Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Solli, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørlie, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Innklaget:                      EiendomsMegler 1 SR-Eiendom AS avd Bergen

 

Saken gjelder:               Kjøp forut for annonsering. God meglerskikk. Krav om erstatning

 

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Den 11. oktober 2022 kjøpte klagerne en eierseksjonsleilighet formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Leiligheten ble ikke annonsert før klagerne kjøpte den for prisantydning på 4 800 000 kroner. Etter kjøpet ble klagerne kjent med at det hadde vært en vannlekkasje i leiligheten. Spørsmålet er om megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk ved å presse klagerne til å inngi bud på overpris samt unnlate å opplyse om vannlekkasjen. Videre er spørsmålet om dette gir grunnlag for erstatning. Totalt utgjør klagernes erstatningskrav 720 000 kroner.

Nemnda kom til at klagen avvises.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

Den 5. oktober 2022 mottok klagerne en SMS fra megleren om en leilighet som var til salgs, men ikke annonsert. Dagen etter fikk de tilbud om å komme på privatvisning 10. oktober klokken 12:00. Noen få timer før visningen fikk klagerne tilsendt tilstandsrapport som de så vidt fikk tid til å skumlese. Takstmannen hadde vært på befaring 8. oktober, og tilstandsrapporten hadde blitt ferdig utarbeidet 10. oktober. Under visningen ble klagerne informert om at leiligheten ikke ville bli solgt for under 4 800 000 kroner, samt at det var to andre interessenter.

 

Etter visningen sendte megleren en SMS hvor han spurte om klagerne hadde lest e-posten han hadde sendt. I e-posten skrev megleren at klagerne måtte sende han en e-post med bud på 4 800 000 kroner. E-posten måtte også inneholde akseptfrist, ønsket overtakelse samt kontaktinformasjon til både klagerne og banken. Deretter ringte megleren og etterlyste bud fra klagerne. Klagerne inngav dermed bud på 4 800 000 kroner med akseptfrist 11. oktober klokken 10:00. Da akseptfristen var utløpt, ringte megleren for å gratulere klagerne med kjøp av leilighet.

 

Dagen etter kjøpet ble klagerne kjent med at det hadde vært en vannlekkasje i leiligheten, og de sendte derfor en e-post til megleren. Dersom det stemte at det hadde vært en vannlekkasje, skulle klagerne ha blitt opplyst om dette. Til tross for at vannlekkasjen fremgikk av salgsoppgaven som selgeren ble forelagt av megleren, gav selgeren uttrykk for at hun ikke visste om forholdet. Selv om skaden var liten, førte det til at klagerne mistet tillitten til både megleren og selgeren.

 

Under visningen ble klagerne hverken forelagt salgsoppgave eller egenerklæringsskjema. Selgerens egenerklæringsskjema ble først tilsendt klagerne 13. oktober. Den 17. oktober mottok klagerne en ufullstendig salgsoppgave som manglet bilder og eierskiftehistorikk. Salgsoppgaven var datert 17. oktober, og ble derfor utarbeidet omtrent én uke etter kjøpet.

 

I løpet av salgsprosessen følte klagerne for det første at de ble presset til å inngi et for høyt bud. For det andre ble de forledet til å kjøpe en leilighet som de ellers ikke ville kjøpt dersom de var kjent med vannlekkasjen. Etter kjøpet følte klagerne at megleren presset dem til å signere kjøpekontrakten samt gjennomføre kjøpet.

 

En megler har kjennskap til markedet, og i dette tilfellet visste han at boligprisene gikk i negativ retning. Han måtte derfor handle raskt og fikk fort utarbeidet en tilstandsrapport. Siden hverken megleren eller selgeren hadde tid til å vente på en ordinær budrunde, henvendte megleren seg til interessenter for å tilby privatvisninger. Klagerne oppfattet megleren som pågående. Etter visningen var megleren den aktive pådriveren for at klagerne skulle kjøpe leiligheten før annonsering. Klagerne fikk liten tid til å områ seg og følte seg presset til å inngi bud på prisantydning. Prisantydningen var imidlertid høyere enn markedsprisen i området.

 

I ettertid har klagerne undersøkt prisnivået i sameiet. Da boligprisene var på det høyeste, ble den dyreste boligen solgt for 4 600 000 kroner. Før prisene begynte å synke, ble den billigste leiligheten solgt for 4 150 000 kroner. I tillegg ble et par andre leiligheter solgt for omkring 4 300 000 kroner. Alle leilighetene hadde likt areal. I 2022 var gjennomsnittlig kvadratmeterpris for solgte leiligheter i sameiet på 54 511 kroner eksklusiv klagernes leilighet. Basert på denne kvadratmeterprisen ville prisen på klagernes leilighet vært omtrent 4 200 000 kroner.  Megleren som hadde foranledning til å finne og sammenligne nøytrale boligpriser på internett, var dermed kynisk da han oppfordret klagerne til å inngi bud på minimum 4 800 000 kroner.

 

Meglerforetaket sammenligner salget av klagernes leilighet med særlig én leilighet. Klagerne kan ikke huske å ha inngitt bud på denne, men kan uansett ikke se hvordan denne leiligheten er relevant for saken. Leiligheten er tilknyttet et annet sameiet med historisk høyere kvadratmeterpris enn sameiet som klagerens leilighet tilhører.

 

Klagerne opplever situasjonen som fortvilende. Selv om megleren visste at leiligheten var overpriset, presset ham klagerne til å inngi bud. Siden klagerne etter kjøpet ble truet med dekningssalg og andre utgifter, måtte de signere kjøpekontrakten. Megleren tok ikke hensyn til klagernes alder og at de dermed trengte tid til å områ seg. Megleren burde frarådet klagerne å kjøpe leiligheten.

