Klage nr:
36/08

Avgjort:
30.05.2008

Saken gjelder:
Feil/ manglende opplysninger

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Nordstrand
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en leilighet gjennom innklagede. I salgsoppgaven er det beskrevet tre soverom. Det ene soverommet som er beskrevet, er ikke byggemeldt eller godkjent som varig oppholdsrom.

Fagansvarlig er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

I salgsoppgaven er leiligheten beskrevet og fremvist, i tekst og bilder, som en leilighet bestående av en etasje med gang, bad, kjøkken, spisestue/stue og to soverom og et loft som inneholder et soverom og en uinnredet del. Standarden på soverommene er beskrevet på samme måte og alle soverommene er innredet som soverom. Klageren var aldri i tvil om at hun kjøpte en leilighet med tre soverom. Hun har snart to tenåringsgutter, som skulle få hvert sitt rom.

Da klageren skulle starte og innrede den uinnredde delen på loftet, oppdager hun at soverommet ikke er forskriftsmessig når det gjelder taket. Taket er lagt uten lufting og utgjør stor fare for innemiljø og forfall. Selger avviser klagen med å henvise til takst.

Boligen hadde en prisantydning på 2 100 000 kroner og ble solgt for 100 000 under takst. Dette har sammenheng med at leiligheten hadde et kostbart renoveringsbehov og at det kun var to interessenter som ga bud, ikke fordi man regnet med at soverommet på loftet egentlig ikke var et soverom.

Klageren har fått vite at det taksten beskriver som «kvistværelse, andel uinredet loft» er beskrivelsen av soverommet. Klageren hadde lest taksten, men leste ingen innsigelser når det gjaldt soverommet. Det var heller ikke en selvfølge at «kvistværelse» var soverommet i den måten taksten var skrevet på. Soverommet var tydelig beskrevet og avbildet i salgsoppgaven og det var ikke antydninger som tilsa at leiligheten måtte oppfattes som en 3-roms istedenfor en 4-roms leilighet. Dette fremkom heller ikke på visning. Innklagede avviser kravet ved å henvise til at selger opplyste om dette på visningen. Dette er ikke riktig, og uansett burde en slik viktig og vesentlig opplysing fremgå klart og tydelig i salgsoppgaven.

Innklagede innrømmer at han har gjort en feil, men mener samtidig at han har «dekket seg inn i taksten» og at klageren burde skjønt at taksten tilbakeviste den billedlige fremstillingen og teksten som beskrev soverommet, og meget tydelig under oppsummering av hovedinformasjon vedrørende leilighetens innhold. Klageren spør hvorfor hun skulle forstå at dette var en leilighet med to soverom, og ikke tre, da innklagede selv ikke forsto dette?

Klageren mener salgsoppgaven er villedende og utelater vesentlig informasjon.

Innklagede anfører:

Fra innklagedes side gjøres det gjeldende at det ikke er begått feil av innklagede som innebærer brudd på god meglerskikk eller som kan gi grunnlag for erstatningskrav.

Det medfører riktighet at det innredede rommet på loftet i salgsoppgaven er beskrevet som et soverom. Dette samsvarer med rommets innredning slik det ble benyttet av selgeren. Det har aldri vært gjort forsøk på villedende markedsføring av boligen.

I taksten som var vedlagt salgsoppgaven sto det (side 3-4) at

«Andel av loft er medregnet i BRA selv om det ikke er etablert vegg mot trapp/ fellesareal. Redusert takhøyde på loft. Iht byggeforskrifter kan rom på loft ikke betegnes som fullverdige boligrom for varig opphold, men iht NS 3940 (Areal- og volumberegninger av bygninger) kan de betegnes som boligareal. Innredning av loft er ikke byggemeldt.»

Videre står det (s. 3): «Rommene kan være i strid med byggeforskrifter selv om de er måleverdige etter NS 3940».

Etter innklagedes oppfatning ga taksten fullgod informasjon om at soverommet ikke var godkjent for varig opphold. Det fremgår at «Salgsoppgaven er ufullstendig uten allevedlegg». Ifølge innklagede var det ikke behov for å presisere forholdet noe utover det takstmannen beskrev.

For øvrig inneholder ikke salgsoppgaven opplysninger som er egnet til å tilsløre opplysningene som fremkommer av taksten. At rommet på loftet kalles soverom samsvarte med selgerens bruk og slik rommet fremsto. At rommet ikke er forskriftsmessig er ikke til hinder for at rommet benyttes til dette formål.

I tillegg gjøres det gjeldende at klageren på visningen ble gjort oppmerksom på at rommet ikke var byggemeldt eller godkjent som soverom. Klageren var på tre visninger. På første visning ble det presisert at kvistværelset verken var byggemeldt eller godkjent. Dette bekreftes av selger og hans samboer.

