Klage nr:
35/08

Avgjort:
30.05.2008

Saken gjelder:
Misnøye med saksbehandlingen

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Stovner
Saksfremstilling:

Klagerne kjøpte eierseksjon gjennom innklagede. Klagerne signerte kjøpekontrakten 18. oktober 2006 og overtakelsesdato ble satt til 7. januar 2007. Klagerne er misfornøyd med innklagedes saksbehandling i tiden før og etter signeringen av kontrakten.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klagerne anfører:

Klagerne bor i Stavanger og ønsket å kjøpe leilighet i Oslo. På grunn av avstanden og klagernes arbeidssituasjon hadde de ikke anledning til å dra til Oslo i forbindelse med visning eller kontraktsmøte.

Klagerne hevder at de under budrunden ble nektet å inngi et bud på 1 850 000 kroner. Mot slutten av budrunden sa innklagede at de fikk tilslaget garantert dersom de høynet med 50 000 kroner.

Klagerne spurte innklagede om det gikk greit å sende en representant på visning. De ble forklart at dette var normalt, og at det ikke var noe problem. Klagerne fikk tilsendt kontrakten for gjennomlesing hvor det sto at de «mot meglers anbefaling har unnlatt å bruke … [sin] undersøkelsesplikt». Klagerne tok kontakt med innklagede for å få dette og navnet på den ene kjøperen rettet. Innklagede nektet å fjerne punktet om unnlatt undersøkelsesplikt fordi deres representant ikke hadde vært tilstrekkelig nøye, slik at han ikke anså undersøkelsesplikten for å være oppfylt. Klagerne stilte seg undrende til denne uttalelsen og ble møtt med at innklagede kalte dem idioter. Klagerne tok kontakt med advokat og fikk kontakt med fagansvarlig. Det ble avtalt med fagansvarlig at det skulle holdes et møte med daglig leder, noe som aldri skjedde. Klagerne har i etterkant fått vite at daglig leder ikke kjenner til saken. Klagerne ba også om å få oversendt alle papirene i forbindelse med salget. De fikk beskjed om at de hadde fått dem, og at de uansett kunne lastes ned via internett.

Kontrakt og skjøte ble i underskrevet form sendt som vanlig A-post til klagerne. Innklagede hadde ikke rettet punktet om unnlatt undersøkelsesplikt og i skjøtet var navnet til den ene klageren ikke rettet. Klagerne tok igjen kontakt for å få dette rettet og den ene klageren tilbød seg å dra til Oslo og besiktige eiendommen på nytt dersom dette var nødvendig for at punktet kunne endres. Dette ble avvist og klagerne fikk beskjed om at de ikke hadde noe i nærheten av leiligheten å gjøre før overtakelsen. Klagerne stiller seg undrende til dette da det i kjøpekontrakten punkt 7 står at kjøpere har hatt all mulighet til å gjennomføre de undersøkelsene som var ønskelige. Etter kontakt mellom klagerens advokat og innklagede, ble punktet om utelatt undersøkelsesplikt fjernet.

Banken satt klar med pengene og ventet på beskjed fra innklagede. Banken overførte til slutt pengene på eget initiativ. I etterkant av overtakelsen ble det sendt krav om forsinkelsesrenter på grunn av for sen innbetaling. Dette ble sendt til klagernes bankforbindelse og denne har tatt saken videre med innklagede.

Innklagede var ikke til stede ved overtakelse, og selgeren hadde ikke overtakelsesprotokoll. Det ble skrevet en provisorisk overtakelsesprotokoll med avtale om at partene skulle møtes påfølgende mandag og utfylle en ordentlig overtakelsesprotokoll. Dette skjedde aldri. Den provisoriske overtakelsesprotokollen ble sendt til innklagede av selgeren, og innklagede overførte pengene uten å ha vært i kontakt med klagerne. Selger har foretatt endringer i protokollen etter at klagerne underskrev. Klagerne har ikke sett originalen etter undertegnelsen. Ved møte på innklagedes kontor viste innklagede på oppfordring en faks i stedet. Klagerne kan ikke forstå at innklagede kan betale ut 2,6 millioner kroner på bakgrunn av en faks. Både daglig leder og ansatte sentralt i innklagedes kjede kalte dette «en ikke-sak».

