Klage nr:
37/08

Avgjort:
11.06.2008

Saken gjelder:
Meglers vederlag og krav på utlegg etter kansellert salgsoppdrag

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Arendal
Saksfremstilling:

Klageren ga 27. juni 2007 innklagede i oppdrag å selge sin eiendom. Salget var betinget av kommunens godkjennelse av deling. Slik godkjennelse ble ikke gitt og oppdraget ble derfor sagt opp. Tvist vedrørende vederlaget.

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

Klageren anfører:

Klageren er avkrevd kr 30 532 etter å ha benyttet innklagede i forbindelse med et salgsoppdrag uten at eiendommen ble solgt. Klageren sendte skriftlig klage til innklagede, men mottok negativt svar. Klageren mener dette ikke er riktig da hun har fått en skriftlig salgsgaranti. Det står både i salgsoppgaven og i kontrakten at salget forutsetter kommunens godkjenning av fradeling. Det er etter klagerens mening ikke hun som har kansellert avtalen, men at dette var en direkte konsekvens av kommunens avslag.

Innklagede ble tidlig gjort kjent med at klageren på et tidligere tidspunkt hadde søkt om fradeling, men at dette ble avslått fordi hun da ikke hadde noen kjøper til den delen av eiendommen som ble forsøkt solgt. Det manglet da også konkrete planer for resten av arealet.

Etter at innklagede tok oppdraget, ble det skrevet kontrakt med en kjøper på den delen av eiendommen som tidligere er omtalt, altså et hus med 16 mål tomt. Da oppdragsavtalen ble inngått, var det kun snakk om salg av hus og tomt. Klageren fikk da klart inntrykk av innklagede at dette absolutt var mulig å få i orden. Det ble aldri inngått noen skriftlig avtale om salg av restarealer som betingelse.

Etter dette ble det igjen søkt kommunen om fradeling med en plan for resten av arealet. Underveis i prosessen ble det diskutert løsninger som eventuelt salg av restareal til nabo. Dette viste seg å være en svært dårlig løsning for klageren. Også i forhold til klagerens barn var dette en dårlig løsning fordi det ville innebære at hele gården ville gå ut av slekten.

Det står i både salgsoppgaven og kjøpekontrakten at salget forutsetter godkjenning fra kommunen. Det ble aldri inngått noen skriftlig avtale om salg av jord og skog. På denne bakgrunn mener klageren at innklagede ikke har noe tilgodehavende etter kansellert salgsoppdrag på eiendommen og hun ber om Reklamasjonsnemndas vurdering.

Innklagede anfører:

I forhold til innklagede er oppdraget skriftlig trukket tilbake. Klageren er informert om at hun som oppdragsgiver blir fakturert i henhold til oppdragsavtalen for innklagedes arbeid med saken, tilrettelegging, innhentede opplysninger og annonser.

Klagen er begrunnet med at oppdraget er inngått med salgsgaranti og at eiendommen ikke er solgt fordi kommunen ikke har godkjent fradeling. Det er innklagedes oppfatning at salgsgarantien knyttet til dette oppdraget er oppfylt fra hans side.

Innklagede tilbyr oppdragsgivere «salgsgaranti». Dette innebærer at om salg ikke oppnås i oppdragsperioden, så dekker innklagede alle kostnader. Innklagedes arbeid med dette oppdraget har ført frem til akseptert kjøpetilbud og inngåelse av kjøpekontrakt.

Ved inngåelsen av oppdraget var kommunens forutsetning om salg av innmark for å godkjenne deling kjent for klageren. Inngåelsen og gjennomføringen av oppdraget har således vært betinget av klagerens vilje til å oppfylle kommunens krav. Kommunens betingelse for å godkjenne deling har ikke endret seg. At klageren ikke lenger er villig til å oppfylle betingelsene er et forhold som fullt ut er under klagerens kontroll.