På andre visning hadde klageren med seg en fagmann. Det ble stilt spørsmål vedrørende takstmannens kommentar til varmematter på badet. Det ville vært naturlig å stille spørsmål til takstmannens kommentar til kvistværelset dersom dette var avgjørende for klagerens interesse for eiendommen.

Dersom klageren bestrider de samtaler som fant sted på visningene, og Reklamasjonsnemnda finner dette avgjørende for innklagedes ansvar, bes saken avvises fordi det må føres vitnebevis.

Klagerens reklamasjon til selger vedrørende soverommet ble fremsatt 11. januar 2008. For utbedring av uforskriftsmessige bygningsarbeider krevde kjøper 35 000 kroner. Kravet ble avslått av selger da arbeidene ble utført av forrige eier.

Det bestrides at innklagede har holdt tilbake opplysninger av betydning for klageren og at det foreligger brudd på god meglerskikk.

Når det gjelder erstatningskravet, mener innklagede at det ikke foreligger erstatningsgrunnlag og at det heller ikke er årsakssammenheng mellom det angivelige tap og innklagedes angivelige feil. Dersom det skulle foreligge erstatningsgrunnlag, er det ikke grunnlag for å si at dette har påført klageren et økonomisk tap.

Innklagede har tilbudt klageren ex gratia å betale 35 000 kroner i samsvar med det krav klageren hadde mot selger. Dette ble ikke akseptert og i klagen til Reklamasjonsnemnda er det krevd erstatning som nødvendigvis må omfatte også andre ulike forhold. Dette er et moment innklagede mener styrker den subsidiære påstanden om at klagen må avvises.

Innklagede ber om at klageren ikke gis medhold, subsidiært at saken avvises.

Klagerens ytterligere anførsler:

Innklagede har tilbud 35 000 kroner i kompensasjon for den feilen som har skjedd, i samsvar med det opprinnelige kravet mot selger. De ønsket ikke å etterkomme kravet på 150 000 kroner. Da klageren ikke godtok tilbudet, ønsket innklagede heller å la Reklamasjonsnemnda behandle saken fordi han mente at utfallet like gjerne kunne bli et vedtak som ville rette en «korreks for dårlig meglerskikk» mot ham, og ikke nødvendigvis en kompensasjonsplikt.

Klageren synes dette er useriøst og lite profesjonelt.

Når det gjelder kravet som er fremsatt, er det høyere enn det som først ble rettet mot selger fordi det første kravet knyttet seg til et konkret utbedringspunkt. Det har i etterkant dukket opp flere opplysninger som gjør at saken er mer omfattende og dertil er kravet blitt høyere og rettet mot innklagede. Etter dagens forskrifter er det ikke sikkert det er mulig å få godkjent rommet som soverom. Det vil eventuelt kreve så store utbedringer at 150 000 kroner er et svært realistisk krav, og da bare for de tiltak som må iverksettes. Ifølge klageren bør det også vektlegges de forsinkelser, bekymringer og den påkjenning som det faktum at klageren ble bevisst villedet til å tro at hun hadde kjøpt en 4-roms leilighet istedenfor en 3-roms, har skapt for henne.

Klageren presiserer at hun kun var på to visninger, ikke tre som innklagede anfører. Den enegangen hadde hun med seg en som driver med oppussing av bad og som da selvfølgelig ikke hadde interesse av takstmannens kommentarer til «soverommet». Det skal heller ikke være nødvendig å ha med seg fagfolk for å avdekke forhold som til og med takstmannen fraskriver seg ansvaret for.

Innklagedes ytterligere anførsler:

Innklagede presiserer at leiligheten aldri har vært benevnt som en 4 roms leilighet i markedsføringen. Klagen er basert på bruken av benevnelsen soverom på det aktuelle værelset på loftet, noe som samsvarer med benevnelsen i takst og forrige eiers bruk av rommet. Det er dette forholdet Reklamasjonsnemnda må ta stilling til.

Hva gjelder tilbudet på 35 000 kroner, var dette for å få saken ut av verden. Innklagede ønsker generelt å finne løsning i saker der meglers håndtering av saken kritiseres uten at det i dette ligger noen erkjennelse av juridisk ansvar. Hva gjelder saker i Reklamasjonsnemnda, ønsker innklagede å begrense antallet saker, men opplevde i denne saken at klageren fremsatte helt urimelige krav.

Klagerens atter ytterligere anførsler:

At «soverommet» har blitt brukt uforskriftsmessig av tidligere eier er ikke noe argument for å ikke fremstille boligen riktig i salgsoppgaven.

For øvrig opprettholder klageren sine anførsler i saken.