I kjøpekontrakten punkt 2 står det hvilke omkostninger somtilløper kontrakten. Etter kontraktsskriving krevde innklagede at klagerne skulle betale eierskiftegebyr. Etter klagernes syn er dette ikke riktig: det er et forhold selger og innklagede skulle tatt hånd om seg i mellom.

Klagerne fremholder også

– på grunn av omfattende mangler ved leiligheten inneholdt salgsoppgaven en verdi langt utover det man kunne forvente av denne type leilighet

– det foreligger planer om ombygging av taket i boligsameiet som kan føre til en økning i husleien på 1 792 kroner pr mnd

– i tilstandsrapporten til boligsameiet avdekkes et etterslep i vedlikehold i størrelsesorden 6 millioner fordelt på 44 leiligheter over 10 år

– det er foretatt en takst av det elektriske anlegget som viser at det er brannfarlig og at deler av dette ikke kan brukes

Klagerne informerer at de har gått til sak mot selgeren for å få utbedret feil og mangler ved eiendommen.

Innklagede anfører:

Innklagede benekter å ha sagt at kjøper skulle sende representant på visning, da dette ikke gjøres på grunn av kjøpers undersøkelsesplikt. Innklagede opplyste om at man ikke kan påberope seg mangler man burde ha sett. På denne bakgrunn ble kjøpekontraktens punkt 10 tatt inn. Til slutt måtte selger godta å fjerne dette punktet og skrev inn at kjøper hadde hatt stedfortreder på visningen. Innklagede presiserer at de opplyste om dette før aksept.

Innklagede mener det er vanlig å innta i kjøpekontrakten at kjøper ikke har besiktiget boligen om kjøper ikke har gjort dette. Innklagede informerte om dette før aksept og at man ikke kan påberope seg feil/mangler man burde ha oppdaget.

Innklagede stiller seg uforstående til klagernes påstand om at de skal ha nektet klagerne å legge inn bud på 1 850 000 kroner og at innklagede skal ha sagt at de skulle få tilslaget om la inn bud på 50 000 kroner. Det var flere involverte i budrunden og kjøper startet med 1 krone og neste budgiver la seg på 2 300 000 kroner. Kjøper strakk seg til
2 450 000 kroner og innklagede anbefalte dem å høyne budet, noe de ikke gjorde. I mellomtiden kom det forhøyninger, og klagerne ombestemte seg og kom inn i budrunden mot slutten. De fikk tilslaget på kr 2 550 000.

Innklagede bestrider å ha kalt klagerne idioter.

Etter gjennomlesingen av kontrakten fikk innklagede kun bemerkninger om punktet om undersøkelsesplikten. Siden kjøperne ikke bodde i Oslo og ikke kunne møte på kontraktsmøtet, ble det avholdt kontraktsmøte på innklagedes kontor med selger. Dokumentene ble sendt per post til klagerne etter avtale. Innklagede beklager skrivefeilen, som imidlertid ble rettet opp av innklagede så fort han fikk kjennskap til dette.

Klagerne er i egenskap av kjøpere selv ansvarlige for innbetaling av midler til klientkonto i henhold til kjøpekontrakten punkt 3. Innklagede har også gitt ut informasjon til partene hvor dette står. Det står i kjøpekontrakten punkt 11 at de har mottatt dette dokumentet. Rentene reguleres etter kjøpekontrakten punkt 3 oppgjør. Klagerne plikter å betale dette dersom selger krever dette på grunn av for sen betaling.

Når det gjelder overtakelsen, var den satt til 7. januar 2007. Klagerne ønsket å overta dagen før og innklagede kunne derfor ikke stille. Både klagerne og selgeren fikk tilsendt overtakelseserklæring, slik at det skulle være mulig å ha denne tilgjengelig. Innklagede bisto per telefon om hva overtakelseserklæringen skulle inneholde. Innklagede viser til tingrettens dom der partene innrømmer at det ikke ble gjort noen bemerkninger i protokollen. Innklagedestiller seg uforstående til påstanden om at denne er forfalsket av selgeren.

Vedrørende eierskiftegebyret ble dette ved en feiltakelse ikke inntatt i kontrakten. Det fremgikk imidlertid av salgsoppgaven, slik at det var opplyst om gebyret før aksept. Innklagede ringte klagerne så snart dette ble oppdaget.

