Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet
Klager: v/advokat Sebastian Fohlin Apelseth Stiegler Advokatfirma AS
Innklaget: EiendomsMegler 1 SR Eiendom AS avd. Fyllingsdalen v/advokat Bjørge Skjeldestad, Tryg Forsikring
Saken gjelder: Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. God meglerskikk. Krav om erstatning samt vederlagsnedsettelse
Sakens spørsmål og bakgrunn
Den 9. februar 2021 inngikk klageren oppdragsavtale med innklagede meglerforetak. Oppdraget gikk ut på salg av klagerens eierseksjonsleilighet. Etter kjøpet ble kjøperne kjent med at sameiet stod på festet grunn. Partene er enige om at opplysninger om dette skulle vært inntatt i salgsmaterialet. Som følge av uriktige opplysninger, holdt kjøperne tilbake 150 000 kroner av kjøpesummen. I et rettsforlik mellom klagerens boligselgerforsikring og kjøperne, ble kjøperne tilkjent prisavslag på 115 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har brutt god meglerskikk, herunder sin undersøkelses- og opplysningsplikt ved håndteringen av salget. Videre om dette gir grunnlag for erstatning og vederlagsnedsettelse.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
Faktiske forhold
I forkant av salget utarbeidet megleren både Finn-annonse og salgsoppgave. Prisantydningen ble satt til 3 750 000 kroner.
Det fremgår av oppdragsavtalen at megleren skal innhente blant annet grunnbokutskrift og tinglyste erklæringer. Disse dokumentene inneholder opplysninger om at sameiet står på festet grunn.
Etter at klageren aksepterte kjøpernes bud på 4 260 000 kroner eksklusiv kjøpsomkostninger, ble kontraktsmøte avholdt 19. mars 2021. I kjøpekontrakten under punkt 2 «Salgsobjekt og tilbehør» fremgår det at:
«Selger overdrar herved til kjøper eiendommen [gnr., bnr. og snr.] (ideell andel 1/1) – på eiertomt i [kommune] med tilliggende rettigheter og forpliktelser, slik den har tilhørt selger.»
Under kontraktsmøtet ble ingen av vedleggene til kjøpekontrakten fremlagt på grunn av internettproblemer. Kjøperne ble dermed ikke kjent med at sameiets bygg står på festet tomt før etter møtet. Fra de ble kjent med forholdet, har de anført at det foreligger en mangel etter avhendingsloven. Beregnet ut fra antatt kostand for sameiet for å innløse tomten, påstår kjøperne at mangelen er i størrelsesorden 133 333 til 200 000 kroner. Saken har vært til behandling i forliksrådet, men ble innstilt. Kjøperne stevnet deretter klageren inn for tingretten. Ifølge stevningen har megleren bekreftet å ha gitt kjøperne uriktige opplysninger om eierforholdet til tomten.
Som følge av mangelen, holdt kjøperne tilbake 150 000 kroner av kjøpesummen. På vegne av klageren, inngikk deretter klagerens boligselgerforsikring et rettsforlik hvor kjøperne fikk et prisavslag på 115 000 kroner.
Klageren har ikke fått det produktet hun har betalt for. Hun har betalt megleren for at salgsprosessen skulle skje rettmessig, uten problemer og arbeid for henne. I realiteten har klageren både betalt meglerforetaket 51 120 kroner eksklusiv mva., og pådratt seg advokatutgifter.
Meglerforetaket har avvist skyld i saken, og har ikke vært villig til å løse saken i minnelighet. Klageren krever derfor helt eller delvis vederlagsnedsettelse. I tillegg krever hun at meglerforetaket dekker rentetapet av kjøpernes tilbakehold.
Ansvarsgrunnlag
Ansvarsgrunnlaget følger av meglerens profesjonsansvar. Det fremgår av Rt-1995-1350 at det påhviler meglere en streng aktsomhetsnorm. Selv om dommen bygger på den tidligere eiendomsmeglingsloven, er ikke ansvaret begrenset i nåværende lov.
I denne saken har megleren utført oppdraget i strid med eiendomsmeglingslovens formål etter § 1-1. I tillegg er oppdraget utført i strid med god meglerskikk etter eiendomsmeglingsloven § 6-3 og meglers undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingsloven § 6-7. At sameiet står på festet tomt, må være opplysninger som megler plikter å gi kjøper.
