RFE 2022-318

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15.mai 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/Advokat Botolf Botolfsen. Langseth Advokatfirma DA

Innklaget:                      Frogner Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Boliger AS)  v/advokat Ingrid Elisabeth Johnsen. Claims Link AS

 

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten – Lovlighetsmangel

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren kjøpte aksjeleilighet formidlet gjennom innklagede foretak i 2014. I 2022 ble det oppdaget at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet etter plan- og bygningsloven. Meglerforetaket som solgte leiligheten til klageren, oppdaget ikke forholdet. Det ble heller ikke tatt noen forbehold eller gitt noen oppfordring til nærmere undersøkelser i salgsdokumentene. Spørsmålet i saken er hvorvidt megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt, og om dette berettiger klageren til erstatning. Klageren krever 2 000 000 kroner i erstatning.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren kjøpte i 2014 aksje nr. 8 i boligaksjeselskap med tilknyttet bruksrett til leilighet nr. 401 for 900 000 kroner.

 

Eiendomsmeglerforetaket som solgte eiendommen den gang er nå fusjonert inn i innklagede meglerforetak.  I kjøpekontrakten og salgsoppgaven er objektet omtalt som «leilighet». Videre fremkommer det at leiligheten ligger i 4. etasje og inneholder entre, rom med åpen kjøkkenløsning og sovehems, dusjbad/wc.

 

I forbindelse med salg av et annet objekt i bygården ble det våren 2022 oppdaget at klagerens «leilighet» og to andre objekter i boligaksjeselskapet ikke var lovlig innredet ettersom de tre rommene kun er godkjent som «etagetjener» og ikke bolig.

 

Det var eiendomsmegler hos innklagede som på eget initiativ iverksatte undersøkelser ettersom han ved befaring av objektet fikk klare mistanker om at boligen ikke var godkjent. Dette viser at det for en profesjonell megler burde fremstå åpenbart at dette ikke var en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven. På de godkjente tegningene fremkommer de tre aktuelle objektene som tomt kott/lagerrom på ca. 12 m2, uten vann eller avløp.

 

Enkle undersøkelser ville avdekket av klagerens leilighet i 2014 var en «etagetjener» og ikke en selvstendig godkjent boenhet. Det er åpenbart at det i ettertid er lagt inn et bad og minikjøkken. Ved disse etterarbeider har man brutt et brannskille ved å kople seg på vann og avløp. Plan- og bygningsetaten har fastslått at rommene er ulovlig tatt i bruk som leiligheter/boenheter, og at det vil bli ulovlighetsoppfølging av forholdene.

 

Klageren mottok ingen opplysninger, verken i salgsoppgaven eller fra megleren som ga grunnlag for å mistenke at leiligheten ikke var godkjent som boenhet. Tvert imot fremkommer det at objektet er en leilighet med entre, rom med åpen kjøkkenløsning og sovehems, dusjbad/wc. Når en leilighet selges gjennom eiendomsmegler, må en forbruker kunne stole på at megleren har foretatt de nødvendige avklaringer og som et minimum at et objekt som selges som leilighet er en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven. Leilighetens amatørmessige utførelse burde være nok til at megleren fattet mistanke om at arbeidene ikke var godkjent, og ved å undersøke tegningene, ville han langt på vei fått dette bekreftet.

 

Eiendommens verdi ble av et annet meglerforetak verdivurdert til 2 000 000 kroner 3. mai 2021, forutsatt at objektet var godkjent.

 

Ved salget til klageren i 2014 fremsto ikke leiligheten som en bolig. Det burde vært åpenbart for en erfaren megler at det var foretatt amatørmessige arbeider, og at «kottet» på 12 m2 ikke hadde godkjent bad og kjøkken. Dette burde i det minste gitt megler signal om at det var behov for nærmere undersøkelser. Megler kan ikke unnskyldes med at eiendommen var solgt tidligere.

 

I august 2020 rettet Plan- og bygningsetaten opplysningene om bygningen på eiendommen, som følge av at registrerte opplysninger i matrikkelen ikke stemte overens med areal og antall boliger som ble lagt til grunn av andre etater. Blant annet ble de tre enhetene «Etage-tjener», herunder klagerens enhet, registrert som «Bolig». Det var opplysningene fra meglerforetaket i februar 2022 som førte til at Plan- og bygningsetaten endret oppfatning og konkluderte med at rommene/enhetene med påtegningen «etagetjener» ikke var godkjente boenheter etter plan- og bygningsloven.  At en megler hos meglerforetaket oppfyller sin plikt som megler åtte år etter at en annen megler ikke oppfylte sin plikt, kan ikke gå utover klager.