All informasjon innklagede har mottatt fra forretningsføreren ble tatt med på visning slik at interessentene kunne få det. Informasjonen fra forretningsføreren er datert 26. september 2006. Om styret vedtar vedlikehold etter at overtakelse er avholdt, kan ikke innklagede lastes for det. Tilsvarende må gjelde ved endringer i sameiet, her vedlikehold, etter overtakelse.

Takstmann brukes av innklagede for å få en teknisk- og tilstandsrapport på boliger da innklagede ikke er kyndig nok til å gjøre dette selv. Taksten er utformet etter skjønn og kan variere mellom ulike takstmenn. At klagerne hevder at de har betalt for mye i forhold til standarden ble også vurdert i retten. Retten tilkjente erstatning for mangler vedrørende det elektriske anlegget, men ikke for vedlikeholdsarbeid som kjøper må regne med i fremtiden.

Klagernes ytterligere anførsler:

Klagerne hevder de ikke har mottatt de papirer og dokumenter, herunder budaksept og overtakelsesprotokoll, som innklagede hevder å ha sendt dem. En mulig forklaring er at adressen på den ervervede eiendommen står som klagernes adresse i budjournalen. Rett adresse skulle være den adressen klagerne bodde på da de la inn bud.

Det medfører ikke riktighet at innklagede har rettet opp feilen i kjøpekontrakten. Innklagede ble gjort oppmerksom på feilen umiddelbart etter at klagerne mottok kontrakten til gjennomlesing. Innklagede lovet at dette skulle bli rettet opp, uten at noe skjedde. Feilene ble rettet opp for hånd av klagerne etter at kontrakten ble underskrevet av selger.

Klagerne stiller seg undrende til at innklagede bisto ved skrivingen av overtakelsesprotokollen, da denne var direkte avskrift av klagernes overtakelsesprotokoll i forbindelse med salg av deres leilighet i Stavanger. Klagerne har ikke kjennskap til at selgeren tok kontakt med innklagede på dette tidspunktet. Selgeren forlot eiendommen for en periode i forkant av skrivingen av protokollen, for å hente papir hos en nabo til utføringen av protokollen.

Når det gjelder taksten, foreligger det ikke en tilstandsrapport som innklagede hevder, men bare en verdi- og lånetakst. Taksten som innklagede valgte å bruke, er ikke er i tråd med retningslinjene «Norges takst forbund» har satt for utregning av verdi- og lånetakst. Klagerne vil særlig fremheve takstmannens presentasjon av badet i andre etasje som innklagede brukte svært aktivt i sin markedsføring. Takstmannen tok ikke fratrekk for badet da det var «av nyere dato». På direkte spørsmål sa takstmannen at bad har en levetid på 20 år. Badet ble bygd før 1990 og er dermed over 18 år gammelt.

For øvrig opprettholdes påstandene.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Dokumentene ble ikke feilsendt. Dokumentene ble sendt og det var ingen bemerkninger. At klagerne ikke har fått dokumentene er feil. Hadde disse vært sendt til adressen som sto på budet, hadde de ikke fått skrevet under kontrakten og det har klagerne gjort.

Innklagede beklager at navnet ble skrevet feil og at eierskiftegebyret ikke var inntatt i kontrakten.

Vedrørende punktet om at innklagede bistod selger ved overtakelsen, ønsker ikke innklagede å kommentere dette nærmere. Klagerne ønsket selv å endre overtakelsesdato, de hadde fått overtakelseserklæringen. Det forhold at verken klagerne eller selgeren hadde med dokumentet, kan ikke lastes innklagede. Innklagede var tilgjengelig på telefon og bisto selger.

Vedrørende punktet om våtrommene og manglene, fremkommer dette av takstog salgsoppgave. Salgsoppgaven fremhever ikke klagernes påstander. For øvrig er mangelspørsmålet behandlet hos forsikringsselskapet og i retten og innklagede har ikke flere kommentarer til dette. Innklagede har heller ikke kalt en verditakst for tilstandsrapport og viser til overskriften på taksten i salgsoppgaven. Taksten sier ikke at badet er av nyere dato. Hva takstmannen har sagt i retten, vites ikke.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av brudd på innklagedes omsorgs- og opplysningsplikt.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda presiserer at den ikke tar stilling til de punktene som er behandlet av retten, herunder mangelspørsmålet vedrørende det elektriske anlegget og mulig økning i fellesutgiftene.

