RFE-2022-312

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Sean Hafstad Grinde

Vierdal Advokatfirma AS

 

Innklaget:                      Østbø & Kaldheim Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Østbø & Kaldheim)

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om vederlagsnedsettelse og erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I februar 2021 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens eierseksjonsleilighet med tilhørende garasjeplass. Prisantydningen var på 2 450 000 kroner, og leiligheten ble solgt for 2 300 000 kroner. På befaringen fortalte klageren at hun ikke brukte parkeringsplassen som var tinglyst på eiendommen, men naboplassen. Klageren mener at megleren tilviste kjøperen naboplassen på visningen, uten å gjøre henne oppmerksom på at det ikke var denne som var tinglyst på leiligheten. Etter overtakelsen opplyste klageren om at det hadde oppstått en tvist mellom eieren av naboplassen og styret, slik at vedkommende ønsket tilbake sin tinglyste plass. Det oppstod da konflikt ettersom kjøperen ikke ønsket plassen som rent faktisk var tinglyst på eiendommen. I forliksrådet fikk kjøperen medhold i sitt krav om 100 000 kroner i prisavslag grunnet uriktige opplysninger om hvilken parkeringsplass som fulgte med. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, i forbindelse med oppdraget. I tillegg er det spørsmål om klageren kan gis medhold i sine krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

 

Brudd på meglerens plikter

Garasjeplassen som var tinglyst på leiligheten lå plassert innerst i garasjeanlegget. Klageren hadde imidlertid ikke brukt sin plass, men naboplassen (den nest innerste) som var tinglyst på en annen seksjon. Den andre seksjonseieren brukte klagerens garasjeplass. Bakgrunnen for byttet var en muntlig avtale mellom den andre seksjonseieren og klagerens rettsforgjenger.

 

I e-post av 2. februar 2021 spurte klageren eksplisitt om hun skulle skrive om denne ombyttingen i egenerklæringen, eller om det holdt å opplyse om det på visning. Megleren svarte at det holdt å gi informasjonen på visning. Megleren opplyste ikke om byttet av garasjeplass i salgsoppgaven.

 

Kjøperen var på visning før hun kjøpte leiligheten, og ønsket i den forbindelse å besiktige garasjeplassen. Megleren tilviste henne den nest innerste garasjeplassen, og ikke den som var tinglyst på leiligheten. Kjøperen var glad for at det var den nest innerste garasjeplassen som tilhørte leiligheten, da det var viktig for henne med en god plass. Megleren opplyste imidlertid ikke om avtalen knyttet til bytte av garasjeplass eller at den tilviste garasjeplassen var en annen enn den som var tinglyst på leiligheten.

 

Forut for salget var den andre seksjonseieren, som brukte garasjeplassen tinglyst på klagerens leilighet, i tvist med styret i sameiet vedrørende garasjeforholdene. Selv om klageren gjorde megleren oppmerksom på tvisten før handel kom i stand, ble disse opplysningene ikke videreformidlet til kjøperen.

 

Kjøperen innga bud på leiligheten etter å ha vært på visning. Etter kjøpet fremmet kjøperen et krav om prisavslag på 100 000 kroner fordi hun fikk en annen garasjeplass enn den hun fikk tilvist av megleren. Kjøperen fikk medhold i forliksrådet. Av forliksrådsdommen fremgår følgende om klagerens og megleren opptreden i saken:

 

«Slik forliksrådet vurderer forklaringer og bevis i saken så virker det troverdig at [klageren] her har hatt et oppriktig ønske om å opplyse om de forhold som var rundt leiligheten (…) Det har vært korrespondanse med megler m.m for å gi nødvendig informasjon.»

 

(…)

 

«Forliksrådet stiller her også en del spørsmål ved hvorfor megler her ikke har fulgt dette bedre opp, men i saken her så er det selger som person som er den saksøkte.»

 

Etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd har lovgiver angitt noen minimumskrav for hva megler må opplyse om. Slike opplysninger anses som så vesentlige at megleren har en plikt til å informere skriftlig. Det følger av bestemmelsens punkt 4 at megler plikter å gi kjøperen opplysninger om «tilliggende rettigheter». Minimumsvilkårene omfatter altså også øvrige rettigheter enn kun de tinglyste, jf. punkt 3 i bestemmelsen. Det fremgår av Ot.prp.nr.16 (2006-2007) at «[…] den store betydning slike opplysninger ofte vil ha for kjøper av eiendommen, tilsier at megler må strekke seg langt for å bringe på det rene om det foreligger ikke-tinglyste forpliktelser».

 

I salgsoppgaven var det kun opplyst om de tinglyste rettighetene og forpliktelsene. Megleren har dermed brutt sin plikt til å skriftlig opplyse om forhold som faller under eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd punkt 4.

 

Det legges for øvrig til grunn at selv om megleren hadde oppfylt de skriftlige minimumskravene, var hans muntlige opplysninger til kjøperen så mangelfulle at han både brøt opplysningsplikten og omsorgsplikten.

