Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørli, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Rede Eiendomsmegling AS v/advokat Bjørn Immonen Nord Advokatfirma
Saken gjelder: Brudd på opplysnings- og undersøkelsesplikten. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning
Sakens spørsmål og bakgrunn
I juli 2020 kjøpte klageren et hus formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter kjøpet viste det seg at industriområdet på naboeiendommen skulle utvides mot klagerens hus. I tillegg forelå det mangler på husets bordkledning. Siden selgeren hadde gitt uriktige og manglende opplysninger om dette, fremmet klageren krav mot selgerens boligselgerforsikring og han fikk tilkjent erstatning. Spørsmålet i saken er om megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved å gi uriktige og manglende opplysninger om gjeldene reguleringsplaner for naboeiendommen. Videre om dette gir grunnlag for erstatning. Klageren krever erstatning for kostnadene han er påført i forbindelse med saken mot selgerens boligselgerforsikring, totalt 22 972 kroner.
Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i korte trekk anført:
Faktiske forhold
Under kjøpsprosessen henvendte klageren seg til megleren for å spørre om det var reguleringsplaner rundt eiendommen. I tillegg spurte han eksplisitt om utbygging og utvidelse av industriområdet som ligger øst for eiendommen. Megleren besvarte begge spørsmålene benektende. I ettertid har klageren oppdaget at dette ikke stemmer. Huset ble annonsert med utsikt over fjorden, men siden industriområdet skulle utvides og bygges ut vestover, ble det anlagt en lagringsplass fem meter fra tomtegrensen foran klagerens hus. Det har også blitt anlagt en garasje på to etasjer rett ved siden av eiendommen. Klageren ble hverken informert eller forelagt reguleringsplaner som viste dette.
Selgeren har kjent til industriområdets prosjekter uten å opplyse om det. I forbindelse med industriområdets utvidelse og vedtak av områdets reguleringsplan i 2017, gav selgeren i en offentlig høringsrunde uttrykk for bekymring vedrørende tap av utsikt, reduksjon i markedsverdi og økt støy. Disse bekymringene gav han imidlertid ikke uttrykk for ved salget.
Siden det er utvilsomt bevist at selgeren har gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget, fremmet klageren krav mot selgerens boligselgerforsikring og fikk tilkjent en minnelig erstatning. I ettertid fremsatte forsikringsselskapet regresskrav overfor selgeren. I denne saken er dermed spørsmålet om megleren burde avdekket de uriktige opplysningene.
Ansvarsgrunnlag
Selv om det er uvisst hvilke opplysninger selgeren formidlet til megleren, burde det etter klagerens oppfatning blitt avdekket at industriområdet hadde store utbyggingsprosjekter. Megleren burde undersøkt og fremlagt gjeldende reguleringsplaner. Dette følger av eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 2 til 10. Dersom megleren hadde foretatt nødvendige undersøkelser, ville ikke klageren havnet i denne situasjonen. Klageren har ved tidligere anledninger benyttet seg av meglerforetakets tjenester, men har aldri opplevd at slik dokumentasjon ikke har blitt innhentet. Han er skuffet over at megleren svarte benektende på spørsmålene hans uten å ha grunnlag for dette. Dersom megleren hadde uttrykt usikkerhet, ville klageren undersøkt forholdet selv.
Det at meglerforetaket ikke innhentet riktig dokumentasjon, fritar dem neppe fra ansvaret etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd. Lovens utforming oppfordrer derimot megleren til å være særlig aktsom i tilfeller hvor naboeiendommen er et industriområde. Megleren hadde ikke saklig grunn til å unnlate å innhente reguleringsplanen som omfattet industriområdet. Klageren viser til reguleringsplanen som ble vedtatt 14. februar 2017. Det er uforståelig at megleren kun valgte å innhente reguleringsplanen som ble vedtatt 7. juli 1987 og omfattet klagerens eiendom. Reguleringsplanen fra 2017 erstattet delvis planen fra 1987, og ifølge kommunen var dette søkbar informasjon. Det burde vært enkelt for megleren å undersøke forholdet. Dersom megleren ikke hadde vært så sikker når han besvarte klagerens spørsmål benektende, ville klageren selv foretatt undersøkelser. Meglerforetaket kan ikke fritas for ansvar på bakgrunn av at megleren ikke visste samt unnlot å innhente pålagt informasjon. På tidspunktet eiendommen ble solgt, kunne forholdene enkelt vært tilstrekkelig opplyst.
Etter kjøpet har klageren også blitt oppmerksom på omfattende mangler ved huset. Klageren fremhever særlig mangler ved bordkledningen som ble satt opp rett før kjøpet. Da klageren spurte om bordkledningens konstruksjon og lufting, svarte megleren at den var satt opp korrekt. Takstmannen, som hadde befart eiendommen tidligere, undersøkte også forholdet på nytt uten å oppdage mangelen. Etter kjøpet viste det seg imidlertid at det forelå en mangel som måtte utbedres for å forhindre fukt i konstruksjonen. Klageren er av den oppfatning at megleren skulle benyttet en annen takstmann. Takstmannen utførte en dårlig befaring av huset, og i ettertid har andre ansatte i meglerforetaket gitt uttrykk for at takstmannen hadde et dårlig omdømme. Ifølge vurderinger innhentet fra to andre fagpersoner, skulle takstmannen oppdaget forholdet samt vurdert bordkledningen til en annen tilstandsgrad. Det er kritikkverdig at megleren fortsatte å benytte en omstridt takstmann etter at det dukket opp spørsmål knyttet til hans utførelse av arbeidet.
