RFE-2022-316
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Tonje Bellingmo Onsøien. Codex Advokat Oslo AS
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Fornebu
Saken gjelder: Landbrukseiendom. Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 1. november 2019 kjøpte klageren en landbrukseiendom formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen bestod av fire matrikkelenheter med likt gårdsnummer og ulike bruksnumre. Under budrunden, som varte fra 24. oktober til 1. november 2019, opplyste megleren at den ene tomten med låve/stall kunne selges separat. Da klageren ønsket å selge tomten etter kjøpet, viste det seg at dette likevel ikke var mulig. I ettertid ble klageren også kjent med at pantedokumentene ikke var slettet for deler av eiendommen. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, herunder brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved håndteringen av salget, og om det er grunnlag for erstatning tilsvarende verditapet som følge av at fradeling ikke var mulig.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Uriktig opplysning om fradelings- og salgsmulighet av tomt
Etter klageren fikk tips om eiendommen da den ble annonsert høsten 2019, opplyste megleren at den bestod av flere matrikkelenheter som kunne selges separat. Ifølge annonsen hadde eiendommen også flere bygg, herunder enebolig, anneks og låve/stall. Når det kommer til eneboligen, fremgikk det av tilstandsrapporten under «Konklusjon tilstand» at den ble:
«fullstendig om- og påbygget/modernisering i 1988/89».
Siden klageren forventet at boligens standard var nærmere 30 år gammel, forventet hun også at det ville påløpe utbedringskostnader. Klageren syntes imidlertid at prisantydningen var høy i forhold til forventningene, og hun uttrykte derfor usikkerhet overfor megleren. Som svar, har megleren gjentatte ganger minnet klageren på at hun kan selge matrikkelenheten med låve/stall for nærmere 5 000 000 kroner. Det vises til meglerens SMS av 30. oktober 2019, hvor formuleringen «husk at» beviser at partene har snakket om matrikkelenheten før budrunden. Megleren tilbød seg også å påta seg oppdraget med å selge tomten.
På bakgrunn av forutsetningen om at klageren kunne selge den ene tomten, endte hun til slutt med å kjøpe eiendommen for 10 000 000 kroner. Kjøpekontrakten ble signert 7. november 2019, og overtakelsen var 10. januar 2020.
Kort tid etter overtakelsen oppdaget klageren flere alvorlige avvik ved eiendommen, og hun reklamerte til selgeren. Som følge av avvikene og påfølgende nødvendige arbeider, ble det viktig for klageren å frigjøre penger gjennom salg av tomten med låve/stall. Høsten 2020 bestemte hun seg dermed for å starte salgsprosessen. Etter klageren tok kontakt med kommunen, ble hun imidlertid oppmerksom på at det ikke var mulig å selge tomten på grunn av jordlovens reguleringer.
Megleren har med det gitt uriktige opplysninger om salgsmuligheten av eiendommens tomt med låve/stall. Hun hadde hverken kompetanse eller kjennskap til fradeling- og salg av landbrukseiendommer, og det er ubestridt at megleren har opptrådt uaktsomt ved å uttale seg om dette. Megleren har innrømmet feilen flere ganger, herunder i klagerens reklamasjonsprosess overfor selgerens boligselgerforsikring.
Klageren har for det første innhentet en verdivurdering av tomten fra en ekstern megler. Det fremgår av denne at tomtens verdi med og uten mulighet for salg vil være 5 000 000 kroner. Dette samsvarer med hva megleren opplyste klageren om før salget. For det andre har klageren innhentet en verdivurdering av hele eiendommen uten fradelingsmuligheter. Vurderingen er basert på foreliggende opplysninger, og det fremgår at eiendommens reelle verdi ikke er mer enn mellom 8 000 000 og 9 000 000 kroner. I beregningen av hvilket verdiminus som de mangelfulle opplysningene utgjør, må dette legges til grunn.
