RFE-2022-315

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 Fjellmegleren AS avd. Gol

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I mars 2022 kjøpte klageren en aksjeleilighet for fritidsbruk på [hotellet] gjennom innklagede meglerforetak for 270 000 kroner. Leiligheten hadde en prisantydning på 300 000 kroner. Etter at klageren hadde inngitt bud, men før akseptfristens utløp, opplyste megleren om at felleskostnadene ville øke grunnet strømprisene. Det var ikke inntatt noen opplysninger om dette i salgsoppgaven. Klageren mottok heller ingen opplysninger om at hotellet hadde økonomiske utfordringer og et problematisk forhold til leietakeren som var ansvarlig for hotelldriften, [navnet på selskapet]. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Den 3. mars 2022 utarbeidet styret i [hotellet] et sentralt informasjonsskriv til leilighetseierne. Her fremkom det blant annet at innbetalingen av strømkostnader samt felleskostnader ville øke. Det fremkom videre at hotellet hadde økonomiske utfordringer som delvis skyldtes bortfall av inntekter fra [selskapet ansvarlig for hotelldriften]. Opplysningene fra informasjonsskrivet var ikke inntatt i salgsoppgaven.

 

Den 7. mars 2022 klokken 11:31 innga klageren et bud på 270 000 kroner med akseptfrist til klokken 12:00 neste dag. Den 8. mars klokken 10:24 sendte megleren følgende e-post til klageren:

 

«Hei!

Jeg fikk nettopp informasjon om at felleskostnadene for neste kvartal har økt fra kr. 1 842 pr mnd. til kr. 3 000,- per mnd. Dette er pga. økte strømpriser.»

 

Klageren fikk ingen betenkningstid eller mulighet til å undersøke saken på egenhånd. Det var tale om så omfattende nye opplysninger at megleren burde revidert salgsoppgaven og stanset salget umiddelbart.

 

I telefonsamtalen før akseptfristens utløp, nevnte megleren heller ingenting om at bassenget skulle stenges, at vaktmestertjenestene var bortfalt, eller at det var vanskeligheter mellom hotellet og [selskapet ansvarlig for hotelldriften] som hadde vart siden 2020. Klageren fikk ingen opplysninger om at økningen av felleskostnader skyldes flere forhold enn kun strømpriser.

 

Megleren har solgt leiligheten med utdatert og uriktig informasjon. Megleren har videre manipulert informasjonsbrevet som ble videreformidlet til klageren, ettersom økningen i felleskostnader skyltes mer alvorlige forhold enn kun økte strømpriser.

 

Klageren har kjøpt en leilighet med høyere felleskostnader enn hun fikk opplyst før kjøpet. Videre hadde leiligheten flere feil og mangler, herunder var det nødvendig med utskiftninger av dusjbatteri, vannlås, varmekabler og gulv. I tillegg var det ikke opplyst om at det var en felles strømmåler for flere leiligheter. Dette fikk klageren først vite på overtakelsen. Megleren visste imidlertid ikke hvor anlegget befant seg, og selgeren var heller ikke til stede.

 

Klageren ville aldri kjøpt leiligheten dersom hun hadde mottatt styrets informasjonsskriv. Megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Den 7. mars klokken 11:31 innga klageren et bud på 270 000 kroner med frist til 8. mars klokken 12:00. Den 8. mars klokken 09:15 mottok megleren informasjon fra en annen leilighetseier om at felleskostnadene ville øke. Megleren hadde ikke blitt opplyst om dette fra selgeren, og spurte derfor om dette stemte. Selgeren bekreftet forholdet.

 

Klokken 10:25 samme dag sendte megleren en e-post til alle interessentene, herunder klageren, med informasjon om de økte fellesutgiftene. Klokken 11:17 mottok meglerforetaket det fullstendige brevet fra den andre leilighetseieren. Brevet ble videresendt til klageren klokken 11:25. Megleren fikk ingen indikasjoner på at klageren ønsket å trekke seg fra budet på bakgrunn av den nye informasjonen.

 

Megleren snakket med klageren om at akseptfristen måtte forlenges da de ikke fikk tak i selgeren innen fristen. Et nytt bud med frist til klokken 13:00 samme dag ble registrert og sendt til klageren for bekreftelse. Klageren svarte imidlertid ikke på SMSen. Megleren fikk derimot tak i selgeren som aksepterte budet før akseptfristen løp ut klokken 12:00.

 

Informasjonsbrevet fra styret ble sendt til alle leilighetseierne den 3. mars. Meglerforetaket mottok imidlertid ikke brevet fra selgeren, og kunne derfor ikke videreformidle innholdet eller rette opp salgsoppgaven før klageren innga sitt bud. Brevet ble kun mottatt av en annen leilighetseier som tenkte at foretaket kunne ha bruk for det. Det er beklagelig at brevet kom like før bud ble inngitt, men klageren har uansett bekreftet at all informasjon ble mottatt.

 

Selgeren skulle varslet meglerforetaket når han mottok brevet fra styret. Meglerforetaket besitter ikke slik informasjon, med mindre de får den tilsendt.

 

Klageren har fått den nødvendige informasjonen. Det er beklagelig at klageren føler meglerforetaket har utelatt informasjon fra henne, men dette er ikke gjort med overlegg. Det er selgerens plikt å videreformidle den aktuelle informasjonen til meglerforetaket.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Spørsmålet er om klageren (kjøperen) i tide, det vil si før budaksept, fikk informasjon om de økonomiske problemer og utfordringer i komplekset. Nemnda har kommet til at meglerforetaket ikke har sannsynliggjort at klageren fikk informasjon om at hotellet hadde økonomiske problemer og utfordringer før budaksept. Det er megleren som den profesjonelle part som må sørge for notoritet (bevis) om at viktig informasjon er tilflytt klageren i tide. Megleren har derfor ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis medhold.