RFE-2021-167
Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: DNB Eiendom AS avd. Oslo Grefsen
Saken gjelder: Meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juli 2019 kjøpte klageren en del av en flermannsbolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak for 10 100 000 kroner. Boligen består av tre seksjoner, hvorav klageren eier seksjon 1, mens en annen eier seksjon 2 og 3. I ettertid oppdaget klageren at det i 2018 ble fattet vedtak i sameiet om å overføre fellesareal til seksjon 2 og 3. Det viser seg også å ha vært en langvarig konflikt mellom selger og den andre seksjonseieren forut for salget. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin opplysningsplikt, samt om det foreligger grunnlag for erstatning.
Nemnda kom til at klagen avvises.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Fellesareal – carport
Klageren var på privatvisning med megler 8. juli 2019, mens hennes medkjøper var på visning dagen etter. Etter siste visning spurte klageren om hvilke deler av utearealet som tilhørte seksjon 1. Klageren mottok e-post fra eiendomsmeglerfullmektigen, hvor han videreformidlet opplysningene han fikk etter å ha vært i kontakt med selger. Av e-posten fremgikk følgende:
«Hei [klager]
…
Sender også med en korrespondanse med selger: 1. Slik jeg forstår det er kun veien og gårdsplassen foran carporten som er felles. Hekken og all hagen foruten terrassen over carporten tilhører vår seksjon, seksjonen som hun kjøper
…
Med vennlig hilsen
[megler]»
Salgsoppgaven inneholdt et kart som viste at alt uteareal som ikke tilhører seksjon 1, er fellesareal. I tegningen var også arealet bak carporten merket som fellesareal. Klageren kjøpte derfor boligen i den tro at alt uteareal rundt eiendommen, bortsett fra arealet over og bak carporten samt oppkjørselen, tilhørte deres seksjon. Klageren og hennes medkjøper overtok boligen i august 2019, og leide den ut frem til de startet renoveringsarbeider i april 2020.
Sommeren 2020 ba klageren om innsyn i en sak hos plan- og bygningsetaten knyttet til hennes eiendom, og oppdaget i den forbindelse at seksjon 2 og 3 hadde forsøkt å få fellesarealet over og bak carporten seksjonert til seg i løpet av høsten 2019. Arealet det er snakk om, er på omtrent 100 kvm. Den andre seksjonseieren hadde sendt søknaden uten å informere klageren først. Vedlagt søknaden lå et referat fra et sameiermøte i 2018. Dette referatet hadde klageren først fått tilsendt fra megler 16. juli 2019, etter å ha stilt spørsmål om det fantes vedtekter for sameiet. Siden det ikke forelå noen vedtekter, tenkte ikke klageren noe over betydningen av det oversendte referatet.
Det fremgikk av referatet at det under sameiermøtet i 2018 ble fattet vedtak om at fellesarealet, bortsett fra oppkjørselen, ville bli overført til seksjon 2 og 3. Videre hadde eieren av de to seksjonene inngått avtale med selger om at fellesarealet skulle reseksjoneres til hans to seksjoner, mot at han ventet to år med å bebygge arealet. Klageren har ikke fått denne informasjonen, hverken før eller etter kontraktsmøtet. Selv om megleren var kjent med sameievedtaket og den underliggende avtalen med selger, ble klageren ikke opplyst om disse forholdene før hun kjøpte boligen. Hun fikk heller ikke referatet oversendt før hun etterspurte dokumentasjon i etterkant.
Søknaden om reseksjonering ble avslått av kommunen, ettersom den ikke var signert av klageren og hennes medkjøper. Eieren av seksjon 2 og 3 har likevel tatt seg til rette på fellesarealet ved å bygge en stor terrasse på 90 kvm. Videre har det fremkommet dokumentasjon på at han har vært i kontakt med megler i perioden september 2020 og frem til desember 2020. I e-post av 2. desember 2020 stilte han spørsmål rundt hvilken informasjon megleren ga de nye eierne av seksjon 1 hva gjelder fellesarealet. Til dette svarte megleren at det ble gitt muntlige opplysninger på visning, i tillegg til at det lå tegninger fremme. Ifølge megleren skal klageren også ha fått informasjon i forbindelse med kjøp eller kontraktsmøte.
