Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Knut Kopstad, oppnevnt av Den Norske Advokatforening og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      Eiendomsmegler Moss AS (PrivatMegleren Moss) v/advokat Truls Holm Olsen, Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Meglerens håndtering av budrunden og krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klageren deltok i en budrunde på en enebolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Etter klageren hadde inngitt bud på 3 070 000 kroner, la den andre budgiveren inn et bud på 3 100 000 kroner, som ble akseptert av selger. Etter budaksept ble klageren kontaktet av megleren med spørsmål om han var villig til å stå ved sitt siste bud. Kjøperen var blitt usikker på kjøpet, og ønsket å undersøke mulighetene for å tre ut av avtalen mot å betale mellomlegget mellom de to budene. Den 3. januar opplyste klager at han ikke ønsket å stå ved det siste budet, men tilbød seg å kjøpe boligen for 2 900 000 kroner. Megleren videreformidlet tilbudet til kjøperen. Dagen etter ble klageren kontaktet av megler med forespørsel om han kunne sende tilbudet skriftlig til kjøper. Partene er uenige om hva som ellers ble sagt under samtalen, herunder om det innebar en muntlig avtale om kjøp av boligen. Klageren fikk senere opplyst at kjøper hadde bestemt seg for å fastholde kjøpet.

 

Spørsmålet i saken er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved håndteringen av budrunden, samt om det gir grunnlag for erstatning. Klagerens erstatningskrav er på 100 000 kroner.

 

Nemnda kom til at klagen ikke førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er advokat.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klageren har i korte trekk anført: 

Klageren deltok i en budrunde 27. desember 2022 sammen med én annen budgiver. Klageren innga bud på 3 070 000 kroner, før den andre budgiveren kom med bud på 3 100 000 kroner, som ble akseptert av selger samme dag. Noen dager senere ble klageren oppringt av megleren med spørsmål om han ønsket å stå ved sitt siste bud på 3 070 000 kroner. Det viste seg at kjøperen hadde trukket seg fra kjøpet, da han ikke ville ha boligen likevel.

 

Klageren ønsket ikke å stå ved det siste budet, og ga i stedet et muntlig bud på 2 900 000 kroner som megleren skulle videreformidle til kjøperen. Klageren hørte ingenting før noen dager senere, hvorpå kjøperen ringte for å spørre hvorfor klageren ikke ville stå ved sitt siste bud. Kjøperen snakket dårlig norsk, og oppførte seg uhøflig. Klageren forklarte at han ikke kunne opprettholde budet fordi han hadde lånt bort noe av pengene han hadde i egenkapital. Det ble deretter noe kontakt frem og tilbake med megleren.

 

Onsdag 4. januar 2023 ringte megleren for å informere om at kjøperen hadde akseptert budet på 2 900 000 kroner og følgelig var villig til å dekke mellomlegget på 200 000 kroner.  Klageren ble i den forbindelse bedt om å sende en skriftlig bekreftelse på budet sitt. Videre uttrykte megleren at man måtte vente med å signere kjøpekontrakten til mandagen, ettersom megleren var bortreist i helgen. Da mandagen kom, ringte megleren for å fortelle at kjøperen nå ønsket å overta boligen likevel, og at klagerens bud ikke ble akseptert.

 

Klageren oppfattet det slik at det var inngått en muntlig avtale om kjøp i telefonsamtalen med megler 4. januar 2023. Det viser seg imidlertid at han ikke er kjøper av boligen, og sitter igjen med en følelse av å ha blitt lurt. Megleren har gjort en rekke feil og derigjennom rotet til prosessen.

 

Meglerforetaket kan holdes erstatningsansvarlig. Klageren krever erstatning med 100 000 kroner.

 

Innklagede har i korte trekk anført:

Mot slutten av budrunden innga klageren et bud på 3 070 000 kroner, som ikke ble akseptert av selger. Boligen ble deretter solgt til høyeste budgiver for 3 100 000 kroner. Etter budaksept ble megler kontaktet av kjøper med spørsmål om han kunne undersøke om klager var villig til å stå ved sitt opprinnelige bud. Bakgrunnen var at kjøper ønsket å undersøke mulighetene for å tre ut av avtalen mot å betale mellomlegget mellom de to budene. Kjøperen hadde etter budaksept blitt usikker på om kjøpet var klokt, da eneboligen var et oppussingsobjekt, og konen var gravid.

 

Megler kontaktet klager og fikk opplyst 3. januar 2023 at han ikke ønsket å stå ved budet, men kunne akseptere å betale 2 900 000 kroner for boligen. Kjøper opplyste til megler at mellomlegget på 200 000 kroner var for stort, men at han ville vurdere situasjonen sammen med sin kone i løpet av den kommende helgen og gi tilbakemelding påfølgende mandag 9. januar 2023. Kjøper ba derfor om å få tilbudet skriftlig fra klager. Megleren mottok e-post fra klageren 6. januar 2023.

 

E-posten er formulert som et bud, men er egentlig et uttrykk for at klageren kan tenke seg å tre inn i handelen, gitt at kjøper dekker mellomlegget på 200 000 kroner. Det var i forhold til dette kjøper ville benytte helgen på å bestemme seg.

 

Søndag 8. januar 2023 opplyste kjøper til megler at de ønsket å overta boligen, og at de ikke aksepterte tilbudet fra klager. Megleren videreformidlet dette i en e-post til klager mandag 9. januar 2023. Klageren opplyste så at han mente å ha en muntlig avtale om å kjøpe boligen, og sendte deretter inn en klage til Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester.

 

Det er ikke gitt noe forpliktende løfte til klageren om å få kjøpe eneboligen for 2 900 000 kroner. Det er fremlagt tidsnær dokumentasjon som klart underbygger dette. Det vises til klagerens e-post av 6. januar hvor han selv beskriver dette som et bud, og meglerens e-post av 9. januar hvor han informerer om at kjøper ønsket å beholde boligen som avtalt.

 

Tilsvarende problemstilling er behandlet i Rt-1985-1265, hvor det ble uttalt at det kreves meget sterke bevis for å godta en påstand om bindende muntlig avtale om kjøp av fast eiendom. Klageren har ikke fremlagt slike bevis.

 

Meglerforetaket bestrider at megleren har opptrådt kritikkverdig.

 

Det er fremsatt følgende påstand:

 

«Klagen kan ikke føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen ikke fører frem.

 

Spørsmålet er om det ble inngått en muntlig avtale om salg av boligen til 2,9 millioner kroner. Nemnda finner dette ikke sannsynliggjort. Det følger av rettspraksis at det kreves meget sterke bevis for en muntlig avtale om salg av fast eiendom. I dette tilfellet står det ord mot ord. Klagerens e-post av 6. januar 2023 og meglerens e-post av 9. januar 2023 underbygger ikke at det ble inngått en bindende, muntlig avtale. Det er heller ingen annen skriftlig dokumentasjon som underbygger dette.

 

Ut fra det nemnda har kommet til, kan erstatningskravet heller ikke føre frem.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

[Klageren] gis ikke medhold.