RFE-2022-323

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Aktiv Eiendomsmegling Elverum AS

 

Saken gjelder:               Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

I september 2022 kjøpte klageren en andelsleilighet i et borettslag som innklagede meglerforetak formidlet for 850 000 kroner. Klageren er misfornøyd med meglerens håndtering av oppdraget, og har særlig trukket frem at megleren ga uriktige opplysninger om problemer med lydgjennomgang mellom leilighetene i form av både luftlyd og trinnlyd. I tillegg mener klageren at han har betalt overpris for leiligheten. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- opplysningsplikt samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 300 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er jurist.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Støyproblemer

I forbindelse med at klageren ønsket å melde sin interesse for leiligheten, spurte han megleren om det var lytt i leiligheten. Megleren avkreftet dette.

 

Etter overtakelsen oppdaget imidlertid klageren at meglerens opplysninger ikke stemte, da det i realiteten er svært lytt i leiligheten. Det kommer støy fra alle sider, herunder hører man godt trinnlyd og toalettnedtrekk fra leiligheten over.

 

Det har i etterkant av kjøpet vist seg at det er et fyrrom med en industripelletskamin i etasjen under klagerens soverom. Pelletskaminen lager hyppige pipelyder og sterke durelyder. I tillegg gir den fra seg en kraftig metallisk klang når den tømmer seg flere ganger i døgnet.

 

På visningen undersøkte klageren soverommet, uten å høre noe støy. Dette skyldes imidlertid at det under visningen ikke var noen i de tilleggende leiligheten samt at pelletskaminen ikke stod på for fullt.

 

I dokumentene klageren fikk utlevert etter inngivelse av bindende bud, fremkom det at en annen beboer hadde sendt inn en sak til styret og skrevet «det er jo som kjent veldig lytt her». Det stod ingenting i disse dokumentene om at støyen kun gjaldt i forbindelse med oppussingsarbeid. Uttalelsen viser klart at det er en utbredt oppfatning om at det er veldig lytt i blokken.

 

Nylige målinger viser at støynivået ligger over den lovlige grenseverdien på 32 desibel, og at det er støy på opp mot 40 desibel når pelletskaminen tømmer seg. I tillegg er det mer støy på kalde dager, eksempelvis har det ved minus 16 grader blitt målt et støynivå på mellom 37,5 – 38 desibel.

 

Støyproblematikken går hardt ut over klageren.  Støyen er så ille at klageren ikke ville kjøpt leiligheten dersom han hadde fått korrekte opplysninger.

 

Ved et eventuelt videresalg vil klageren måtte fortelle om støyproblematikken til mulige interessenter. Det er svært lite sannsynlig at han vil få solgt boligen videre til noe mer enn et veldig dårlig skambud. Klageren vil også måtte bo i leiligheten i flere år for å kunne dekke kostnadene for megler ved et videresalg.

 

Det vil også koste klageren utrolig mye å lydisolere leiligheten. I tillegg er duringen fra fyrrommet så omfattende at det er lite sannsynlig at det vil hjelpe å installere lyddemping på gulvet. Den eneste muligheten er å bygge et nytt soverom i stuen og lydisolere dette istedenfor. Dette kan imidlertid medføre at leiligheten blir mindre verdt da det vil ta en stor del av stuens areal.

 

Megleren skal opplyse om alle forhold som har betydning for eiendomskjøpet, og hadde her en plikt til å undersøke støyproblematikken i leiligheten. Megleren har enten løyet eller ikke oppholdt seg nok i leiligheten til å vite om det var lytt eller ikke. Uansett har megleren sagt at det ikke var lytt for å forenkle salgsprosessen og for å unngå å si noe som kunne medført vanskeligheter med salget.

 

Feil prisantydning – Kjøp til overpris

Leiligheten har et ganske stort oppussingsbehov og begynner å «falle fra hverandre» med tanke på det estetiske. Klageren viser til to andre leiligheter som var til salgs i borettslaget ved hans kjøp. Den ene ble annonsert for 790 000 kroner og hadde eldre standard, mens den andre ble annonsert for 740 000 kroner og hadde et betydelig problem med røyklukt. Med tanke på støyproblemet i klagerens leilighet, burde den egentlig vært priset lavere enn leiligheten med røyklukten. Klagerens leilighet var strengt tatt verdt mindre, og det var også røyket der, selv om det ikke luktet røyk som i den andre leiligheten. Det var følgelig ingen grunn til at klagerens leilighet ble lagt ut for 890 000 kroner i stedet for 790 000 kroner.

 

Klageren har tapt penger ved å betale en kraftig overpris på leiligheten. Overprisen utgjør minst 150 000 kroner. I tillegg vil det fort koste 100 000 kroner å lydisolere og bygge et nytt soverom. Disse pengene vil gå på bekostning av andre sårt tiltrengte oppussingssteg for å få solgt leiligheten videre. I tillegg vil lydisolering trekke ned verdien på boligen ved at det blir lavere takhøyde og ser mindre bra ut.

 

Klagerens verditap i form av manglende verdiøkning er ikke hypotetisk. Med dagens prisvekst ville boligen i hvert fall økt med én million på 30 år. I tillegg vil inflasjon og øvrige faktorer kunne medføre at verdien øker ytterligere.

 

Øvrige forhold

Klageren har vært så omstendelig som han har kunnet i prosessen. Han har satt seg nøye inn i tilstandsgrader m.m. og undersøkt leiligheten godt.