Meglerforetaket har i e-postkorrespondanse med klageren gitt uttrykk for at megleren har overholdt sin undersøkelsesplikt. Ifølge selgeren har det imidlertid hverken hos ham eller kommunen vært tvil om at tomten ikke kunne fradeles. Selgeren har i tillegg gitt uttrykk for at manglende fradelingsmulighet skulle vært tatt opp på visning. Dette tilsier at selgeren, som ikke deltok på visning, var av den oppfatning at megleren faktisk videreformidlet disse opplysningene. Megleren kan derfor ikke hevde å ha vært aktsom uvitende om manglende fradelingsmuligheter.
Reklamasjonssaken mot selgers boligselgerforsikring ble brakt inn for Finansklagenemnda, men innstilt på grunn av prosessuelle forhold. I boligselgerforsikringens tilsvar, fremgår det imidlertid at selgeren var klar over den manglende fradelings- og salgsmuligheten. Videre følger det at megleren har gitt uttrykk for at hun aldri opplyste om at tomten med låve/stall kunne selges separat. Dette stemmer ikke med meglerforetakets tilsvar i foreliggende sak, hvor de uttrykker at megleren trodde tomten kunne selges separat siden kommunen hadde godkjent fradeling. Dette fremgår også av meglerforetakets e-post av 9. mars 2023. Megleren har i de to sakene avgitt ulike forklaringer. Ut fra meglerens uttalelser overfor Finansklagenemnda, tolker klageren det dit hen at megleren var usikker på eiendommens fradelingsmulighet. Dette må forstås slik at megleren var usikker på om tomten med låve/stall kunne selges separat etter delingsforbudet i jordlova § 12. Likevel har megleren i foreliggende sak uttrykt at hun var sikker på at tomten kunne selges separat.
I e-posten av 9. mars 2022 gir også meglerforetaket uttrykk for at megleren visste at eiendommen var en landbrukseiendom som måtte omreguleres til bolig dersom den skulle utvikles videre. Dersom megleren videreformidlet disse opplysningene, er det merkverdig at hun samtidig opplyser om muligheten for salg av tomten med låve/stall. Dette viser igjen at meglerforetaket legger til grunn informasjon som ikke samsvarer med de faktiske bevis som foreligger i saken. Megleren har dermed opptrådt grovt uaktsomt ved å lokke klageren med uriktige opplysninger om fradelingsmuligheter.
Megleren burde uansett vært kjent med at delingsforbudet etter jordlova § 12 gjelder selv om eiendommen består av flere matrikkelenheter. Ifølge fradelingsvedtaket var det ikke gitt dispensasjon fra forbudet. Enhver som er kjent med landbrukseiendom må forutsettes å vite at jordlova § 12 hindrer deling og salg av eiendommen, uavhengig av om den allerede består av flere bruksnumre. I lys av dette, har megleren ikke foretatt de undersøkelser knyttet til jordlova § 12 som det må kunne forventes at en megler gjør ved salg av landbrukseiendom. Hun skulle tatt kontakt med kommunen og undersøkt om det var gitt delingstillatelse etter jordlova. Dette gjør seg særlig gjeldende når megleren på uriktig grunnlag har gitt klageren en forventning om at tomten kunne selges separat.
Klageren påpeker at også hennes far hadde vært i kontakt med megleren forut for budrunden. Megleren bekreftet da at tomten kunne selges separat. Under samtalene hadde megleren i tillegg gitt uttrykk for at man kunne oppnå salgspris på mellom 4 000 000 og 5 000 000 kroner. Meglerforetakets anførsel om at fradelings- og salgsmuligheten ikke var en synbar forutsetning for klagerens kjøp, stemmer derfor ikke.
Megleren har på bakgrunn av dette opptrådt grovt uaktsomt ved å garantere klageren fradeling og salg av tomt til 5 000 000 kroner.
Manglende sletting av pant
I forbindelse med lånopptak, ble klageren også oppmerksom på at megleren ikke hadde sørget for å slette pantet som tre av eiendommens fire matrikkelenheter var beheftet med. I november 2022, omkring 3 år etter megleren foretok oppgjøret, var fortsatt ikke pantet slettet. Matrikkelenhetene var fortsatt beheftet med to pantedokumenter på henholdsvis 18 000 000 og 2 500 000 kroner. Begge pantedokumentene var fra selgerens eiertid. Som følge av dette fikk ikke klageren tatt opp mer lån. Etter å ha vært i dialog med banken, fikk klageren selv ordnet med pantefrafall.
