RFE 2023-020

 

Behandlet av Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester 12. juni 2023.

 

Per Racin Fosmark, leder

Margrethe Røse Sollie, oppnevnt av Norges Eiendomsmeglerforbund og Eiendom Norge

Kristoffer Sørli, oppnevnt av Forbrukerrådet

 

Klager:                          v/advokat Duc Van Nguyen

Advokatfirma Judicium DA

 

Innklaget:                      Haferkamp & Partnere AS

v/advokat Bjørge Skjeldestad

Tryg Forsikring

 

Saken gjelder:               Brudd på undersøkelses- og opplysningsplikten – Krav om erstatning

 

Sakens spørsmål og bakgrunn

 

Klagerne kjøpte våren/sommeren 2021 bolig formidlet gjennom innklagede meglerforetak. Eiendommen hadde fin beliggenhet og et visst hageareal som var viktig for familien. Etter en budrunde fikk klagerne tilslaget med bud på 8 800 000 kroner. Overtakelsen ble avtalt til 30. juli 2021. En tid etter overtakelsen ble klagerne kontaktet av naboen og gjort oppmerksom på at de hadde tatt i bruk en del av hans eiendom. Etter nærmere undersøkelser ble det oppdaget at tomtegrensen gikk lengre inn i hagen, samt at hekken klagerne hadde trodd markerte grensen, ikke gjorde det. Sakens spørsmål er hvorvidt megleren har brutt sin undersøkelses- og opplysningsplikt, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7 første ledd gjennom ikke å ha opplyst at deler av hagen ikke tilhørte eiendommen, og om dette medfører at klagerne har krav på erstatning fra meglerforetaket. Klagerne krever verdireduksjonen på 900 000 kroner erstattet. I tillegg kreves erstatning tilsvarende 33 087 kroner for utlegg i forbindelse med utredningen av tapet.

 

Nemnda kom til at klagen førte frem.

 

Fagansvarlig hos innklagede er eiendomsmegler.

 

Innklagede har ikke etterkommet nemndas avgjørelse.

 

 

Partenes syn på saken

 

Klagerne har i hovedsak anført: 

Megleren har ikke oppfylt sin undersøkelses- og opplysningsplikt etter eiendomsmeglingslovens § 6-7 første ledd ettersom de hverken i salgsoppgaven eller senest før budaksept ga opplysninger om at en betydelig del av hagen ikke tilhørte eiendommen.

 

Åtte måneder etter overtakelsen ble klagerne gjort oppmerksomme på at de hadde tatt i bruk deler av naboens eiendom til hage. En bruk naboen ønsket skulle opphøre. Etter dette gjorde klagerne nærmere undersøkelser og avdekket at hekken som var anlagt i vestlig retning ikke markerte eiendommens tomtegrenser. Tomtegrensen gikk tvert imot lengre inn i hagen.

 

Klagerne reklamerte til meglerforetaket 23. mai 2022. Reklamasjonen ble senere fulgt opp av advokat for klageren, uten at partene klarte å komme til noen enighet knyttet til ansvarsspørsmålet. Megleren har opptrådt i strid med sin undersøkelses- og opplysningsplikt gjennom å ha gitt uriktige opplysninger om eiendommens tomtegrenser når det ikke ble opplyst om at hekken/de nedsatte pålene i hagen ikke markerte eiendommens grenser.

 

Megleren hadde en særskilt oppfordring til å klargjøre hvor tomtegrensen gikk i terrenget, ettersom det var nedsatt påler med opptrukne metalltråder, samt senere anlagt hekk der hvor en kan få inntrykk av at tomtegrensene går ut fra opparbeidelsen av hagen. Megleren kunne enkelt spurt selgeren om dette, og konsultert eiendomskartene. I stedet var det konkrete holdepunkter for at megleren faktisk ikke var klar over hvor tomtegrensene gikk. På spørsmål fra en budgiver skal megleren ha vist til at grensen gikk langs linjen med tujahekk. Tilsvarende opplysninger fikk klagerne fra selgeren da de var på privatvisning. Klagerne oppfattet på den bakgrunn at det gikk en tursti langs hekken utenfor hagen.

 

Ifølge tilstandsrapporten som fulgte salgsoppgaven fremgår det:

 

«Tomten er opparbeidet med gressplen, lødd naturstein, terrasse, asfalt i gårdsrom og med hekk i nabogrense.»

 

Hekken ligger ikke i nabogrensen. Grensen går betydelig lengre inn på hagens eiendom enn det hekken gir inntrykk av. Sitatet i taksten tilsier at også takstmannen misforsto hvor grensen gikk ut fra de opplysningene megleren ga.

 

Klagerne hadde ingen konkrete holdepunkter for å betvile at hele den avbildede hagen i salgsoppgaven tilhørte eiendommen. Det at en så stor del av hagen som var avbildet i salgsoppgaven ikke tilhørte eiendommen, var en vesentlig opplysning klagerne i alminnelighet måtte forvente å få.

