Klage nr:
45/08

Avgjort:
30.05.2008

Saken gjelder:
Feilaktig opplysning om mulighet for å innfri fellesgjeld

Foretakets navn:
DnB NOR Eiendom AS Drammen
Saksfremstilling:

Klageren kjøpte en andelsleilighet som var til salgs gjennom innklagede som megler. Leilighetens andel av fellesgjeld var kr 1 561 000.

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

Klageren anfører:

Leiligheten ble annonsert og klageren var hos innklagede og spurte om det var mulig å betale ut hele fellesgjelden med en gang. Klageren hevder at hun fikk beskjed om at det var greit og at det sto i prospektet at det var mulig. Dette var veldig viktig for klageren, fordi hun hadde hørt om kraftige økninger i månedlige fellesutgifter i nye borettslag. Det ville klageren for enhver pris unngå, og hun anfører at hun ikke hadde våget å kjøpe leiligheten hvis så ikke var tilfelle, selv ikke for noen måneder slik det per i dag er blitt.

Klageren skrev under kjøpekontrakten 5. juli 2007. Kjøpesummen var kr 2 451 000. Klageren tok opp et lån på
kr 500 000 for å kunne innbetale hele beløpet. Det hadde hun ikke trengt å gjøre dersom hun kun skulle innbetale
kr 890 000.

Klageren flyttet inn i leiligheten 3. januar 2008 og hadde per 21. desember innbetalt kjøpesummen som senere viste seg å være kr 21000 for mye. Den 29. januar 2008 tok klageren kontakt med forretningsføreren for å sjekke når borettslagets fellesutgifter skulle betales; månedlig eller per halvår. Hun fikk da beskjed om at hun ikke hadde lov til å betale inn hele fellesgjelden på leiligheten. Det kunne først skje når borettslagets fellesgjeld kunne innfris, tidligst om 3 – 4 måneder. Det kunne også være at det ikke var mulig før tidligst i juni. Klageren måtte betale renter og fellesgjeld per måned med kr 9 326 for januar, kr 9 992 for februar og det samme for mars. Dette utgjør ekstra utgifter for klageren med kr 23 528 etter at fellesutgiftene er trukket fra. Dette er utgifter klageren før kontraktsskriving hadde forsikret seg om at hun ikke trengte å betale. Innklagede sjekket opplysninger hos utbyggeren og kom deretter inn med daglig leder. Klageren la frem saken sin igjen og resultatet ble da at hun skulle komme tilbake med fakturaene når de kom. Innklagede ville ifølge klageren legge ut utgiftene for henne. Hun var ikke enig i det, men skjønte at hun ikke kom lenger akkurat da.

Den 1. februar fant klageren tilfeldigvis en konvolutt fra forretningsføreren oppå postkassene adressert til selgeren av leiligheten. Denne viste seg å være fakturaene med renter og fellesutgifter. Klageren gikk mandag morgen ned til innklagede med fakturaene. Han tok kopier av disse og sa han skulle ringe tilbake så snart han hadde konferert med daglig leder. Klageren la frem sine tanker rundt dette at de kun skulle legge ut disse utgiftene for henne og at hun selv måtte dekke rentene hun fikk på andel av fellesgjeld som hun har fått overført til sin konto. De sto på klientkonto hos innklagede uten at klageren var informert om det. Hvorfor hadde ikke innklagede reagert da hele kjøpesummen ble betalt i desember? Klageren burde i hvert fall blitt gjort oppmerksom på konsekvensene da utbyggeren ga beskjed om innflytting to måneder før det som opprinnelig var oppgitt. Dersom det er slik at klageren skal dekke dette i mars/april, opplever hun at hun må betale for manglende oppfølging fra innklagedes side, noe hun ikke finner riktig.

Klageren ringte så Reklamasjonsnemnda og la fram saken der. Klageren ble bedt om å avvente og se hva innklagede ville gjøre med saken før hun sendte en skriftlig klage. Klageren mottok et brev fra innklagede med alle nye opplysninger, rettelser og med bekreftelse på at de skulle legge ut for henne.

Den 11. februar 2008 ble det holdt ekstraordinær generalforsamling i borettslaget, der klageren snakket med innklagede og hvor hun ble bedt om å komme på kontoret for å gå gjennom regnestykket med tilvalg påbadet som var noe uklart for klageren. Klageren kunne ikke komme den første torsdagen, men den påfølgende torsdagen. Innklagede skulle gi henne beskjed, men klageren hørte ingenting og dro ned til innklagedes kontor. Innklagedes saksbehandler var da dratt på ferie uten å gi klageren beskjed til tross for den muntlige avtalen. Daglig leder var på plass og fortalte at det var sendt et brev til henne. Dette kom i postkassen to dager etter avtalt møte.

Klageren ønsker at Reklamasjonsnemnda tar stilling til klagerens ønsker om at hun ikke skal betale rentene på fellesgjelden frem til den kan innfris, fordi hun ikke ble gjort kjent med dette før hun underskrev kontrakten som sier at klageren har kjøpt en leilighet for kr 2 451 000. Klageren skal selge leiligheten nå etter to måneder og ønsker også å få dekket eventuelt tap ved salget.

Klageren opplyser videre at hun har bestemt seg for å betale den månedlige fellesgjelden selv fra april måned og har nå boutgifter på kr 10 000 med en månedslønn på kr 18 000. Alt dette økonomiske rotet saken har medført gjør at klageren ikke lenger gleder seg over leiligheten og hun har lagt den ut for salg gjennom et annet meglerforetak. Dersom klageren ikke får solgt innen juni, og det kan ifølge ny megler være vanskelig, har klageren betalt renter av fellesgjeld fra januar til juni 2008, kr 47591 samt utgifter og renter på lån kr 8 872, totalt kr 56 463. Klageren hadde forventet boutgifter på under kr 2 000 og føler det meget ubehaglig og urettferdig at hun skal flå et slikt økonomisk tap på grunn av innklagedes manglende informasjon. Klageren anfører at innklagede har unnlatt å besvare hennes e-mailer i saken.

Innklagede anfører:

Aksepten av klagerens bud på kr 890 000, datert 21. juni 2007, ble meddelt henne

22. juni 2007 på vegne av selgeren. Ved kjøpet av leiligheten fikk klageren informasjon om at ferdigstillelse/ overtakelse var beregnet til desember 2007/ januar 2008. Før kontrakten ble undertegnet, underrettet utbyggerne om at overtakelsen i hus D ville bli flyttet til uke 10 i 2008. Informasjon om nytt overtakelsestidspunkt ble gitt klageren, som aksepterte endret overtakelsestidspunkt, jfr. kjøpekontraktens punkt 8.

Utbyggeren ga senere beskjed om at alle kjøperne ville få mulighet til å velge mellom flere overtakelsesdatoer fra desember 2007 til uke 10 2008. Alle kjøperne ville bli tilskrevet direkte fra utbyggeren. Klageren avtalte ny overtakelsesdato direkte med utbyggerne uten å konferere med eller underrette innklagede. Utbyggeren ble gjort kjent med resalget av leiligheten før den ble lagt ut for salg og hadde fått opplysning om kjøperen, klageren.

Tidspunkt for innfrielse av fellesgjelden ble ikke diskutert med klageren. Innklagedes saksbehandler er hovedansvarlig for dette prosjektet (74 eierleiligheter og 23 andelsleiligheter) og fagansvarlig hos innklagede. Innklagede er kjent med at fellesgjeld normalt kan nedbetales to ganger årlig og hadde ingen grunn til å gi andre opplysninger om dette. Ved flere anledninger forklarte innklagede klageren om at dette ville bli en andelsleilighet i et frittstående borettslag og ikke en selveierleilighet som klageren feilaktig trodde. Siste gang dette ble tatt op med klageren var på kontraktsmøtet.

Klageren kom innom kontoret den 29. januar 2008 etter å ha snakket med forretningsføreren og fått informasjon om tidspunkt for nedbetaling av fellesgjelden. Klageren var fortvilet og innklagede tok kontakt med forretningsføreren for å undersøke hvilken informasjon som var gitt klageren. Daglig leder ble bedt om å delta i møtet med klageren for å forsøke å hjelpe henne på best mulig måte. Han foreslo at innklagede kunne legge ut for de månedlige fellesutgiftene inntil fellesgjelden kunne innfris. Klageren kunne betale driftskostnadene (fellesutgifter eksklusiv renter) tilinnklagede. Videre ble det i etterkant av møtet avtalt at innbetalt fellesgjeld skulle tilbakebetales til en høyrentekonto i Postbanken inntil fellesgjelden kunne nedbetales/innfris. Blanketter til innbetaling av fellesutgifter for januar til mars 2008 ble senere innlevert fra klageren og fellesutgifter inklusiv renter ble betalt av innklagede frem til 1. april 2008 så snart fellesgjelden kunne nedbetales, ville økonomisk tap kunne beregnes. I telefonsamtaler og møter ble det sagt at innklagede senere ville se på en eventuell kompensasjon.

Ved henvendelse til Postbanken fikk innklagede bekreftet at rente på kapitalkonto der ved innestående kr 1 540 000 utgjorde 5,85 %, og ville øke til 6,10 % i mai, dvs. en renteøkning på 0,25 %. Forretningsføreren oppga at nominell rente på felleslånet utgjorde 6,2 %, og ville øke til 6,45 % fra 5. mai 2008. Innklagede har tilbudt klageren en kompensasjon på kr 7 000.

Når det gjelder besvarelser av klagerens henvendelser, viser innklagede til sine brev av 5. februar, 27. februar og e-mail av 7. mars 2008, samt e-mail av 27. mars 2008 fra oppgjørsavdelingen. I tillegg har innklagede ved flere anledninger hatt møter med henne på kontoret som ikke har vært avtalt på forhånd.

Innklagede har forståelse for den vanskelige situasjonen klageren har kommet opp i, men mener at han har strukket seg langt for å hjelpe henne i denne situasjonen. Innklagede har tilbudt seg å legge ut for rentene inntil fellesgjelden kunne nedbetales og hun har også fått tilbud om en kompensasjon på kr 7 000. Dette beløpet overstiger etter innklagedes mening det reelle tapet.

Klagerens ytterligere anførsler:

Klageren hevder at hun selvfølgelig var klar over at leiligheten ikke var en selveier med et innskudd på kr 890 000, som i ettertid viste seg å skulle ha vært kr 870 000. Det klageren spurte om, var om hun kunne betale ut hele fellesgjelden slik at hun fikk månedlige utgifter lik en selveier. Da hun fikk positivt svar om dette og ikke fikk vite noe om tidspunktet, tok hun det for gitt at hun kunne gjøre det fra hun overtok leiligheten. Klagerens bank hadde også kontrakten, og de satte heller ikke noe spørsmålstegn ved dette.

Klageren hadde forventet en innrømmelse og en beklagelse fra innklagede med lovnad om å rette opp feilen slik at klageren ikke ble den tapende part. Innklagede har tilbudt seg kr 7 000, men hvorfor har han gjort det hvis han ikke har gjort noe klanderverdig. Klageren anfører at tilbudet jo er en liten innrømmelse i seg selv.

Klagerens egentlige ønske er å få hevet hele kjøpet, men har blitt fortalt at hun ikke kan i og med at det kun er en tvist mellom kjøper og selger. Klageren håper at hun i hvert fall får dekket utgiftene til fellesgjelden hun har måttet betale fram til hun får solgt, eller i hvert fall til fellesgjelden kan innløses.

Reklamasjonsnemnda vil bemerke:

Reklamasjonsnemnda har behandlet saken etter lov om eiendomsmegling av 16. juni 1989 nr 53.

Reklamasjonsnemnda vil for ordens skyld presisere at en heving av handelen er et forhold mellom kjøper og selger. Forholdet mellom kjøper og selger ligger utenfor hva Nemnda kan ta stilling til.

Det fremgår ikke av salgsoppgaven at andel felleslån kan innfris. Det er enighet om at klageren har spurt innklagede om andel felleslån kunne innfris og at hun har fått bekreftelse på det. Tidspunktet for innfrielse av fellesgjelden ble ikke diskutert. Spørsmålet for Reklamasjonsnemnda må da være om innklagede på eget initiativ burde undersøkt og informert om når innfrielse kunne skje. Etter Reklamasjonsnemndas oppfatning har ikke megleren en slik plikt. Det legges bl.a. vekt på at innfrielse kunne skje to ganger hvert år, og at det dessuten i denne saken var snakk om et tilfelle hvor byggelånet fortsatt ikke varkonvertert.

Saken kunne stilt seg annerledes dersom klageren hadde spurt eksplisitt om når innfrielse kunne skje. Reklamasjonsnemnda har imidlertid ingen holdepunkter for å anta at klageren har stilt et slikt spørsmål. Det er heller ikke holdepunkter for å anta at hun har opplyst at tidspunktet for innfrielse var av spesiell betydning for henne.

Konklusjon:

Klageren gis ikke medhold.

Oslo, den 30. mai 2008

(sign.) Cecilie Asak Forbrukerrådets representant

(sign.) Tore Bråthen formann

(sign.) Kåre Mæland Norges Eiendomsmeglerforbunds Representant/Eiendomsmeglerfore-takenes Forenings representant