Ansvarsgrunnlag
Vurderingen av om megleren har handlet i strid med god meglerskikk og videre erstatningsbetingende uaktsomt, baserer seg på hvorvidt megleren burde undersøkt forholdet nærmere. Meglerens undersøkelsesplikt vil kunne utvides der det foreligger momenter som er særlige viktige for en kjøper. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 6-3 annet ledd hvor det fremgår at megleren skal opplyse om forhold av betydning for handelen. I dette tilfellet er det åpenbart at megleren var kjent med at fradeling og salg av tomten med låve/stall var en forutsetning for klagerens kjøp. Klageren henviser i den forbindelse til Rt. 1995 s. 1350 og RG 1999 s. 451.
Megleren har selv innrømmet at det var uaktsomt av henne å ikke undersøke forholdet nærmere samt garantere at tomten kunne selges separat. Dersom en megler skal påta seg oppdrag om salg av landbrukseiendom som er regulert etter særbestemmelser, kreves det inngående kunnskap hos vedkommende. Hvis ikke megleren er godt kjent med regelverket, må vedkommende i alle tilfeller gi uttrykk for usikkerheten eller undersøke nærmere. I dette tilfellet var megleren klar på at tomten kunne selges, og hun var ikke klar over delingsforbudet etter jordlova § 12.
Meglerens aktsomhetsplikt ble ytterligere skjerpet når klageren ikke hadde særlig kunnskap om landbrukseiendommer. I tillegg gav klageren uttrykk for at salg av tomten var avgjørende for kjøpet. Når megleren markedsførte eiendommen med en positiv opplysning, måtte hun også forsikret seg om at opplysningen var riktig.
Når megleren ikke slettet pantet på eiendommen, tilsier dette at hun ikke hadde kontroll på oppgjøret. Hun har dermed handlet uaktsom. Megleren burde vite at selv om man sletter pant på en matrikkelenhet, blir ikke pantet slettet på øvrige matrikkelenheter. Dette underbygger at megleren ikke har hatt tilstrekkelig kunnskap om salg av landbrukseiendommer. Hun har klanderverdig villedet klageren til å tro at tomten med låve/stall kunne selges separat.
Økonomisk tap
Klageren krever erstatning for det økonomiske tapet som de uriktige opplysningene har medført. Ved kjøpet hadde klageren berettigede forventinger om å kunne selge tomten med låve/stall for 5.000.000 kroner. Når det viser seg at salg ikke er mulig likevel, vil klageren primært lide et tap på nettopp 5 000 000 kroner. Den innhentede verdivurderingen av 26. januar 2022, viser at eiendommens reelle verdi uten fradelingsmulighet er mellom 8 000 000 og 9 000 000 kroner. Klageren betalte derimot 10 000 000 kroner for eiendommen, og krever derfor differansen erstattet.
Årsakssammenheng
Det foreligger årsakssammenheng mellom tapet og meglerens erstatningsbetingende opptreden. Det var en forutsetning for klagerens kjøp at meglerens opplysninger om eiendommens fradelings- og salgsmulighet stemte. Årsaken til at eiendommen ble solgt med uriktig opplysninger om dette, var nettopp at megleren ikke foretok de undersøkelsene hun var forpliktet til. Dermed endte klageren med å kjøpe en eiendom som er mindre verdt enn det hun hadde berettigede forventninger om.
Innklagede har i hovedsak anført:
Opplysning om fradelings- og salgsmulighet av tomt
Før eiendommen skulle annonseres, ønsket selgeren at megleren skulle undersøke interessen blant ulike eiendomsutviklere. Siden eiendommen er underlagt LNF-regulering, og det var stor usikkerhet knyttet til fradeling og bygging på eiendommen, var ingen utviklere interessert. Klageren ble opplyst om dette, og hun tok videre kontakt med kommunen samt takstmann for å få ytterligere informasjon om eiendommen.