Det er klart at megleren visste at sameiet stod på festet tomt. Når klageren betaler for at megleren skal innhente grunnbokutskrift og tinglyste erklæringer, må hun kunne kreve at megleren legger disse opplysningene til grunn i utformingen av salgsmaterialet.
Megleren har uansett videreformidlet uriktige opplysninger som kjøperne har lagt til grunn for sitt tilbakehold, og dette må meglerforetaket ta ansvar for. At megleren kan holdes ansvarlig er fastsatt i rettspraksis, herunder Rt-2005-870 og HR-2016-2264-A. I HR-2016-2264-A, som omhandlet krav som følge av feil i salgsoppgaven, fremgår det under avsnitt 52:
«Salgsoppgaven utgjør et helt sentralt informasjonsgrunnlag for vurdering av eiendommen og prisfastsettelsen. Hvis salgsoppgaven er uriktig eller villedende, er avhendigslovas hovedregel at det foreligger en mangel, jf. § 3-8 første ledd, hvor det heter at eiendommen har mangel når den «ikkje svarar til opplysning som er gitt i … salgsprospekt … på vegner av seljaren». […] De oppgaver megleren utfører ved utarbeidelsen av salgsoppgaven, ligger i kjernen av hans oppdrag, og feil som gjøres i denne forbindelse, har en nokså åpenbar betydning for forsikringsselskapets risiko.»
Det må følgelig anses klart at megleren hefter for konsekvensene som feil i annonsetekst og salgsoppgaven har medført. Etter skadeerstatningsloven § 2-1 kan kravet rettes mot meglerforetaket. Det må også anses klart at megleren etter skadeerstatningsloven § 4-2 har voldt skade/tap gjennom grov uaktsomhet under oppdraget.
Når det kommer til eiendomsmeglingsloven § 7-7 om vederlagsnedsettelse, har megleren i dette tilfellet ikke påsett at opplysningene i salgsmaterialet samsvarer med informasjonen som fremgår av grunnboken. Dette må klart utgjøre en pliktforsømmelse. Megleren gav heller ikke kjøperne anledning til å gjøre seg kjent med vedleggene i kjøpekontrakten før signering. Dette utgjør også en ikke ubetydelig pliktforsømmelse.
Ordlyden i eiendomsmeglingsloven § 7-7 er endret fra «dersom foretaket vesentlig har tilsidesatt sine plikter mot kjøper eller selger», til «en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra oppdragstakers side». Det kan følgelig ikke innfortolkes en høy terskel for anvendelse av bestemmelsen. Klageren viser i den forbindelse til Ot.prp. nr. 16 (2006-2007), hvor det fremgår at endringen innebærer en lavere terskel for når oppdragsgiver har rett til prisavslag enn etter gjeldende rett.
Økonomisk tap
Etter skadeerstatningsloven § 4-1 skal erstatningsutmålingen dekke den skadelidtes økonomiske tap. Klageren krever dermed at meglerens vederlag settes helt eller delvis ned. I tillegg krever klageren at megleren dekker rentetapet for kjøpernes tilbakehold etter forsinkelsesrenteloven § 2. Rentene beregnes dermed ut fra tilbakeholdt kjøpesum fra det tidspunktet kjøpesummen skulle vært utbetalt til klageren. Siden overtakelsestidspunktet var 1. mai 2021, løper rentene fra dette tidspunktet.
Meglerforetaket uttrykker at kjøpernes prisavslag tar høyde for klagerens krav på forsinkelsesrenter, og de påstår dermed at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap. I tillegg uttrykker de at siden megleren påtok seg ansvar for kravet fremsatt av kjøperne, kan ikke klageren kreve kompensasjon for den manglende utførelsen av megleroppdraget. Det er imidlertid vanskelig å se at ansvar for kjøpernes mangelskrav kan frita megleren fra klagerens krav om kompensasjon.
