RFE-2022-331

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Bygdøy Allé Eiendomsmegling AS (Eie Vinderen) v/advokat Margit Himle. Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Meglers annonsering og prisantydning. God meglerskikk. Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I august 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagernes rekkehus. Boligen ble først lagt ut med prisantydning på 12 800 000 kroner. Som følge av lav interesse ble salgsmaterialet redigert, og prisantydningen satt ned til 11 980 000 kroner. Den 18. oktober 2022 endte klagerne med å akseptere et bud på 11 200 000 kroner. Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved fastsettelsen av prisantydning samt utarbeidelsen av salgsmaterialet. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse. Klagernes erstatningskrav er på 300 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

Før annonsering påpekte klagerne en rekke faktorer som ville påvirke boligmarkedet negativt utover høsten 2022. Megleren viste liten interesse i å forholde seg til dette, og anslo 12 800 000 kroner til å være en realistisk salgspris etter å ha befart boligen.

 

Klagerne mottok utkastet til annonsen ved midnatt dagen før første visning, og de rakk så vidt å se gjennom den. Det var også liten tid mellom annonsen ble publisert og den første visningen ble avholdt. Dette er sterkt klanderverdig av megleren. Etter klagerne hadde fått mer tid til å se nærmere på annonsen, reagerte de særlig på teksten og bildeoppsettet.

 

Prisantydningen på 12 800 000 kroner viste seg å være en feilvurdering fra meglerens side.

 

Som følge av en urealistisk høy prisantydning og mangelfull markedsføring, var det få interessenter som møtte på visning. Dermed mistet klagerne dyrebar tid samtidig som markedet forverret seg.

 

Før siste visningsrunde tok klagerne kontakt med andre lokalkjente meglere for å rådføre seg. Tilbakemeldingene var at en prisantydning på 12 800 000 kroner i slutten av september 2022 var altfor høy. Tatt i betraktning at også annonsen var dårlig, måtte disse to forholdene være årsaken til at det ikke kom inn bud. Klagerne hadde fått solgt boligen for minst 11 500 000 kroner dersom prisantydningen var satt til 11 900 000 kroner i første omgang.

 

Klagerne fikk også vite at enderekkehuset i deres boligrekke var blitt solgt for 14 100 000 kroner tidligere i 2022. Et enderekkehus er i gjennomsnitt verdt ca. 500 000 kroner mer enn midtplasserte boliger. I tillegg var boligen blitt pusset opp omkring fem år før salget. Basert på en direkte sammenligning er klagernes bolig verdt mellom 11 800 000 kroner og 12 100 000 kroner. Dette illustrerer hvor avvikende meglerens prisantydning på 12 800 000 kroner var på et tidspunkt hvor markedet forverret seg.

 

Megleren plikter å fastsette pris etter beste skjønn. Klagerne stolte på meglerens vurdering da de aksepterte prisantydningen, og de kan derfor ikke bære ansvaret for feilen. Meglerforetaket viser til at megleren benyttet tall fra Eiendomsverdi.no ved fastsettelsen av prisantydningen. Slike tall gir kun en pekepinn og baserer seg på antall kvadratmeter. Tallene tar ikke hensyn til eiendommers standard, og reflekterer på ingen måte det faktiske eiendomsmarkedet.

 

Da boligen skulle legges ut på nytt, tok klagerne selv arbeidet med å forbedre annonsen. Klagernes tillitt til megleren var på dette tidspunktet svekket. De så seg derfor nødt til å gjøre arbeidet selv, til tross for at det var en del av meglerens oppgaver. Klagerne valgte deretter å annonsere boligen på alternative plattformer. De uttrykte overfor megleren at han hadde priset boligen for høyt, og foreslo å redusere prisantydningen. Megleren var enig og overbeviste klagerne om at de ville få solgt boligen for nærmere 11 980 000 kroner. Det at megleren nedjusterte prisantydningen med 820 000 kroner i løpet av noen uker, viser hans manglende dømmekraft i den innledende og kritiske fasen av salgsprosessen. Det møtte flere interessenter på visning etter prisendringen.

 

Etter siste visning kom det inn ett bud, og klagerne gikk selv i dialog med budgiveren. Etter forhandlinger endte klagerne med å akseptere et bud på 11 200 000 kroner. De hadde da mistet tillitten til megleren, og boligmarkedet utviklet seg i negativ retning. Klagerne hadde også dårlig tid med tanke på å unngå mellomfinansiering etter overtagelse av sin nye bolig.

 

Krav om erstatning og vederlagsnedsettelse

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved salgsprosessen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3 første og annet ledd, og opptrådt grovt uaktsomt. Det foreligger erstatningsansvar for meglerforetaket.