 

Med tanke på hvordan leiligheten var utført, størrelsen på den og tilstanden burde eiendomsmegleren som et minimum innhente tegningene. På de godkjente tegningene fremkommer «leiligheten» som et tomt kott/lagerrom på ca. 12 kvm, uten vann og avløp. Tegningene ville klart gitt eiendomsmegler en undersøkelsesplikt med hensyn til hva som var lovlig bruk.

 

En eiendomsmegler kan ikke gjemme seg bak at aksjeselskapet har krevd inn felleskostnader, eller at «leiligheten» har blitt omsatt før. Eiendomsmegleren har en selvstendig undersøkelsesplikt. Dette kravet var like strengt i 2014 som det er i dag. Det vises for øvrig til LF-2022-32961.

 

Feilen ble oppdaget våren 2022, og kravet er ikke foreldet, jf. foreldelsesloven §10.

 

Det rettslige grunnlaget er skadeerstatningsloven § 2-1.

 

Ansvarsgrunnlag

Eiendomsmegler er pålagt å påse at det er samsvar mellom det som fremvises og selges, og det som er godkjent hos Plan og Bygningsetaten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.   Ved avgjørelsen av om det foreligger uaktsomhet, vil et sentralt moment være om megleren har opptrådt i samsvar med god meglerskikk jf. eiendomsmeglingslovens § 6-3 første ledd, jf. HR-2021-1234-A.

 

Det følger av forarbeidene NOU 1987:14 side 75 at:

 

«Meglerens undersøkelsesplikt utvides dersom han på bakgrunn av sin generelle erfaring eller observasjoner i det enkelte tilfelle bør ha mistanke om at de opplysningene som er kommet frem, er feilaktige, misvisende eller ufullstendige. (…) Kjøperen bør kunne stole på at megleren reagerer når han som erfaren eiendomsformidler har mistanke om at det ikke gis de nødvendige opplysninger om eiendommen»

 

Megler foretok ikke nødvendige undersøkelser ved salget i 2014, og det foreligger derfor brudd på eiendomsmeglingsloven § 6-7 og «god meglerskikk», jf. §6-3.

 

Årsakssammenheng

Dersom megleren hadde overholdt sin undersøkelsesplikt, ville det blitt avdekket at objektet ikke var en godkjent boenhet etter plan- og bygningsloven. Det er åpenbart at klageren da ikke ville kjøpt objektet.

 

Økonomisk tap

Klageren er eier av et objekt som det ikke er tillatt å selge som bolig. Estimert verdi på eiendommen dersom den hadde vært godkjent som boenhet er, NOK 2 000 000, som dermed utgjør klagerens tap.

 

Eiendomsmegleren har opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt i strid med profesjonsansvaret. På denne bakgrunn krever klageren erstattet sitt tap med 2 000 000 kroner, mot å overføre eierrettighetene til aksje nr. 8 i boligaksjeselskapet med tilknyttet bruksrett til leilighet nr. 401 til innklagede meglerforetak.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Leiligheten har vært omsatt som leilighet flere ganger tidligere. Det er ikke riktig at det er selgeren som har etablert leiligheten, som ble solgt til klageren i 2014.

 

Aksjelaget har godkjent boligen som en leilighet og krevd inn fellesutgifter i alle år den har eksistert. Megleren innhentet informasjon fra kommunen. Det var ingen informasjon i meglerpakken som meglerforetaket mottok som tilsa at leiligheten ikke var godkjent til boligformål.

 

Det eksisterer minst to andre lignende leiligheter som også har vært omsatt en rekke ganger. Boligaksjeselskapet har vært av den oppfatning at dette var godkjente boenheter inntil det nylig ved en tilfeldighet ble oppdaget at det ikke var tilfelle. Også kommunen har vært av denne oppfatningen. De har i brev uttalt at;

 

«På plantegningene står det: «Etasje-tjener» på disse rommene. Vi forstår det slik at dette skal ha vært en type hybel for en person som har vært etasjeansvarlig, og har bistått andre beboere. Dermed har nok disse vært boliger hele tiden. Vi vil derfor registrere bruksenhetene som «bolig»».

 

Hadde megleren innhentet byggetegninger ved salget i 2014, hadde dette neppe endret hva eiendomsmegleren hadde opplyst ved salget. Eiendomsmegleren hadde ikke mottatt noen informasjon som skulle tilsi at leiligheten ikke var godkjent for beboelse. Tegningene ga ikke grunnlag for videre undersøkelser.

 

Det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere. Det er likevel slik at det er et visst spillerom før adferd som kan kritiseres anses som erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. HR-1995-132-A som er fulgt opp i senere praksis.

