Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.
Per Racin Fosmark, leder
Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge
Kristoffer Sørli, oppnevnt av Forbrukerrådet
Innklaget: Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen) v/advokat Helene Cappelen-Dahl, Nordvik Bolig AS
Saken gjelder: Brudd på meglers undersøkelses- og opplysningsplikt knyttet til vedlikehold og økte felleskostnader. Krav om erstatning.
Sakens spørsmål og bakgrunn
Klagerne kjøpte eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak 6. juli 2022 med overtakelse 27. juli 2022. I salgsoppgaven var det formidlet at det var besluttet å foreta fasaderehabilitering, men at kostnadene ved dette var usikre. I september samme år fikk klagerne tilsendt en kapitalinnkreving hva gjaldt deres leilighet med en total kostnad på 163 109 kroner. Det viste seg at det to uker før budaksept var avholdt generalforsamling hvor kostnadene til prosjektet var nærmere spesifisert. Dette var ikke blitt formidlet av megler. Spørsmålet i saken er om megleren ved dette har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og om klagerne er berettiget til erstatning. Klagerne har krevet erstatning for kostnadene dette har påført de.
Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.
Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.
Partenes syn på saken
Klageren har i hovedsak anført:
I kjøpsprosessen fikk klagerne vite at det var planlagt rehabilitering av fasaden i eierseksjonssameie, men at det ikke var besluttet hvordan det skulle finansieres. Megleren informerte om at det erfaringsmessig ville medføre økte felleskostnader på 1 000 – 1 500 kroner måneden.
I salgsoppgaven var dette beskrevet som følger:
«Fasaderehabilitering:
Ny fasade må påberegnes. Nå har vi enda ikke bestemt oss for leverandør så derfor er vi nok for sent ute for 2022 rehabilitering og dette blir nok i 2023. Det vil komme flere forslag til finansiering og evt. IN-ordning. Dette skal stemmes over på en generalforsamling. Håper mai 2022. Det mest rettferdige er økt fellesgjeld så dette er mest rettferdig for de som bor her nå, de som flytter og de som flytter inn. At kostnadene blir fordelt. Her må man beregne noe økte fellesutgifter over tid. Status er at fasaden er i slik stand at dette går under styrets nødvendige vedlikehold og det er derfor bestemt at fasaden må pusses opp. Fasen vi er i nå er at vi har vedtatt at vi skal ansette en prosjektleder som skal hjelpe oss med å innhente og vurdere tilbud, og potensielt hjelpe oss med å fungere som prosjektleder/byggherre. Målet er å bestemme oss for prosjektleder til jul for å så begynne innhente tilbud. Så vil vi bryte ned kostnadene ved dette prosjektet for å fordele kostnadene per enhet. Når dette er gjort vil vi kunne ta det opp på en generalforsamling. Viktig å understreke at det vil ikke bli stemt over om fasaden skal pusses opp, det vil bli stemt over kostnadene og de forskjellige valgene vi har. Fasaden er i dårlig stand og en oppussing vil sørge for bedre isolering (billigere strøm) potensielt nye vinduer der det trengs, bedre isolering av kjeller og loft. Og det vil sørge for et mer attraktivt sameie som vil se mer moderne ut. Det kan i tiden fremover være behov for oppgradering av enkelte avløpsrør. Her er det ingen status, det er bare nevnt i styremøte at dette bør gjøres noe med, men hovedpri er fasaden. Vi vil se på muligheten til å innhente tilbud på andre ting som feks rør når vi tar fasaden. Beboer fikk i november et infoskriv om kapitalinnkreving i 2022. Dette er for å bygge opp en buffer og vi forbereder oss på en fasaderehabilitering. Totalt skal det kreves inn en og en halv (1 1/12) ekstra husleie fra hver eier. I snitt 6500 kr. Dette er delt opp ved 1/2 ekstra husleie i februar, mai og september i 2022. Et beløp som vil gi stor effekt på budsjettet vårt.»
Etter avtaleinngåelsen viste denne informasjonen seg å være utdatert. I september 2022 fikk klagerne tilsendt en kapitalinnkreving hva gjaldt deres leilighet med en total kostnad på 163 109 kroner, som ville bli fordelt over syv måneder. Det fremkom der at kapitalinnkrevingen ble besluttet på årsmøte 22. juni 2022, nærmere bestemt to uker før klagerne kjøpte leiligheten. I meglerens svar på klagernes henvendelse fikk de opplyst at finansieringen var uavklart da boligen ble annonsert. Dette er ikke riktig. Beslutningen rundt hvordan dette skulle finansieres ble tatt 22. juni 2022. Ifølge styreleder var det helt klart at dette var allmenn kjent.
Denne informasjonen ville hatt stor betydning for klagernes vurderinger av hvorvidt de ville kjøpt leiligheten, og hva de var villige til å gi for den. Undersøkelser knyttet til slike forhold faller klart innenfor meglers undersøkelses- og opplysningsplikt. Klagerne krever kostnadene de er påført som følge av dette erstattet av meglerforetaket.