 

Som følge av meglerens handlemåte ble boligen solgt til en lavere pris enn hva den ellers ville blitt solgt for. Boligen ble solgt for 1 600 000 kroner under prisantydning. Andre lokale meglere har vurdert boligens markedsverdi til 11 900 000 kroner i september 2022. Disse vurderingene ble gjort før boligen ble solgt. En slik salgspris var ikke mulig å oppnå i siste visningsrunde på grunn av nedgang i markedet. Det foreligger klar sannsynlighetsovervekt for at boligen ville blitt solgt for minimum 11 500 000 kroner i siste visningsrunde dersom megleren hadde opptrådt annerledes.

 

Det foreligger årsakssammenheng med meglers uaktsomme opptreden og klagernes økonomiske tap på 300 000 kroner.

 

Meglerforetakets tjenester er ikke utført på en tilfredsstillende måte, og det er derfor urimelig om klagerne må betale fullt vederlag. Klagerne krever at meglerens vederlag bortfaller i sin helhet, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Oppdragsavtalen mellom klagerne og meglerforetaket ble signert 26. august 2022. Dagen før hadde megleren vært på befaring i klagernes bolig, og han utarbeidet deretter e-takst og verdivurdering på 12 800 000 kroner.

 

Den 19. september 2022 fikk klagerne tilsendt utkast til Finn-annonse og salgsoppgave. Etter å ha foretatt noen endringer, godkjente klagerne salgsmaterialet. Boligen ble lagt ut på markedet samme kveld med fire annonserte visninger. Selv om det var flere interessenter, ble det ikke inngitt bud.

 

Som følge av den lave interessen, besluttet partene i samråd at prisantydningen skulle nedjusteres til 11 980 000 kroner. Klagerne ønsket i den forbindelse å foreta endringer i salgsmaterialet, herunder rekkefølgen av bilder. Revidert annonse og salgsoppgave ble publisert 10. oktober 2022, og det ble annonsert visning 16. oktober og 17. oktober.

 

Det var kun en budgiver som inngav bud under budrunden 18. oktober. Etter at budgiveren inngav sitt første bud på 10 200 000 kroner, gav klagerne et motbud på 11 600 000 kroner. Klagerne opplyste samtidig megleren om at de ønsket å forhandle direkte med budgiveren. Budrunden endte med at klagerne klokken 21:30 aksepterte budgiverens tredje bud på 11 200 000 kroner.

 

Meglerforetaket bestrider at det foreligger grunnlag for erstatning eller bortfall av meglers vederlag, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7.

 

Ansvarsgrunnlag

Når det kommer til salgsmaterialet og de markedsførte prisantydningene, godkjente klagerne både annonsen og salgsoppgaven før publisering. Meglerforetaket kan vanskelig se hva som skal være uaktsomt med dette.

 

Verdivurderingen ble på vanlig måte utarbeidet på grunnlag av befaring, tall fra Eiendomsverdi.no samt meglerens kunnskap om markedet. En verdivurdering er ingen prisgaranti, men meglers vurdering av markedsprisen på et gitt tidspunkt.

 

I ettertid har det vist seg at markedet ble avventende og tyngre utover høsten 2022. Meglerforetaket kan imidlertid ikke se at megleren hadde grunnlag for å avvike fra sine egne utgangspunkter ved utarbeidelsen av verdivurderingen i august 2022.

 

Megleren har på bakgrunn av dette opptrådt i tråd med god meglerskikk.

 

Økonomisk tap

Et økonomisk tap må dokumenteres fra enhver kravstiller. En eventuell senere uttalelse fra en annen megler i etterpåklokskapens lys, kan ikke dokumentere klagernes anførte tap ved foreliggende salg.

 

Vederlagsnedsettelse

Vederlagsnedsettelse forutsetter ikke økonomisk tap, men oppstiller vilkår om at megler må ha utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. I dette tilfellet foreligger det ikke ansvarsgrunnlag, og megleren har ikke utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.

 

Meglerforetakets påstand:

 

«Innklagede vil på bakgrunn av ovennevnte anførsler påstå at klagen ikke kan føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Meglers prisantydning er kun meglers antydning om hva riktig pris er på et gitt tidspunkt. Men det er ingen salgsgaranti, og det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen. Den endelige prisen kan ligge både under eller over prisantydningen. Selv om det i ettertid viser seg at prisantydningen var «feil», er det bare i de tilfeller hvor megleren har gjort en kvalifisert feil at nemnda kan felle megler.

 

Ut fra det nemnda har kommet til, kan kravene på vederlagsnedsettelse og erstatning ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klagerne] gis ikke medhold.