatningsloven § 2-1. Nemnda har da ikke tatt stilling til mulige tapsposter, herunder vilkårene om (adekvat) årsakssakssammenheng og økonomisk tap.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til De Presno & Partnere AS (Aktiv Eiendomsmegling Arendal) har opptrådt i strid med god meglerskikk. Meglerforetaket må kreditere [klageren] vederlaget i sin helhet. Meglerforetaket er erstatningsansvarlig, men nemnda har ikke tatt stilling til de enkelte tapsposter, inklusive adekvat årsakssammenheng og økonomisk tap.