RFE-2023-017
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 15. mai 2023
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Borgar Sandvik, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Menne Eiendomsmegling AS
Saken gjelder: Tvangssalg. Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt. Krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I desember 2021 kjøpte klageren en leilighet på tvangssalg for 4 200 000 kroner. Megleren til innklagede foretak var oppnevnt som medhjelper ved salget. Etter overtakelsen oppdaget klageren at borettslaget hadde påtatt seg et lån på 500 000 kroner for utskiftning av flere vinduer og reparasjon av deler av taket. Spørsmålet er om medhjelperen har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å ikke informere om det planlagte vedlikeholdet og kostnadene forbundet med dette. I tillegg er det et spørsmål om klageren kan gis medhold i sitt erstatningskrav på 90 000 kroner.
Nemnda kom til at klagen førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
På visningen spurte klageren om det var planlagt vedlikehold av bygården. Medhjelperen avkreftet dette. Dagen etter klageren hadde inngitt bud, nevnte medhjelper at det muligens var en lekkasje rundt pipen over en annen seksjon, men at det sannsynligvis var en forsikringssak. I ettertid viste det seg å kun var tale om kondens, og saken ble følgelig lukket.
På overtakelsen 7. januar 2022 var det montert et stillas i bakgården og påbegynt arbeid på taket til klagerens nabo. Like etter overtakelsen oppdaget klageren at borettslaget hadde søkt om lån på 500 000 kroner til utskiftning av vinduer i bakgården samt reparasjon av taket over naboseksjonen.
I ettertid har det vist seg at styrelederen i borettslaget informerte medhjelperen om det planlagte vedlikehold pr. SMS dagen etter klageren hadde vært på visning. Likevel videreformidlet ikke medhjelperen denne informasjonen til klageren.
Klageren hadde ikke mulighet til å inspisere andre enheter enn den hun var på visning i, og kunne følgelig ikke vite at det var lekkasje i taket på en annen leilighet eller at vinduene hos de andre leilighetene skulle byttes. Det stemmer ikke at medhjelperen informerte om det planlagte vedlikeholdet pr. telefon før klageren innga sitt første bud.
Det var 20 vinduer som var planlagt byttet, men ingen av dem tilhørte klagerens seksjon. Klageren har fire vinduer som vender ut mot bakgården, der tre var fra 2015 og ett var gammelt. Styret gikk etter hvert med på å også bytte klagerens gamle vindu, til tross for at det ikke var planlagt at dette skulle skiftes ut.
Lånet ble hovedsakelig brukt på vedlikehold av andre seksjoner, og har således ikke vært med på å øke verdien av klagerens leilighet.
Klageren krever 90 000 kroner i erstatning. Dette tilsvarer omtrent økningen i hennes andel fellesgjeld.
Innklagede har i korte trekk anført:
Megleren ble oppnevnt som medhjelper ved tvangssalget i oktober 2020. I juni 2021 ble eiendommen befart, men medhjelperen fikk i den forbindelse ingen informasjon om vedtatte vedlikeholdsarbeider. Heller ikke i informasjonen fra forretningsføreren fremkom det opplysninger om vedtatte vedlikeholdsarbeider. I august 2021 ble det utformet en salgsoppgave ut fra tilgjengelig informasjon.
Den 27. oktober 2021 deltok klageren på visning av leiligheten. På klagerens forespørsel om planlagte vedlikeholdsarbeider, svarte medhjelperen at hun ikke var kjent med slike planer. Senere samme dag mottok medhjelperen en e-post fra styrelederen i borettslaget der han opplyste om at de planla vedlikehold av tak og pipe grunnet lekkasje, samt utskiftning av råtne vinduer. Dagen etter spurte medhjelperen om det var vedtatt noe budsjett, om det ville blitt tatt opp ekstra lån eller skje en økning i felleskostnadene i forbindelse med arbeidene. Styrelederen avkreftet at det var vedtatt noe budsjett, men nevnte at de ikke hadde midler til å utføre reparasjonene på egen hånd. Styrelederen opplyste at de i verste fall regnet med å måtte ta opp et lån på 500 000 kroner.
Medhjelperen mottok aldri noen oppfølgende informasjon, vedtak, budsjett eller låneopptaksbekreftelse fra borettslaget eller forretningsføreren.
