RFE-2023-010

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Ingrid Berdal, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Gabrielsen & Partners Frogner AS (Aktiv Frognerveien)

 

Saken gjelder:               Meglerens krav på vederlag og dekning av utlegg ved utgått oppdrag

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 7. oktober 2020 inngikk partene oppdragsavtale med henblikk på et fremtidig salg av klagerens andelsleilighet. Klageren ønsket å avvente salget til hun hadde kjøpt seg ny bolig. Ved oppdragsinngåelsen var det enighet om å igangsette det salgsforberedende arbeidet slik at man hadde mest mulig klart til klageren bestemte seg for å selge. Oppdraget gikk ut på tid i april 2021 uten at det ble fornyet. Megleren fortsatte å ha kontakt med klageren etter dette, og besluttet derfor å sette fakturaen i bero inntil videre. Meglerforetaket utstedte faktura på 44 220 kroner etter klageren engasjerte et annet meglerforetak til å forestå salget av leiligheten i januar 2023.

 

Klageren har sagt seg villig til å dekke utleggene for innhenting av grunnbokutskrift samt opplysninger fra kommunen og forretningsfører, men bestrider det resterende kravet. Spørsmålet i saken er om meglerforetaket har krav på de resterende 38 890 kroner, som består av vederlag for medgått tid og tilretteleggingsgebyr.

 

Nemnda kom til at klagen førte delvis frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Da klageren tok kontakt med megler høsten 2020, fortalte klageren at hun hadde begynt å se etter ny leilighet. Klageren oppga ikke noe konkret tidspunkt for når hun kom til å selge leiligheten sin, og det ble heller ikke lagt noen konkret fremdriftsplan rundt salg.

 

Selv om oppdraget ikke skulle påbegynnes innen 6 måneder, anbefalte megleren henne likevel å signere oppdragsavtale, slik at man kunne klargjøre salgsmateriell, herunder tilstandsrapport, og papirarbeidet til klageren. Oppdragsavtale ble signert 7. oktober 2020. Megleren stilte i den forbindelse ikke spørsmål om når klageren ønsket å selge leiligheten. Klageren forholdt seg til at det inngåtte oppdraget var provisjonsbasert, og at avtalen ville utløpe etter seks måneder, nærmere bestemt i april 2021.

 

Meglerforetaket skriver i tilsvaret at klageren ga klarsignal om å arbeide med oppdraget. Klageren forstod det som et klarsignal for å innhente dokumentasjon og gjøre forberedelser til utarbeidelse av tilstandsrapport, og ikke for selve salget.

 

Klageren hadde i det videre sporadisk kontakt med megleren, men heller ikke da informerte han om hvilke kostnader knyttet til salgsmateriell og utført arbeid som var påløpt. Først da klageren kontaktet megleren våren 2022, for å forhøre seg om det skulle rekvireres ny tilstandsrapport etter vedtakelse av ny forskrift, spurte megleren om når hun kom til å selge. Det var på dette tidspunkt ikke aktuelt for klageren å fornye oppdragsavtalen.

 

I januar 2023 mottok klageren en faktura fra meglerforetaket på 44 220 kroner etter å ha engasjert en annen megler til å formidle leiligheten. Klageren er villig til å dekke utleggene for innhenting av grunnbokutskrift samt opplysninger fra kommunen og forretningsfører. Det bemerkes i tillegg at klageren er blitt fakturert direkte av takstmann for tilstandsrapport.

 

Utover dette har meglerforetaket fakturert 13 990 kroner for salgsmateriell, og 24 900 kroner for 10 timers arbeid med oppdraget. Etter å ha vært i kontakt med megleren, forstår klageren det slik at oppdragsavtalen punkt 6.6 regulerer hva meglerforetaket har krav på dersom oppdraget går ut på tid uten at handel har kommet i stand. Megleren har imidlertid ikke opplyst klageren om påløpte kostnader underveis, og heller ikke gjennomgått salgsmaterialet med henne.

 

Klageren finner det urimelig å bli fakturert for de resterende 38 890 kroner, tatt i betraktning at hun aldri har angitt tidspunkt for når hun skal selge eller kommet i gang med salgsprosessen. Klageren krever at meglerforetaket frafaller hele eller deler av sitt resterende krav, da hun aldri ville inngått et oppdrag med meglerforetaket som innebar at hun ble bundet i mer enn seks måneder. Heller ikke om hun hadde visst at meglerforetaket ville kreve 44 220 kroner for det tilfelle at handel ikke kom i stand.

 

Klageren hadde forventet at megleren ville informere henne om påløpte kostnader da oppdraget går ut på tid. I stedet valgte han å sette fakturaen i bero basert på at de fortsatte å ha kontakt, og tok ikke betalt for tidsbruken ettersom oppdragsavtalen var utløpt. Dette ble ikke kommunisert til klageren. Det stemmer derfor ikke at klageren valgte en annen megler vel vitende at det var påløpt kostnader. I så tilfelle hadde hun valgt å beholde megleren hos innklagede foretak.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Klageren er fakturert i henhold til punkt 6.6 i oppdragsavtalen. Ettersom boligen ikke ble solgt i løpet av oppdragstiden, har meglerforetaket krav på vederlag og dekning av påløpte utlegg. Det bemerkes for øvrig at oppdragsavtalen er i tråd med eiendomsmeglingsloven § 6-4.