Økonomisk tap. Krav om erstatning
I saken mot selgerens boligselgerforsikring ble klageren tilkjent en minnelig erstatning. Erstatningen dekket kun kostnadene for utbedring av mangler ved bordkledningen samt kompensasjon for verditap som følge av de to vesentlige næringsutbyggingene. I denne saken krever derfor klageren erstatning for kostander han er påført i forbindelse med saken mot selgerens boligselgerforsikring.
For det første krever klageren at meglerforetaket dekker advokatkostnader på 12 644 kroner. For det andre krever han at meglerforetaket dekker kostnader tilsvarende 6 328 kroner for sakkyndig bistand som ikke er dekket av forsikringen. For det tredje krever han at meglerforetaket dekker egenandelen på eierbytteforsikringen tilsvarende 4 000 kroner.
Innklagede har i korte trekk anført:
Økonomisk tap
Det er ikke dokumentert at det foreligger et økonomisk tap. Klageren har reklamert ovenfor selgeren på flere punkter både hva gjelder mangler ved eiendommen og manglende opplysninger om reguleringsplanen. Slik meglerforetaket forstår det, har klageren fått gjennomslag fra selgers boligselgerforsikringsselskap for enkelte av sine krav, men ikke blitt hørt på andre punkter. Klageren har samlet fått utbetalt 580 000 kroner. Det foreligger derfor ikke noe økonomisk tap som meglerforetaket kan holdes ansvarlig for. Klageren kan ikke kreve samme tap dekket to ganger.
Meglerforetaket kan ikke holdes ansvarlig for kostnadene klageren påstår å være påført i forbindelse med reklamasjonen mot selgerens boligselgerforsikring. Klageren har selv valgt å ikke benytte seg av juridisk bistand som dekkes gjennom forsikringsordningen. Etter skadeserstatningsloven §§ 5-1 og 5-2, må dette få betydning i en eventuell erstatningsutmåling.
For øvrig viser meglerforetaket til nemndas avgjørelse RFE-2015-10, hvor klager krevde erstatning for advokatutgifter forut for nemndsbehandlingen. På bakgrunn av nemndas faste praksis om at advokatutgifter normalt ikke erstattes, førte kravet ikke frem. Saken har overføringsverdi til herværende sak.
Ansvarsgrunnlag
Det er ikke omtvistet at klageren har mottatt reguleringsplanen som gjelder den aktuelle eiendommen. Det er også enighet om at klageren ikke har mottatt reguleringsplanen som omfatter industriområdet på naboeiendommen. Spørsmålet i saken er dermed om megleren hadde plikt til å fremlegge denne.
Reguleringsplanen som omfattet industriområdet ble godkjent av kommunestyret 14. februar 2017, og har ikke blitt endret etter det.
Ved oppstart av oppdraget, innhentet megleren den såkalte meglerpakken med utvidet boliginformasjon fra Infoland. Ifølge disse dokumentene var det ikke noe som foranlediget ytterligere undersøkelser eller oppfølging. I egenerklæringsskjema svarte selgeren benektende på spørsmål 17 om hun kjente til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kunne medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser. Selgeren svarte også benektende på spørsmål 24 om det var andre forhold av betydning ved eiendommen som kunne være relevant for kjøper å vite om. På dette tidspunktet var det ingenting som tilsa at megleren måtte innhente ytterligere opplysninger om andre eiendommer enn klagerens. Megleren har dermed oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 annet ledd nr. 10.
Slik meglerforetaket oppfatter saken, er det også et spørsmål om megleren skulle avklart hvorvidt eieren av industriområdet ville utnytte områdets muligheter etter reguleringsplanen fra 2017. Meglerforetaket kan ikke se at megleren var ansvarlig for dette. Det vises i den forbindelse til nemndas avgjørelse RFE-2022-181, hvor klagerne hadde kjøpt en leilighet hvor det tidligere var sendt ut nabovarsel om planlagt oppføring av nye boenheter tett innpå tomtegrensen. Klagerne anførte at det forelå informasjonssvikt samt brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten. Siden det ikke var sannsynliggjort at megleren var kjent med den planlagte utbyggingen, fikk klageren ikke medhold. Megleren hadde overholdt sin undersøkelsesplikt ved å sende en forespørsel til forretningsføreren som ikke informerte om utbyggingsplanene. Avslutningsvis uttalte nemnda at etterpåklokskap ikke skal virke inn på avgjørelsen når man skal vurdere om megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten.
På bakgrunn av det ovennevnte, har megleren ikke brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det foreligger dermed ikke grunnlag for erstatning.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.
Industriområdet
Megler innhentet den informasjon som en megler er forpliktet til etter eiendomsmeglingsloven § 6-7 andre ledd. Spørsmålet er om megler skulle foretatt nærmere undersøkelser når det gjelder industriområdet, jf. § 6-7 første ledd. Slik saken er opplyst, var det etter nemndas syn ikke noe som tilsa at megler skulle foretatt nærmere undersøkelser. Selger hadde også i egenerklæringsskjemaet krysset av nei på spørsmålet «[k]jenner du til forslag eller vedtatte reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlige vedtak som kan medføre endringer i bruken av eiendommen eller av eiendommens omgivelser?».
Bordkledning
En megler er ikke bygningskyndig, og det kan derfor ikke forventes at megler skulle ha kjennskap til eventuelle mangler vedrørende bordkledningen. Det stod ikke noe negativt om dette i tilstandsrapporten, og megler fikk ingen informasjon om dette fra selger eller andre som tilsa at han skulle undersøkt dette nærmere.
Konklusjon
Megler har overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
[Klageren] gis ikke medhold.