Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Sollie, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørli, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget: Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS

 

Saken gjelder: Mangler ved oppgjøret – belastning av eierskiftegebyr. Brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren inngikk oppdragsavtale knyttet til oppgjør med innklagede foretak 19. desember 2019. Klageren hadde benyttet seg av selvhjelpsverktøy for salg av bolig uten eiendomsmegler og hadde inngått bindende avtale med kjøper om salg av sin daværende leilighet. Klageren fikk tilbud om bistand fra innklagede meglerforetak til å foreta oppgjøret.

 

I forbindelse med oppgjøret ble klageren belastet for eierskiftegebyret i strid med oppdragsavtalen. Spørsmålet i saken er om dette innebærer brudd på god meglerskikk som igjen medfører erstatningsansvar for meglerforetaket. Klageren har krevd 5 860 kroner i erstatning, med tillegg av forsinkelsesrenter.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i hovedsak anført: 

Klageren inngikk avtale med Propr AS i forbindelse med salget av sin daværende leilighet. Propr AS tilbyr «selvhjelpsverktøy for den som ønsker å selge sin bolig uten å betale for eiendomsmegler», som blant annet omfatter oppgjørsmegler, i dette tilfelle innklagede foretak. Den 18. desember 2019 fikk klageren lenke til elektronisk signering av oppdragsavtalen for oppgjørsoppdraget. Etter å ha lest igjennom avtalen tok klageren kontakt med meglerforetaket og opplyste at avtalen inneholdt en feil, da det sto at det var klageren som selger som skulle betale eierskiftegebyret til forretningsfører. Som følge av dette fikk han tilsendt en ny oppdragsavtale dagen etter, hvor det ikke sto noe om belastningen av eierskiftegebyret, og avtalen ble elektronisk signert samme dag.

 

Den 10. januar 2019 kom oppgjøret etter salget. Samme dag ble elektronisk oppgjørsoppstilling mottatt. Det var først på dette tidspunktet klageren ble kjent med at meglerforetaket hadde belastet han for eierskiftegebyret. Klageren tok kontakt med meglerforetaket og krevde tilbakebetaling. Betingelsen for at meglerforetaket skulle tilbakebetale eierskiftegebyret var at kjøperen først måtte innbetale eierskiftegebyret, samt at forretningsfører måtte bekrefte innbetalingen. Etter dette har ikke meglerforetaket vist noen interesse for å korrigere eller på annen måte kompensere for manglene ved oppgjøret.

 

Meglerforetaket er en profesjonell part, og selv om det kun skulle utføres et såkalt «oppgjørsoppdrag», står ikke meglerforetaket fritt til å gjennomføre oppgjørsoppdraget etter eget forgodtbefinnende og i strid med oppdragsavtalen. Som profesjonell part overfor en forbruker, burde innklagede gjort ytterligere undersøkelser og reagert (og eventuelt protestert) da belastning av eierskiftegebyret overfor klageren ble foreslått og akseptert tatt ut av oppdragsavtalen.

 

Forretningsfører hadde ingen rettslig hjemmel, hverken i eierseksjonsloven eller i eierseksjonssameiets vedtekter, til å belaste klageren for et eierskiftegebyr på daværende tidspunkt. Her gikk innklagede utenfor sitt mandat da oppgjørsoppdraget ble gjennomført. Oppgjørstekniske hensyn som ikke har et rettslig grunnlag, kan ikke påberopes i ettertid. Eierseksjonen § 63a, trådte i kraft 1. januar 2020. Bestemmelsen kommer ikke til anvendelse i denne tvisten ettersom kjøpekontrakten og oppdragsavtalen for oppgjør ble inngått i desember 2019. Dette er noe som innklagede burde ha problematisert på avtaleinngåelsestidspunktet, og eventuelt nektet å innta i oppdragsavtalen, for det tilfelle de mente at oppdragsavtalen ikke lot seg gjennomføre etter sitt innhold.

 

Innklagede skal forholde seg til oppdraget som de har forpliktet seg til å utføre på en bestemt måte, og ikke til hypotetiske forhold og potensielle avtalemuligheter mellom kjøper og selger. Meglerforetaket ga klageren, som en forbruker, en berettiget forventing om at oppgjøret skulle gjøres uten at klageren ble belastet for eierskiftegebyret. Dette forventningsavviket er innklagede alene ansvarlig for.

 

Meglerforetakets eneste oppgave var å utføre oppgjørsoppdraget iht. oppdragsavtalen. Det innebærer at innklagde hadde en plikt til å avklare postene i oppgjøret, herunder det rettslige grunnlaget for hver av dem. Når meglerforetaket på den ene siden unnlater å gjøre dette, og på den andre siden likevel utfører oppgjørsoppdraget i strid med oppdragsavtalen, har de opptrådt i strid med god meglerskikk og sitt oppgjørsmandat, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-3.

 

Forretningsfører hadde ikke et rettslig grunnlag for å sende krav/faktura til oppgjørsmegler/innklagede. Det bestrides derfor at det forelå et «utlegg», jf. eiendomsmeglingsloven § 7-2 fjerde ledd.