Klageren har i klagen gitt uttrykk for at hun er villig til å dekke utleggene. Etter innklagedes oppfatning bekrefter hun med dette at megleren fikk klarsignal til å arbeide med oppdraget. I motsatt fall ville det ikke ha påløpt noen kostnader. Dette støttes også av den fremlagte e-postkorrespondansen mellom klageren og megleren i perioden 20. januar og frem til 8. oktober 2020. Klageren bekreftet her at hun ønsket at alt skulle gjøres klart for salg, foruten fotografering. På denne bakgrunn ble det til og med innhentet tilstandsrapport. Den løpende kontakten mellom megleren og klageren under oppdragstiden dokumenterer arbeidet til megler.

Megleren og klageren hadde løpende dialog om hennes bolig og andre boliger hun var interessert i, også etter at oppdraget gikk ut på tid i april 2021. Megleren valgte derfor å sette fakturaen i bero ved oppdragets utløp. Ved en rekke anledninger var det klageren selv som tok initiativ til å opprettholde kontakten, både når det gjaldt oppdatert status/verdi på egen bolig og kjøp av ny bolig. Alt arbeidet som megleren gjorde for klageren utenom oppdragstiden, er det selvsagt ikke fakturert for, nettopp fordi det ble utført etter at oppdragsavtalen var gått ut på tid.

Klageren valgte senere å engasjere en megler fra et annet meglerforetak til å formidle salget av boligen. Klageren gjorde dette vel vitende om at megleren hos innklagede hadde jobbet for henne tidligere, og at det var påløpt kostnader i den forbindelse.

Arbeidet som megleren utførte var først og fremst salgsforberedende arbeid, herunder registrering av oppdrag, innhenting og gjennomgang av opplysninger, utarbeidelse av verdivurdering og E-takst samt kunde- og leverandørkontakt. Det ble lagt ned mye mer enn 10 timers arbeid i denne perioden.

Klageren ble aldri forespeilet at meglers arbeid med oppdraget skulle gjøres kostnadsfritt, noe som ville stå i klar motstrid med innholdet i oppdragsavtalen. Klageren må forstå at det ikke er mulig å innhente opplysninger om eiendommen, uten at megler jobber med oppdraget. Megleren har kun forholdt seg til det som var avtalt. Ut ifra klagerens plan om å selge boligen, ble hun og megleren enige om å starte det salgsforberedende arbeidet.

Meglerforetaket har krav på det som er fakturert, totalt 44 220 kroner. Megleren har utført oppdraget i tråd med det avtalte og i samsvar med god meglerskikk.

Under enhver omstendighet har meglerforetaket krav på 30 230 kroner, som er det fakturerte beløp fratrukket tilretteleggingsgebyret på 13 990 kroner.

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder meglerens krav på vederlag og dekning av utlegg ved utgått oppdrag.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører delvis frem.

 

Klageren har anført at det ikke skulle koste noe etter at oppdraget gikk ut uten salg. Nemnda finner det klart at dette ikke kan føre frem. Klageren har underskrevet oppdragsavtalen, hvor det er avtalt hva megler har krav på ved utgått oppdrag. Det at megleren satte fakturaen på vent, innebærer ikke noe frafall av kravet.

 

Oppdragsavtalen punkt 6.6 bestemmer:

 

«6.6 Oppdragstakers krav på vederlag dersom handel ikke kommer i stand

Oppdragstaker har krav på dekning av vederlag for utført arbeid med 2 490,- pr. time inkl. mva. begrenset oppad til 24 900,-.

I tillegg kan oppdragstaker kreve dekket øvrige vederlag etter oppdragsavtalen pkt. 6.2.1 og utlegg etter pkt. 6.2.2 uten hensyn til årsaken til at handelen ikke har kommet i stand, jf. eiendomsmeglingsloven kapittel 7.»

 

Nemnda nevner at megler og oppdragsgiver kan avtale at megler har rett til vederlag ved opphør av oppdraget uten at salg har funnet sted i avtaletiden, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-4 første ledd nr. 4 og Tore Bråthen, Eiendomsmeglingsloven kommentarutgave (2013), side 266:

 

«Avtalen må imidlertid ligge innenfor rammene i § 6-5 tredje ledd om meglers krav på vederlag dersom oppdraget sies opp av oppdragsgiveren, det vil si “rimelig vederlag”.»

 

Spørsmålet blir etter dette om det vederlaget meglerforetaket har beregnet seg er et «rimelig vederlag». Nemnda bemerker at utlegg meglerforetaket har hatt på vegne av oppdragsgiver alltid skal betales.

 

Loven gir dårlige holdepunkter for å avgjøre hva som er et «rimelig» vederlag der oppdraget er avtalt som provisjon. I dette tilfellet var man i starten av prosessen, og etter nemndas syn overstiger det fakturerte beløp – 44 220 kroner – hva som må anses som «rimelig» vederlag. Nemnda finner at vederlaget ut fra en helhetsvurdering passende kan fastsettes til 24 900 kroner inklusive mva. I tillegg kommer utlegg, til sammen 30 230 kroner. Dette er også i samsvar med meglerforetakets subsidiære påstand. Meglerforetaket må derfor kreditere klageren 13 390 kroner.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Gabrielsen & Partners Frogner AS (Aktiv Frognerveien) må kreditere [klageren] 13 390 – trettentusentrehundreognitti – kroner av vederlaget.