RFE-2023-001
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/ advokat Thomas Andrews. Advokat Andrews
Innklaget: Meglerhuset Ullevålsveien AS (EIE Fagerborg)
Saken gjelder: Meglerens krav på rimelig vederlag ved oppdragsgivers oppsigelse av oppdragsavtalen
Sakens spørsmål og bakgrunn
I mai 2022 inngikk partene oppdragsavtale om salg av klagerens hele tomannsbolig. Klageren valgte imidlertid å si opp oppdraget i september 2022, ettersom man ikke lyktes med å oppnå et salg. Klageren har blitt fakturert 138 175 kroner i forbindelse med oppsigelsen, men er av den oppfatning at meglerens timebruk er overdrevet høy. Klageren mener derfor at et krav som tar utgangspunkt i meglerforetakets timeliste, ikke vil lede til et rimelig vederlag. Spørsmålet er hva megleren har krav på i «rimelig vederlag» ved klagerens oppsigelse av oppdraget.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Etter at klageren tidligere hadde forsøkt å selge leiligheten gjennom et annet meglerforetak, tok han kontakt med innklagende. Meglerforetaket mente at de ville klare å selge boligen for langt mer enn det første foretaket hadde forespeilet, og nevnte summer rundt 21-22 000 000 kroner. I oppdragsbekreftelsen ble det riktignok langt til grunn et prisanslag på 20 000 000 kroner.
Ved oppdragsinngåelsen hadde eiendommen allerede vært markedsført av det første foretaket. Mye av grunnarbeidet og diverse undersøkelser var derfor gjort når innklagede meglerforetak overtok oppdraget.
Det er riktig at man vurderte mulighetene for reseksjonering av eiendommen, og at megleren i den forbindelse kom med innspill. Flere mulige løsninger ble vurdert, men etter å ha undersøkt forholdene og kontaktet kommunen, konkluderte man med at det ville bli for kostnadskrevende. Klageren besluttet derfor å ikke reseksjonere eiendommen.
I slutten av mai ble seksjonene lagt ut for salg for henholdsvis 9 500 000 kroner og 10 500 000 kroner. Klageren ønsket fortrinnsvis å selge hele eiendommen samlet.
Megleren gjennomførte én visning, og det innkom i realiteten kun ett bud. Dette kom inn 30. mai og var fra en utbygger som ønsket å kjøpe hele boligen samlet. Budene startet på 17 000 000 kroner og endte på 18 000 000 kroner. Megleren fortalte at overtakelse måtte skje i løpet av fire uker. Det var imidlertid umulig for klageren å flytte på så kort varsel, da hans samboer var nylig kreftoperert. Megleren fortalte at klageren i så fall måtte avslå budet. Den 17. juli sendte klageren et motbud på 18 000 000 kroner med overtakelse 1. september til den samme budgiveren. Vedkommende hadde imidlertid kjøpt en annen bolig i mellomtiden og var derfor ikke lenger interessert. Budjournalen viser et bud fra en interessent som tidligere hadde henvendt seg til det første meglerforetaket. Forbeholdene i budene var imidlertid de samme, og klageren måtte derfor avslå dette uten videre vurdering.
Ettersom det ikke hadde kommet inn noen bud klageren kunne akseptere, valgte han å avslutte oppdraget i september 2022. Etter dette mottok klageren en faktura på 142 475 kroner. Timelisten som fulgte med fakturaen, viser at det var registrert totalt 90 timer på saken, mens fakturaspesifikasjonen viser at det blant annet er krevd godtgjørelse for 37 timer, totalt 92 500 kroner inkl. mva. Det kan imidlertid umulig ha medgått så mye tid. Det er flere avvik mellom den noterte tiden og klagerens opplevelse av hva som faktisk er gjort. Det kan også nevnes at det har vært to meglere involvert i salget, til tross for at klageren på forhånd ble forsikret om at han kun skulle betale for én.
Timelisten viser 32,5 timer som naturlig kan knyttes til salgsforberedelser. Tidsbruken virker overdrevet og unødvendig. For det første var mye av opplysningene og underlagsmaterialet skaffet til veie av det første meglerforetaket. For det andre var det i oppdragsbekreftelsen vist til at det ved timebasert vederlag, ble estimert 20 timer til salgsforberedelser og befaring.
I tillegg var det i den opprinnelige fakturaen fakturert for to visningshonorarer, og registrert timer for visninger både 12. og 14. juni. Megleren avholdt imidlertid kun én visning.
Når det gjelder budrunden, hadde megleren registrert timer for dette på fire ulike datoer. Det er imidlertid uklart for klageren hva disse timene gjelder, ettersom det ikke ble gjennomført budrunder disse dagene.
Klageren er heller ikke kjent med at det har vært gjennomført et «løft» på Finn.no i august, slik megleren påstår.
Endelig er det generelt ført et høyt antall timer på de øvrige postene, uten at klageren har hatt mulighet til å kontrollere dette.
Klageren ba meglerforetaket om å revurdere sine krav og dokumentere sine utlegg. Meglerforetaket sendte derfor ut en ny faktura der det kun ble fakturert for en visning, de øvrige kravene ble fastholdt. Meglerforetaket har ikke dokumentert hvilke direkte utlegg de har tatt, men har bekreftet at utleggspostene i fakturaen inneholder vederlagselementer. Det syntes å være bransjepraksis for at disse vederlagselementene er betydelige. Dersom direkte utleggene ikke dokumenteres, kan nemnda legge til grunn at disse utgjør en helt ubetydelig andel av det totale beløpet.
Eiendomsmeglingsloven § 6-5 tredje ledd trekker opp den øvre grensen for hva oppdragstaker har krav på ved avslutning av oppdraget. Det følger av bestemmelsen at oppdragstaker har krav på å få dekket direkte utlegg, samt et «rimelig vederlag» for utført arbeid.
Det følger av oppdragsavtalens punkt 4 at klageren valgte et provisjonsbasert vederlag med estimert totalpris på 250 000 kroner. Av samme punkt følger det at dersom klageren hadde valgt et timebasert vederlag, var dette anslått til 55 timer, totalt 137 500 kroner. En provisjonsmodell innebærer en risiko for begge parter, og det må normalt forventes at oppdragstakeren gjør en større innsats, der det er valgt provisjonsbasert vederlag.
Meglerforetaket har her tatt utgangspunkt i en timeliste på 90 timer og deretter redusert sitt krav til 37 timer. Det er imidlertid grunnleggende uriktig å tilnærme seg utmålingen av vederlaget på denne måten. Klageren har valgt en provisjonsmodell fordi meglerforetaket skulle gjør en større innsats for å få til et salg, mot at de skulle bli bedre betalt. Det vil derfor bli feil å ta utgangspunkt i timelisten som skal benyttes ved timebasert vederlag, da det ved provisjon er naturlig at oppdragstakeren har nedlagt en del tid på saken. Et krav som tar utgangspunkt i meglerforetakets timeliste, vil ikke lede til et rimelig vederlag.
Dersom meglerforetakets krav skulle bli stående, ville det ikke vært noen grunn til å velge et provisjonsbasert vederlag. Om man legger estimatet til grunn, ville meglerforetakets krav ved timebasert vederlag vært tilnærmet det samme som de nå krever. Det ville i så fall ikke vært noen risiko eller ulempe for meglerforetaket om klageren hadde valgt et provisjonsbasert vederlag. Dette kan ikke ha vært intensjonen med avtalen.
Ved fastsettelsen av vederlaget må det tas hensyn til at tilrettelegging, markedsføring, visningshonorarer, etc., inneholder betydelig vederlagselementer. Ved å medregne timer som har naturlig tilknytning til dette i timelisten, krever foretaket i realiteten dobbelt betalt.
Det synes å være bransjestandard at oppdragsavtalen setter et øvre tak på vederlagskravet, normalt mellom 10-30 000 inkl. mva. Det er på det rene at oppdragsavtalen i denne saken ikke inneholder en slik begrensning, men det at vederlagene ofte ligger i det størrelsesområdet bør være førende også i denne saken. Etter en gjennomgang av tidligere nemndsavgjørelser, synes det totale vederlaget, inkludert utlegg, normalt å ligge på rundt 30 000 kroner, mens et krav på 50 000 kroner synes å ligge helt i det øverste sjiktet. Kravet i denne saken er således nesten tre ganger så høyt som det høyeste kravet nemnda tidligere har behandlet.