 

Økonomisk tap

Klageren krever erstatning for det økonomiske tapet han har lidt. Kravet utgjør 5 860 kroner med et tillegg av forsinkelsesrenter. Kravet ble fremsatt 10. januar 2020.

 

Hverken forretningsfører eller innklagede hadde rettslig grunnlag til å kreve eller belaste eierskiftegebyr, som klageren likevel ble belastet for og som var på kr 5 680. Årsaken til det økonomiske tapet er alene meglerforetaket; ikke forretningsfører eller kjøper. Meglerforetaket avtalte å ikke belaste klageren for eierskiftegebyret, men gjorde det likevel. Det faktum at innklagede ikke tok seg bryet med å anskaffe vedtektene til sameiet og hadde en manglende lovforståelse rundt temaet på daværende tidspunkt, er meglerforetakets profesjonelle risiko og ansvar.

 

Forlikstilbud

Det er riktig at meglerforetaket har fremmet et forlikstilbud på 5 000 kroner. Dette var imidlertid meglerforetakets andre forlikstilbud, der det første var på 3 000 kroner. Som svar på det første forlikstilbudet, fikk meglerforetaket et forlikstilbud av klageren på 6 860 kroner. Da klagen ble inngitt, var kravet på 7 316,25 kroner (hovedstol på kr 5 860, og forsinkelsesrenter på kr 1 456,25 for perioden 10.02.2020–10.01.2023).

 

Sett i lys av at det er tale om et relativt beskjedent krav og innklagedes forlikstilbud, oppfattes ikke meglerforetakets forliksvilje å være særlig reell. I tillegg til hovedstolen på 5 860 kroner, utgjør forsinkelsesrentene pr. 27. februar 2023 1 540,82 kroner, slik at det totale kravet er på 7 400,82 kroner

 

Klageren har fremsatt følgende påstand:

 

1.Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester stadfester at Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS har plikt til å betale [klageren] erstatning på 5 860 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter regnet fra og med 10. februar 2020 til betaling skjer.

2.Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester stadfester at Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS har opptrådt i strid med god meglerskikk og oppdragsavtalen ved utførelse av oppgjørsoppdrag for [klageren].

 

Innklagede har i hovedsak anført:

Meglerforetaket deler i all hovedsak klagerens fremstilling, imidlertid er det enkelte presiseringer de mener har betydning for nemndas vurderinger og saksgang.

 

Da klageren kontaktet meglerforetaket for å inngå oppdragsavtalen, hadde klageren allerede inngått bindende avtale med kjøper. Avtaleforutsetningene mellom selger og kjøper fremgikk av markedsføringen. Meglerforetaket skulle kun bistå med gjennomføring av det økonomiske oppgjøret, som et såkalt «oppgjørsoppdrag».  Derav ble det innhentet begrenset med informasjon fra eierseksjonssameiet; eksempelvis restanser på fellesutgifter, samt at det sendes melding om eierskifte til forretningsfører.

 

Det fremgikk også av kjøpekontrakten under opplistingen av kostnader i § 2, at det var positivt avgrenset at kjøper ikke skulle dekke eierskiftegebyret. Da oppgjørsavtalen ble inngått med klager, fulgte også en opplisting over utlegg. Blant annet fulgte «Eierskiftegebyr til forretningsfører» som en standardisert tekst i oppdragsavtalen. Formuleringen var inntatt fordi det var en eierseksjon, og ikke basert på innhentet informasjon fra forretningsfører. Oppdragsgiver ble dermed allerede ved avtaleinngåelsen gjort oppmerksom på at det kunne påløpe et eierskiftegebyr, hvis forretningsfører krevde dette.

 

Videre var det riktig at oppdragsgiver kontaktet oppgjørsansvarlig på oppdraget og krevde at setningen ble fjernet før han signerte. Dette var basert på at han ikke ville betale eierskiftegebyret, da han mente at kjøper alene skulle betale denne. Det bestrides at oppdragsgiver på det daværende tidspunkt hevdet å ha fritak for betalingsplikt basert på vedtektene i eierseksjonssameiet.

 

Klageren hevdet at kjøper måtte dekke eierskiftegebyret uavhengig av vedtektene. Da meglerforetaket meldte inn eierskiftet til forretningsfører, ble det oversendt en faktura som var stilet til meglerforetaket som fakturamottaker. For forretningsfører var det en forutsetning at fakturaen ble betalt, før eierskiftet ble registrert i deres systemer. Av denne årsak ble fakturautlegget betalt og lagt ut for av innklaget part og trukket i oppgjøret iht. oppdragsavtalens fullmakt om utlegg;

 

«Oppdragsgiver gir megler fullmakt til å trekke vederlag/utlegg i oppgjøret ved signering av nærværende avtale.»

 

I etterkant av gjennomført oppgjør klaget klageren på oppgjøret, og hevdet at forretningsfører snarlig ville bekrefte at oppgjøret var feilaktig belastet klageren, En slik bekreftelse fra forretningsfører ble aldri mottatt, og derfor har også klageren blitt stående som betaler i oppgjøret. Klageren har ikke vært i kontakt med meglerforetaket siden januar 2020.  I lys av mottatt krav har meglerforetaket vært i kontakt med kjøper av leiligheten. Kjøper bekrefter at det aldri har vært inngått noen form for avtale mellom kjøper og selger om at kjøper skal dekke eierskiftegebyret.

 

Klager plikter å betale eierskiftegebyret, ettersom det aldri vært avtalt at kjøper skulle dekke dette. I 2019 var det avtalefrihet som muliggjorde at kjøper kunne dekke eierskiftegebyret, men at dette krevde en uttrykkelig avtale mellom kjøper og selger, enten før eller etter avtaleinngåelse. Sånn sett kunne teksten i oppdragsavtalen vært modifisert. Men i akkurat dette tilfellet forelå det ingen avtale om at kjøper skulle dekke eierskiftegebyret, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 nr. 12 og 13, samt RFE-2009-136.

 

Når det kommer til forholdet mellom forretningsfører og eierseksjonssameiet, kan det ikke kreves at oppgjørsansvarlig kontrollerer vedtektene og avviser mottatt faktura under henvisning til sameiets vedtekter. Oppgjørsansvarlig må legge til grunn at sameiets forretningsfører har adgang til å kreve inn eierskiftegebyr ettersom dette er et standardisert gebyr, og videre belaste oppdragsgiver for utlegget, jf. eiendomsmeglingsloven. § 7-2 fjerde ledd.

 

Problemstillingen burde vært tatt opp med kreditor for fakturaen, og ikke megler, som kun har forskuttert betaling av utlegget på selgers vegne, jf. eiendomsmeglingsloven § 7-4 (1) og fullmakt/vilkårene i oppgjørsavtalen.

 

Det virkelighetsnære beviset er klagerens e-post av 10. januar 2020 hvor argumenteres med at gebyret skulle vært belastet kjøper, og hvor det ikke hevdes at forretningsfører ikke hadde adgang til å kreve inn eierskiftegebyret.  Dersom meglerforetaket ikke hadde betalt fakturaen, kunne sameiet nektet å notere eierskiftet og valgt å holde kjøper ansvarlig for fakturaen under legalpanten. Dette kan heller ikke være korrekt lovforståelse eller fremgangsmåte, og ville være i strid med oppdragsgivers plikt til å levere eiendommen heftelsesfri i kjøpekontrakten § 4.

 

Økonomisk tap

Klageren har uansett ikke lidt noe økonomisk tap. Klageren ble gjort oppmerksom på at det kunne påløpe et eierskiftegebyr i oppdragsavtalen, hvis eierseksjonssameiet krevde dette. Oppgjørsansvarlig burde «…gitt råd og opplysninger av betydning for handelen og gjennomføringen av denne.» Det var helt klart feil at dette ble fjernet fra oppdragsavtalen, men det frigir alene ikke klageren fra hans betalingsplikt. Han kan ikke kreve at kjøper skal dekke eierskiftegebyret ettersom dette ikke var avtalt.  Eierskiftegebyret er et gebyr forretningsfører krever, og derav må lovligheten av gebyret rettes mot kreditor, og ikke oppgjørsansvarlig.

 

Forlikstilbud

Sett opp mot saksgangen som krever både tid, ressurser og behandlingsgebyr, er kravet beskjedent. Innklaget er på et generelt grunnlag tilbakeholdne med å overlate denne typen saker til nemnda. Meglerforetaket har derfor tilbudt klageren 5 000 kroner som en minnelig løsning uten ansvarserkjennelse. Tilbudet ble ikke akseptert av klageren, og påberopes derfor av denne side for å understreke at det er gjort forsøk på å unngå en omfattende nemndsbehandling av saken.

 

Det foreligger ikke ansvarsgrunnlag, og heller ikke grunnlag for erstatning. Klageren har ikke lidt noe økonomisk tap.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Spørsmålet er om klageren (selgeren) skal betale eierskiftegebyret på 5 860 kroner. Nemnda har kommet til ut fra en konkret vurdering av forholdet i denne saken at meglerforetaket må betale det. Avgjørende for nemnda er at i forbindelse med inngåelsen av oppdragsavtalen var det et tema om oppdragsgiver skulle betale gebyret. Han ba om at en setning i oppdragsavtalen om at klageren skulle betale gebyret, ble strøket, noe megleren etterkom. Dette innebærer at megleren aksepterte at klageren ikke skulle betale gebyret. Klageren har imidlertid bitt trukket for gebyret i forbindelse med oppgjøret og utbetalingen til selger. Meglerforetaket må derfor kreditere han dette beløpet. Nemnda har med dette ikke tatt stilling til om meglerforetaket kan kreve at kjøperen av eiendommen betaler gebyret.

 

Klageren har også krevd forsinkelsesrenter, og forsinkelsesrenter løper fra 10. februar 2020 til betaling finner sted.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Sem & Johnsen Oppgjør og Administrasjon AS må kreditere [klageren] 5 860 – femtusenåttehundreogseksti – kroner med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra 10. februar 2020 til betaling finner sted.