RFE-2022-332
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: BVB Eiendomsmegling AS (Nordvik Ullevål)
Saken gjelder: Meglerens E-takst i forbindelse med samlivsbrudd. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juli 2022 engasjerte klagerens tidligere samboer innklagede meglerforetak til å utarbeide en E-takst av deres felles selveierleilighet. Vurderingen ble innhentet som ledd i det økonomiske oppgjøret mellom klageren og hans tidligere samboer, hvorpå de begge skulle innhente hver sin takst og legge middelverdien til grunn. Megleren til innklagede verdivurderte boligen til 4 790 000 kroner, mens E-taksten klageren innhentet fra et annet meglerforetak estimerte markedsverdien til 4 000 000 kroner.
Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved sin verdivurdering av boligen, herunder opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt. Klagerens erstatningskrav er på totalt 69 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
I forbindelse med et samlivsbrudd forsøkte klageren og hans tidligere samboer å få fastslått verdien av deres felles bolig. I henhold til samboerkontrakten skulle klageren kjøpe ut sin tidligere samboer til markedsverdi eller ved takst dersom en av partene krevde dette. Klageren tilbød å kjøpe henne ut for henholdsvis 2 055 000 kroner og kr 2 150 000 kroner, men begge tilbudene ble avslått. De ble derfor enige om å innhente hver sin takst og legge middelverdien til grunn for delingsoppgjøret.
Klageren innhentet en takst fra et annet meglerforetak på 4 150 000 kroner, hvor det var tatt forbehold om at rommet innenfor soverommet var et omkledningsrom, og ikke en bod. Kontrollmåling fra takstmann bekreftet at arealet innenfor soverommet var en bod, noe som samsvarte med byggemeldt areal hos kommunen, og hva leiligheten ble solgt for i 2014. I verdivurderingen som klageren hadde innhentet ble primærrom korrigert fra 51 kvm til 47 kvm, og markedsverdien nedjustert til 4 000 000 kroner.
Klagerens tidligere samboer var i kontakt med flere meglere og brukte lang tid før hun bestemte seg for å engasjere megleren hos innklagede meglerforetak. Megleren estimerte markedsverdien til 4 790 000 kroner.
Verdivurderingen er feil og fremstår som et bestillingsverk for å øke middelverdien som skal legges til grunn ved delingsoppgjøret. Den estimerte markedsverdien utgjør en økning i kvadratmeterpris på 33 prosent sammenlignet med verdivurderingen som lå til grunn da klageren og hans tidligere samboer kjøpte leiligheten i juni 2021. En slik økning i løpet av ett år kan ikke forsvares og ligger langt over tall fra offisiell boligstatistikk. Det vises til fremlagte kvadratmeterprisanalyse hvor meglerens verdivurdering sammenlignes med offisiell boligstatistikk, referansesalg og andre takster, denne illustrerer at angjeldende verdivurdering er «løsrevet» fra prisutviklingen i boligmarkedet.
Grunnen til at megleren fastsatte feil markedsverdi, er at det vises til tre ikke sammenlignbare eiendommer som referansesalg i datagrunnlaget. Det mest kritikkverdige er at solgte eiendommer i sameiet som klagerens leilighet tilhører, ikke er en del av datagrunnlaget. Disse dataene er offentlig tilgjengelig og fremgår av Eiendomsverdi.no. Også verdivurderingen innhentet av klageren var det tre eiendommer i sameiet som var trukket frem som sammenlignbare salg. Videre var tidligere salg på samme adresse ikke en del av beregningsgrunnlaget.
I tillegg tar ikke verdivurdering hensyn til renteutviklingen. Den 23. juni ble det en renteøkning på 0,50 prosentpoeng samtidig med nye varslinger om renteøkninger tilsier forsiktighet ved fastsettelsen av boligverdier. Meglerforetakets verdivurdering reflekterer det motsatte. Banker vil ikke basere seg på verdiestimater som ikke hensyntar økningen i renteutgifter for låntakerne.
Det fremgår av verdivurderingen at «oppgitte arealer er ansatt, og ikke kontrollmålt» og at leiligheten har et «omkledningsrom». Klageren opplyste i forbindelse med befaring 28. juli 2022, samt i e-post av 3. august 2022, at det var foretatt en kontrollmåling av leiligheten i juni 2022. Det fremgår av tilstandsrapporten med kontrollmåling at arealet tilknyttet soverommet var en bod, og ikke et omkledningsrom. Til dette har megleren svart at definisjonen av arealet ikke har så mye å si for markedsverdien av leiligheten.
Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3, samt meglerforetakets rutiner for utarbeidelse av e-takst.
Klagerens krav
Klageren krever erstatning med totalt 69 000 kroner. Kravet er beregnet ut fra merkostnaden på 47 500 kroner for å kjøpe ut klagerens tidligere samboer, med tillegg av advokatutgifter. Det har påløpt totalt 109 657 kroner i advokatutgifter i forbindelse med det økonomiske oppgjøret mellom klageren og hans tidligere samboer. Klageren anslår at 20 prosent av kostnadene skyldes uenighet etter at meglerforetakets verdivurdering ble fremlagt.
Innklagede har i korte trekk anført:
Innklagede mener verdivurderingen på 4 800 000 kroner for leilighet pluss garasje var riktig. Leiligheten ble vurdert til en verdi av 4 500 000 kroner, og garasjeplassen til 300 000 kroner. Leiligheten ligger i et område med høy etterspørsel etter parkeringsplasser i forhold til tilbudet. Likevel er det et forsiktig verdiestimat av parkeringsplassen med tanke på at denne følger boligen.
Boligen har en teknisk standard fra 2005, og oppleves lys og luftig med god takhøyde. Videre ligger den fint til på bakkeplan på motsatt side av veien, i et bygg med gressplen og et belte med friområder i nærheten. Det er med andre ord en meget attraktiv bolig. Videre er det presisert i e-taksten at:
«En verdivurdering vil aldri kunne hensynta alle faktorer som bidrar til endelig oppnådd pris. Sistnevnte vil dermed kunne avvike fra verdivurderingen – noe megler ikke kan holdes ansvarlig for.»
Innklagede tilbakeviser klagerens påstand om at verdivurderingen er et bestillingsverk. Klagerens tidligere samboer ringte til meglerforetaket og bestilte en verdivurdering. Megleren er ikke kjent med hvilke vurderinger som ligger bak hennes valg av megler, men anser seg selv som et naturlig valg da han kan vise til en rekke salg og utarbeidelse av e-takster over flere år i nabolaget.
Videre tilbakevises at megleren har unnlatt å ta med salg i det samme sameiet. Dette skyldes en ren tilfeldighet. De siste salgene var ikke frivillige salg foruten om ett, og om dette hadde vært en del av beregningsgrunnlaget, ville det ikke endret meglerens vurdering. Det ville tvert imot underbygge at prisen er riktig. Denne seksjonen var pr. 28. juli 2022 estimert til 4 820 000 kroner. Den er tilsynelatende noe større, men også her er den omstridte boden definert som kontor for å få maksimert boligens P-rom. Sammenlignet med klagerens seksjon hadde den heller ikke andre eller flere fasiliteter av betydning.
Når det gjelder rommets kategorisering som bod kontra omkledningsrom/kontor, er det meglerens vurdering at det ikke har hatt stor betydning på prisen i dette tilfelle. Leiligheten byr på de samme fasilitetene, og rommenes mulighet for bruk fremstår uendret.
Klagerens krav
Klagerens krav tar utgangspunkt i at 4 000 000 kroner er riktig pris for leiligheten. Denne prisen er mistenkelig lav. På samme tid som megleren befarte eiendommen, var han også på befaring av en leilighet på 40 kvm i et nærliggende borettslag. Megleren solgte denne leiligheten én måned senere, i slutten av august 2022, for 3 850 000 kroner inklusive fellesgjeld. Dette borettslaget var mer preget av slitasje og elde sammenlignet med sameiet til klageren. Selv om det var en leilighet med pene overflater og nytt kjøkken, var badet av eldre dato. Kjøperen kjøpte her på bakgrunn av at det lå et forslag om å bygge balkong til en kostnad på ca. 370 000 kroner, i tillegg til de 3 850 000 kroner som han ga for leiligheten. I tillegg var det en pågående utskiftning av soilrørene som ville føre til at fellesgjelden ville øke ytterligere 66 000 kroner.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Slik saken er opplyst, finner nemnda det klart at megleren ikke har opptrådt i strid med god meglerskikk i forbindelse med utarbeidelsen av E-taksten. Det er ikke sannsynliggjort at megler her har utvist en kvalifisert uaktsomhet ved utarbeidelsen. Klagerens anførsel om at dette var et bestillingsverk, er overhodet ikke nærmere underbygget.
Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.