Megleren lyver her overfor den andre seksjonseieren om at klagerne skal ha fått denne informasjonen. Klageren har hverken på visning eller noe annet tidspunkt fått fremlagt tegninger av fellesarealet. Klageren har først blitt kjent med disse opplysningene gjennom egne undersøkelser lenge etter overtakelsen.
Den andre seksjonseieren fikk etter en lang kamp med kommunen rammetillatelse til å oppføre ny bolig over deres felles carport i 2017. Selgeren motsatte seg dette byggeprosjektet. Under sameiets årsmøte i 2015 hadde eieren av naboseksjonen fått flertall for å overta fellesarealet over og bak carporten. Megleren stilte her på selgers vegne, og stemt imot vedtaksforslaget. Megleren opplyste ingenting om dette, hverken før budaksept eller kontraktsmøte.
Dersom arealet over carporten bebygges. vil det innebære et stort verdiminus for klagerens bolig. For det første vil man miste en stor andel av fellesarealet, for det andre vil det være tale om en stor bygning vegg i vegg med hennes bolig.
Nabokonflikt
På visning spurte klageren om bakgrunnen for at boligen skulle selges, og fikk til svar at selger bodde i utlandet og hadde bestemt seg for å ikke følge sin opprinnelige plan om å flytte til Norge med familien. Klageren og hennes medkjøper fikk opplyst at boligen var blitt brukt til utleie, men at den hadde stått tom en stund i forbindelse med salget.
Det ble imidlertid ikke opplyst om at det hadde vært en langvarig konflikt i sameiet siden 2015. Først angående fellesarealet over og bak carporten, og deretter i tilknytning til selgers utleie av boligen. Dette er opplysninger klageren i senere tid har fått gjennom informasjon hos kommunen og eieren av naboseksjonene. Til sammenligning ble det opplyst om uenigheter vedrørende byggearbeidene innad i sameiet da tidligere eier av seksjon 3 solgte i 2017, hvor det ble omtalt i egenerklæringsskjemaet.
Etter at vedtak ble fattet på årsmøtet i 2015, engasjerte selger advokat i et forsøk på å stoppe byggeplanene på eiendommen. Det samme gjorde også tre andre tilgrensende naboer. Den andre seksjonseieren ble til slutt rådet av sin advokat om å legge byggeplanene på is. Brevutvekslingen mellom advokatene ligger arkivert på byggesaken hos kommunen. Megleren kjente godt til konflikten fra den oppstod i 2015 og frem til det i 2018 ble enighet mellom selger og den andre seksjonseieren om overføring av fellesarealet.
Parallelt med denne konflikten, oppstod det en ny i 2017 etter at den andre seksjonseieren meldte selger inn for brann- og redningsetaten, El-tilsynet og plan- og bygningsetaten. Bakgrunnen var at selger brukte rom i kjeller til utleie til tross for at det ikke var godkjent for varig opphold. Konflikten gikk så langt at selger til slutt ble ilagt pålegg fra kommunen om opphør av ulovlig bruk. Klageren antar at selger til slutt valgte å selge boligen fordi kommunen sitt pålegg gjorde det umulig å fortsette med utleie. Det er stor sannsynlighet for at megleren kjente til dette forholdet, all den tid han hadde en nær relasjon til selger og all informasjon lå tilgjengelig på kommunens nettside.
Klageren ville aldri kjøpt boligen dersom hun kjente til de langvarige konfliktene mellom selger og eier av seksjon 2 og 3. Den andre seksjonseieren har nå blandet seg inn i klagerens arbeid med å renovere boligen, noe som har gjort det til en mye lenger og kostbar prosess enn først ventet. Forholdet til den andre seksjonseieren er svært konfliktfylt, noe som igjen har påført klageren et økonomisk tap i form av kostnader til juridisk bistand og tapte leieinntekter. Klageren ser seg derfor nødt til å flytte når renoveringen er fullført. Det at hun ved et fremtidig salg må opplyse om konfliktene, vil medføre en verdireduksjon på eiendommen, om hun i det hele tatt får solgt.
Krav om erstatning
I desember 2022 inngikk klageren rettsforlik med selger og selgers boligselgerforsikringsselskap, hvor hun fikk utbetalt 1 150 000 kroner. Forliket dekker utbedring av brannskiller, bygging av ny carport og noe for arealavvik.