Innklagede har i hovedsak anført:
Megleren har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt og har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt.
Oppdragsavtalen med selger ble inngått 10. mai 2022. Dagen etter ble det innhentet opplysninger fra forretningsfører. I det standardiserte brevet fra forretningsfører var fasaderehabiliteringen kun kort nevnt. Megleren innhentet derfor ytterligere informasjon som deretter ble tatt inn i salgsoppgaven.
Boligen ble markedsført 20. mai 2022 med en prisantydning på 5 890 000 kroner.
Salgsoppgaven inneholdt all informasjon megleren hadde om fasaderehabiliteringen på dette tidspunktet. Det ble informert om at fasaderehabilitering ville bli gjennomført, men at størrelsen på utbedringskostnadene var usikre. Videre ble det informert om at generalforsamlingen/årsmøte ville ta stilling til hvordan kostnadene skulle fordeles.
Boligen ble ikke solgt etter første visningsrunde, og megleren fikk tilbakemelding fra interessenter om at usikkerheten rundt fasaderehabiliteringen medførte at de ikke ville inngi bud på prisantydning. Selgeren ble holdt løpende orientert om interessentenes tilbakemeldinger, og var kjent med at usikkerheten rundt kostnadene til fasaderehabiliteringen var utslagsgivende for at det ikke kom bud på prisantydning.
Prisantydningen ble redusert til 5 650 000 kroner 1. juni 2022, og leiligheten ble markedsført med mulighet for privatvisning. Den 22. juni ble det avholdt årsmøte hvor også fasaderehabiliteringen var et tema. Hverken selger, forretningsfører eller styre informerte megleren om møtet. Megleren fikk heller ingen informasjon etter at møtet var avholdt. Av den grunn ble heller ikke salgsoppgaven oppdatert.
Klagerne var på privatvisning 4. juli. Det var selgeren som holdt privatvisningen. Megleren hadde flere telefonsamtaler med klagerne før bud ble inngitt. Usikkerheten rundt fasaderehabiliteringen var tema, og megler formidlet den kunnskapen han hadde på dette tidspunktet, som var at kostnadene og dekningen av disse var usikre.
Klagerne gav bud på prisantydning 6. juli 2022. Kontraktsmøte ble gjennomført 7. juli 2022, og overtakelsen avholdt 27. juli 2022.
Megleren har gjort de nødvendige undersøkelser, og gitt all kjent informasjon om fasaderehabiliteringen. Megler har med andre ord overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt. Det foreligger derfor ikke ansvarsgrunnlag, og erstatningskravet kan ikke føre frem. Under enhver omstendighet har ikke klagerne dokumentert at det foreligger årsakssammenheng eller økonomisk tap.
Reklamasjonsnemnda bemerker:
Saken gjelder påstått brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten og krav om erstatning.
I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.
Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.
Meglers undersøkelses- og opplysningsplikt
I salgsoppgaven var det gitt opplysninger om fasaderehabiliteringen, men det var ikke gitt noen opplysninger om hvilken kostnad dette ville ha for den enkelte seksjonseier. Megler hadde informasjon om at budsjettet etter planen skulle vedtas på årsmøtet planlagt i mai 2022, men årsmøtet ble først avholdt 22. juni. Nemnda legger til grunn at megler ikke fikk noen informasjon om dette.
Det springende punkt vedrørende meglers undersøkelsesplikt er etter dette om megler på eget initiativ skulle fulgt opp om årsmøtet ble avholdt som planlagt i mai, og hva som var status vedrørende utbedringskostnadene.
Slik saken er opplyst, legger nemnda til grunn at leiligheten ble forsøkt solgt i slutten av mai 2022, og at prisantydningen ble redusert 1. juni 2022. Salget til klagerne fant sted i begynnelsen av juli. I en situasjon hvor det går ca. én måned fra prisantydningen blir redusert til salget gjennomføres, tilsier at megler skulle undersøkt med forretningsfører/styret om hva som var status vedrørende utbedringskostnadene. Til dette kommer at megler var klar over at flere interessenter hadde unnlatt å inngi bud på grunn av den planlagte rehabiliteringen. Megler har derfor ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7.
Erstatningskravet
Meglerforetaket er objektivt erstatningsansvarlig for meglers uaktsomhet i henhold til arbeidsgiveransvaret, jf. skadeserstatningsloven § 2-1. Det forutsetter at skadelidte (klagerne) har lidt et økonomisk tap, og at det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Det er skadelidte som må sannsynliggjøre at vilkårene for erstatning er oppfylt.
Nemnda finner at klagerne ikke har sannsynliggjort at de har lidt et økonomisk tap. Klagerne var informert om at det skulle foretas en fasaderehabilitering, og det var følgelig påregnelig at det ville påløpe kostnader. Erstatningskravet fører etter dette ikke frem.
Avgjørelsen er enstemmig.
Konklusjon
Megleren til Parken Eiendomsmegling AS (Nordvik St. Hanshaugen) har ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten vedrørende fasaderehabiliteringen. Erstatningskravet fører ikke frem.