Den 29. oktober fikk klageren tilsendt salgsoppgaven. I tillegg snakket medhjelperen med klageren på telefon, der hun videreformidlet de nye opplysningene fra borettslaget. På dette tidspunktet var det ikke vedtatt noe konkret budsjett eller foretatt noe låneopptak.
Senere samme dag innga klageren et bud uten forbehold. Omtrent en uke senere innga hun et nytt bud, også uten forbehold, men med lenger akseptfrist. Klagerens bud ble akseptert og innsendt til tingretten for stadfestelse. Klageren fikk også tilsendt bekreftelse på budet med en 14-dagers frist for innsigelser. Dersom klageren hadde vært i tvil om kostnadsbildet for fremtidig vedlikehold i borettslagets regi, kunne hun tatt forbehold om dette i sine bud. Uansett ville 14-dagersperioden fungert som en siste «utvei» dersom budet var inngitt under bristende forutsetninger.
Etter overtakelsen mottok medhjelperen en SMS fra klageren med henvisning til borettslagets interne Facebook-side. Klageren fortalte at det var skrevet at det skulle skiftes ut vinduer for 190 000 kroner, samt flere innlegg om lånopptak for utskiftning av vinduer og reparasjon av taklekkasje. Medhjelperen forklarte at hun hadde videreformidlet de opplysningene hun var kjent med, men at hun ikke hadde tilgang til borettslagets Facebook-side. Medhjelperen opplyste at dersom klageren ønsket å reklamere, måtte dette gjøres til tingretten. Til tross for at reklamasjonen ble videresendt til tingretten og klageren der fikk prosessuell veiledning, valgte hun å ikke inngi stevning. Ettersom det ikke ble mottatt noen stevning innen fristen 10. april 2022, ble selgerens tilgodehavende utbetalt 11. mai 2022.
Kjøperens undersøkelsesplikt skjerpes ved tvangssalg. Medhjelperen har utført oppdraget etter beste evne og på en samvittighetsfull måte. Medhjelperen har videreformidlet de opplysningene hun mottok, og salgsoppgaven ble utformet etter de lovpålagte krav. Det foreligger ikke brudd på god meglerskikk.
Klageren er ikke påført tap som gir grunnlag for erstatning. Den økte fellesgjelden er benyttet til fordel for hele borettslaget og påkostninger på borettslagets eiendom verdsettes alltid av markedet. Verdien av leiligheten blir ikke forringet ved at borettslaget gjennomfører påkostninger, snarere tvert imot. Heller ikke økningen i andel fellesgjeld er stor nok til å utgjøre en forskjell for verdsettingen. Det nevnes at leiligheten ble lagt ut for salg i mars 2023 med en prisantydning på 4 390 000 kroner pluss andel fellesgjeld. Dette indikerer at leiligheten ikke har fått en redusert verdi på grunn av økt fellesgjeld.
Klagen kan ikke føre frem.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglerens (medhjelperens) undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører frem.
Når det gjelder spørsmålet om megleren har overholdt opplysningsplikten vedrørende mulig låneopptak på 500 000 kroner, har meglerforetak anført at megler informerte om dette i en telefonsamtale, noe klageren har bestridt. Det er megleren som den profesjonelle part som må sørge for å sikre bevis eller notoritet om at en slik viktig opplysning er gitt. Dette kunne enkelt vært gjort ved bare å sende en kort e-post til klageren med bekreftelse på hva megleren hadde sagt. Da megleren ikke har sørget for notoritet, finner nemnda at megleren ikke har overholdt opplysningsplikten og vært uaktsom.
Låneopptaket innbar at klagerens andel av fellesgjelden økte med 80 946 kroner (198 135 – 117 189 kroner). Det følger av høyesterettspraksis (Rt-2008-976 avsnitt 36 og 37) at meglerforetaket da blir erstatningsansvarlig for dette beløpet i henhold til arbeidsgiveransvaret i skadeserstatningsloven § 2-1. Beløpet avrundes oppad til 81 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Menne Eiendomsmegling AS har ikke overholdt opplysningsplikt og vært erstatningsbetingende uaktsom. Meglerforetaket må betale 81 000 – åttientusen – kroner i erstatning til [klageren].