Klageren presiserer og poengterer følgende:

– innklagede har innrømmet feil skriftlig og sagt seg villig til å ha en behandling i Reklamasjonsnemnda fremfor å imøtekomme klagerens krav

– klageren har ikke på noe tidspunkt blitt informert om at soverommet ikke var godkjent. Uansett må så viktig informasjon nevnes klart, og ikke overlates til selger å huske

– klageren har kun vært på to visninger

– taksten inneholder andre benevnelser enn salgsoppgaven

– hvorvidt klageren har med seg «fagmann» på visning er totalt uvedkommende

– «soverommet» på loftet var et kvistværelse og skulle under ingen omstendighet vært benevnt som et soverom. Dette er villedende markedsføring.

– klageren spør om innklagede har tenkt over de konsekvensene det få å bruke rommet i uforskriftsmessig stand, slik som tapt forsikring, erstatningsansvar for medboere og eventuell tiltale, når han foreslår at bruken kan fortsette som før

Klageren fremholder også visse forhold rundt kjøpet av eiendommen. Innklagede tok ikke kontakt med klageren i perioden mellom kontraktsmøtet som var i begynnelsen av juni og fram til overtakelsen den 1. oktober 2007. Lånebeviset fra banken var aldri sjekket og innklagede hadde ikke vært i kontakt med banken. Dette førte til at lånebeviset var utløpt og lånepapirene var slettet. Innklagede kom heller ikke på overtakelsesdagen. Klageren ringer både selger og innklagede. Selger hadde ikke fått beskjed om å møte, men å «se det an». Klageren ringer banken for å sjekke om alt var i orden. Innklagede ringte klageren tilbake med beskjed om at han ikke hadde registrert noen betaling og at han derfor ba selger droppe å møte. Klageren har aldri fått den beskjeden. Klageren fortalte at banken nettopp hadde bekreftet at alt var i orden med hensyn til betalingen, og dette stemte da innklagede dobbeltsjekket. Innklagede hadde ikke laget to salgspermer, kun én til selgeren. Klageren purrer på permen i over tre uker, og finner til slutt permen på dørmatta, selv om hun var hjemme den dagen.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Saken gjelder krav om erstatning på grunn av feilaktigeopplysninger.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53 og ulovfestede erstatningsregler.

I salgsoppgaven er leiligheten beskrevet med tre soverom: to i andre etasje og ett på loftet. Innklagede påpeker at det fremgår fullgodt av taksten at rommet på loftet ikke er godkjent for varig opphold. Der innklagede forsto eller burde forstått at rommet ikke var godkjent for varig opphold, skulle dette etter Reklamasjonsnemndas oppfatning fremgå av salgsoppgaven. Innklagede hevder det ikke er behov for at han skulle presisert dette utover det som fremgikk av taksten, da taksten lå ved salgsoppgaven som et vedlegg. Reklamasjonsnemnda er ikke enig i dette. Så lenge innklagede forsto eller burde forstått at rommet ikke var godkjent for varig opphold, er det ikke i tråd med opplysningsplikten og kravet om god meglerskikk i eiendomsmeglingsloven § 3-1 å markedsføre leiligheten med tre soverom uten å presisere at det ene ikke er godkjent.

Reklamasjonsnemnda finner at innklagede har handlet i strid med god meglerskikk.

Reklamasjonsnemnda finner at innklagede også handlet erstatningsbetingende uaktsomt ved å markedsføre rommet som et soverom uten å presisere at det ikke var godkjent for varig opphold.

Reklamasjonsnemnda bemerker at en feilopplysning av denne karakter bør rettes skriftlig. Innklagede mener at Reklamasjonsnemnda må avvise saken dersom Reklamasjonsnemnda finner dette forholdet tungtveiende når det gjelder innklagedes ansvar, da innklagede ønsker å føre vitnebevis.

Reklamasjonsnemnda kan ikke ta stilling til om innklagede har forsøkt å rette feilen, da partene forklarer seg ulikt på dette punkt. Reklamasjonsnemnda finner likevel grunn til å bemerke at der innklagede har kjennskap til feilopplysningen før visningen, vil det å overlate rettingen til selger på visningen ikke være tilstrekkelig for å avhjelpe feilen. En slik opplysning skulle vært inntatt i salgsoppgaven. Det angivelige forsøket på å rette feilen er således ikke tilstrekkelig for å avhjelpe feilen og kan ikke frita innklagede for ansvar. Innklagede kan derfor ikke høres i sin påstand om at saken må avvises.

Innklagede blir erstatningsansvarlig for det tap innklagedes forsømmelse har påført klageren. Reklamasjonsnemnda kan ikke se at det foreligger et dokumentert økonomisk tap på 150 000 kroner som følge av feilopplysningen. Dog har Reklamasjonsnemnda ikke grunnlag for å fastsette erstatningens størrelse.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk.

Oslo, den 30. mai 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant