RFE-2022-302

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Nordic Eiendomsmegling AS avd. Bergen

 

Saken gjelder:               Pant. God meglerskikk. Vederlagsnedsettelse

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 15. november 2019 inngikk klageren oppdragsavtale om salg med innklagede meglerforetak. Avtalen ble fornyet flere ganger før den utløp på tid i juni 2022. Selv om klagerens eiendom ikke ble solgt i oppdragsperioden, hadde meglerforetaket sørget for dekning av utlegg for klageren og de utstedte dermed faktura. I tillegg hadde de pant i boligen tilsvarende 1 800 000 kroner. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å ikke slette pantet før klageren betalte fakturaen. Videre om dette gir grunnlag for vederlagsnedsettelse.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Etter inngåelsen av oppdragsavtalen 15. november 2019, ble avtalen fornyet flere ganger. Klageren gav først megleren skriftlig beskjed om oppsigelse av avtaleforholdet høsten 2022. Siden den siste oppdragsperioden allerede hadde utløpt i juni 2022, var den skriftlige oppsigelsen bare en formalitet fra klagerens side.

 

Tidlig i oppdragsperioden forestod megleren noen utlegg som klageren betalte. Megleren hadde imidlertid tatt pant i boligen tilsvarende 1 800 000 kroner. Klageren ble informert om at megleren ikke ville slette pantet før hun betalte det hun var skyldig dem, herunder omkring 76 000 kroner. Til tross for at klageren gjentatte ganger har spurt om meglerforetakets lovhjemmel for å opprettholde pantet, har hun ikke fått svar.

 

Den 21. oktober 2022 sendte megleren en e-post til klageren hvor han gav klart uttrykk for at han ikke kunne slette pantet før klageren betalte det utestående beløpet. I en e-post av 1. november 2022 svarte klageren at hun var misfornøyd med at han ikke slettet pantet før fakturaen var betalt. I tillegg stilte hun spørsmål vedrørende forholdsmessigheten ved pantets størrelse samt lovhjemmelen som ble lagt til grunn for å opprettholde det. Senere samme dag svarte megleren at tinglysing av slik pant er normal praksis for å sikre kjøpers interesser. I denne saken foreligger det imidlertid ingen kjøper, og argumentet er dermed irrelevant. I e-posten uttrykte også megleren at pantet ville bli sendt til sletting samme dag, men dette stemmer ikke. Klageren fikk først bekreftet at oppgjøret var sendt til sletting i en e-post av 16. november 2022. Dagen før hadde megleren også sendt en e-post hvor han gjentok at pantet var meglerforetakets eneste sikkerhet for at utleggene ville bli betalt. I tillegg uttrykte han at meglerforetaket fryktet at fakturaen ikke ville bli betalt dersom pantet ble slettet før innbetaling. Selv om megleren understreket at klageren ikke måtte ta det personlig, endrer det ikke faktum at meglerforetaket opprettholdt et pant som var uforholdsmessig. Pantet ble ikke redusert i samsvar med utestående beløp.

 

Siden klageren ikke følte hun hadde noe annet valg, har hun i mellomtiden betalt fakturaen i sin helhet. Klageren har dermed ikke misligholdt sine økonomiske forpliktelser overfor meglerforetaket, men finner det uryddig at meglerforetaket har slik praksis.

 

På bakgrunn av det ovennevnte krever klageren vederlagsnedsettelse, og hun viser i den forbindelse til nemndas avgjørelse RFE-2021-219.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Det stemmer ikke at meglerforetaket nektet å slette pantet som var tinglyst på klagerens bolig. Samtidig som klageren ba om å få slettet pantet, spurte megleren om hvordan utleggene skulle betales. Klageren ble også opplyst om at dersom pantet hindret henne i å foreta disposisjoner, ville meglerforetaket følgelig gi samtykke til de det måtte gjelde. På den måten skulle pantet hverken være til hinder eller begrense klageren frem til det ble slettet. Klageren svarte imidlertid at dette ikke var nødvendig.

 

Meglerforetaket har forsøkt å finne alternative betalingsmåter for klageren. Dersom det var vanskelig eller ugunstig for henne å betale i en omgang, foreslo de blant annet avdragsbetaling. Det virket imidlertid som at klageren tok tilbudet ille opp og tolket det slik at meglerforetaket trodde at hun ikke hadde økonomi til å betale for seg. Meglerforetaket svarte klageren at dette ikke var tilfelle, og at de ikke hadde noen formening eller grunnlag for å tro det. Når det er snakk om betydelige beløp, vet meglerforetaket at det generelt vil være ugunstig for mange å måtte betale hele beløpet i en omgang. Tilbudet om avdragsbetaling var kun et forsøk på å yte god service.

 

Sakens kjerne er om meglerforetaket har nektet å slette pantet som var tinglyst på klagerens eiendom. Meglerforetaket har gjentatte ganger uttrykt at de ikke har nektet sletting, nettopp fordi det ikke er hjemmel til det.

 

Klageren ba meglerforetaket om å slette pantet 19. oktober 2022. Den 28. november 2022 fikk meglerforetaket beskjed fra oppgjørsavdelingen om at pantet var slettet.

 

Når det kommer til klagerens krav om vederlagsnedsettelse, kan ikke meglerforetaket se at klageren er påført tap. Meglerforetaket kan heller ikke se at de har begrenset klageren på noen måte som skulle tilsi at vederlagsnedsettelse er rimelig.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om vederlagsnedsettelse.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Nemnda legger til grunn at innklagede hadde pant i eiendommen på 1 800 000 kroner. Nemnda finner at meglerforetaket i det minste skulle ha nedkvittert pantedokumentet så snart det var på det rene at innklagede ikke skulle forestå salget av klagerens leilighet, jf. RFE-2021-219. Da innklagede ikke har gjort dette, er det i strid med god meglerskikk, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3. Meglerforetaket har anført at de ikke har nektet å slette eller nedkvittere pantet, men det kan ikke være avgjørende. Det er meglers unnlatelse av å nedkvittere pantet, det vil si selve handlingen, som her er kritikkverdig.

 

Nemnda finner at megler her har utvist en ikke ubetydelig pliktforsømmelse som gir grunnlag for vederlagsnedsettelse, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-7. Bestemmelsen gjelder kun vederlag og elementer som inneholder et vederlag, ikke utlegg. Vederlaget kan passende settes ned med 1/3.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Nordic Eiendomsmegling AS avd. Bergen har opptrådt i strid med god meglerskikk, og meglerforetaket må kreditere [klageren] en tredjedel av vederlaget, inklusive poster som inneholder et vederlagselement.