Etter oppsigelsen av oppdraget, fortsatte klageren salgsprosessen med et nytt foretak. Den nye megleren oppdaget at innklagede ikke hadde slettet sin urådighetserklæring på eiendommen. Dette gjorde det vanskelig å gjennomføre et salg. Meglerforetaket fortalte at de fastholdt urådighetserklæringen som sikkerhet for sitt vederlagskrav. Klageren er kritisk til at innklagede ikke har slettet sin urådighetserklæring, og at den brukes som et pressmiddel for å sikre seg et oppgjør som klageren oppfatter som urimelig. Når innklagedes oppdrag er avsluttet, og det er klart at innklagede ikke skal forestå oppgjøret, må heftelsen slettes. Dette er også i tråd med klagers forståelse av tidligere nemndspraksis.
For å komme videre i salgsprosessen var klageren villig til å finne en minnelig løsning med meglerforetaket. Ved forliksforhandlingene forut for klagen til nemnda hadde klager tilbud innklagede 50 000 kroner som fullt og endelig oppgjør. Meglerforetaket tilbød på sin side 75 000 kroner. For å finne en løsning, tilbød klageren den 8. mars 75 000 kroner som fullt og endelig oppgjør, i likhet med foretakets tidligere tilbud. Tilbudet ble avslått og foretaket krevde i stedet 110 000 kroner. Klageren avslo kravet.
To uker senere tok innklagede på eget initiativ kontakt med klageren for å likevel få til et forlik. Innklagede krevde da 90 000 kroner. Klager ønsket ikke å ta stilling til kravet, men ga uttrykk for at han tok det til etterretning og ville diskutere det med sine samarbeidspartnere. Kun få minutter etter telefonsamtalen, sendte meglerforetaket en e-post, der de anførte at det var inngått en muntlig avtale. Etter å ha diskutert tilbudet med sine samarbeidspartnere, ønsket ikke klageren å akseptere kravet på 90 000 kroner. Han ga samtidig uttrykk for at man fortsatt kunne finne en løsning på 75 000 kroner. Det ble ikke inngått noen avtale mellom partene, og det har formodningen mot seg at klageren skulle akseptert tilbudet, når han tidligere hadde avslått et lavere tilbud.
Klageren ber om at nemnda tar stilling til hva som vil være et rimelig vederlag.
Innklagede har i hovedsak anført:
Eiendommen var tidligere markedsført og forsøkt solgt som en hel tomannsbolig av et annet meglerforetak. I den forbindelse hadde det første foretaket innhentet en tilstandsrapport for eiendommen som en hel tomannsbolig. I tillegg hadde de innhentet dokumentasjon fra kommunen, diverse servitutter, mv. Disse dokumentene ble oversendt til meglerforetak etter de overtok oppdraget. All dokumentasjonen ble nøye gjennomgått og kontrollert av megleren. Videre bidro megleren med å kontakte det første meglerforetaket for å rette opp i en feilfakturering de hadde foretatt.
Megleren kontaktet takstmannen for å få han til å revidere rapporten til å gjelde de to seksjonene separat. Megleren brukte betydelig tid på dialog med takstmannen som egentlig ikke ønsket å gjøre jobben «en gang til» da klageren ikke hadde betalt for den første tilstandsrapporten, samt ved å trekke ut relevant informasjon fra de to nye tilstandsrapportene.