 

Klagerne krever erstatning tilsvarende reduksjonen i markedsverdi grunnet mindre hageareal enn det opplyste. Klagerne har innhentet tre sakkyndige rapporter som viser en verdireduksjon på henholdsvis 500 000, 800 000 og 900 000 kroner. Ut fra disse har klagerne klart lidt et økonomisk tap.  Videre har klageren hatt et økonomisk tap i form av utlegg til å få utredet verditapet på til sammen 33 087 kroner.

 

Det er påregnelig årsakssammenheng mellom meglerens misligholdte undersøkelses- og opplysningsplikt og klagernes tap. En romslig hage med plass for trampoline, grilling og leke for barna er en generell kjøpsmotiverende egenskap ved en boligeiendom for barnefamilier som kjøpergruppe. Klagerne ville ikke ha kjøpt eiendommen for den aktuelle kjøpesummen dersom de hadde fått korrekte opplysninger om tomtegrensene.

 

Det kreves erstatning utmålt etter nemndas skjønn med inntil 900 000 kroner med tillegg av forsinkelsesrenter regnet 30 dager etter skriftlig påkrav, jf. forsinkelsesrenteloven § 2 første ledd andre punktum andre alternativ. Krav om erstatning ble sendt 14. november 2022 og renter skal følgelig beregnes fra 14. desember 2022. Det kreves videre erstatning for utlegg med til sammen 33 087 kroner.

 

Innklagede meglerforetak har i hovedsak anført:

Klagerne er av den oppfatning at eiendomsmegleren skulle ha presisert at ståltråden som var trukket på lave påler inne på naboens eiendom ikke markerte tomtegrensen for den aktuelle eiendommen for salg, samt at en del av den grønne plenen ikke tilhørte eiendommen.

 

Klagerne hadde privat visning med selger som viste dem rundt på eiendommen. Selger har forklart til megleren at han viste klagerne rundt på tomten og ga korrekte opplysninger om hvor grensene gikk. Videre har selgeren forklart at han sa til klagerne at det gikk en tursti utenfor grensen som var kommunal grunn, denne kunne ses som en korridor på eiendomskartet inntatt i salgsoppgaven. Selgeren har videre forklart at klagerne var godt kjent i området da nær familie bor på naboeiendommen, samt at de var kjent med den kommunale turstien. Turstien var et tema mellom selger og kjøper på visningen noe som også fremgår av klagerens redegjørelser i klagen.

 

Eiendomsmegler ga korrekte opplysninger i salgsoppgaven om tomtearealet. Dette var opplyst å være 482m2. Videre var det i salgsoppgaven fremlagt eiendomskart hvor grensepunktene var tydelig markert. Av eiendomskartet var det tydelig at grensen mot naboen på langsiden der det ikke er garasje, gikk nært huset. Videre var den korridoren/stien som selger opplyste til klagerne at var kommunal grunn, tydelig markert.

 

For at det skal foreligge ansvarsgrunnlag for et krav mot eiendomsmegler må det påvises erstatningsbetingende uaktsomhet. Som kjent er det noe spillerom for kritikkverdige forhold uten at dette overstiger terskelen for erstatningsbetingende uaktsomhet, jf. HR-2018-01234-A. Klagerne kunne ikke bygge sin oppfatning av eiendomsgrensene kun på bildene, og egen forståelse av at den turstien selgeren opplyste om, gikk på utsiden av ståltråden som var trukket opp og ikke på innsiden.

 

En må kunne legge til grunn at kjøperne satte seg godt inn i eiendomskartet som lå vedlagt salgsmaterialet. Det var da enkelt å se hvor eiendomsgrensen gikk, og at ikke hele det grønne arealet som var vist på bildene tilhørte eiendommen. Eiendomskartet viste videre at turstien var en «korridor» mellom de to eiendommene som gikk på innsiden av den ståltråden som var strukket av eieren av naboeiendommen. At noen bilder i salgsoppgaven også viste areal som ikke tilhører eiendommen er ikke uvanlig i områder hvor det ikke er oppsatt gjerder. Det var riktige opplysning om tomtens størrelse i salgsprospektet og eiendomskartet viste grensene.

 

Det var ingen tujahekk på naboens eiendom når eiendomsmegler befarte eiendommen forut for utarbeidelsen av salgsprospektet. Eiendomsmegler kan ikke lastes for at takstmannen eventuelt ga feil opplysning om hekk i nabogrense. Videre kunne eiendomsmegler legge til grunn at selger ga riktige opplysninger til klagerne om hvor grensen gikk på den private visningen. Selger har da også forklart at han ga klagerne riktige opplysninger om tomtens grenser. Kjøperne visste også at tomtearealet var 482 m2. Når man så terrassene, friområdene bak huset, husets fotavtrykk, den grønne plenen over stablesteinsmuren på forsiden av huset og områdene rundt garasjen/innkjørselen, burde kjøperne forstå at eiendommen ikke bestod av så mye mer.