I henhold til kjøpekontrakten hadde klageren krav på oppgjør senest 1. mai 2021. Som følge av at megleren gav feil opplysninger om eiendommen, påberopte imidlertid kjøperne seg en mangel og de holdt tilbake 150 000 kroner av kjøpesummen. Klageren mottok derfor ikke fullstendig oppgjør før i etterkant av forliket som ble inngått 8. september 2022. Klageren mottok altså fullstendig oppgjør i overkant av ett år og fire måneder senere enn hva hun hadde krav på. Denne forsinkelsen utgjør et økonomisk tap, og det må kompenseres med rentetilsagn og/eller erstatning/vederlagsnedsettelse.
Årsakssammenheng
Kjøperne fremsatte krav som følge av meglerens forsømmelse. Klageren kan imidlertid ikke belastes for denne forsømmelsen. Kjøpernes rett til tilbakehold er forårsaket av meglerens sviktende og manglende utførelse av megleroppdraget. Siden tilbakeholdet har hatt økonomiske følger for klageren, må hun kunne kreve disse utgiftene erstattet fra meglerforetaket.
Klageren kan ikke se hvordan meglerforetaket kan påstå at det ikke foreligger årsakssammenheng mellom det forsinkede oppgjøret og meglerens feil.
Kjøperne holdt tilbake deler av oppgjøret på grunn av feil opplysninger fra megleren i forkant av inngått kjøpekontrakt. Det må følgelig anses klart at krav om forsinkelsesrenter som følge av tilbakeholdt beløp står i klar årsakssammenheng med meglerens forsømmelse ved å gi feil opplysninger i salgsoppgaven.
På vegne av klageren er det fremsatt slik påstand:
«1. [Meglerforetaket] dømmes til å betale [klageren] erstatning fastsatt etter nemndas skjønn.
- [Meglerforetaket dømmes til å betale [klageren] prisavslag fastsatt etter nemndas skjønn.
- [Meglerforetaket] dømmes til å betale [klageren] sine juridiske utgifter.»
Innklagede har i hovedsak anført:
Meglerforetaket bestrider ikke at det skulle vært inntatt opplysninger i salgsoppgaven om at sameiet stod på festet tomt. Meglerforetaket har imidlertid betalt klageren 40 000 kroner som følge av forliket som ble inngått mellom klagerens boligselgerforsikring og kjøperne.
Krav om å tilbakebetale vederlag er ikke et erstatningskrav slik klageren synes å påstå. Dette er et krav om prisavslag/vederlagskrav i kontrakt. Eiendomsmeglingsloven § 7-7 regulerer når selger har krav på nedsettelse av meglers vederlag. I denne saken er det ikke grunnlag for vederlagsnedsettelse. I forbindelse med inngåelse av forlik mellom klagerens boligselgerforsikring og kjøperne, avtalte boligselgerforsikringen og meglerforetaket at meglerforetaket skulle bidra med 40 000 kroner. Avtalen innebærer at partene ikke kan fremsette ytterligere krav overfor hverandre. Meglerforetaket tar uansett forbehold om at kravet om tilbakebetaling av vederlaget er fremsatt for sent.
Når det kommer til klagerens krav om forsinkelsesrenter av kjøpernes tilbakeholdte beløp, står ikke kravet i årsakssammenheng med meglerens uriktige opplysninger i salgsoppgaven. Dersom selger må betale prisavslag til kjøper som følge av uriktig opplysning i salgsmaterialet, er det sikker rett at selger ikke har lidt et økonomisk tap i erstatningsrettslig forstand. Prisavslag eller erstatning for en slik mangel innebærer at selgeren betaler tilbake det beløp som vedkommende fikk for mye på grunn av den uriktige opplysningen. På den måten gjenopprettes balansen i kontrakten. Dette prinsippet er lagt til grunn i rettspraksis, herunder LB-2004-8918, LA-2009-177115 og LB-2007-27505. I Finansklagenemndas avgjørelsen FinKN-2020-844, uttrykkes følgende:
«Et prisavslag er ment å kompensere for en mangel ved boligen. Synspunktet er at boligen er solgt til overpris når kjøpesummen ikke tar hensyn til mangelen. Utgangspunktet er derfor at salgssummen med fradrag for prisavslaget reflekterer boligens reelle verdi med mangelen. I så fall foreligger det ikke noe økonomisk tap med mindre selgeren kan påvise at han kunne solgt boligen med riktige opplysninger til samme pris til en annen kjøper, jf. FinKN-2018-182. Nemnda kan ikke se at dette er dokumentert her.»