Etter avtale med klageren skulle meglerforetaket legge ut to seksjonene hver for seg, i stedet for samlet, med håp om å oppnå en høyest mulig salgspris. Klageren fortalte imidlertid at han var interessert i å selge hele eiendommen samlet, dersom megleren klarte å skaffe bud fra eget nettverk før markedsføring. Klageren ville i et slikt tilfelle kunne vurdere bud under anslått verdi for salg av seksjonene separat. Megleren iverksatte derfor et salgsfremstøt mot kjente eiendomsinvestorer «off-market». Dette resulterte i et bud 18 000 000 kroner med diverse forbehold. Klageren avslo budet 31. mai, før han 17. juni likevel ønsket å gi samme interessent et motbud pålydende 18 000 000 kroner med diverse forhold. Motbudet ble avslått av interessenten. Det stemmer ikke at megleren fortalte at klageren burde avslå budet grunnet kort tid til overtakelsen. Tvert imot forsøkte megleren å informere om mulighetene til å leie alternativ bopel frem til klageren fikk kjøpt og overtatt ny bolig.
Det ble rekvirert fotograf for å ta nye oversikts-/drone-/fasadebilder, samt digital styling av noen av de eksisterende interiørbildene. Basert på dette utferdiget megleren nye salgsoppgaver og annonser for de to seksjonene separat. Markedsmateriell ble godkjent av klageren 7. juni. Eiendommen ble førstegangsannonsert som to seksjoner på Finn.no 7. juni og visninger ble avholdt 14. juni. Dette resulterte i at det kom inn et bud på prisantydning for snr. 1 med flere forbehold. Budet ble avslått av klageren. Det ble deretter holdt flere visninger av klageren selv. Annonsene ble etter avtale med klageren «løftet» på Finn.no ved to anledninger. Begge gangene ble det også tatt nye bilder og annonsen ble oppdatert med disse.
I slutten av september 2022 valgte klageren å si opp oppdraget.
Det følger av emgll. § 6-5 tredje ledd og oppdragsavtalens punkt 5-2 at megleren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid, samt dekning av utgifter og eventuelle utlegg. Det fremgår samme sted at det ved beregningen av vederlag i slike situasjoner skal tas utgangspunkt i timepris. Når eiendommen ikke er solgt, vil beregningsgrunnlaget naturlig nok være pådratte timer.
Det stemmer ikke at meglerforetaket har ført et unormalt høyt antall timer. Det er medgått betydelig mer tid til salgsforberedelser i forbindelse med oppdraget enn det som er vanlig. Videre har seksjonene både vært forsøkt solgt samlet og hver for seg. Dette har medført mye ekstraarbeid i forhold til det stipulerte anslaget i oppdragsavtalen. Det er heller ingen tvil om at megleren har oppnådd flere bud i området rundt prisantydning, selv om klageren har valgt å avslå disse. Det har også medgått tid til fotograf, virtuell styling, endring av bilderekkefølge, endring av fraser, ord og utrykk.
Det er korrekt at det opprinnelig ble fakturert to visningshonorarer. Dette er en feil som ble innrømmet og beklaget til klagerens representant og ny faktura ble utstedt.
Meglerforetaket har foretatt en reduksjon og rimelighetsvurdering av de fakturerte timer og timeantallet er betydelig redusert i den omtvistede fakturaen. Reduksjonen fra 90 pådratte timer til 37 timer, må være godt innenfor «rimelig vederlag». I tillegg til medgått tidsbruk, er det i henhold til oppdragsavtalen også fakturert for blant annet tilrettelegging, visning, markedspakke og løfting av annonsen på Finn.no. De utgifter som er krevet dekket i tillegg til vederlaget er hensyntatt i den allerede innrømte rabatten i antall timer. De direkte utleggene er videre av en betydelig størrelse.
Klageren gjør et poeng ut av at det faktiske timeantallet overstiger anslaget som er oppgitt i oppdragsavtalen. For det første er det som står i oppdragsavtalen kun et estimat. For det andre viste det seg etter oppdragsinngåelsen at klageren forventet bistand utover det normale. For det tredje er det i timeanslaget kun lagt til grunn én visningsrunde og påfølgende etterarbeid.