Uavhengig av spørsmålet om betydningen av salgsgarantien og påstanden om at klageren kunne ha valgt å innfri kommunens forutsetning for at fradeling skulle kunne finne sted, opplyses at det ble gitt en oppsigelse av oppdraget den 20. desember 2007. På bakgrunn av den situasjonen som oppsto, ble partene enige om at samtlige avtaler skullekanselleres. Bakgrunnen for erklæringen som ble skrevet, var

1. å kansellere den inngåtte kjøpekontrakten og få tilbakebetalt innebetalt forskudd
2. for å avslutte oppdragsavtalen da det ikke var noe grunnlag for å fortsette salgsarbeidet

Grunnen til at dette ble tatt inn i en og samme erklæring, var for å dokumentere overfor kjøper at dette ikke var et «spill» ved at det for eksempel hadde kommet andre kjøpere inn i bildet som klageren heller ønsket å selge til. Innklagene bisto med inngåelse av kjøpekontrakten og har definert omsorgsplikten til å innbefatte bistand med utformingen av erklæringen slik at partene ble løst fra kontrakten. Hva gjelder oppsigelsen, må denne gjøres skriftlig overfor innklagede. Som følge av at klageren ikke aktet å innfri vilkårene for at eiendommen i fremtiden kunne selges, ble det en naturlig konsekvens at oppdraget måtte sies opp.

Oppsigelse er regulert i oppdragsskjemaets punkt 6. Innklagedes krav som er oversendt klageren, er sammenfallende med vilkårene i oppdragets punkt 6.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren fremholder sine påstander og ønsker å presisere følgende

– klageren endret ikke standpunkt vedrørende salg etter at kontrakten med innklagede ble inngått. Da saken kom opp i kommunestyret, ringte klageren flere representanter og argumenterte for sitt syn. Utfallet var skuffende.

– det har ikke vært andre bindende avtaler enn den som ble undertegnet i kontrakten

– ved inngåelsen av kontrakten ble klageren gitt inntrykk av at innklagede hadde kunnskaper klageren ikke hadde og at han så muligheter hun ikke så, slik at eiendommen kunne skilles ut fra resten av gården

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Klagen gjelder spørsmålet om innklagede har krav på vederlag der salget var betinget av kommunens tillatelse om fradeling, og inngått kjøpekontrakt samt oppdragsavtale ble kansellert.

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

I oppdragsavtalens punkt 6 er det bestemt at det skal betales et rimelig honorar, samt tilretteleggingshonorar, visning og avtalt annonsering ved eventuell oppsigelse fra oppdragsgiverens side. I forbindelse med at kjøpekontrakten ble kansellert, ble også oppdragsavtalen avsluttet/ trukket tilbake. Kravet innklagede har rettet mot klageren samsvarer med avtalens punkt 6.

Spørsmålet blir om det er i tråd med god meglerskikk å bistå med utformingen av en oppsigelse i den gitte situasjonen, jf. eiendomsmeglingsloven § 3-1. Oppsigelsen fant sted kort tid før utløpet av oppdragsavtalen. Hadde oppdragsavtalen løpt ut, ville innklagede ikke hatt krav på betaling. Klageren var åpenbart ikke klar over konsekvensene av oppsigelsen, i motsetning til innklagede som tok initiativ til oppsigelsen. Reklamasjonsnemnda har også lagt en viss vekt på at klageren hadde en reell begrunnelse for ikke å ville inngå avtale under de betingelser som kommunen hadde satt. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning, har innklagede dermed opptrådt i strid med god meglerskikk.

Meglers vederlag kan nedsettes i henhold til eiendomsmeglingsloven § 4-6. Reklamasjonsnemnda finner at en passende nedsettelse innebærer at vederlaget nedsettes med et beløp tilsvarende meglers honorar på kr 6 250.

Konklusjon:

Innklagede har opptrådt i strid med god meglerskikk. Vederlaget nedsettes med kr 6 250.

Oslo, den 11. juni 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Knut Kopstad Den norske Advokatforenings representant/Eiendomsmeglerforetakenes Forenings representant