 

Når klagerne heller ikke stilte konkrete spørsmål til eiendomsmegler om hvor grensen gikk, må de selv bære risikoen for at de hadde en oppfatning av eiendomsgrensen som var avvikende i forhold til det eiendomskartet som var vedlagt salgsoppgaven viste og det som selger opplyste til dem på befaringen. Det kan ikke være slik at klagerne kunne lukke øynene for de grensene som fremgikk av eiendomskartet vedlagt i salgsoppgaven. Eiendomsmegleren har ikke handlet erstatningsbetingende uaktsomt.

 

Når det gjelder det påståtte kravet fremstår de innhentede erklæringene som svært skjønnsmessige. Det er veldig ulikt i hvilken grad kjøpere verdsetter grønne områder i hagen da disse krever jevnlig vedlikehold. Det er kjøpere som nettopp ser etter eneboliger som dette hvor det er en mindre hage å vedlikeholde. Dette er ikke kommentert i verdivurderingene som synes å generalisere rundt at kjøpere ønsker plen for ballspill og trampoliner. Tvert imot synes denne eneboligen sine høydepunkter å være store terrasser og lite behov for hagearbeid, noe de innhentede verdivurderingene ikke har vektlagt. Det er ikke snakk om noe arealavvik. Klagerne har fått det tomtearealet på 482 m2 som de kjøpte. Klagerens krav kan ikke føre frem.

 

På vegne av meglerforetaket er det fremsatt følgende påstand:

 

«Innklagde vil på bakgrunn av forannevnte anføre at klagen ikke kan føre frem.»

 

 

Reklamasjonsnemnda bemerker:

 

Saken gjelder påstått brudd på meglerens undersøkelses- og opplysningsplikt, samt krav om erstatning.

 

I saksfremstillingen er partenes anførsler gjengitt i hovedsak. Nemndas medlemmer har fått alle sakens dokumenter.

 

Nemnda har kommet til at klagen fører frem.

 

Undersøkelses- og opplysningsplikten

Spørsmålet er om megler har overholdt sin undersøkelses- og opplysningsplikt vedrørende hvor tomtegrensen går, jf. eiendomsmeglingsloven § 6-7. Nemnda har kommet til megleren har forsømt seg her. Riktignok var korrekt areal oppgitt i salgsoppgaven, men det var ikke sagt noe om hvor grensen gikk. Det var opprinnelig satt opp noen påler med en ståltråd, og nemnda forstår det slik at det her ble satt opp en tujahekk før salget. Takstmannen gikk ut i fra at grensen gikk i hekken, men det har vist seg i ettertid at det er feil, og at grensen går nærmere huset.

 

Det springende punkt er følgelig om megler skulle beskrevet nærmere hvor tomtegrensen går, og at den ikke går i tujahekken. Det var i salgsoppgaven lagt frem fire forskjellige kart. Etter nemndas syn er det ikke alltid like lett for en alminnelig kjøper å se ut fra kartene nøyaktig hvor grensen går. Meglerforetaket har imidlertid i tilsvaret opplyst at eiendomsmegler må kunne legge til grunn at kjøperne setter seg godt inn i eiendomskartene. Det er videre anført at det da var enkelt å se at eiendomsgrensen på langsiden hvor det ikke var garasje, gikk nærmere huset, og at ikke hele det grønne arealet som var vist på bildene, tilhørte eiendommen. Da megleren var på eiendommen, var tujahekken ikke oppført, men pålene m/ståltråd var der. Ut fra det meglerforetaket selv har anført, burde det vært enkelt for megleren å se at grensen ikke kunne gå der pålene var satt. Megleren skulle da foretatt nærmere undersøkelser. Da megler ikke gjorde det, har han ikke overholdt undersøkelses- og opplysningsplikten etter eiendomsmeglingsloven § 6-7.

 

Erstatningskravet

Meglerforetaket kan bli erstatningsansvarlig for en meglers uaktsomme handlinger forutsatt at skadelidte har lidt et økonomisk tap, og det er årsakssammenheng mellom meglers forsømmelse og tapet. Megler har her vært uaktsom (culpa). Nemnda finner også at klagerne har lidt et økonomisk tap som følge av dette. Klagerne har fremlagt to meglervurderinger og en takst i den forbindelse. Disse verdivurderinger viser en verdireduksjon på henholdsvis 500 000 kroner, 800 000 kroner og 900 000 kroner. Meglerforetaket har ikke innhentet noen verdivurdering. Kjøpesummen var 8,8 millioner kroner.

 

Nemnda må her utvise et skjønn, og i mangel av andre holdepunkter blir det riktigst å ta utgangspunkt i gjennomsnittet av de innhentede verdivurderinger. Dette utgjør 733 000 kroner, som avrundes til 750 000 kroner, inklusive renter.

 

Erstatning for utlegg

Nemnda finner at klagerne også skal få dekket utleggene på tilsammen 33 087 kroner. Total erstatning blir etter dette 783 087 kroner.

 

Avgjørelsen er enstemmig.

 

 

Konklusjon

 

Megleren til Haferkamp & Partnere AS har ikke overholdt opplysningsplikten og vært uaktsom. Meglerforetaket må betale 783 087 – syvhundreogåttitretusenogåttisyv – kroner i erstatning til [klagerne].