Det ble gjennomført seks visninger. Selv om noen visninger ble avholdt av klageren, ble etterarbeidet, herunder all oppfølging av interessenter, gjort av megleren. I fagsystemet registreres tiden til slik oppfølging som «budrunde» selv om arbeidet ikke nødvendigvis resulterer i at bud inngis. Dette er grunnen til at det er registrert tid under «budrunde», selv om det ikke nødvendigvis kom inn bud den aktuelle dagen. Tiden som har gått med til slikt er hensyntatt og akseptert av klagerne ved provisjonsbasert vederlag (altså når eiendommen faktisk selges), men når oppdraget sies opp av oppdragsgiver i løpet av oppdragsperioden, må tiden inngå i det rimelige vederlaget megleren har rett på.
Klageren hevder at det er bransjepraksis for at det i oppdragsavtalen settes et øvre tak på hva som utgjør rimelig vederlag, samt at dette normalt utgjør mellom 10 000 – 30 000 kroner. Dette stemmer ikke. Hva som utgjør rimelig vederlag, vil variere avhengig av salgsobjekt, og hvor langt i prosessen man har kommet når oppdraget sies opp. Lovens ordlyd tilsier at det skal foretas en konkret vurdering. Dette har også støtte fra Norges Eiendomsmeglingsforbunds etiske nemnd som i 2018 behandlet en sak som omhandlet et slikt øvre tak. Etisk nemnd konkluderte med at en standardavtale om betaling av et fast vederlag ved oppdragsgivers oppsigelse vil kunne gjøre oppdragsgivers rett til oppsigelse illusorisk og være i strid med NEFs etiske regler § 1.
Eiendommen er nå solgt gjennom et tredje meglerforetak. Den 7. mars 2023 ble innklagede meglerforetak kontaktet av det siste foretaket som på vegne av klageren ønsket å se på muligheten for en minnelig løsning. Dagen etter fremla klageren et forlikstilbud på 75 000 kroner. Dette ble avslått av meglerforetaket som kom med et mottilbud på 110 000 kroner som endelig oppgjør. Klageren mente imidlertid at 110 000 kroner var for mye. Den 22. mars kontaktet meglerforetaket klageren pr. telefon for å avklare om det var grunnlag for å inngå et forlik. Et forlik på 90 000 kroner ble raskt oppnådd pr. telefon, før megleren kort tid etter sendte en e-postbekreftelse på dette til klageren. Omtrent en time senere mottok foretaket en SMS om at klageren hadde tenkt seg om, og kommet frem til at partene enten måtte bli enige om 75 000 kroner eller at han ville opprettholde saken for nemnda.
Meglerforetaket ønsket i utgangspunktet å oppnå en minnelig løsning med klageren. Når dette viste seg å ikke være mulig, samt at klageren trakk seg fra en muntlig inngått avtale, opprettholdes foretakets krav på 138 175 kroner.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder meglerens krav på rimelig vederlag ved oppsigelse av oppdragsavtale.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
I dette tilfellet var det avtalt i oppdragsavtalen punkt 5.2 at meglerforetaket har krav på «rimelig vederlag for medgått tid/utført arbeid og avtalte utgifter (utgifter til påløpte visninger, innhenting av opplysninger, markedspakke og tilrettelegging) samt eventuelle utlegg, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5».
Oppdragstakeren har krav på et rimelig vederlag for utført arbeid dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren. Dekning av utlegg kan kreves i samsvar med avtalen, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5.
I henhold til oppdragsavtalen er det inngått avtale om provisjonsbasert vederlag, og følgelig kan man ikke legge det antall timer som er påløpt til grunn, i motsetning til hvis det hadde vært avtalt timesbasert vederlag.
Klager er fakturert 138 175 kroner, dette inklusiv utlegg som ikke er spesifisert. Det er inngått avtale om 1 prosent provisjon av stipulert salgssum på 2 000 000 kroner, som utgjør 200 000 kroner i provisjonsinntekter.
Spørsmålet blir derfor om det beløp som klageren har blitt fakturert for, overstiger lovens krav om «rimelig vederlag» jf. eiendomsmeglingsloven § 6-5.
Ut fra en totalvurdering basert på at oppdragstaker har kommet langt i salgsprosessen, og at det er lagt ned et betydelig arbeid, har nemnda kommet til at meglerforetaket har beregnet seg et rimelig vederlag.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.