 

Det å ikke opplyse om et avvik mellom tinglyste og reelle forhold er svært alvorlig og egnet til å villede kjøper. Kjøper har da ingen grunn til å skulle undersøke forholdene nærmere. Som profesjonell måtte megleren ha vært kjent med den forhøyede risikoen knyttet til utinglyste rettigheter. Det var uforsvarlig at megleren basert på egen vurdering av avtalen unnlot å opplyse om forholdene til kjøper.

 

Megleren burde forstått at det var høy risiko for tvist knyttet til avtalen om bytte av garasjeplass. Avtalen var inngått muntlig mellom tredjepersoner og klageren hadde lite informasjon om avtalen. Til tross for dette, ga megleren ingen opplysninger om avtalen til kjøper. Megleren undersøkte ikke forholdene nærmere og tok heller ikke forbehold om at det kunne være usikkerhet knyttet til garasjeplassen. Megler hadde en klar oppfordring til å reagere og hadde flere alternative handlingsalternativer. Det vises til RFE-2020-158. I tillegg hadde megleren en særlig oppfordring til å reagere da klageren opplyste om at den ene parten i garasjebytteavtalen var i tvist.

 

Klageren ga alle relevante opplysninger til megleren. Dersom megler hadde videreformidlet opplysningene til kjøperen, ville det ikke oppstått tvist.

 

Megleren er den profesjonelle part og må sørge for å kunne dokumentere at opplysningsplikten er oppfylt. Megleren kan ikke dokumentere at informasjonen han mottok fra klageren ble videreformidlet.. Når dette ikke ble gjort, må megleren bære risikoen for det, slik at det legges til grunn at informasjonen rent faktisk ikke ble videreformidlet.

 

Megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet.

 

Krav om erstatning

I forliksrådet ble klageren dømt til å betale kjøperen 100 000 kroner samt 4 581 i forsinkelsesrenter og rettsgebyret på 1 345 kroner. Saken påførte også klageren egne advokatutgifter, der hennes egenandel utgjorde 11 840 kroner.

 

Megleren har anført at klageren ikke har lidt et økonomisk tap fordi de korrekte opplysningene om garasjeplassen ville medført en verdireduksjon på 100 000, slik at klageren ikke kunne forvente en høyere pris enn 2 200 000 kroner. Dette bestrides. Klageren kjøpte selv objektet med de faktiske garasjeforholdene for 2 390 000 kroner i 2016, altså 90 000 kroner mer enn hun solgte for i 2021. Megleren vurderte at leilighetens verdi med de aktuelle opplysningene, var 2 450 000 kroner. Dette sannsynliggjør at klageren kunne oppnådd høyere bud på leiligheten fra andre interessenter, selv om opplysninger om garasjeforholdene ble gitt.

 

Det er årsakssammenheng mellom meglerens håndtering av oppdraget og det økonomiske tapet klageren har lidt. Klageren krever 117 766 kroner i erstatning fra meglerforetaket.

 

Det er ikke grunnlag for å redusere erstatningen. Selger gav alle relevante opplysninger til megler, og måtte kunne stole på at megler gav kjøperen de opplysningene hun hadde grunn til å regne med å få. Det var ingen eksplisitte feil i salgsoppgaven som klageren kunne oppdaget. Megleren er nærmest til å bære ansvaret for utelatelsen av de vesentlige opplysningene, både på grunn av profesjonsansvaret og fordi han var den som gjennomførte visningen.

 

Krav om vederlagsnedsettelse

Det foreligger en ikke-ubetydelig pliktforsømmelse som gir klageren krav på vederlagsnedsettelse utmålt etter nemndas skjønn.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Megleren gjennomførte befaring av leiligheten den 27. januar 2021 sammen med klageren. Befaringen forløp som normalt, der klageren besvarte meglerens spørsmål på en grundig og oversiktlig måte. Ved gjennomgang av garasjeanlegget påviste klageren garasjeplass og bod som hun eide. Garasjen hadde en separat garasjeport med elektrisk åpner som kun klageren disponerte. Boden lå i forlengelsen av garasjeplassen og var avlåst med nøkkel.

 

Fra garasjeplassen klageren brukte, var det åpent til nabogarasjen på venstre side, mens det på høyre side var stengt i form av en fast vegg. Klageren fortalte at hun opprinnelig skulle disponert denne garasjeplassen, og at årsaken til ombyttingen var at naboen hadde mye kostbart verktøy i sin garasje og dermed hadde behov for en lukket garasje. Klageren hadde ikke hatt noen ytterligere dialog om dette i forbindelse med sitt kjøp av leiligheten, og forholdt seg til informasjon hun hadde fått av eiendomsmegler og tidligere eier. Klageren kunne følgelig heller ikke disponere boden innenfor garasjeplassen, da adkomsten gjennom garasjen var stengt. Til orientering er størrelsen på garasjene, samt bodene, av lik art. De ligger ved siden av hverandre, innerst i parkeringsanlegget. Innkjøring og utgjøring foregå på samme sted.