Kravet mot selger var opprinnelig på 3 millioner kroner, og omfattet ikke krav om erstatning for overdragelse av fellesarealet over og bak carporten til seksjon 2 og 3 og bebyggelse av dette. Klageren krever derfor erstatning for dette forholdet av meglerforetaket. Kravets størrelse er ikke nærmere angitt.
Videre kreves det erstatning for manglende opplysninger om konfliktene i sameiet. Heller ikke dette kravet er nærmere spesifisert.
Innklagede har i korte trekk anført:
Fellesareal – carport
Megleren opplyste klageren om forhold vedrørende fellesarealet på visning. Megleren har utført oppdraget i tråd med god meglerskikk og for øvrig slik det kan forventes. Meglerforetaket kan ikke se at de bærer noe ansvar hva gjelder dette forholdet.
Videre er det inngått rettsforlik mellom klager, selger og selgers boligselgerforsikringsselskap. Ut fra de fremlagte opplysninger forstår meglerforetaket det slik at rettsforliket omfatter erstatning tilknyttet carport. Det er ikke tilstrekkelig dokumentert at fellesarealet over og bak carport ikke var et forhold omfattet av rettsforliket. Klageren har ikke rett på dobbel erstatning.
For det tilfellet at forliket ikke omfatter fellesarealproblematikken, påpekes at tidligere fellesareal ikke er bebygget av snr. 2 og snr. 3 pr. i dag. Dermed spekulerer klageren i at hun vil bli påført et økonomisk tap. Det fremgår av protokollen fra sameiemøtet i september 2018, hvor overføringen av fellesareal til snr. 2 og 3 vedtas, at det skal gis en kompensasjon til eieren av snr. 1 (klageren). Kompensasjonen skal baseres på markedsverdien av fordelen snr. 1 ikke får ta del i. Videre poengteres at reseksjonering heller ikke er gjennomført.
Klageren har ikke dokumentert at hun har lidt et økonomisk tap. Ettersom det er vedtatt at snr. 1 skal kompenseres dersom vedtaket gjennomføres, kan meglerforetaket ikke se at klageren vil lide noe økonomisk tap.
Nabokonflikt
Megleren gikk ikke inn på konflikten mellom selgeren og eieren av de to øvrige seksjonene, da den fremstod som personlig og ikke noe som ville få betydning for ny eier. Slik megleren oppfattet det, dreide konflikten seg om at selgeren hadde en utleiepraksis som var til frustrasjon for den andre seksjonseieren. Selgeren leide ut boligen til et uforholdsmessig stort antall utenlandske håndverkere. Megleren hadde inntrykk av at den andre seksjonseieren så frem til at dette skulle opphøre når han nå fikk en ny nabo. Det var ingen forhold som tilsa at konflikten ville bli videreført mot nye eiere.
Megleren har ikke hatt kjennskap til privatrettslige avtaler mellom selger og den andre seksjonseieren. Megleren innhentet på sedvanlig vis informasjon fra det offentlige, bygningssakyndig og selger. Forhold som ble behandlet på sameiermøte flere år tilbake var ikke opplyst som pågående eller uavklart fra selgers side.
Megleren sin relasjon til selger
Megler var ansvarlig for formidlingen av boligen da selger kjøpte den i 2009. Siden den gang har han bistått selger med å utarbeide verdivurderinger ved et par anledninger. Selger var og er bosatt i Kina. I forbindelse med sameiermøtet i 2015 kontaktet megleren selger med spørsmål om han kunne stille på selgers vegne med fullmakt i hende. Selger førte imidlertid selv ordet via telefon. Meglerforetaket bestrider påstanden om at megler og selger har en personlig relasjon utover dette.
Oppsummering. Krav om erstatning.
Meglerforetaket bestrider at megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk og erstatningsbetingende uaktsomt.
Uansett er det ikke dokumentert noe økonomisk tap. Klageren har inngått rettsforlik på 1 150 000 kroner med selger og dennes boligselgerforsikringsselskap. Klageren har ikke krav på dobbel erstatning, og har ikke dokumentert at hun har lidt noe økonomisk tap utover det som allerede er dekket gjennom forliket.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen avvises.
Bevissituasjonen i denne saken egner seg ikke for nemndsbehandling da det er skriftlig behandling uten fremmøte av partene og eventuelle vitner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Saken avvises.