På bakgrunn av rettsforliket hvor kjøperne ble tilkjent prisavslag på 115 000 kroner, er det på det rene at kjøperne faktisk hadde rett til å holde tilbake 115 000 kroner av det totale tilbakeholdet på 150 000 kroner. Siden klageren ikke kan sies å ha lidt et økonomisk tap, kan hun på ingen måte kreve forsinkelsesrenter av beløpet på 115 000 kroner. Siden det er kjøperne som har risikoen for størrelsen på tilbakeholdet, kunne klageren overfor dem kreve forsinkelsesrenter av tilbakeholdets overskytende beløp på 35 000 kroner. Det fremgår imidlertid av rettsmeklingsprotokollen at klageren fraskrev seg retten til forsinkelsesrenter. Spørsmålet er dermed om klageren i en slik situasjon kan snu seg rundt og kreve forsinkelsesrenter av 35 000 kroner fra meglerforetaket. Meglerforetaket avviser dette på flere grunnlag.
For det første gjenoppretter forliket balansen i kontrakten mellom kjøperne og klageren på en slik måte at klageren ikke kan synes å ha lidt noe økonomisk tap. Prisavslaget som kjøperne ble tilkjent tar dermed høyde for forsinkelsesrentene.
For det andre bidro meglerforetaket med 40 000 kroner i forliket. Dette innebærer at klageren uansett ikke kan fremsette ytterligere krav overfor meglerforetaket. Når klagerens boligselgerforsikring som representerte klageren i tvisten snudde seg mot meglerforetaket med regresskrav, innebar dette at alle krav mellom partene var endelig avgjort.
På vegne av meglerforetaket er det fremsatt følgende påstand:
«Klagerens fremsatte krav avvises.»
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt samt krav om erstatning og vederlagsnedsettelse.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
God meglerskikk
Det er på det rene og ikke omtvistet at megler brøt god meglerskikk ved ikke å opplyse om at det dreide seg om en festetomt og ikke en eiertomt, jf. eiendomsmeglingsloven §§ 6-3 og 6-7.
Erstatningskravet
Det er på det rene at megler begikk en feil ved å opplyse at det dreide seg om en eiertomt og ikke en festetomt. I den forbindelse er det blitt inngått et rettsforlik mellom kjøperen og klager/boligselgeforsikringen, hvor megler også har bidratt med 40 000 kroner. Det totale prisavslaget ble 115 000 kroner.
Så vidt nemnda forstår klageren, kreves det nå erstatning for at prisen ble 115 000 kroner lavere enn den avtale kjøpesummen og renter i den forbindelse. Nemnda finner det klart at dette kravet ikke kan føre frem. For det første innebærer et prisavslag at klageren ikke har lidt noe økonomisk tap. Et prisavslag skal ved mangler gjenopprette balansen mellom ytelsene. For det andre har en kjøper en tilbakeholdsrett. Det ble her tilbakeholdt 150 000 kroner. Da prisavslaget ble 115 000 kroner, ligger kjøpers tilbakehold innenfor det slingringsmonn en kjøper har ved tilbakehold. Det er ikke noe rettslig grunnlag for at klageren (selgeren) kan få renter av prisavslaget på 115 000 kroner eller det overskytende beløp på 35 000 kroner.
Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.
Vederlagsnedsettelse
Det følger av det som er sagt over, at megler har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse ved håndteringen av dette oppdraget når det gjelder tomtens status, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Om tomten er en eiertomt eller festetomt er en sentral opplysning i ethvert megleroppdrag.
Det er grunnlag for vederlagsnedsettelse. Paragraf 7-7 gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlag, og ikke utlegg. Vederlaget samlet utgjør ca. 90 000 kroner. Nemnda finner at vederlaget skjønnsmessig nedsettes med 30 000 kroner.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd. Fyllingsdalen har opptrådt i strid med god meglerskikk og må kreditere [klageren] 30 000 – trettitusen – kroner av vederlaget. Erstatningskravet fører ikke frem.