 

Meglerforetaket fremhever i sitt tilsvar at klagerne spurte om de kunne inngi muntlig bud under visningen, samt at de var pådriverne for kjøp forut for annonsering. Dette stemmer ikke. Etter visningen tok megleren kontakt gjentatte ganger, og klagerne følte seg presset.

 

Megleren har opptrådt i strid med god meglerskikk. Han har brutt retningslinjene som gjelder for salg av eiendom ved å ikke følge eiendomsmeglingsloven. Klagerne krever dermed erstatning for leilighetens overpris på 500 000 kroner. Klagerne kjøpte leiligheten for 4 800 000 kroner, men på nåværende tidspunkt antas leiligheten å være verdt 4 300 000 kroner. I tillegg krever klagerne erstatning for Kartverkets gebyrer på 120 000 kroner. Siden klagerne har solgt leiligheten, krever de også erstatning for sine meglerkostnader på 100 000 kroner. Totalt utgjør klagernes erstatningskrav 720 000 kroner.

 

Innklagede har i hovedsak anført:

I denne saken er det ikke begått feil som har innvirket på kjøpet. Megleren sendte ut en SMS til ulike interessenter til en eiendom han hadde solgt tidligere. Tre av disse tok kontakt, herunder klagerne. Klagerne spurte om det var mulig å komme på visning og eventuelt kjøpe leiligheten forut for annonsering. Megleren svarte at selgeren i utgangspunktet ville forsøke å selge leiligheten på det åpne markedet, men at han likevel ikke kunne nekte klagerne å inngi bud. Partene avtalte deretter en privatvisning.

 

Under visningen fikk klagerne en nøye gjennomgang av boligen med tilhørende garasjeplass og ekstern bod. Da de spurte hvilken pris selgeren ønsket å oppnå, svarte megleren at de ville annonsere leiligheten med prisantydning på 4 800 000 kroner. Dersom det ble aktuelt, hadde også selgeren informert megleren om at hun var villig til å selge den for 4 800 000 kroner forut for annonsering. Klagerne ønsket deretter å inngi et muntlig bud på 4 800 000 kroner. Megleren informerte dem om at budet måtte inngis skriftlig, og anbefalte dem å ta en pause samt lese gjennom tilstandsrapporten før de inngav bud. Siden boligen ville bli klargjort for salg, gav megleren likevel uttrykk for at dersom klagerne ønsket å inngi bud før annonsering, måtte det gjøres innen påfølgende dag. Klagerne ble også informert om at egenerklæringsskjema og salgsoppgave ville bli forelagt på et senere tidspunkt.

 

Senere samme dag leste klagerne tilstandsrapporten, og de sendte en e-post til megleren hvor de spurte hva e-posten med bud måtte inneholde. Etter megleren svarte, inngav klagerne et bud på 4 800 000 kroner som selgeren aksepterte.

 

Etter meglerforetakets syn er det klart at klagerne har fått all vesentlig informasjon før de inngav bud. Det vises i den forbindelse til meglerforetakets e-post sendt til klagerne 21. oktober. Å kjøpe leilighet forut for annonsering medfører uansett en egenrisiko, og det er dermed klagernes risiko dersom de ikke har tilegnet seg vesentlig informasjon.

 

Megleren har i dette tilfellet ikke fulgt vanlig praksis, men gjort en konkret vurdering av hvilken informasjon klagerne hadde. På bakgrunn av en helhetsvurdering av situasjonen fant han det forsvarlig å formidle bud og aksept. I den fremlagte salgsoppgaven og egenerklæringen fremkommer det ingen tilleggsopplysninger som ville endret klagernes beslutningsgrunnlag. Når klagerne i ettertid klager på at leiligheten har mangler som ikke fremkommer av salgsoppgaven, må klagen rettes mot selgeren og ikke megleren.

 

Når det kommer til leilighetens prisantydning, ble leiligheten sammenlignet med flere tilsvarende leiligheter. Blant disse var en leilighet som klagerne selv hadde inngitt bud på. Leiligheten var 84 kvadratmeter, og ble solgt for 5 300 000 kroner. Kvadratmeterprisen var således 63 095 kroner. Klagernes leilighet var 76 kvadratmeter, og ble solgt for 4 800 000 kroner. Kvadratmeterprisen var her 63 157 kroner. Ved fastsettelse av prisantydning ble leilighetens standard og beliggenhet tatt i betraktning.

 

Klagerne har i ettertid påstått at de ikke inngav bud på leiligheten som ble brukt til sammenligning. Dette stemmer ikke, da budet deres er registrert i dette salgets budjournal.

 

Megleren kjenner seg ikke igjen i klagernes påstander om at han presset dem, og det stemmer ikke at han var pådriveren for salget. Både megleren og selgeren var innstilt på å annonsere leiligheten, men klagerne ønsket å se leiligheten samt kjøpe den før annonsering. Det var altså klagerne som var pådrivere for kjøpet. Siden klagerne i utgangspunktet ønsket å inngi et muntlig bud, spurte de om hvordan de alternativt skulle gå frem for å inngi bud. Megleren sendte derfor en e-post hvor han beskrev dette.

 

Den påberopte vannskaden var ukjent for både megleren og selgeren. Skaden fremkom uansett av en tidligere mindre vannskade, som ble utbedret gjennom sameiets forsikring.

 

Meglerforetaket stiller seg uforstående til at klagerne solgte leiligheten. Etter deres oppfatning oppfylte leiligheten klagerens ønsker.

 

Megleren har ikke opptrådt erstatningsbetingende uaktsomt overfor klagerne.

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på god meglerskikk og krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at saken avvises.

 

Saken egner seg ikke for skriftlig nemndsbehandling uten fremmøte av partene og muntlig forhandling.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Saken avvises.