 

Eiendomsmegleren plikter ikke å innhente ytterligere opplysninger med mindre han finner grunn til å mistenke at noe er feil, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Forholdet må vurderes ut fra situasjonen på salgstidspunktet tilbake i 2014. Det vises til at boligaksjeselskapet har godkjent leiligheten. De har krevd felleskostnader på lik linje som de øvrige boenhetene. Leiligheten har vært avhendet flere ganger tidligere.  Eiendomsmegleren skal videre kontrollere om det foreligger ferdigattest, ikke om vilkårene for å utstede ferdigattest er til stede i den enkelte sak.

 

Det forelå ingen åpenbare misforhold mellom ferdigattest og brukstillatelse som nødvendiggjorde innhenting av plantegningene. Det kreves ikke at megleren foretar undersøkelser av om bygningene er i overenstemmelse med ferdigattesten eller den midlertidige brukstillatelsen, jf. NOU 2006:1 s 120.

 

Det har siden 2014 og frem til i dag vært økt fokus på å avdekke lovlighetsmangler ved salg av eiendom. Etter endringene i avhendingsloven som trådte i kraft i 2022 har opplysningsplikten til selger og følgelig selgers kontraktsmedhjelpere blitt ytterligere forsterket. Det at eiendomsmegleren nå avdekker lovlighetsmangler før salg er en naturlig konsekvens av lovendringen på dette området.

 

Det er irrelevant hvorvidt megleren som skulle selge leilighet i boligaksjeselskapet i 2022 fikk umiddelbare mistanker om at denne var ulovlig med bakgrunn i leilighetens tilstand og utførelse. Dette var en helt annen leilighet enn den som ble solgt til klageren i 2014. Den lå i en annen etasje og det var flere individuelle forskjeller mellom dem.

 

Boligaksjeselskapet har ansvar for bygningsmassen. Det er derfor ikke tilfeldig at klageren parallelt har tatt ut sak mot styre under henvisning til styrets ansvar. Meglerforetaket fastholder at kravet fra klageren hører hjemme der.

 

LF-2022-32961 får ikke anvendelse på denne saken. Den solgte leiligheten hadde tidligere vært et næringslokale. Det manglet bruksendring, og i byggetegningene var leiligheten omtalt som butikk og kontor. Takstmannen ga også opplysninger om at leiligheten tidligere hadde vært et forretningslokale som ga grunn til å gjøre nærmere undersøkelser. Eiendomsmegler hadde her heller ikke innhentet meglerpakke fra kommunen. I vår sak har eiendomsmegler innhentet all lovpålagt informasjon. Saken har ingen overføringsverdi.

 

Eiendomsmegleren har ikke opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, eller brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingslovens § 6-7. Eiendomsmegleren har ikke opptrådt uaktsomt. Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag. Det er ikke grunnlag for arbeidsgiveransvar. Det er ikke grunnlag for å utmåle erstatning.

 

Klagen kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på opplysnings- og undersøkelsesplikten og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Kort om nemndas kompetanse

Klageren har fremsatt påstand om at hun skal ha 2 millioner kroner i erstatning mot at eierrettighetene til aksje nr. 8 i boligaksjeselskapet med tilknyttet bruksrett til leilighet nr. 401 overføres til meglerforetaket. Nemnda bemerker at nemnda eventuelt kun kan pålegge meglerforetaket å betale erstatning. Nemnda kan ikke under noen omstendighet treffe en avgjørelse om at eierrettighetene skal overføres til meglerforetaket eller andre.

 

Har megleren overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten?

Nemnda legger til grunn at megleren ved salget i 2014 ikke var klar over at leiligheten ikke var godkjent som egen boenhet. Det sentrale spørsmålet er derfor om det forelå forhold som tilsa at megleren skulle foretatt nærmere undersøkelser om boligen var godkjent.

 

Nemnda har kommet til at megler her skulle foretatt nærmere undersøkelser, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Megler har følgelig ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Nemnda viser til hvordan leiligheten så ut sammenholdt med tegningene.

 

Erstatningskravet

Nemnda har kommet til at erstatningskravet ikke fører frem da det ikke er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens økonomiske tap. Hadde megler foretatt nærmere undersøkelser om leiligheten var godkjent, er det ikke sannsynliggjort at kommunen hadde gitt de opplysninger som i ettertid har fremkommet. Det vises til brev av 13. januar 2022 fra kommunen til en annen beboer i gården.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Frogner Eiendomsmegling AS (Sem & Johnsen Boliger AS) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten. Erstatningskravet fører ikke frem på grunn av manglende årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og klagerens økonomiske tap.