Megleren innhentet og videreformidlet informasjon om eiendommen på sedvanlig vis. Informasjonen fra kommunen viste at en av eiendommens matrikkelenheter allerede var fradelt fra eiendommen. Dette samsvarte med informasjonen megleren fikk fra selgeren. Under sin eiertid hadde selgeren nemlig fått godkjent fradeling med intensjon om å selge tomten separat. Kommunens godkjenning av 24. juni 2013 var ikke til å misforstå, og det fremkommer tydelig at det er gitt dispensasjon til fradeling.
Forut for salget forhørte selgeren seg med megleren om hvorvidt eiendommen burde selges som en eller to oppdelte enheter. Basert på en faglig vurdering, anbefalte megleren å selge eiendommen samlet. Siden dette også ville gi størst utbytte, valgte selgeren denne løsningen.
Selgeren informerte aldri megleren om at tomten ikke kunne selges. Hva selgeren har uttalt i forbindelse med saken for Finansklagenemnda, må han selv stå for. Det avgjørende i denne saken er hvilken informasjon selgeren gav megleren i forbindelse med salget. Visningene ble avholdt av megleren alene, og salg av tomten var aldri et tema. Megleren ble hverken informert om at tomten ikke kunne selges eller instruert om å videreformidle denne informasjonen på visning.
Klageren har vist stor interesse for eiendommen fra start, og i dialogen med megleren gav hun uttrykk for at forutsetningen for kjøpet var å benytte eiendommen selv. Megleren ble aldri opplyst om at det var en forutsetning for klagerens kjøp at den fradelte tomten kunne selges. Foruten klagerens utsagn om at den fradelte tomten muligens ville være en ideell bolig for hennes datter etter hvert, hadde klageren planer om å beholde hele eiendommen selv.
På grunn av usikkerhetsmomenter knyttet til eiendommen samt oppgraderingsbehov, var ikke klageren villig til å kjøpe eiendommen for prisantydning på 12 950 000 kroner. Den 24. oktober 2019 valgte hun derfor å inngi bud på 10 000 000 kroner. Budet ble ikke akseptert, og 28 oktober 2019 inngav hun igjen et bud på 10 000 000 kroner. Heller ikke dette budet ble akseptert, men selgeren fremsatte deretter et motbud på 11 500 000 kroner. Klageren aksepterte ikke motbudet, og 1. november 2019 endte det med at selgeren aksepterte klagerens tredje bud på 10 000 000 kroner.
Fradeling og salg av tomten var ikke et tema forut for budrunden slik som klageren anfører. Budrunden foregikk fra 24. oktober til 1. november 2019, og da klageren inngav sitt første bud på 10 000 000 kroner, hadde ikke megleren opplyst om at tomten kunne selges. Det var først i en SMS av 30. oktober 2019 at megleren poengterte dette.
I forbindelse med oppgjøret, henvendte megleren seg til banken og ba om at pantedokumenter på eiendommen ble slettet. Dette er det banken som skal sørge for, ikke meglerforetaket.
Etter overtakelsen, reagerte klageren på eiendommens bygningsmessige forhold, og hun reklamerte til selgers eierskifteforsikring. Klageren hadde gjennom salgsmaterialet blitt kjent med risikoen og usikkerheten rundt eiendommens faktiske tilstand, og det var overrakende at hun mente det forelå klagegrunnlag. Likevel anbefalte megleren å heller rette reklamasjonen til selgers boligselgerforsikring. I forbindelse med saken mot selgers boligselgerforsikring, opplyste megleren at klageren ble tydelig informert om at boligen var å anse som et totalt oppussingsobjekt.
Meglerens uttalelser i boligselgerforsikringens tilsvar til Finansklagenemnda, gjaldt uttalelser om at eiendommen tilhører et LNF-område. Kommunen hadde godkjent fradeling for tomten med låve/stall, men ettersom eiendommen befinner seg i et LNF-område, var det imidlertid usikkerhet knyttet til ytterligere fradeling og byggetiltak for øvrige deler av eiendommen. Hva megleren har uttalt om tomten og eiendommen for øvrig, er to ulike forhold som må holdes adskilt.