 

På visningene ble alle interessenter forevist garasjeplassen i henhold til klagerens informasjon. Megleren informerte mulige kjøpere om hvilken garasjeplass som fulgte med leiligheten, og hvorfor disse var byttet om. Klageren var ikke til stede på visningen, men megleren disponerte selgerens nøkler til visning av både garasje og bod. Den fremviste garasjeplassen og boden var også de eneste klageren hadde gitt megleren tilgang til.

 

Etter tre visninger ble det den 16. april inngitt bud på 2 300 000 kroner på fra kjøperen. Budet ble akseptert samme dag.

 

I tiden etter kontraktsignering og overtakelse gjorde klageren megleren oppmerksom på at det hadde oppstått en tvistesak mellom eieren av den andre garasjeplassen og styret i sameiet. Årsaken var at styret ønsket veggen mellom garasjeplassene fjernet, noe den andre seksjonseieren motsa. Klageren var en del av styret, og den andre seksjonseieren ga beskjed om at han ønsket tilbake sin garasjeplass dersom veggen måtte fjernes.

 

Det oppstod da en konflikt, ettersom kjøperen av klagerens leilighet ikke ønsket å ha den andre garasjeplassen. I overtakelsesprotokollen tok kjøperen følgende forbehold:

 

«Etter kontraktsinngåelsen er det avdekket at garasjeplass fremvist på visning ikke er tinglyst på kjøpers seksjon. Kjøper godtar ikke dette og anser dette som en mangel. Jeg forbeholder meg rett til å fremstille ett krav etter overtakelse. Selger bestrider at annet garasjeplass tilhører leiligheten og fastholder at garasjeplass anvist på visning og overtakelse, er som forevist.»

 

Kjøperen reklamerte via sin boligkjøperforsikring og tok ut en forliksklage mot klageren. I den forbindelse la kjøperen frem en prisvurdering der en annen megler vurderte at eiendommen led av en verdiforringelse på 100 000 kroner som følge av feil parkeringsplass. Megleren som hadde foretatt vurderingen presiserte imidlertid at den var ment til bruk i bank, og ikke kunne brukes i forbindelse med arv, skilsmisse eller øvrige tvister. Vedkommende var ikke i kontakt med meglerforetaket for å innhente informasjon i sakens anledning.

 

Klageren endte med å selge leiligheten for 90 000 kroner mindre enn hun kjøpte den for i 2016. Markedet i det området hadde imidlertid en positiv utvikling i perioden 2016-2021. Årsaken til at klageren aksepterte budet på 2 300 000 kroner, var at hun hadde kjøpt ny bolig, og ikke ønsket å sitte med to eiendommer over tid. Det er urimelig å fastslå at leiligheten kun skulle være verdt 2 200 000 kroner. Forliksrådet tok imidlertid dette som rettesnor når de avsa dom. Meglerforetaket fikk ingen mulighet til å være vitne i forliksrådet i selgersaken.

 

Megleren har gjennom hele prosessen hatt en god dialog med klageren, og har ikke hatt tilbøyeligheter til å mistro den informasjonen hun har fremholdt ovenfor både megler og kjøper. Det var først etter forliksrådsbehandlingen at klageren vendte seg mot megleren. Megleren beklager sakens utfall, understreker at leiligheten er solgt med den garasjeplass og bod som klageren opplyste om at tilhørte leiligheten.

 

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk, herunder brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om vederlagsnedsettelse og erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Undersøkelses- og opplysningsplikt

Det er på det rene at selgeren disponerte en annen p-plass enn den som var tinglyst på seksjonen. I en slik situasjon skulle megler opplyst om dette, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd, og sikret notoritet om at dette var opplyst før bindende avtale ble inngått. Selv om eiendommen formelt ble solgt med riktig (tinglyst) p-plass, har megler her ikke overholdt opplysningsplikten.

 

Vederlagsnedsettelse

Vederlaget kan nedsettes eller bortfalle dersom megler har utvist en «ikke ubetydelig pliktforsømmelse». Nemnda finner det dette vilkåret er oppfylt. Vederlaget nedsettes skjønnsmessig med 15 000 kroner.

 

Erstatning

Meglerforetaket er erstatningsansvarlig i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 Megleren har utvist erstatningsbetingende uaktsomhet. Det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse, og det at klageren må betale 100 000 kroner i erstatning til kjøperen, samt rettsgebyret på 1 345 kroner og egenandel advokatutgifter på 11 840 kroner, totalt 113 185 kroner. Forsinkelsesrenter er ikke dekningsmessig, da det ikke foreligger årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og rentekravet.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Østbø & Kaldheim Eiendomsmegling AS (PrivatMegleren Østbø & Kaldheim) har ikke overholdt opplysningsplikten. Meglerforetaket må betale 113  185 – etthundreogtrettentusenetthundreogåttifem – kroner i erstatning til [klageren], og kreditere henne 15 000 – femtentusen – kroner av vederlaget.