 

Da klageren overtok leiligheten fikk han vite at felleskostnadene ville øke fra nyttår grunnet prisstigningen i samfunnet. Klageren hadde imidlertid ikke mottatt opplysninger om dette tidligere. Til tross for at meglerforetaket åpenbart visste om økningen, fortsatte de å markedsføre øvrige leiligheter i borettslaget uten å oppdatere felleskostnadene. Dette viser at meglerforetaket har praksis for å skjule ting som kan virke avskrekkende for interessenter.

 

På overtakelsen kom det videre frem at det ikke hadde stått på varme i leiligheten på over ett år. Dette kunne medført fukt og råteskader dersom det hadde oppstått frost i leiligheten som tinte opp og ble til kondens. Megleren mente imidlertid at dette ikke var et problem, ettersom leiligheten ble varmet opp av de tilliggende leilighetene og fra undersiden. Meglerens uttalelse viser altså at hun var klar over at fyrrommet lå under klagerens leilighet.

 

Videre er det påfallende at megleren hverken opplyste om eller viste frem kjellerboden på visningen. Grunnen til dette kan ha vært at megleren tenkte at klageren kanskje ville høre duringen fra fyrrommet og likevel ikke ønske leiligheten. Megleren har hatt inngående kunnskaper om borettslaget. Det er åpenbart at megleren visste om fyrrommet og bevisst unnlot å opplyse om det.

 

I tillegg var det lite utbrudd av larver (fleskeklanner) under platen på kjøkkenbenken. Utbruddet var ikke pågående, og et skadedyrfirma mente det kunne ha ligget der i over fem år. Dette indikerer at meglerforetaket ikke har gjort en tilstrekkelig jobb med å undersøke leiligheten før visningen. Videre måtte klageren bytte stoppekran ettersom gjengene var ødelagt, noe som kunne resultert i en omfattende vannskade. Det at meglerforetaket ikke oppdaget disse essensielle forholdene sier mye om deres useriøsitet.

 

Meglerforetaket klarte heller ikke å oversende alle nødvendige dokumenter i forbindelse med kontraktsigneringen. Videre ga megleren uriktig informasjon om forsinkelsesrenter.

 

Klageren forsøkte å inngå et forlik med meglerforetaket. Tilbudet ble imidlertid avslått momentant og foretaket var ikke interessert i videre diskusjoner.

 

Krav om erstatning

Klageren krever 300 000 kroner i erstatning. Herunder kreves det 150 000 kroner for helt nødvendige utbedringer samt 150 000 kroner for en altfor høy realisert boligpris.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerforetaket har de siste årene solgt flere leiligheter i samme og tilsvarende blokk som klagerens, men det har aldri blitt påpekt eller reklamert på støy. Det er riktig at det under årsmøte i 2021 ble foreslått endringer i borettslagets husordensregler vedrørende oppussing og støy. Den som inngav forslaget, uttrykte da at bygget var veldig lytt samt at dette var en kjent sak. Forslaget gjaldt imidlertid problematikken knyttet til oppussing og støy, ikke vanlig bruk av leilighetene. Meglerforetaket kan derfor ikke se at dette er opplysninger som burde vært inntatt i salgsoppgaven eller formidlet klageren på annen måte. I et borettslag bor man tett på andre. Det bør kunne forventes at interessenter tar en selvstendig vurdering av forholdet med hensyn til hvilken betydning det har for dem, samt hvor tolerant vedkommende er. Under visningen var klageren først inne i leiligheten. Deretter gikk han ut en tur, før han kom inn igjen. Hele visningen varte omkring halvannen time.

 

Det er ikke riktig som klageren påstår at megleren har avkreftet at det var lytt mellom leilighetene. Megleren husker ikke alle spørsmål og svar i dialogen med klageren. Dersom klageren har spurt, har hun sannsynligvis svart at det ikke var spesielt lytt. Dette på bakgrunn av at støy aldri har blitt påpekt tidligere, samt at dette er noe man må regne med når man bor i blokk.

 

Meglerforetaket er av den oppfatning at klageren mener at megleren burde foretatt undersøkelser under kjøkkenbenken, samt i skuffer og skap. I tillegg mener klageren at megleren har opptrådt useriøst ved å ikke kontrollere stoppekranens funksjon og stand. Meglerforetaket kan imidlertid ikke se at dette omfattes av meglers undersøkelses- og opplysningsplikt.

 

Etter kjøpet har klageren vært i dialog med både meglerforetaket og boligkjøperforsikringen sin. Han har også reklamert overfor selgers boligselgerforsikring. For meglerforetaket har dialogen med klageren vært omfattende, og de påpekes at klagerens tone har vært utfordrende. Selv om meglerforetaket ikke kan lastes i saken, har de likevel beklaget situasjonen slik klageren har opplevd den.

 

Klagerens erstatningskrav kan ikke føre frem.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Klagen gjelder i hovedsak to forhold.

 

For det første dreier det seg lydgjennomgang. Nemnda finner imidlertid ikke at megler kan kritiseres for at det ikke ble gitt opplysninger om det klageren har anført vedrørende lydgjennnomgang. Det kan ikke forventes at en megler skal foreta nærmere undersøkelser vedrørende lydisolasjon med mindre det er særlige forhold som tilsier det. Klageren har ikke sannsynliggjort at det var forhold som tilsa en nærmere undersøkelse fra meglers side. Det står også ord mot ord når det gjelder hva megler skal ha sagt om støy, og som nemnda ikke kan ta stilling til.

 

For det andre anfører klager at leiligheten er solgt til overpris. Nemnda finner det klart at dette ikke kan føre frem. Det er markedet som til enhver tid bestemmer prisen.

 

Når det gjelder øvrige klagepunkter, kan heller ikke de føre frem.

 

Det følger av det nemnda har kommet til, at det ikke er grunnlag for erstatning.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.