Klageren påstår at megleren har avgitt ulike forklaringer for Finansklagenemnda og Reklamasjonsnemnda. Dette er grove og ukorrekte påstander. Meglerforetaket oppfatter det slik at klageren forsøker å vri meglerens uttalelser om eiendommen til å omfatte den allerede fradelte tomten. Siden dette er to separate forhold, har megleren selvsagt gitt ulike opplysninger om dem. Megleren har informert om at det er usikkerhet rundt eiendommens grunnforhold, regulering og mulighet for ytterligere fradeling. Når det kommer til den allerede fradelte tomten, har megleren i SMS av 30. oktober 2019 uttrykt at den kan selges.
Etter å ha fått avslag på kravet mot selgers boligselgerforsikring, ønsket klageren å selge tomten med låve/stall. Megleren ble svært overrasket over dette, da det ikke samsvarte med klagerens formål med kjøpet samt at det ville forringe eiendommen.
Megleren oppfattet klageren slik at hun ville selge tomten for å frigjøre kapital til en oppgradering av eiendommen som var bli dyrere enn forventet. Etter at klageren ble oppmerksom på at tomten ikke kunne selges, var hun sterkt misfornøyd med megleren. For å ivareta klagerens interesser, gav megleren veiledning til klageren om å rette reklamasjonen til meglerforetaket. Megleren har imidlertid hverken erkjent inkompetanse knyttet til salg av næringseiendom eller uaktsom opptreden i forbindelse med salget. Hun har heller aldri innrømmet at det var uaktsomt å ikke foreta nærmere undersøkelser om tomten. Klagerens påstander er dermed uriktige.
I tillegg påpeker klageren at hennes far tok kontakt med megleren forut for kjøpet. Siden han var svært opptatt av mulighetene for å skille ut flere tomter, presiserte megleren at eiendommen var en landbrukseiendom som måtte omreguleres til bolig dersom den skulle utvikles videre. Salg av den allerede fradelte tomten var altså ikke et tema forut for kjøp av eiendommen.
Sletting av pant
Klagerens påstand om at megleren ikke hadde kontroll på oppgjøret, stemmer ikke. Megleren ba banken om å slette pantedokumenter på samtlige matrikkelenheter. Når banken begår en feil, kan ikke megleren lastes for dette. Forholdet har uansett ikke relevans for saken. Banken har rettet opp feilen, og man kan ikke se at dette har påført klageren noe økonomisk tap.
Ansvarsgrunnlag
Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å innhente nødvendig informasjon. Hun har også videreformidlet informasjonen til klageren.
Megleren er ikke forpliktet til å foreta ytterligere undersøkelser, med mindre åpenbare misforhold utløser en særskilt undersøkelsesplikt. Spørsmålet i saken er dermed om det ved salget forelå åpenbare mislighold som foranlediget særskilte undersøkelser fra meglers side.
Megleren har på sedvanlig vis innhentet informasjon fra både kommunen og selger. Selgeren opplyste megleren om at han hadde søkt fradeling med formål om salg. Kommunen hadde godkjent søknaden, og dermed innvilget fradeling av tomten med låve/stall. Dersom kommunen feilaktig har godkjent fradeling, kan ikke megleren lastes for dette. Selgeren opplyste uansett ikke megleren om at tomten ikke kunne selges eller at fradelingen var feil. Tvert imot ønsket selgeren en vurdering av hvorvidt eiendommen burde selges som en eller to enheter. Før eiendommen ble annonsert, ønsket han i tillegg at megleren skulle undersøke om det forelå interesse blant eiendomsutviklere.
Megleren hadde all grunn til å stole på opplysningene fra kommunen, herunder godkjenningen om fradeling. Det forelå ingen omstendigheter som tilsa at megleren burde stille tvil til denne, eller på noe måte undersøke nærmere om hvorvidt kommunen kunne ha begått en feil.
Megleren var og er kjent med de særlige restriksjoner som påhviler landbrukseiendommer. Dette var også klageren gjort kjent med gjennom opplysningen om at ingen eiendomsutviklere ønsket å kjøpe eiendommen på grunn av strenge restriksjoner. Når kommunen hadde godkjent fradeling på tross av eiendommens regulering, var det absolutt grunn til å tro at kommunen visste hva de gjorde.
Det var altså ingen omstendigheter ved opplysningene fra kommunen eller selgeren som foranlediget ytterligere undersøkelser fra megleren. Heller ikke klagerens formål med kjøpet foranlediget slike undersøkelser. Klagerens formål ved kjøpet var å eie hele eiendommen selv. Det var først etter kjøpet og avslaget på kravet mot selgers boligselgerforsikring, at klageren ytret ønske om å selge tomten med låve/stall. Megleren stiller seg derfor uforstående til klagerens påstand om at salg av tomten var en forutsetning for kjøp. Klageren valgte å fortsette selgerens pågående utleieforhold av tomten. Dette indikerer at salg av tomten ikke var en forutsetning for kjøp. Det samme gjør klagerens uttalelse om at hennes datter muligens kunne bo der. Om klagerens forutsetning for kjøp var å selge tomten, ble det i så fall aldri formidlet til megler. Følgelig er heller ikke dette en omstendighet som foranlediget ytterligere undersøkelser fra meglers side.
På bakgrunn av dette, kan ikke meglerforetaket se at megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven. Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt, og det foreligger ikke ansvarsgrunnlag.
Økonomisk tap
Meglerforetaket kan ikke se at klageren har søkt kommunen om deling etter jordloven § 12. Til tross for jordbrukssjefens uttalelse om at han ikke ser hensyn som taler for slik deling, vil dette bero på en skjønnsmessig vurdering som foreløpig ikke er foretatt. Ettersom klageren ikke har søkt deling, foreligger det en usikkerhet om slik tillatelse ville bli gitt.
Årsakssammenheng
Uansett foreligger det ikke årsakssammenheng mellom klagerens påståtte tap og meglerens påståtte feil. Da klageren inngav sitt første bud, hadde megleren hverken informert skriftlig eller muntlig om at tomten kunne selges. Klageren var likevel villig til å kjøpe eiendommen for 10 000 000 kroner. Ettersom klageren var villig til å kjøpe eiendommen uten meglerens opplysning om salgsmulighet, kan ikke meglerforetaket se at det foreligger årsakssammenheng mellom det påståtte tapet og meglerens påståtte feil.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Fradelings- og salgsmulighet av tomt
Klageren har gjort gjeldende at megleren før bindende avtale ble inngått, ga uriktig opplysning om muligheten for fradeling og salgsmulighet av del av eiendommen, noe meglerforetaket har bestridt.
Nemnda bemerker at eiendommen er på vel 18 dekar/mål (18 470 kvm.) og består av flere bygninger. Eiendommen består av fire bruksnumre (2, 190, 191 og 192) og er uregulert. Den ligger i et område avsatt til landbruk, natur og friluftsområde (LNF) i kommuneplanens arealdel.
Jordloven § 12 forutsetter at deling av eiendom som er eller kan nyttes til jord- eller skogbruk, krever offentlig godkjenning. Det følger av § 12 sjette ledd at det kan være nødvendig med delingssamtykke selv om eiendommen, som i dette tilfellet, består av flere matrikkelnumre. Uttrykket «deling» omfatter både situasjonen hvor det kun skjer en delingsforretning, og situasjonen hvor det det skjer en rettsoverføring, for eksempel salg. Kontrollen rundt delingsbestemmelsen bygger på at kommunen og statsforvalteren skal føre tilsyn med bestemmelsene i blant annet jordloven § 12 blir overholdt. I tillegg er det fastsatt i tinglysingsloven § 12 a tredje ledd at et dokument som går ut på å stifte eller overdra noen rett som omfattes av jordloven § 12, ikke kan tinglyses uten at det foreligger samtykke fra kommunen. Dette viser at jordloven § 12 må antas å ha stor betydning for utviklingen av eiendoms- og bruksstrukturen i landbruket.
En megler som selger en eiendom i et LNF-område som vår sak gjelder, må kjenne til jordloven § 12 og de begrensninger denne bestemmelsen kan legge på deling av eiendommen, inklusive salg av deler av den. Meglerforetaket har vist til at megler innhentet og videreformidlet informasjon om eiendommen på sedvanlig vis. Det er i den forbindelse vist til at det i kommunens godkjenning av 24. juni 2013 tydelig fremkommer at det er gitt dispensasjon til fradeling. Nemnda forstår meglerforetaket slik at dette innebar at megleren kunne legge til grunn at deling ikke var noe problem.
Nemnda bemerker at meglerforetaket/megler her synes å ha misforstått hva godkjenningen innebærer. For det første gjaldt denne godkjennelsen kun bnr. 2. For det andre dreide det seg om en deling av tomten som det fra før stod to boliger på. Det var således grunnlag for å gjøre unntak fra delingsforbudet i LNF-området. Men dette har ingen eller i beste fall begrenset betydning for hvilke muligheter klageren vil ha for å få godkjennelse for salg av bnr. 190 med påstående låve/stall. Kommunen har også i ettertid opplyst at muligheten for dette er liten.
Det sentrale spørsmålet er følgelig om megleren overfor klageren før bindende avtale ble inngått (bud/budaksept) skriftlig eller på annen måte hadde gitt uttrykk for at matrikkelenheter kunne selges separat. Klageren anfører at dette ga megleren uttrykk for i en tidlig fase i salgsprosessen, noe meglerforetaket har bestridt og anført at salget av den allerede fradelte tomten ikke var et tema før kjøpet av eiendommen.
Nemnda bemerker at meglerforetaket har erkjent at megleren i SMS 30. oktober 2021 – det vi si før budaksept – opplyste at klageren kunne selge låven/stallen. Det må derfor legges til grunn at megleren feilaktig var av den meningen, noe som understøtter også klagerens forklaring. Til dette kommer at megleren må ha misforstått betydningen av kommunens delingstillatelse av 24. juni 2013.
Konklusjonen blir at megleren ga uriktige opplysninger om delingsmulighetene, og har i denne forbindelse opptrådt uaktsomt (culpa).
Sletting av pant
Det må legges til grunn at panteheftelsene på tre av de fire bruksnumrene ikke ble slettet i forbindelse med oppgjøret, og at dette skjedde lenge etterpå. Meglerforetaket har vist til at megleren ba banken om å slette heftelsene på samtlige bruksnumre, men at dette ikke skjedde på grunn av en feil i banken. Slik saken er opplyst, har ikke nemnda noe grunnlag for å se bort fra dette, og klagen på dette punkt kan ikke føre frem. Feilen er imidlertid i ettertid rettet opp, og nemnda kan ikke se at det har fått noen økonomiske konsekvenser for klageren. Klagerens anførsel om at megleren ikke hadde kontroll på oppgjøret, er ikke dokumentert.
Erstatningskravet
Arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1 pålegger meglerforetaket et objektivt ansvar for skader voldt uaktsomt av meglerforetakets meglere. Ut fra det nemnda har kommet til over, er grunnvilkåret om at megler må ha vært uaktsom, oppfylt. I tillegg må klageren ha lidt et økonomisk tap, og det må være årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Klageren har også en tapsbegrensningsplikt.
Nemnda forstår det slik at klageren ikke har søkt kommunen om deling etter jordloven § 12, og det er derfor usikkert om tillatelse til dette i dag vil bli gitt. Det er derfor en usikkerhet knyttet til om klageren har lidt et økonomisk tap. Det kan i den forbindelse ikke være avgjørende at jordbrukssjefen har gitt uttrykk for at han ikke ser grunnlag for å godkjenne fradeling.
Når det forøvrig gjelder økonomisk tap, bemerker nemnda at det uansett ikke kan baseres på kun én innhentet verdivurdering sammenholdt med den pris klageren betalte for eiendommen. Her kan også klagerens tapsbegrensningsplikt være relevant.
Konklusjonen blir at nemnda ikke har grunnlag for å utmåle en eventuell erstatning.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til DNB Eiendom AS avd. Fornebu har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten og vært uaktsom (culpøs) vedrørende muligheten til å selge del av tomten. Forøvrig fører klagen ikke frem.