Spørsmålet er om innklagede har håndtert oppdraget i tråd med god meglerskikk i forhold til klagerne som kjøpere, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1.

Partene forklarer seg ulikt når det gjelder hva som ble sagt under budrunden om at klagerne ble nektet å legge inn bud og hvorvidt papirene i saken ble oversendt eller ikke. Reklamasjonsnemnda kan ikke tillegge den ene partens forklaring større vekt enn den andres, og kan derfor ikke ta stilling til disse anførslene.

Reklamasjonsnemnda bemerker at det er klagerne i egenskap av å være kjøpere som må sørge for betaling av kjøpesummen. Klagernes bank trenger ikke klarsignal fra innklagede om å foreta utbetalingen og innklagede kan ikke kritiseres på dette punkt.

Når det gjelder kjøpekontrakten, er verken feilen vedrørende den ene klagers navn eller punkt 10 om manglende undersøkelsesplikt rettet. Punktene er ved signering strøket over for hånd. Reklamasjonsnemnda påpeker at innklagede bør rette feil i kjøpekontrakten så snart han får beskjed om at den er feil eller mangelfull. Reklamasjonsnemnda påpeker også at det ikke er opp til eiendomsmegleren å vurdere om kjøperne eller deres representant har oppfylt sin undersøkelsesplikt tilstrekkelig. En kjøper kan selvfølgelig bruke en fullmektig på visning/befaring, men kjøperen som oppdragsgiver må identifiseres med fullmektigen. Innklagede kan kritiseres for ikke å ha rettet feilene som ble påpekt og ikke ha inntatt eierskiftekostnaden i kjøpekontrakten. Eierskiftegebyret er likevel inntatt i salgsoppgaven hvor brevet til forretningsføreren lå vedlagt. Klagerne har blitt forespeilet kostnaden og kan ikke høres med at eierskiftegebyret er et forhold mellom selgeren og innklagede. Klagerne må dekke eierskiftegebyret.

Innklagede skal bistå klagerne med utferdigelse og tinglysingen av skjøtet jf. eiendomsmeglingsloven § 3-9, 1. ledd nr. 1 og kjøpekontrakten punkt 5. Det fremgår ikke av klagen eller øvrig korrespondanse om feilskriften i skjøtet har blitt rettet.

Innklagede har ingen plikt til å bistå partene ved overtakelsen, med mindre dette er særskilt avtalt. Klagerne ønsket å ha overtakelsen en dag før avtalt, og innklagede kunne ikke møte. At innklagede ikke var til stede ved overtakelsen, kan han således ikke kritiseres for. Det er heller ikke kritikkverdig å betale ut kjøpesummen på bakgrunn av en telefaks.

Klagerne har fremholdt at det foreligger en tilstandsrapport som forespeiler vedlikeholdskostnader på 6 millioner fordelt på leilighetene i sameiet. Denne er datert 17. mars 2006. Ifølge innklagede ble tilstandsrapporten fremlagt på visningen til gjennomsyn. Klagerne kan i etterkant ikke påberope seg at de ikke har fått opplyst dette. Slik Reklamasjonsnemnda har forstått saken, er det foreslått visse tiltak på bakgrunn av denne rapporten til vurdering i sameiemøtet i april 2007. Dette vil kunne medføre en økning i husleien, men det er likevel ikke et forhold innklagede hefter for. Klagernehevder også at taksten er satt for høyt på bakgrunn av de feil og mangler som er oppdaget. Dette er heller ikke et forhold innklagede hefter for.

Reklamasjonsnemnda har funnet at innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke rette kjøpekontrakten punkt 10, ved ikke å innta eierskiftekostnaden i kjøpekontrakten og ved å ikke rette den ene klagerens navn. Reklamasjonsnemnda finner likevel ikke at dette danner grunnlag for erstatning etter ulovfestede erstatningsregler.

Konklusjon:

Innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 30. mai 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant