RFE-2023-002
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Estator Eiendomsmegling AS (Lokalmegleren & Partners Follo)
Saken gjelder: Manglende opplysninger om endring i planløsning for nybygg. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I september 2022 kjøpte klageren en kontraktsposisjon for en kjedet enebolig under oppføring. Boligen var opprinnelig kjøpt av en annen, men ble videresolgt til klageren før ferdigstillelse. Klageren kom derfor senere inn i prosessen enn de øvrige kjøperne i prosjektet. I desember 2022 oppdaget klageren at deler av boligens utforming avvek fra plantegningene. Klageren mener at megleren ikke har opplyst om endringene i planløsningen som ble foretatt etter utarbeidelsen av det opprinnelige prospektet. Spørsmålet er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, samt om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 150 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På tidspunktet for klagerens kjøp, lå det vedlagt et gammelt prospekt i salgsoppgaven, med nye vedlegg som viste hvilke tilvalg som var gjort. På befaring den 6. desember, oppdaget imidlertid klageren at utformingen av det ene soverommet og tilhørende baderom, samt plassering av inventar på baderommet, avvek fra plantegningen. På grunn av endringen er det ikke lenger plass til skap bak døren. I tillegg er dusjen plassert rett ved døren, slik at dørkarmen er mer vannutsatt.
Det viser seg at en endringsmelding ble sendt ut til alle kjøpere da endringen ble vedtatt. På tidspunktet klageren kjøpte, var endringen vedtatt, og han burde følgelig blitt informert. Det vises til kjøpekontrakten § 11.
I et av salgsoppgavens vedlegg var det vist til daterte elektroniske tegninger, hvor det var inntatt en oppdatert plantegning. Den opprinnelige plantegningen var ikke endret ved klagerens kjøp, og det var denne som var inntatt i Finn-annonsen og salgsoppgaven. Før kjøpet var klageren i dialog med megler, og fikk blant annet tilsendt oversiktsbilder av baderommet. Også her var det oppdatert plantegning som ikke samsvarte med opprinnelig plantegning.
Plantegningene i salgsoppgaven var ikke oppdatert til tross for at endringen allerede var vedtatt. Salgsdokumentene var derfor villedende. Det er ikke tilstrekkelig å sende tegninger av el-punkter og baderommet, og anta at klageren skulle forstå at det var gjort endringer fra de opprinnelige plantegningene.
Salgsoppgaven er misvisende, og det ble ikke konkretisert hvilke tegninger som gjaldt. Det er ikke klagerens oppgave å samstemme el-tegninger med plantegninger og gjette seg frem til hvilke som er gjelder.
Det stemmer at megleren sendte en e-post med vedlegg før klageren innga bud, men det fremgikk ikke der at det var gjort endringer.
Klageren krever 150 000 kroner i erstatning.
Innklagede har i korte trekk anført:
Som kjøper av en kontraktsposisjon, mottok klageren en kopi av opprinnelig salgsoppgave samt vedlegg som viste endringer og tilvalg gjort av opprinnelig kjøper. Klageren mottok den 25. august prospektet for kontraktposisjonssalget og dagen etter ble han fulgt opp med ytterligere dokumentasjon i form av flere detaljtegninger samt prosjektets eget prospekt med vedlegg.
Klageren påstår at det ble sendt ut endringsmelding til alle kjøpere i prosjektet da endringen ble vedtatt. Dette medfører ikke riktighet. Selgeren har i e-post til meglerforetaket bekreftet at det ikke ble sendt ut brev eller annen felles informasjon til samtlige kjøpere om endringen av badet i 2. etasje. Endringen skjedde i detaljprosjekteringen, og selgeren i prosjektet har informert om at de ikke har praksis i å informere om alle endringer underveis i prosjektet. Heller ikke megler har blitt særskilt orientert om denne endringen, og hadde derfor ingen oppfordring til å gjøre nærmere undersøkelser eller gi ytterligere informasjon enn det som fremkom av reviderte plantegninger fremlagt før bud.
Videre fremgikk det av opprinnelig salgsoppgaven, som inngikk som del av kontraktsgrunnlaget ved videresalget, at det ble tatt forbehold om endringer i byggeprosessen.
Klager krever 150 000 kroner i erstatning. Det er ikke fremlagt noen dokumentasjon som sannsynliggjør at det det foreligger et tap i denne størrelsesorden, eller at endringen har betydning for verdien av eiendommen. Det foreligger ikke tap som kan kreves erstattet. Det vises også til at alle kjøperne av tilsvarende bolig i etterkant av sine kjøp måtte akseptere endringene uten kompensasjon, og at meglerforetaket heller ikke har mottatt noen klager fra noen av de andre kjøperne.
Det er ikke gjort noen feil i denne saken, som gir grunnlag for et krav mot meglerforetaket.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Det sentrale spørsmålet er om megleren har overholdt opplysningsplikten vedrørende endringer i planløsninger m.m. I dette tilfellet var det i salgsoppgaven som kjøper hadde fått før kjøpet, tegninger (baderoms- og elektrikertegninger) som viste endringer fra opprinnelig plantegning. Nemnda kan derfor ikke se at megler her har forsømt seg. Eventuelle endringer i planløsningen etter kjøpet kan megleren ikke ha noe ansvar for.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.